سرمایه همچنان با قدرت به سمت املاک و مستغلات جریان دارد.

کسب‌وکارهای املاک و مستغلات به شدت از سخت‌گیری در اعطای اعتبار به املاک و مستغلات شکایت دارند، که باعث توقف بسیاری از طرح‌های تجاری شده است. با این حال، در مجموع، اعتبار به املاک و مستغلات هنوز بزرگترین سهم از کل اعتبارات معوق در کل اقتصاد را تشکیل می‌دهد و اگر سرمایه همچنان به شدت به این بخش جریان یابد، خطرات بلندمدت بسیار زیاد خواهد بود.

وام‌های مسکن با نظارت دقیق‌تری ارائه می‌شوند.

بنگاه‌های املاک و مستغلات به شدت از دشواری دریافت وام شکایت دارند.

آقای نگوین کواک هیپ، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی جهانی املاک و مستغلات و رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام (VACC)، اظهار داشت که بانک‌های بزرگ (از جمله چهار بانک بزرگ) از اعطای اعتبار به پروژه‌های جدید خودداری می‌کنند یا فقط در مورد پروژه‌های هانوی و هوشی مین سیتی بسیار گزینشی عمل می‌کنند. با توجه به تنگناهای مالی که مانع از اجرای پروژه‌ها توسط مشاغل می‌شود، پیش‌بینی می‌شود سال 2026 سالی بسیار آشفته برای بازار املاک و مستغلات باشد.

بسیاری از کسب‌وکارهای دیگر نیز گزارش دادند که مشکل دسترسی به اعتبار نه تنها بر پروژه‌های مسکونی تجاری لوکس، بلکه بر همه بخش‌ها، از جمله مسکن اجتماعی، تأثیر می‌گذارد. به گفته کسب‌وکارهای مسکن اجتماعی، بانک‌ها مودبانه از وام دادن از بسته وام مسکن اجتماعی ۱۴۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی خودداری می‌کنند زیرا نرخ بهره بسیار پایین است (۶.۱٪ در سال)، در حالی که نرخ بهره سپرده در بازار به ۷-۸٪ در سال افزایش یافته است، به این معنی که بانک‌ها در صورت وام دادن متحمل ضرر می‌شوند.

در حال حاضر، با وجود گذشت سه سال از اجرای بسته اعتباری ۱۴۵ تریلیون دانگ ویتنام برای وام‌های مسکن اجتماعی، کمتر از ۵ درصد از آن پرداخت شده است. در همین حال، پرداخت بسته اعتباری برای وام به جوانان زیر ۳۵ سال نیز محدود است.

به گفته خانم ها تو گیانگ، مدیر دپارتمان اعتبار بخش‌های اقتصادی (بانک دولتی ویتنام)، حجم پرداخت وام برای جوانان زیر ۳۵ سال تقریباً به ۹۶۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی رسید (افزایشی حدود ۲۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی در مقایسه با پایان سال ۲۰۲۵)، از جمله ۸۱۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی برای سرمایه‌گذاران در ۵۳ پروژه؛ و حدود ۱۵۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی برای خریداران خانه در ۳۶ پروژه. حجم پرداخت وام به جوانان زیر ۳۵ سال برای خرید مسکن اجتماعی تقریباً به ۲۵۹ میلیارد دونگ ویتنامی رسید.

اگرچه بانک‌های تجاری ادعا می‌کنند که در حال سخت‌گیری در اعتبار املاک و مستغلات نیستند و همچنان پروژه‌های خوب را تأمین مالی می‌کنند، اما با توجه به سرمایه محدود و محدودیت‌های اعتباری سه‌ماهه، باید بودجه را بسیار محتاطانه تخصیص دهند. بر این اساس، به جز پروژه‌های «درب پشتی»، سرمایه در بخش‌های اولویت‌دار و بسیار امن متمرکز خواهد شد تا نظر مثبت مقامات نظارتی را جلب کند.

به گفته دکتر لی ژوان نگی، اقتصاددان، بازار املاک و مستغلات چرخه‌ای است، اما در درازمدت هیچ خطری ندارد و حتی بسیار ایمن است زیرا ارتباط نزدیکی با عملیات بانک‌ها دارد. اکثر وثیقه‌های بانک‌ها املاک و مستغلات است، بنابراین بعید است که قیمت املاک و مستغلات به شدت کاهش یابد.

این متخصص همچنین استدلال کرد که املاک و مستغلات بخشی با اثرات سرریز بالا است و پیشنهاد کرد که بانک دولتی ویتنام به اجرای سیاست‌هایی برای تزریق سرمایه به این بازار ادامه دهد تا عملکرد کارآمد آن تضمین شود. دولت باید به جای تشدید اعتبار در این بخش، نرخ افزایش قیمت‌ها را کنترل کند.

سرمایه همچنان با قدرت به سمت املاک و مستغلات جریان دارد.

در حالی که کسب و کارهای املاک و مستغلات از مشکلات دسترسی به سرمایه شکایت دارند، بسیاری از کارشناسان و نمایندگان مجلس ملی خاطرنشان می‌کنند که در واقع، اعتبارات بانکی هنوز عمدتاً به سمت املاک و مستغلات جریان دارد و این امر پیامدهای منفی زیادی برای اقتصاد به همراه دارد.

به گفته آقای نگوین نگوک بائو، مدیرعامل ویگروپ، در سه ماهه اول سال 2026، اعتبارات تجاری و صنعتی تمایل به کاهش داشتند، در حالی که پول همچنان به شدت به سمت املاک و مستغلات و ساخت و ساز جریان داشت. اگرچه داده‌ها نشان می‌دهد که اعتبارات کشاورزی به همراه اعتبارات املاک و مستغلات به رشد خوبی ادامه داده‌اند، اما نمی‌توان احتمال «دور زدن قانون» توسط این پول را رد کرد (استقراض سرمایه برای خرید زمین برای توسعه کشاورزی، اما در واقع سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کشاورزی).

این کارشناس استدلال می‌کند که نارسایی‌های موجود در ساختار اعتباری، علت اصلی فشار مداوم نقدینگی بر سیستم بانکی و همچنین بی‌ثباتی نرخ‌های بهره است. بنابراین، اقدامات حمایت از نقدینگی بانک دولتی ویتنام (از طریق کانال OMO) تنها به علائم می‌پردازد، نه ریشه مشکل.

گزارش‌های مالی بانک‌ها در سال ۲۰۲۵ نشان می‌دهد که در بسیاری از بانک‌ها، وام‌های مسکن ۳۰ تا ۵۰ درصد از کل مانده وام‌های مسکن را تشکیل می‌دهند. این رقم ناقص است، زیرا در بسیاری از بانک‌ها، وام‌های خرید خانه شخصی به طور کامل در مانده اعتبار املاک و مستغلات لحاظ نمی‌شوند.

بنابراین، روی کاغذ، اعتبار املاک و مستغلات تقریباً ۲۳ تا ۲۵ درصد از کل وام‌های معوق در کل سیستم را تشکیل می‌دهد، اما رقم واقعی احتمالاً بسیار بیشتر است. وقتی بیش از یک چهارم اعتبار اقتصاد به املاک و مستغلات جریان می‌یابد، دسترسی به سرمایه برای سایر بخش‌ها به طور طبیعی محدود می‌شود. به همین دلیل است که مشاغل تولیدی با مشکل مواجه هستند.

طبق داده‌های اتاق بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI)، در میان ۵۰۰ شرکت خصوصی بزرگ ویتنام، بیش از ۵۰ درصد درآمد از طریق امور مالی و املاک و مستغلات حاصل می‌شود، در حالی که صنایع فرآوری و تولید سهم کمی را به خود اختصاص می‌دهند.

به گفته کارشناسان اقتصادی، از لحاظ تئوری، تشدید اعتبار برای املاک و مستغلات لوکس و اولویت دادن به وام برای مسکن اجتماعی و پروژه‌های مسکن مقرون به صرفه ضروری است. با این حال، در واقعیت، دستیابی به این امر بسیار دشوار است زیرا بسیاری از بانک‌ها در درجه اول بخش املاک و مستغلات لوکس را هدف قرار می‌دهند. اگر این وضعیت ادامه یابد، خطرات برای اقتصاد افزایش خواهد یافت.

نماینده لی هوآنگ آن (گیا لای) در سخنرانی خود در جلسه بحث اجتماعی-اقتصادی مجلس ملی در اوایل این هفته، «نگرانی ویژه» خود را در مورد این موضوع ابراز کرد. به گفته این نماینده، در ویتنام، اکثر اعتبارات به سمت املاک و مستغلات سوداگرانه سرازیر می‌شود و قیمت خانه‌ها را به شدت افزایش می‌دهد و خرید خانه را برای جوانان حتی پس از 30 سال کار سخت غیرممکن می‌سازد.

طبق داده‌های ارائه شده توسط نماینده هوانگ آن، مانده اعتبار معوق هر ۳۵ بانک تجاری نشان می‌دهد که وام‌های املاک و مستغلات در ۴ سال ۱۳۲ درصد افزایش یافته و از ۱۹۵۵۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی در سال ۲۰۲۱ به ۴۵۴۱۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی در سال ۲۰۲۵ رسیده است که ۲.۴ برابر نرخ رشد اعتبار صنعتی است. مقیاس اعتبار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵، ۱.۸۱ برابر بیشتر از اعتبار صنعتی و ۵.۳ برابر بیشتر از اعتبار کشاورزی، جنگلداری و شیلات است.

علاوه بر این، املاک و مستغلات و ساخت و ساز به تنهایی ۲۷.۴٪ از کل اعتبارات سیستم را تشکیل می‌دهند. چیزی که آقای هوانگ آنه به ویژه نگران آن است این است که تنها در سال‌های ۲۰۲۴-۲۰۲۵، انتظار می‌رود اعتبار املاک و مستغلات ۳۷.۶٪ افزایش یابد، در حالی که اعتبار صنعتی تنها ۹.۴٪ افزایش خواهد یافت. نماینده هوانگ آنه با این استدلال که بخش بزرگی از اعتبارات در املاک و مستغلات "گره خورده" است، پیشنهاد کرد که دولت با استفاده از مکانیسم‌های بازار و اجتناب از دستورات اداری، اعتبار سفته‌بازانه املاک و مستغلات را کنترل کند.

در همین حال، دانشیار دکتر نگوین هو هوان، نایب رئیس آژانس اجرایی مرکز مالی بین‌المللی شهر هوشی مین، اظهار داشت که تقاضا برای سرمایه برای رشد بسیار زیاد است، در حالی که سرمایه موجود محدود است. بنابراین، بانک‌ها باید تخصیص سرمایه به بخش‌های اولویت‌دار را در اولویت قرار دهند.

در این زمینه، کارشناسان توصیه می‌کنند که کسب‌وکارها - نه فقط کسب‌وکارهای املاک و مستغلات - باید کانال‌های جمع‌آوری سرمایه خود را متنوع کرده و وابستگی خود را به اعتبار بانکی کاهش دهند. آقای هوان انتظار دارد که مرکز مالی بین‌المللی شهر هوشی مین، کانال سرمایه جدیدی برای اقتصاد و جامعه تجاری در بخش املاک و مستغلات باشد. این متخصص پیشنهاد می‌کند که توکنیزه کردن دارایی‌های واقعی برای جمع‌آوری سرمایه، رویکرد جدیدی است که کسب‌وکارهای املاک و مستغلات باید در نظر بگیرند.

کسب و کارهای املاک و مستغلات باید کانال‌های جمع‌آوری کمک‌های مالی خود را متنوع کنند.

- دکتر کان ون لوک، عضو شورای مشورتی سیاستگذاری نخست وزیر

بخش ساخت و ساز و املاک و مستغلات تقریباً 10٪ از تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل می‌دهد که بالاترین سطح در نه سال گذشته است و تأثیر موجی بر بسیاری از بخش‌های اقتصادی دیگر دارد. با این حال، اتکای بیش از حد مشاغل املاک و مستغلات به اعتبار بانکی، خطرات قابل توجهی را هم برای خود مشاغل و هم برای سیستم مالی ایجاد می‌کند.

انتظار می‌رود در سال ۲۰۲۵، اعتبار املاک و مستغلات با نرخی سریع‌تر از نرخ رشد اقتصادی کلی (۲۲٪) رشد کند، به طوری که اعتبار تجاری املاک و مستغلات ۲۸٪ افزایش یابد و در حال حاضر تقریباً ۴۴٪ از کل وام‌های املاک و مستغلات را تشکیل دهد.

با کنترل شدیدتر اعتبار املاک و مستغلات، دسترسی کسب‌وکارها به سرمایه ممکن است به‌طور فزاینده‌ای محدود شود. ناگفته نماند که هزینه وام گرفتن نیز در حال افزایش است.

برای کاهش وابستگی به اعتبار بانکی، کسب و کارهای املاک و مستغلات باید کانال‌های افزایش سرمایه خود را متنوع کنند، به ویژه از طریق اوراق قرضه شرکتی، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات. دولت همچنین باید به سرعت صندوق ملی مسکن و صندوق‌های مسکن محلی را عملیاتی کند.

خودِ کسب‌وکارهای املاک و مستغلات باید نیاز به بازسازی عملیات خود، کنترل ریسک‌های جریان نقدی و محدود کردن سرمایه‌گذاری‌های متنوع را تشخیص دهند. ایجاد تعادل بین منابع مختلف سرمایه - از اعتبار، اوراق قرضه، سهام گرفته تا سرمایه‌گذاری بین‌المللی - به کسب‌وکارها کمک می‌کند تا تاب‌آوری خود را در برابر نوسانات بازار افزایش دهند.

منبع: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html