«دستکاری در بازار املاک و مستغلات به همان اندازه پیچیده در بازار سهام است»

با توجه به اینکه دستکاری در املاک و مستغلات کمتر از رفتارهای مشابه در سهام خطرناک نیست، نمایندگان مجلس ملی پیشنهاد ممنوعیت آن را برای جلوگیری از دستکاری قیمت و حباب در بازار ارائه دادند.

پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) تعدادی از اقدامات ممنوعه در تجارت املاک و مستغلات، مانند جعل اسناد، جعل عمدی و عدم انتشار اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات راه‌اندازی شده در تجارت؛ کلاهبرداری، فریب مشتریان... را تکمیل می‌کند.

آقای ترین شوان آن (عضو تمام وقت کمیته دفاع و امنیت ملی) در سخنرانی خود در جلسه بحث مجلس ملی در تاریخ ۳۱ اکتبر، پیشنهاد داد که عمل دستکاری و تثبیت قیمت املاک و مستغلات به فهرست فعالیت‌های ممنوعه در این حوزه تجاری اضافه شود.

او تحلیل کرد که دستکاری بازار املاک و مستغلات کمتر از رفتار مشابه در بازار سهام خطرناک نیست. دستکاری نه تنها از طریق پیشنهاد قیمت با قیمت‌های بالا و سپس رها کردن سپرده‌ها است، بلکه با استفاده از یک پروژه برای "افزایش" قیمت پروژه دیگر، منجر به ایجاد حباب و ایجاد سطح قیمتی می‌شود که در مقایسه با واقعیت، سر به فلک می‌کشد.

آقای آن گفت: «اگر به طور کامل رسیدگی نشود، مانند مورد شرکت املاک و مستغلات چینی China Evergrande Group، حباب ایجاد خواهد کرد.» او افزود که لازم است دستکاری و تعیین قیمت املاک و مستغلات در قانون ممنوع شود و به طور خاص موارد خاص مستثنی شوند.

آقای ترین شوان آن (عضو تمام وقت کمیته دفاع و امنیت ملی) در جلسه بحث و بررسی پیش نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح شده) در صبح روز 31 اکتبر سخنرانی کرد. عکس: رسانه مجلس ملی

آقای نگوین هو تونگ (معاون رئیس هیئت نمایندگی استان بین توآن ) و ترین لام سین (معاون رئیس هیئت نمایندگی استان آن جیانگ) با همین دیدگاه، پیشنهاد افزودن مقرراتی را دادند که اعمال دستکاری و اختلال در بازار املاک و مستغلات را ممنوع می‌کند.

آقای تانگ خاطرنشان کرد که تبانی در مزایده‌ها و حراج‌های حقوق استفاده از زمین با هدف افزایش قیمت‌ها در مناطق اطراف رایج است. این امر باعث افزایش قیمت زمین می‌شود و افرادی که واقعاً به مسکن نیاز دارند، نمی‌توانند زمین بخرند و خانه بسازند.

در همین حال، آقای نگوین ون مان (عضو کمیته اقتصادی ) با اشاره به اقدامات ممنوعه در تجارت املاک و مستغلات، اظهار داشت که مقررات مربوط به جمع‌آوری و استفاده از پول برای خرید و فروش املاک و مستغلات به صورت اجاره به شرط تملیک در آینده از خریدار و اجاره به شرط تملیک غیرقانونی است. در مقایسه با مقررات فعلی، این پیش‌نویس قانون، اقدام به بسیج و تصاحب غیرقانونی سرمایه را که به گفته آقای مان، به طور ناخواسته باعث ایجاد خلأهایی در استفاده از سرمایه توسط سرمایه‌گذاران و همچنین ایجاد کانال‌های دیگر برای بسیج سرمایه می‌شود، حذف می‌کند.

او پیشنهاد داد که مقررات مربوط به ممنوعیت اشغال غیرقانونی حفظ شود تا از وقوع این رفتار در واقعیت جلوگیری شود.

مقررات مربوط به سپرده‌ها برای معاملات مسکن آینده (مسکن، املاک و مستغلات روی کاغذ) نیز در جلسه بحث، نظرات زیادی را به خود جلب کرد. در حال حاضر، پیش‌نویس قانون دو گزینه را پیشنهاد می‌دهد. یکی این است که سرمایه‌گذار پروژه فقط زمانی می‌تواند سپرده‌ها را جمع‌آوری کند که کارهای مسکن و ساخت و ساز واجد شرایط راه‌اندازی کسب و کار باشند. یا، سرمایه‌گذار طبق توافق با مشتری، زمانی که پروژه دارای طرح اولیه ارزیابی شده توسط یک سازمان دولتی است و یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین را دارد، سپرده‌ها را جمع‌آوری می‌کند. حداکثر مبلغ سپرده توسط دولت تنظیم می‌شود، اما بیش از 10٪ از قیمت فروش یا اجاره نیست.

خانم تران هونگ نگوین (معاون رئیس کمیته حقوقی) گزینه ۱ را انتخاب کرد، زیرا معتقد بود که این گزینه ریسک کمتری برای خریدار - طرف ضعیف معامله - دارد. ودیعه‌ها فقط زمانی پرداخت می‌شوند که ملک شرایط تجاری را داشته باشد و دو طرف قرارداد را امضا کنند، در نتیجه وقوع اختلافات محدود می‌شود.

اگر سرمایه‌گذار ودیعه را زمانی دریافت کند که طرح اولیه پروژه تأیید شده باشد، یا یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین (گزینه ۲) را داشته باشد، به گفته خانم نگوین، خریدار ریسک‌های زیادی را متحمل خواهد شد، زیرا زمان دریافت ودیعه تا ساخت پروژه طولانی است.

در واقع، بازار املاک و مستغلات اخیراً پیچیده شده است، به طوری که سرمایه‌گذاران پروژه از سپرده‌ها و قراردادهای مشارکت در سرمایه برای افزایش خودسرانه سرمایه استفاده می‌کنند. نایب رئیس کمیته حقوقی اظهار داشت: «بسیاری از پروژه‌هایی که پس از ۵ یا ۱۰ سال سپرده دریافت کرده‌اند، هنوز اجرا نشده‌اند، بنابراین لازم است مقرراتی برای «سخت‌گیری» در سپرده‌ها برای پروژه‌های املاک و مستغلات که در آینده تشکیل خواهند شد، وجود داشته باشد.»

در همین حال، آقای نگوین دای تانگ (معاون رئیس هیئت تخصصی استان هونگ ین) و آقای فام ون هوا گزینه ۲ را انتخاب کردند، زیرا فکر می‌کردند که مقررات به وضوح مشخص می‌کند که سرمایه‌گذار در چه مواردی می‌تواند سپرده را جمع‌آوری کند، مبلغ سپرده چقدر است و عمومی و شفاف است.

آقای فام ون هوا گفت که سرمایه‌گذار ۱۰۰٪ سرمایه لازم برای اجرای پروژه را ندارد و باید از بانک وام بگیرد. سپرده ۱۰٪ از ارزش آپارتمان فروشی نیز با واقعیت سازگار است. او گفت: «خانه‌ای به ارزش ۱ میلیارد دلار، سپرده ۱۰٪ به معنای ۱۰۰ میلیون دلار است، خانه‌ای به ارزش ۴ میلیارد دلار، سپرده ۴۰۰ میلیون دلاری دارد، فکر می‌کنم برای مشتریان این مبلغ هنگام خرید خانه مبلغ زیادی نیست. مشتریان پیش‌پرداخت می‌کنند، گاهی اوقات سرمایه‌گذار خانه را با قیمت پایین‌تری می‌فروشد.»

علاوه بر این، سرمایه‌گذار مدارک مربوط به حقوق استفاده از زمین را برای دریافت سپرده دارد، به گفته وی، «آنها صادق نیستند». بنابراین، پیش‌نویس قانون باید مقررات انعطاف‌پذیری را ارائه دهد تا سرمایه‌گذار بتواند سرمایه را برای اجرای پروژه بسیج کند و اعتماد بین سرمایه‌گذار و مشتری ایجاد شود.

مقررات مربوط به تکمیل تعهدات مالی مربوط به زمین هنگام واگذاری پروژه‌های املاک و مستغلات نیز مورد بحث قرار گرفت. در جلسه پنجم (ژوئن)، وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی، هنگام ارائه گزارش توضیح و پذیرش کمیته دائمی مجلس ملی، گفت که بسیاری از نظرات با الزام «تکمیل اجباری تعهدات» قبل از واگذاری پروژه‌ها موافق هستند. با این حال، نظراتی نیز وجود داشت مبنی بر اینکه باید شرایطی برای سرمایه‌گذارانی که دیگر ظرفیت کافی ندارند، ایجاد شود.

بنابراین، کمیسیون دائمی مجلس ملی دو گزینه پیشنهاد داد.

اولاً ، در صورتی که سرمایه‌گذار زمین پروژه یا بخش پروژه واگذار شده را واگذار کند اما تعهدات مالی خود را در رابطه با دولت انجام نداده باشد، دو طرف می‌توانند توافق کنند که به انجام تعهدات مالی انجام نشده ادامه دهند.

دوم، اگر سرمایه‌گذار انتقال‌دهنده تصمیمی مبنی بر تخصیص یا اجاره زمین برای اجرای پروژه از یک سازمان دولتی ذیصلاح داشته باشد و تعهدات مالی مربوط به زمین پروژه (هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین، مالیات، عوارض و غیره) را انجام داده باشد، نیازی به داشتن گواهی حق استفاده از زمین برای کل یا بخشی از پروژه انتقال‌یافته ندارد.

کمیته دائمی مجلس ملی گزینه ۱ را انتخاب کرد. این گزینه مقررات سختگیرانه‌ای را تضمین می‌کند و از انتخاب سرمایه‌گذاران فاقد صلاحیت برای واگذاری پروژه‌ها و کسب سود جلوگیری می‌کند.

آقای فام ون هوآ با انتخاب گزینه ۱ موافقت کرد، به این معنی که وقتی سرمایه‌گذار پروژه یا بخشی از پروژه را به شخص دیگری منتقل می‌کند، گیرنده باید تعهدات مالی خود را به دولت انجام دهد. آقای هوآ گفت که دولت چیزی را از دست نمی‌دهد زیرا تعهدات مالی همچنان به انجام خود ادامه خواهند داد.

او اظهار داشت: «سرمایه‌گذارانی که «سوءتغذیه» دارند و دیگر توانایی ادامه پروژه‌های جدید را ندارند، باید آنها را منتقل کنند و مجبور کردن آنها به انجام تعهدات مالی خود قبل از اینکه بتوانند معامله کنند، توصیه نمی‌شود.»

آقای فام ون هوا نظر خود را در جلسه بحث و بررسی پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) در صبح روز 31 اکتبر ابراز کرد. عکس: رسانه مجلس ملی

آقای ترین شوان آن، عضو تمام وقت کمیته دفاع و امنیت ملی، همچنین گفت که در انتقال پروژه‌های املاک و مستغلات انعطاف‌پذیری لازم است. او پیشنهاد کرد که به طرفین اجازه داده شود تا در مورد تعهدات مالی خود به دولت مذاکره کنند.

نگوین نگوک سان، عضو دائمی کمیته علوم، فناوری و محیط زیست، نگران این است که در حال حاضر برداشت‌های متفاوتی از معنای «واگذاری تمام یا بخشی از یک پروژه املاک و مستغلات» وجود دارد.

آقای سون به این واقعیت اشاره کرد که سازمان‌های تحقیق و بازرسی نیز هنگام رسیدگی به پروژه‌هایی که سرمایه‌گذاران را از طریق اشکالی مانند انتقال حقوق کاربری زمین و دارایی‌های متصل به زمین، فروش دارایی‌های متصل به زمین تغییر می‌دهند، با مشکلاتی مواجه می‌شوند. بنابراین، او پیشنهاد کرد که پیش‌نویس قانون باید مفهوم و روش انتقال دارایی‌ها را به روشنی تعریف کند تا از سوءاستفاده جلوگیری شود.

انتظار می‌رود مجلس ملی در تاریخ ۲۷ نوامبر به تصویب پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) رأی دهد.

آقای مین

لینک منبع: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html