3 lois concernant le foncier et le logement : Supprimer immédiatement les obstacles.

L'un des objectifs fixés par le gouvernement et l'attente de l'Assemblée nationale en autorisant l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 cinq mois plus tôt que prévu (à compter du 1er janvier 2025) est de rationaliser les procédures et de remédier aux lacunes en matière de logement et de foncier pour les entreprises et les citoyens.

Cependant, dans certaines localités, notamment à Hô Chi Minh-Ville, de nombreuses procédures foncières sont au point mort depuis l'entrée en vigueur de cette loi.

Les gens sont sur des charbons ardents.

Ayant signé l'accord de transfert de propriété au début du mois d'août 2024 (lorsque la loi foncière de 2024 est entrée en vigueur), M. V., résident de Vinh Loc A (district de Binh Chanh, Ho Chi Minh-Ville), a soumis les documents d'enregistrement au bureau d'enregistrement du district le 5 août, et le formulaire de calcul des taxes a été transmis à l'administration fiscale le 14 août.

Cependant, plus d'un mois après, les autorités fiscales n'ont toujours pas émis l'avis d'imposition à transmettre au bureau d'immatriculation pour finaliser la procédure d'immatriculation et transférer la propriété à l'acheteur.

M. V. a déclaré qu'au moment de la signature du contrat de transfert, il s'était engagé auprès de l'acheteur à mettre à jour le transfert de propriété dans un délai de 20 jours. En raison de la lenteur du traitement des documents, l'acheteur a exercé de fortes pressions sur lui afin qu'il règle le problème ou qu'il rembourse le montant versé.

« Au cours du mois écoulé, la lecture des articles de presse relatant les allers-retours entre les agences fiscales et de gestion des ressources, la soumission de rapports et la recherche d'avis sur les lacunes constatées, m'a rendu agité et anxieux. »

« Les procédures d'achat, de vente et de transfert de terres doivent être réglées rapidement, mais au lieu de cela, les ministères et les collectivités locales tiennent réunion après réunion, tandis que les particuliers et les entreprises ratent tant de choses et subissent des pertes à tous les niveaux », a déclaré M. V. avec colère.

De même, M. TQD a acheté une maison dans le district de Phu Nhuan le 8 août 2024, mais après avoir soumis les documents d'enregistrement et de transfert il y a plus d'un mois, il n'a toujours pas reçu les résultats, ce qui perturbe tous ses projets.

Plus précisément, M. D. a acheté la maison pour 14 milliards de VND. Il prévoyait d'emprunter rapidement 10 milliards de VND auprès de sources extérieures pour la rembourser, puis d'emprunter auprès d'une banque pour rembourser le reste.

Bien que le dossier de prêt soit incomplet et que la banque ait finalisé les procédures d'évaluation et d'approbation, les fonds ne peuvent être débloqués. Par conséquent, M. D. peine à rembourser les intérêts de son prêt externe sans savoir quand il pourra récupérer son argent.

« Le taux d'intérêt journalier des prêts accordés par des prêteurs informels se chiffre en dizaines de millions de dongs, tandis que les autorités tardent à trouver une solution, laissant ainsi la population supporter un lourd fardeau », a déclaré M. D.

En raison de difficultés financières, Mme PL (résidant dans le district 12 de Hô Chi Minh-Ville) a dû vendre deux parcelles de terrain dans le district 12 pour 6 milliards de VND. Ces deux parcelles étant hypothéquées auprès de banques, elle a dû emprunter plus de 4 milliards de VND à des connaissances pour mener à bien les démarches de mainlevée de l'hypothèque.

Parallèlement, comme l'acheteur contractait également un prêt bancaire, Mme L. l'a accompagné dans les démarches nécessaires. La banque a accepté de débloquer le prêt une fois le paiement des droits de mutation et les formalités d'enregistrement effectués.

Lors du dépôt de sa demande au bureau des impôts, Mme L. a été informée que, puisque le Comité populaire de la ville était sur le point de publier une nouvelle liste de prix des terrains, elle devait temporairement attendre que la taxe de transfert soit calculée selon cette nouvelle liste.

Cependant, à ce jour, le processus de calcul des droits de mutation reste bloqué, plaçant ainsi le vendeur et l'acheteur dans une situation difficile.

« J'étais à court d'argent, c'est pourquoi j'ai vendu le terrain. Je ne m'attendais pas à ce que les choses se compliquent encore plus maintenant que je l'ai vendu. J'espère simplement que les autorités calculeront bientôt les droits de mutation afin que je puisse finaliser les formalités de vente », a déclaré Mme L.

Les transactions immobilières à Hô Chi Minh-Ville ont tendance à ralentir car, même après l'achat et la vente, les procédures de transfert de propriété et d'enregistrement du bien ne sont pas encore terminées. - Photo : QUANG DINH

Ce qui ajoute des difficultés supplémentaires au marché immobilier.

Par ailleurs, M. Tran Duc Thuan (directeur d'une agence immobilière du 7e arrondissement) a déclaré que sa société comptait à elle seule près de 20 dossiers de transactions immobilières actuellement bloqués au stade du paiement des taxes.

Selon M. Thuan, toutes les transactions antérieures et postérieures au 1er août ont été bloquées, entraînant le « gel » des transactions terminées, tandis que les nouvelles transactions ont également été interrompues en raison de difficultés, les gens s'abstenant d'acheter et de vendre pendant cette période.

« Nous pensions que la nouvelle loi ouvrirait le marché et faciliterait les transactions pour les consommateurs, mais au contraire, elle a rendu les choses plus difficiles. »

« Au départ, le service des impôts nous avait annoncé qu'une nouvelle grille tarifaire foncière serait disponible sous une à deux semaines pour calculer les droits de mutation, mais cela fait maintenant plus d'un mois et demi que nous attendons et rien n'a bougé. Nous sommes obligés de nous y rendre chaque semaine pour nous renseigner, car nos clients nous pressent sans cesse », a raconté M. Thuan.

M. Ta Trung Kien (agent immobilier à Hô Chi Minh-Ville) a déclaré qu'il existe de nombreux cas où le vendeur a désespérément besoin d'argent et est contraint de vendre sa maison, mais que finalement les procédures ne sont pas menées à terme, et que l'acheteur est également incapable d'obtenir un prêt bancaire et de payer 100 % du montant au vendeur.

Dans certains cas, les clients vendent leur maison pour couvrir les frais de leur déménagement à l'étranger, les vols étant prévus pour le 15 septembre ; ils ont donc entamé les procédures de vente début août 2024.

Les documents notariés et l'acompte ont été versés, mais le calcul des impôts a été bloqué, laissant le vendeur dans l'incertitude. Ce dernier a été contraint de partir à l'étranger à partir du 15 septembre, le paiement des impôts restant en suspens.

« Les clients acceptent qu'en cas de problème ultérieur, ils devront supporter des frais supplémentaires de déplacement pour le résoudre, car ils ne savent pas combien de temps prendra cette procédure », a déclaré M. Kien.

De plus, selon M. Kien, il arrive fréquemment que des personnes doivent contracter des emprunts auprès de sources extérieures pour rembourser leurs prêts existants afin d'obtenir le titre de propriété et finaliser le transfert de propriété. Si l'acheteur emprunte également auprès d'une banque, mais que le prêt ne peut être débloqué, le vendeur se trouve dans une situation délicate, contraint de rester endetté lors de la vente de sa maison.

M. Pham Trong Phu, directeur de la société Titanium Real Estate Management, a fait remarquer que la stagnation des procédures de délivrance et de renouvellement des certificats d'utilisation des sols et de changement de destination des terrains empêche les gens de réaliser des transactions, d'acheter et de vendre, et par conséquent, les agences immobilières rencontrent également des difficultés.

« Les autorités doivent rapidement lever les obstacles aux transactions immobilières à Hô Chi Minh-Ville ou appliquer des mécanismes temporaires ; elles ne doivent pas permettre que les transactions soient "gelées" comme c'est le cas depuis plus d'un mois », a déclaré M. Phu.

Selon M. Tran Khanh Quang, directeur de la société d'investissement immobilier Viet An Hoa, les entreprises espéraient que l'application rapide des lois foncières lèverait les obstacles du marché et favoriserait les transactions immobilières. Or, dans les faits, des problèmes sont apparus qui entravent davantage encore ces transactions.

« Chaque localité l’applique différemment, ce qui fait que les gens et les entreprises en subissent les conséquences », a déclaré M. Quang avec colère.

Personnes effectuant des démarches administratives liées au foncier et à la propriété dans le district de Binh Thanh, à Hô Chi Minh-Ville - Photo : H. Hanh

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement n'a pas encore fait de commentaire.

Selon l'avocate Ngo Huynh Phuong Thao (cabinet d'avocats TAT), ajuster les barèmes de prix fonciers pour refléter les valeurs du marché est nécessaire, mais il est inacceptable de laisser les citoyens et les entreprises bloqués dans des procédures bureaucratiques.

Il convient de noter que, tandis que de nombreuses autres localités traitent encore les demandes de permis de construire sur la base de l'ancien coefficient K et de l'ancien barème des prix, Hô Chi Minh-Ville « attend » la publication du barème des prix fonciers ajusté.

« L’attente du nouveau barème des prix fonciers complique non seulement les démarches administratives liées aux acquisitions foncières, mais affecte aussi gravement le fonctionnement des entreprises et, en particulier, freine le développement économique de Hô Chi Minh-Ville », a déclaré Mme Thao, suggérant de continuer à appliquer l’ancien barème en attendant la publication du nouveau.

Le député Le Xuan Than, président de l'Association des avocats de la province de Khanh Hoa, a suggéré que, dans son rôle d'agence assistant le gouvernement dans l'élaboration de la loi foncière de 2024, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement devrait proposer de manière proactive au gouvernement ou organiser une conférence nationale pour entendre les ministères, les secteurs et les localités sur les obstacles afin de trouver des solutions et de fournir des orientations opportunes.

Selon M. Than, la loi foncière de 2024 stipule que le barème des prix fonciers établi selon l'ancienne loi sera appliqué jusqu'au 31 décembre 2025. Par conséquent, si nécessaire, le Comité populaire provincial peut l'ajuster pour refléter les prix du marché local.

Dans le cas contraire, l'ancien barème des prix fonciers continuera d'être appliqué, et un nouveau barème sera élaboré pour être utilisé à compter du 1er janvier 2026.

Il est donc parfaitement normal que certaines localités ne modifient pas leurs listes de prix fonciers tandis que d'autres le font.

« La loi a confié cette tâche aux autorités locales. Si Hô Chi Minh-Ville estime que l'ancien barème des prix fonciers est trop bas et risque d'entraîner des pertes, elle doit rapidement finaliser les procédures d'établissement d'un barème révisé, afin de simplifier les démarches pour la population », a déclaré M. Than.

L'avocat Tran Duc Phuong (Barreau de Hô Chi Minh-Ville) a également fait valoir qu'en attendant la publication de la nouvelle liste d'ajustement des prix fonciers, Hô Chi Minh-Ville devait appliquer l'ancienne liste de prix et que les autorités fiscales devaient gérer les procédures administratives pour la population.

Par ailleurs, la nouvelle loi foncière autorise également l'application de l'ancien barème des prix fonciers jusqu'au 31 décembre 2025. Par conséquent, jusqu'à la publication du barème des prix fonciers ajusté, l'ancien barème reste en vigueur.

« Si la nouvelle grille tarifaire n'est pas encore disponible, l'ancienne devrait être appliquée. Pourquoi interrompre les procédures administratives et faire subir des pertes aux usagers ? »

« Étant donné que les collectivités locales suspendent le traitement des demandes pour recueillir des avis, les ministères et agences concernés doivent rapidement fournir des avis unifiés afin que les collectivités locales puissent poursuivre leurs démarches. On ne peut pas rester les bras croisés à attendre que les agences échangent leurs points de vue de cette manière », a déclaré M. Phuong.

Le service des impôts de Hô Chi Minh-Ville a une nouvelle fois soumis une proposition urgente.

Des personnes se rendent au bureau d'enregistrement foncier du district de Phu Nhuan, à Hô Chi Minh-Ville, pour accomplir les formalités liées au foncier et à la propriété. - Photo : TTD

Le 16 septembre, le département des impôts de Hô Chi Minh-Ville a de nouveau soumis une demande urgente au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville pour la tenue d'une réunion afin de résoudre les problèmes fonciers à compter du 1er août 2024.

Plus précisément, cette agence a proposé que la ville organise une réunion afin de résoudre définitivement et de normaliser l'application des documents juridiques tels que les tableaux de prix fonciers, les coefficients d'ajustement des prix fonciers, les taux de pourcentage pour le calcul des redevances de location foncière, etc., afin que les autorités fiscales puissent calculer rapidement les obligations financières liées au foncier.

Selon le département des impôts de Hô Chi Minh-Ville, pour les documents relatifs aux terrains datant du 1er août 2024 jusqu'à la date à laquelle la ville publiera sa décision d'ajuster le barème des prix fonciers, ce sont les réglementations relatives aux barèmes des prix fonciers en vigueur dans la zone pour la période 2020-2024 qui s'appliqueront.

D'après les statistiques du service des impôts de Hô Chi Minh-Ville, du 1er au 27 août, l'agence a reçu un total de 8 808 demandes. Celles-ci comprenaient 346 demandes de perception de la taxe d'utilisation des sols liées à la reconnaissance des droits d'utilisation des sols et 277 demandes de perception de la taxe d'utilisation des sols liées à la conversion de la destination des sols.

Par ailleurs, 5 448 déclarations de revenus des particuliers relatives à des transferts immobiliers et 2 737 déclarations concernent des cas sans obligation financière. Cependant, l’absence de publication d’un barème des prix fonciers a entraîné des retards importants dans le traitement des demandes liées au foncier.

Selon une enquête du journal Tuoi Tre, les services fiscaux sont actuellement confrontés à un important arriéré de dossiers fonciers datant du 1er août 2024. Certains services ont entre 400 et 500 dossiers en attente. Le directeur d'un service des impôts d'un arrondissement du centre d'Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré qu'ils doivent attendre la publication du nouveau barème des prix fonciers avant de pouvoir calculer les impôts fonciers. Par conséquent, les autorités fiscales ne peuvent que fournir des explications aux contribuables et sont dans l'incapacité d'agir.

Cependant, certains services fiscaux ont indiqué faire preuve de souplesse dans le traitement des dossiers de transferts, de successions et de donations exonérés d'impôt sur le revenu et de frais d'enregistrement. Pour les dossiers imposables, les contribuables doivent patienter, faute d'autres solutions.

M. NGUYEN VAN DINH (Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam) :

De nombreuses localités sont encore en difficulté.

Bien que les trois lois soient en vigueur depuis plus d'un mois, un décalage persiste entre les organismes qui les ont élaborées et les collectivités locales chargées de leur application. Dans certaines localités, les responsables n'ont pas encore saisi le point de vue des législateurs, ce qui engendre des hésitations et de la confusion dans le traitement des procédures foncières, notamment en ce qui concerne les barèmes de prix des terrains – qui servent de base au calcul des obligations financières liées à la propriété foncière.

Malgré les décrets et circulaires d'application, la mise en œuvre de la loi demeure très difficile. Ainsi, bien que les nouvelles lois soient en vigueur depuis plus d'un mois, la plupart des collectivités locales recherchent encore des solutions d'application adéquates, allant jusqu'à publier des réglementations connexes telles que l'évaluation et l'approbation des prix fonciers. Dans les faits, très peu de projets ont pu être menés à bien en vertu de la nouvelle loi, car les collectivités locales doivent repenser leurs procédures de traitement des questions connexes.

Professeur agrégé Dr Nguyen Quang Tuyen (Chef du département de droit économique, Université de droit de Hanoï) :

Nous avons besoin d'un mécanisme pour protéger les forces de l'ordre !

Pour constater l'efficacité réelle de ces trois lois, il est nécessaire que les ministères, les secteurs et les collectivités locales parviennent à un consensus sur leur mise en œuvre. Par exemple, la loi foncière de 2024 stipule cinq principes pour la détermination des prix fonciers, le premier étant que ces prix doivent être fixés selon les principes du marché et non en fonction des prix du marché.

Dans de nombreuses localités, l'évaluation foncière se fonde sur les prix du marché, ce qui complexifie la mise en œuvre en raison des fluctuations quotidiennes de ces prix. Ce manque de clarté favorise la spéculation, entraînant une hausse rapide des prix fonciers par le biais des ventes aux enchères et perturbant le marché. En matière d'application de la loi, outre le principe du marché, les quatre autres principes doivent être appliqués localement, conformément aux procédures légales.

De plus, un mécanisme de protection des agents chargés de l'application de la loi est nécessaire dans le contexte actuel. Parallèlement, l'indépendance des organismes d'évaluation foncière et des instances décisionnelles en matière de prix des terrains doit être garantie. L'évaluation foncière doit assurer un équilibre des intérêts entre les usagers, l'État et les investisseurs. Une simple inflation des prix fonciers rendrait très difficile l'optimisation de l'utilisation des terres.

Source : https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm