انتظار میرفت قانون زمین ۲۰۲۴ که از اول آگوست ۲۰۲۴ لازمالاجرا شده و جایگزین قانون زمین ۲۰۱۳ میشود، یک تقویت نهادی برای بازار املاک و مستغلات و مدیریت منابع باشد. با این حال، پس از تقریباً دو سال اجرا، این قانون امسال دوباره با تغییرات اساسی بسیاری اصلاح خواهد شد.
حتی قبل از معرفیاش هم «منسوخ» بود.
به گفته کارشناسان، اصلاح قانون زمین یک الزام فوری است زیرا اگرچه اخیراً به اجرا درآمده است، اما این قانون دیگر برای شرایط جدید مناسب نیست، به خصوص که از اول ژوئیه ۲۰۲۵، کل کشور یک مدل حکومت محلی دو لایه، شامل سطوح استانی و کمون/بخش، را اجرا خواهد کرد، در حالی که قانون فعلی زمین هنوز یک سیستم برنامهریزی و مدیریت کاربری زمین را در سه سطح ملی، استانی و منطقهای تصریح میکند.
این ناسازگاری منجر به کاستیهای بسیاری شده است و پس از لغو سطح ناحیه، باعث تداخل و عدم هماهنگی با سایر بخشها شده است.
مجلس ملی پس از تقریباً دو سال اجرا، قانون زمین را در جلسه پایان سال خود به طور جامع اصلاح خواهد کرد. (تصویر تزئینی)
آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، توضیح داد که قانون زمین معمولاً یک چرخه اصلاح حدود ۱۰ ساله دارد. با این حال، شرایط سالهای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ سه متغیر اصلی را نشان میدهد که مستلزم تنظیم سریعتر قانون است.
این به تغییر ساختار دولت محلی به یک مدل دو سطحی اشاره دارد که سطح منطقه/شهرستان را حذف میکند. با این حال، قانون زمین ۲۰۲۴ هنوز برنامههای کاربری زمین را در سه سطح ملی، استانی و منطقهای طراحی میکند. این عدم تعادل در سطوح اداری، بسیاری از رویهها را بدون مکان برای اجرا باقی میگذارد و باعث ایجاد تنگنا در بسیاری از فرآیندها میشود.
علاوه بر این، لزوم نهادینه کردن قطعنامههای مرکزی ۱۸ و ۶۹ در مورد مدیریت زمین، مستلزم شفافسازی بیشتر سازوکارهای تأمین مالی زمین، به ویژه ارزیابی و جبران خسارت است.
در نهایت، فشار برای پاکسازی زمین برای پروژههای زیرساختی کلیدی در حال افزایش است. بدون یک مکانیسم شفاف و مشخص، پیشرفت همچنان کند خواهد بود.
آقای چائو همچنین تأکید کرد که بزرگترین مانع، قیمت غرامت است: « لیست قیمت فعلی زمین ایالت که برای محاسبه مالیات و اجاره زمین استفاده میشود، منطقی است. اما وقتی زمین احیا میشود، مردم میخواهند غرامت نزدیک به قیمت بازار باشد.»
راه حل در انتخاب یک حد نهایی بر دیگری نیست، بلکه در ایجاد یک مکانیسم مستقل ارزیابی غرامت با روششناسی روشن، دادههای تراکنش دیجیتالی و تأیید شده و یک شورای ارزیابی که شامل نمایندگان مردم باشد، نهفته است. هدف، ایجاد اجماع، محدود کردن اختلافات طولانی مدت و تضمین انضباط مالی برای منطقه است .
در همین حال، وزارت کشاورزی و محیط زیست توضیح داد که علاوه بر ناسازگاری با مدل دو لایه دولت محلی، برنامهریزی کاربری زمین و برنامهریزی بخشی شامل کاربری زمین نیز متناقض و ناهماهنگ هستند.
علاوه بر این، پروژههای سرمایهگذاری عمومی یا پروژههای مهم با ماهیت فوری و خاص که در خدمت اهداف سیاسی و سیاست خارجی هستند، هنوز در برنامهریزی گنجانده نشدهاند یا با آن همسو نیستند.
روشهای فعلی ارزیابی زمین همچنان پیچیده و به شدت وابسته به مشاوران مستقل هستند، در حالی که سازمانهای دولتی هم مسئول ارزیابی هستند و هم مسئولیت قانونی آن را بر عهده دارند.
آقای فام ون هوا (نماینده مجلس از استان دونگ تاپ)
پروژههای مهم فوقالذکر همچنین فاقد مقررات مربوط به تملک زمین هستند، به عنوان مثال، پروژههایی که در خدمت مجمع همکاری اقتصادی آسیا و اقیانوسیه (APEC) یا پروژههایی در مناطق آزاد تجاری و مراکز مالی بینالمللی هستند. قوانین فعلی همچنین فاقد مقررات مربوط به تملک زمین هستند، زمانی که سرمایهگذاران نمیتوانند در مورد منطقه باقیمانده (در مقیاس کوچک) به توافق برسند، که باعث توقف پروژهها، اتلاف منابع و تأخیر در پیشرفت سرمایهگذاری میشود.
قانون زمین ۲۰۲۴ به مناطقی که برنامهریزی شهری و روستایی موجود داشتند، اجازه داد تا بدون برنامههای جداگانه کاربری زمین، مدیریت کاربری زمین را انجام دهند و در عوض از همان برنامههای موجود برای مدیریت استفاده کنند. با این حال، در واقعیت، میزان پوشش برنامهریزی شهری و روستایی همچنان پایین است. در بسیاری از مکانها، برنامهریزی کل مرز اداری را پوشش نمیدهد، به این معنی که حتی با وجود برنامههای موجود، مناطق هنوز باید برنامههای کاربری زمین اضافی ایجاد کنند که منجر به تداخل و اتلاف میشود.
در حال حاضر، تخصیص و اجاره زمین عمدتاً از طریق مزایده حقوق کاربری زمین یا فرآیندهای مناقصه برای انتخاب سرمایهگذاران انجام میشود. با این حال، این فرآیند به رویهها و مقررات قانون مزایده و مناقصه بستگی دارد، بنابراین به زمان آمادهسازی زیادی نیاز دارد.
در همین حال، در بسیاری از موارد، انتخاب سرمایهگذاران با ظرفیت کافی هنوز دشوار است و این امر باعث تأخیر در پیشرفت پروژه، کندی در بهرهبرداری از زمین و تأثیر بر جذب سرمایهگذاری میشود.
رفع مجموعهای از موانع که باعث نارضایتی عمومی میشود.
نماینده فام ون هوا (دونگ تاپ) خاطرنشان کرد که اگرچه قانون زمین تغییرات زیادی را متحمل شده و سهم قابل توجهی در توسعه اجتماعی-اقتصادی داشته است، اما در واقعیت هنوز موانع زیادی وجود دارد، به ویژه در سطح محلی، جایی که اجرای آن مستقیماً سازماندهی میشود.
آقای هوآ به طور خاص اظهار داشت که موانع مربوط به ارزیابی زمین، تملک زمین و جبران خسارت اغلب منجر به دادخواستها و اختلافات بین مردم میشود.
«روش فعلی ارزیابی زمین همچنان پیچیده و به شدت وابسته به مشاوران مستقل است، در حالی که سازمانهای دولتی هم مسئول ارزیابی هستند و هم مسئولیت قانونی آن را بر عهده دارند.»
آقای هوآ گفت: «برای زمینهای صنعتی یا زمینهای تولیدی و تجاری، هزینههای استفاده از زمین تنها بخش کوچکی از کل سرمایهگذاری را تشکیل میدهد، اما کسبوکارها میتوانند ۶ تا ۱۲ ماه را صرفاً با انتظار برای تعیین قیمت از دست بدهند. این زمان انتظار، هزینههای فرصت را افزایش میدهد، در حالی که تفاوت ارزش بین گزینههای مختلف ارزیابی اغلب ناچیز است.»
به گفته نماینده هوآ، موانع نه تنها فنی هستند، بلکه در فرآیند اجرا نیز وجود دارند. فهرست قیمت سالانه زمین به گونهای تنظیم شده است که قیمتهای بازار را مطابق با الزامات قانونی به دقت منعکس کند، اما وقتی در مورد غرامت اعمال میشود، مردم معتقدند که هنوز کمتر از قیمت واقعی معامله است.
برعکس، اگر فقط از قیمتهای بازار آزاد استفاده شود، متعادلسازی بودجه دشوار خواهد بود و احتمالاً شکایاتی در مورد شفافیت مطرح میشود. شکاف بین لیست قیمت رسمی و قیمتهای بازار، هم برای دولت و هم برای کسانی که زمینهایشان مصادره میشود، معضلی ایجاد میکند.
علاوه بر این، بسیاری از مفاد قوانین و احکام جدید در سطح اصول کلی باقی میمانند. به عنوان مثال، آییننامهای که امکان تفکیک زمین و تبدیل کاربری زمین را بدون نیاز به حریم جاده، تا زمانی که مسیر دسترسی قانونی وجود داشته باشد، فراهم میکند، یک سیاست صحیح است و با واقعیتهای شهرنشینی همسو است. با این حال، مسیر دسترسی قانونی چیست، حداقل عرض آن چقدر است و چگونه تعیین میشود؟ قانون هنوز این جزئیات را مشخص نکرده است. در نتیجه، بسیاری از مناطق، گزینه امنتر تعلیق موقت پردازش درخواستها را انتخاب کردهاند.
وضعیت فعلی که فقط اسناد چارچوبی وجود دارد، منجر به این میشود که اسناد منتظر اقدامات بعدی بمانند. مقامات محلی سردرگم هستند، شهروندان و مشاغل باید سفرهای متعددی انجام دهند و هزینههای غیررسمی افزایش مییابد.
آقای هوآ به عنوان مثال به سیاست کاهش ۷۰ درصدی هزینههای استفاده از زمین برای گروههای خاص اشاره کرد. اگرچه هدف انسانی است، اما شرایط اعمال آن همپوشانی دارد و در درک اینکه چه چیزی یک خانوار، یک فرد یا زمان استفاده از زمین را تشکیل میدهد، تناقضاتی وجود دارد.
آقای هوآ پیشنهاد تغییر از طرز فکر مدیریتی سختگیرانه به طرز فکری متمرکز بر کارایی و خلق ارزش را داد. او همچنین پیشنهاد سادهسازی رویهها تا حد امکان، افزایش شفافیت و بهویژه تأکید بر افزایش استفاده از ابزارهای اقتصادی به جای اقدامات اداری را داد.
برای مثال، به جای تلاش برای تعیین دقیق ارزش زمین تا آخرین پنی، میتوان قیمت معقولی را طبق فهرست قیمت پذیرفت و ارزش افزوده را از طریق مالیات، هزینهها یا سایر تعهدات مالی تنظیم کرد. این امر بار سیستم را کاهش میدهد و در عین حال تضمین میکند که دولت همچنان ارزش افزوده را جمعآوری میکند.
انتظار میرود پیشنویس اصلاحات قانون زمین توسط وزارت کشاورزی و محیط زیست بر دو گروه اصلی از محتوا تمرکز داشته باشد.
گروه اول شامل محتوایی است که الزامات توسعه ملی در دوران جدید و نیاز به رشد اقتصادی دو رقمی را برآورده میکند.
این وزارتخانه پیشنهاد اصلاح و تکمیل چندین ماده از قانون زمین را میدهد تا شامل مقرراتی در مورد سازوکارها و سیاستهایی برای رفع مشکلات و موانع اجرای قانون زمین از طریق تدوین مقررات در مصوبات مجلس ملی و فرامین و مصوبات دولت مانند قیمت زمین، جداول قیمت زمین، ضرایب تعدیل قیمت زمین؛ هزینههای استفاده از زمین، هزینههای اجاره زمین؛ تملک زمین، جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد؛
ثبت و صدور گواهی زمین؛ برنامهریزی و طرحهای کاربری زمین؛ تخصیص زمین، اجاره زمین، مجوز تبدیل کاربری زمین، انتخاب فرمهای اجاره زمین، تقسیم زمین، یکپارچهسازی زمین؛ رژیمهای کاربری زمین برای انواع خاصی از زمین؛ سیستمهای اطلاعات زمین و حل اختلافات زمین.
همزمان، اصلاحات و الحاقاتی در مقررات مربوط به برنامهریزی و طرحهای کاربری زمین در سطح بخشها؛ حقوق و تعهدات کاربران زمینهای برنج؛ حقوق و تعهدات کاربران زمینی که قبل از اول ژوئیه ۲۰۱۴ قوانین زمین را نقض کردهاند؛ جبران خسارت در موارد خاص؛ و رژیم کاربری زمین برای انواع خاصی از زمینها، اعمال شد.
گروه دوم شامل مقررات مربوط به تمرکززدایی، تفویض قدرت و تعیین حدود اختیارات بر اساس مدل حکومت محلی دو لایه و اصلاحات اداری در حوزه زمین است.
این وزارتخانه پیشنهاد اصلاح و تکمیل مقررات مربوط به اختیار اجرای مدیریت دولتی زمین را برای همسو شدن با مدل دو لایه دولت محلی و افزودن ماده جدیدی در مورد اختیار اجرای مدیریت دولتی زمین ارائه میدهد.
علاوه بر این، مقررات مربوط به رویههای اداری مربوط به سطح استان را اصلاح و تکمیل کرده و آنها را برای اطمینان از سازگاری و یکنواختی در نظام حقوقی با سایر قوانین و مصوبات، مورد بررسی قرار دهید.
منبع: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
نظر (0)