چرا «آب شدن یخ‌ها» برای بازار املاک و مستغلات اینقدر دشوار است؟

احساسات محتاطانه خریداران، کمبود عرضه جدید و متغیرهای حقوقی متعدد باعث می‌شود که نقدینگی زمین‌ها به آرامی بهبود یابد، اگرچه این بخشی است که توجه برخی از سرمایه‌گذاران را به خود جلب می‌کند.

از زمان همه‌گیری کووید-۱۹، بازار زمین هیچ نشانه مثبت قابل توجهی را تجربه نکرده است و نرخ جذب به طور مداوم پایین و عموماً زیر ۲۰٪ باقی مانده است. گزارشی از شرکت مشاوره DKRA نشان می‌دهد که در سال ۲۰۲۳، نرخ جذب زمین تنها حدود ۱۰٪، در سال ۲۰۲۴، ۱۵.۱۵٪ و در سال ۲۰۲۵ نقدینگی تنها اندکی بهبود یافته است و نرخ جذب کلی بازار حدود ۱۸٪ بوده است. در طول سال گذشته، بازار جنوبی تقریباً ۹۴۵۰ قطعه زمین برای فروش ارائه داده است که نزدیک به ۱۷۰۰ محصول جذب شده است.

پلتفرم‌های داده آنلاین نیز روند مشابهی را نشان می‌دهند. طبق گزارش وب‌سایت املاک و مستغلات آنلاین بات‌دونگسان، پس از یک افزایش محلی در ماه آوریل، تقاضا برای قطعات زمین به سرعت کاهش یافت و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته به طور متوسط ​​۱۵ تا ۲۰ درصد کاهش یافت و جستجو برای قطعات زمین در بسیاری از مواقع ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یافت. فروش قطعات زمین در پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده در حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد از موجودی موجود باقی ماند.

در همین حال، نها توت ارزیابی می‌کند که به استثنای رونق محلی پس از اعلام ادغام استانی، بازار زمین در سال گذشته به طور کلی راکد بوده است، به طوری که تعداد خریداران در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۴، ۳۵ تا ۵۰ درصد کاهش یافته و در بیشتر مناطق نیز روند نزولی داشته است.

املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، شامل قطعات زمین و زمین‌های کشاورزی . عکس: کوین تران

آقای فان دین فوک، مدیرعامل Seenee Vietnam، در توضیح دلایل بهبود کند نقدینگی زمین ، معتقد است که بزرگترین مانع در حال حاضر در جریان نقدی و احساسات سرمایه‌گذاران نهفته است. در چرخه قبلی، اکثر سرمایه‌گذاران هنگام سرمایه‌گذاری در زمین - نوعی دارایی که واقعاً "غیرمنقول" است و عمدتاً برای انتظار افزایش قیمت قبل از فروش خریداری می‌شود، بدون اینکه هیچ ارزش استفاده یا جریان نقدی در طول دوره نگهداری ایجاد کند - پول خود را از دست دادند. هنگامی که بازار رو به زوال می‌رود، نقدینگی ضعیف باعث می‌شود بسیاری از خریداران زمین سرمایه خود را برای مدت طولانی مسدود کنند. این تجربه باعث شده است که بسیاری از سرمایه‌گذاران بخش‌هایی را که می‌توانند جریان نقدی ایجاد کنند، مانند آپارتمان‌ها، دوباره بررسی و قدردانی کنند، زیرا حتی اگر هنوز آنها را نفروخته باشند، ملک هنوز هم می‌تواند اجاره داده شود.

از منظر عرضه، آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، تحلیل کرد که بازار زمین با کمبود جدی پروژه‌های جدید مواجه است، زیرا بسیاری از سرمایه‌گذاران به تدریج از این بخش خارج می‌شوند. در طول سال گذشته، عرضه جدید تنها حدود ۱۳٪ از کل عرضه اولیه را تشکیل می‌داد و بیشتر محصولات موجود در بازار، موجودی سال‌های گذشته بودند. تای نین ، استانی که بیشترین سهم عرضه زمین را در جنوب دارد، تنها دو پروژه جدید را ثبت کرده است: منطقه مسکونی دراگون ادن (۱۴۶.۸ هکتار) و منطقه شهری سولیا (۲۰.۵ هکتار). در شهر هوشی مین (پس از ادغام بین دونگ و با ریا - وونگ تائو)، عرضه ارائه شده برای فروش عمدتاً شامل موجودی موجود یا راه‌اندازی مجدد فازهای قبلی است.

بنابراین، عرضه و تقاضا با هم هماهنگ نیستند، و تقریباً ۶۹٪ تقاضا بر پروژه‌های جدید متمرکز است، که گواه آن این واقعیت است که پروژه‌های Tay Ninh بیش از ۵۳٪ از نقدینگی بازار زمین جنوبی را در سال گذشته به خود اختصاص داده‌اند.

از منظر تجاری، روند عقب‌نشینی از زمین‌های کشاورزی به طور فزاینده‌ای مشهود است. بسیاری از توسعه‌دهندگان مانند گروه تانگ لوی، کت تونگ، تران آن و خای هوان لند که زمانی این بخش را به عنوان یک رکن در نظر می‌گرفتند، دیگر آن را در برنامه‌های تجاری خود برای سال ۲۰۲۶ در اولویت قرار نمی‌دهند.

به گفته نماینده یک شرکت املاک و مستغلات، توسعه قطعات زمین به دلیل مقررات قانونی سختگیرانه‌تر، افزایش شدید هزینه‌های سرمایه‌گذاری از هزینه‌های زیرساخت و استفاده از زمین گرفته تا امکانات رفاهی، و در عین حال طولانی شدن زمان اجرا، به طور فزاینده‌ای دشوار می‌شود. برعکس، قیمت‌های فروش به سختی با خانه‌های شهری و آپارتمان‌ها رقابت می‌کنند و حاشیه سود را کاهش می‌دهند و حتی پروژه را بی‌فایده می‌کنند. این واقعیت بسیاری از توسعه‌دهندگان را مجبور به تعدیل کرده است و باعث شده قیمت اولیه قطعات زمین در طول سال گذشته 20 تا 30 درصد افزایش یابد، که عمدتاً برای جبران هزینه‌های توسعه است.

کارشناسان با پیش‌بینی سال ۲۰۲۶ معتقدند که تعادل سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات به تدریج در حال تغییر است و این امکان را فراهم می‌کند که برخی از سرمایه‌گذاران در مورد زمین‌های خود تجدید نظر کنند. آقای فان دین فوک خاطرنشان کرد که افزایش شدید قیمت آپارتمان‌ها باعث می‌شود که این بخش در مقایسه با درآمد و قابلیت استفاده، به طور فزاینده‌ای نامتعادل شود. وقتی قیمت آپارتمان‌ها در بسیاری از مناطق از آستانه‌های معقول فراتر می‌رود و به قیمت زمین در همان مکان نزدیک می‌شود، این تفاوت کمتر قانع‌کننده می‌شود. او به عنوان مثال به لانگ آن اشاره کرد که در آن قیمت آپارتمان‌ها تقریباً به ۳۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است، در حالی که قیمت زمین در پروژه‌هایی با مقیاس برنامه‌ریزی ۱/۵۰۰ و زیرساخت کامل، تنها بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

با این حال، به گفته آقای فوک، اگر بازگشت قطعات زمین اتفاق بیفتد، مانند چرخه‌های قبلی گسترده نخواهد بود، بلکه گزینشی خواهد بود و بر مناطقی با زیرساخت‌های کامل، اتصال، امکانات رفاهی، اشتغال و به ویژه جریان نقدی واقعی از ساکنان تمرکز خواهد داشت. کمبود عرضه جدید، قیمت زمین نزدیک به ارزش بازار و تقاضای فزاینده برای کیفیت زندگی، همچنان به تغییر شکل این بخش ادامه خواهد داد.

تران هوانگ، کارشناس املاک و مستغلات، با همین دیدگاه معتقد است که بازار زمین در حال تغییر قابل توجهی است. پیش از این، بسیاری از پروژه‌ها فقط شامل تقسیم زمین، ساخت جاده‌های داخلی و فروش قطعات زمین بودند. اکنون، کسب‌وکارها باید به شیوه‌ای سیستماتیک‌تر توسعه یابند و در زیرساخت‌ها، امکانات رفاهی، مدارس، مراکز خرید و سایر خدمات ضروری سرمایه‌گذاری کنند و به مدل یک منطقه شهری کامل نزدیک شوند. این تغییر ناشی از قانون جدید زمین است که از اول آگوست 2024 لازم‌الاجرا است و عملاً روش سنتی تقسیم و فروش قطعات زمین را از بین می‌برد. پروژه‌ها باید قبل از بازرسی و اعطای سند مالکیت زمین، زیرساخت‌ها، امکانات رفاهی و مسکن را طبق برنامه تکمیل کنند.

به گفته کارشناسان، تغییرات در مدل‌های توسعه همراه با انگیزه ناشی از زیرساخت‌های حمل و نقل می‌تواند باعث افزایش 10 تا 20 درصدی قیمت زمین در سال 2026 شود. با این حال، تفاوت قیمت بین مناطق همچنان به شدت متفاوت خواهد بود و منعکس کننده تغییرات در موقعیت مکانی، محصول و تقاضای محلی است. بنابراین، بعید است که قیمت زمین مانند گذشته باعث افزایش شدید قیمت یا افزایش نقدینگی بازار شود، اگرچه ممکن است افزایش قیمت‌های محلی رخ دهد.

آقای فان دین فوک معتقد است که این بخش هنوز پس از چرخه اخیر، به ویژه در مورد نقدینگی و توانایی ایجاد جریان نقدی، از "زخم‌های" روانی رنج می‌برد. تنها پروژه‌هایی که به خوبی توسعه یافته‌اند، یک جامعه مسکونی واقعی تشکیل می‌دهند و جریان نقدی داخلی ایجاد می‌کنند، می‌توانند بر این ضعف غلبه کنند و در نتیجه پایه و اساس بهبود پایدار بازار زمین را بنا نهند.

به نقل از Vnexpress.net

منبع: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm