نظرات متفاوت در مورد مقررات مربوط به سپرده‌های مسکن آینده

صبح روز 31 اکتبر، نمایندگان مجلس ملی با بحث در مورد برخی از مفاد پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) که با نظرات مختلف همراه بود، به مفاد اصول تجارت مسکن و کارهای ساختمانی که در آینده شکل خواهد گرفت (ماده 23) پرداختند.

تران هونگ نگوین، نماینده (هیئت نمایندگی بینه توآن )، ضمن اظهار نظر در مورد سپرده‌گذاری در بخش مسکن و پروژه‌های ساختمانی آینده، با گزینه ۱ و استدلال‌های ذکر شده در گزارش پذیرش و توضیحات ابراز موافقت کرد.

بر این اساس، این گزینه برای مشتریانی که طرف ضعیف‌تر در معاملات املاک و مستغلات هستند، ریسک کمتری دارد زیرا واریز وجه فقط زمانی انجام می‌شود که ملک واجد شرایط تجارت باشد و دو طرف رسماً قراردادی را امضا کرده باشند و وقوع اختلافات را محدود کنند.

نمایندگان دریافتند که زمان دریافت ودیعه درست از زمانی که پروژه دارای طرح اولیه ارزیابی شده توسط یک آژانس دولتی است و سرمایه‌گذار یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین را مطابق گزینه دوم دارد، منجر به مدت زمان بسیار طولانی از دریافت ودیعه تا اجرای واقعی پروژه می‌شود و خطرات بیشتری را برای مشتریان ایجاد می‌کند.

املاک و مستغلات - نظرات مختلف در مورد مقررات مربوط به سپرده‌ها برای مسکن آینده — نماینده ترن هنگ نگوین، هیئت Binh Thuan.

در همین حال، بازار املاک و مستغلات اخیراً تحولات پیچیده‌ای را تجربه کرده است، به طوری که سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات هنوز از سپرده‌ها و قراردادهای مشارکت در سرمایه برای بسیج خودسرانه سرمایه استفاده می‌کنند و باعث ناامنی و بی‌نظمی می‌شوند.

نماینده نگوین اظهار داشت: «در واقع، بسیاری از پروژه‌ها پس از ۵ سال، حتی ۱۰ سال پس از دریافت سپرده، هنوز اجرا نشده‌اند. بنابراین، باید مقرراتی برای کنترل دقیق‌تر وجود داشته باشد تا از وقوع چنین وضعیتی جلوگیری شود...».

با توجه به مفاد بند ۵، ماده ۲۳ پیش‌نویس قانون، نماینده نگوین دای تانگ (هیئت نمایندگی هونگ ین ) گزینه ۲ را انتخاب کرد.

به گفته نماینده، این طرحی است که به وضوح تصریح می‌کند که در چه مواردی سرمایه‌گذار مجاز به جمع‌آوری سپرده‌ها طبق توافق با مشتری است، محتوای توافق‌نامه سپرده، مبلغ سپرده را به وضوح مشخص می‌کند تا از تبلیغات، شفافیت، حفاظت از حقوق و منافع مشروع سازمان‌ها و افرادی که قراردادهای خرید، اجاره یا خرید خانه و کارهای ساختمانی را امضا کرده‌اند، اطمینان حاصل شود و شرکت‌های تجاری املاک و مستغلات را از دریافت سپرده به عنوان کانال بسیج سرمایه محدود کند.

آقای ثانگ از آژانس تهیه‌کننده پیش‌نویس درخواست کرد تا در مورد شرایط ساخت و ساز مسکن در آینده، به طور واضح مطالعه و تصمیم‌گیری کند.

همزمان، نمایندگان پیشنهاد دادند که به سرمایه‌گذاران اجازه داده شود مسکن‌های آینده را برای پروژه‌های ساختمانی که شرایط طرح‌های تأیید شده برای پروژه‌های زیرساختی بزرگ و ضروری را که طبق برنامه تکمیل شده‌اند، برآورده کرده‌اند، بفروشند. در عین حال، محتوای «الزام تکمیل متناسب با پیشرفت پروژه» روشن شود.

املاک و مستغلات - نظرات مختلف در مورد مقررات مربوط به سپرده‌ها برای مسکن آینده (شکل ۲). — نماینده نگوین دای تانگ، نماینده هونگ ین.

نماینده نگوین تی ویت نگا (نماینده های دونگ ) با شرکت در ارائه نظرات خود گفت که برای ماده ۲۳، لازم است طبق طرح تصریح شود که به سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات اجازه می‌دهد فقط در صورتی که پروژه دارای طرح اولیه باشد و توسط یک آژانس دولتی ارزیابی شده باشد و سرمایه‌گذار یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین را داشته باشد، طبق توافق با مشتریان، سپرده‌ها را جمع‌آوری کنند.

به گفته این نماینده، چنین مقرراتی شرایطی را برای توسعه بیشتر مشاغل و سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند، به خصوص در شرایطی که مشاغل املاک و مستغلات با مشکلات زیادی روبرو هستند. سرمایه‌گذاری در پروژه به سرمایه زیادی نیاز دارد، و اجازه دادن به سرمایه‌گذاران برای جمع‌آوری زودهنگام سپرده‌ها به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا سرمایه بیشتری برای سرمایه‌گذاری مجدد داشته باشند و به افزایش فرصت‌ها و جذب مشتریان بالقوه کمک کند.

خانم نگا گفت: «اگرچه این مقررات ممکن است خطرات بیشتری را برای مشتریان ایجاد کند، اما نماینده تأکید کرد که این مشکل باید با تشدید مدیریت و افزایش مسئولیت سازمان‌های مدیریتی ذیصلاح دولتی برطرف شود. به ویژه، درست از مرحله اولیه بررسی و انتخاب سرمایه‌گذاران، برای اطمینان از ظرفیت و توانایی سرمایه‌گذاران برای اجرای پروژه.»

به گفته خانم نگا، محدود کردن ریسک‌هایی مانند گزینه ۱ با اجازه دادن به سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات برای جمع‌آوری سپرده‌ها تنها زمانی که خانه‌ها و کارهای ساختمانی واجد شرایط راه‌اندازی کسب‌وکار هستند، فرصت‌های کسب‌وکار را محدود می‌کند و برخلاف تشویق و ایجاد سازوکارهایی برای توسعه کسب‌وکارها است.

در گزارش مربوط به توضیح، پذیرش و بازنگری پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، در مورد اصول تجارت مسکن و کارهای ساختمانی آینده (ماده ۲۳)، کمیته دائمی مجلس ملی دو گزینه پیشنهاد داد:

گزینه ۱: «سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات تنها زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده از مشتریان هستند که خانه‌ها و کارهای ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را داشته باشند و معاملات را مطابق با مفاد این قانون انجام داده باشند.»

گزینه ۲: «سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات فقط زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده‌ها طبق توافق با مشتریان هستند که پروژه دارای طرح اولیه ارزیابی‌شده توسط یک سازمان دولتی باشد و سرمایه‌گذار یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین مندرج در بند ۲، ماده ۲۴ این قانون را داشته باشد. قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه، کارهای ساختمانی را بیان کند. حداکثر مبلغ سپرده طبق مقررات دولتی است اما از ۱۰٪ قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه، کارهای ساختمانی، و تضمین انطباق با شرایط توسعه اجتماعی-اقتصادی در هر دوره و هر نوع املاک و مستغلات تجاوز نمی‌کند . »

منبع