Signal positif
Depuis septembre 2023, la Banque d'État a réduit son taux d'intérêt de base de quatre fois, tandis que les taux d'intérêt sur les prêts et les dépôts ont diminué de 2 à 4 % par rapport à la période précédente. D'autres canaux d'investissement ont ainsi pu recevoir des capitaux des banques et des établissements de crédit. Récemment, certaines banques commerciales non étatiques ont également annoncé des prêts à court terme pour soutenir la liquidité, les prêts à la consommation et la construction de logements à un taux d'environ 4,5 à 5 % par an.
Un représentant de la Banque d'État du Vietnam, succursale de Nghe An , a déclaré : Concernant le plan de soutien de 120 000 milliards de VND pour l'investissement dans les projets de logements sociaux, bien que le taux d'intérêt des prêts ait été fixé à 8,2 % et 8,7 %/an pour les acheteurs de logements ou les investisseurs de projets de logements sociaux, respectivement, il est prévu que tous les 6 mois, la Banque d'État envisage d'ajuster le taux d'intérêt à la baisse.
D'ici novembre 2023, les banques commerciales continueront d'accorder des prêts pour l'investissement dans la construction et la rénovation de logements, comme l'année dernière. En fonction de l'évaluation de la liquidité de l'emprunteur, les banques appliqueront des taux d'intérêt compris entre 7,0 % et 8,5 % par an. Plus la durée du prêt est courte, plus le taux d'intérêt est bas, et inversement.
Concernant les prêts à l'investissement immobilier, jusqu'à présent, les banques commerciales n'ont accordé de prêts qu'aux projets d'investissement immobiliers dont la légalité était garantie. Le programme de prêts de 120 000 milliards de dongs a été accordé uniquement aux entreprises en phase de recherche et n'ayant pas encore finalisé leur demande de prêt ; il n'y a donc aucune dette en cours.
La Banque d'État - succursale de Nghe An a déclaré qu'au 30 octobre 2023, les prêts en cours pour le secteur immobilier de la région s'élevaient à 23 865 milliards de VND, soit 8,2% du total des prêts en cours, soit une augmentation de 8,7% par rapport à fin 2022.
Auparavant, un représentant de la succursale de Nghe An de la Banque d'État du Vietnam a déclaré aux journalistes que bien que les taux d'intérêt aient fortement diminué, en raison de la situation difficile de la production et des affaires et de l'augmentation des transferts de fonds, le montant de l'argent inactif déposé dans les banques a augmenté régulièrement.
Selon un analyste économique , malgré la baisse des taux d'intérêt et la dépréciation du dong vietnamien (VND), l'épargne constitue actuellement une valeur refuge dans un contexte où d'autres canaux d'investissement, comme l'or et les actions, sont relativement risqués. Dans un avenir proche, si le marché immobilier, notamment les marchés aux enchères, offre des prix raisonnables, inférieurs à ceux d'avant, les investisseurs envisageront d'investir, et il est fort possible que les flux de trésorerie s'inversent et se réorientent vers l'investissement immobilier.
En fin d'année, face aux sommes importantes envoyées par les enfants travaillant à l'étranger, de nombreuses familles envisagent également d'investir dans l'immobilier. Lors de la vente aux enchères de terrains dans la commune de Dien Hai (Dien Chau), nous avons vu deux familles du hameau 1 discuter de leur participation à l'enchère. M. NKK, du hameau 1 de la commune de Dien Hai, a expliqué que son fils travaillait à l'étranger depuis plus d'un an et qu'il était marié. Il a donc discuté avec ses beaux-parents de l'achat de deux dossiers d'appel d'offres pour un terrain de 180 m² . Le prix de départ est de 614 millions de VND et ils prévoient de monter jusqu'à environ 700 millions de VND. Cependant, de nombreux documents provenant de l'extérieur de la commune sont inclus dans l'enchère, ce qui inquiète les deux hommes : le prix de l'enchère dépassera probablement 700 millions de VND, voire 800 millions de VND.
M. Le Tuan Thinh, représentant d'un parquet commercial qui vient de participer à la vente aux enchères d'une zone de planification de 33 lots dans le hameau de Xuan Hoa, commune de Nghi Duc (ville de Vinh), a analysé : Après 2 ans de stagnation des prix des terrains et une baisse de 20 à 30 % par rapport à avant, seules les bonnes zones de planification et les prix de départ appropriés ont des demandes pour participer à la vente aux enchères.
Selon le ministère du Travail, des Invalides de guerre et des Affaires sociales, avec plus de 88 000 travailleurs contractuels, Nghe An reçoit chaque année des transferts de fonds de l'étranger s'élevant à 650 millions de dollars américains, soit l'équivalent de 15 000 milliards de dongs. Si l'on inclut les plus de 20 000 travailleurs qui se rendent librement à l'étranger par d'autres moyens, les transferts annuels s'élèvent à environ 1,4 milliard de dollars américains, soit près de 35 000 milliards de dongs. Si les taux d'intérêt de l'épargne restent bas et que seulement 30 % de ce montant est transféré sur le marché immobilier, les enchères foncières auront une chance de reprendre progressivement.
Prévisions
Quand le marché immobilier se redressera-t-il ? Compte tenu de la situation et des évolutions du marché immobilier ces dernières années, nous comprenons qu'il est difficile de répondre à cette question. Lors d'une récente conférence organisée par le journal Business Forum, les experts et investisseurs immobiliers expérimentés se sont montrés très prudents dans leurs commentaires. Par conséquent, nous espérons que les taux d'intérêt baisseront et que la confiance des investisseurs reviendra d'ici fin 2024.
M. Nguyen Van Ba, vice-président de l'Association immobilière de Nghe An, a déclaré : « Les récentes ventes aux enchères, qui ont réuni de nombreux participants et qui ont été couronnées de succès à Vinh City et dans le district de Dien Chau, ont été plutôt positives. À Hanoï , les ventes aux enchères de terrains début décembre dans les banlieues, en passe de devenir des zones urbaines, ont également attiré davantage d'acheteurs. La situation est différente de celle de l'année dernière… Cependant, il est trop tôt pour affirmer que le marché immobilier s'est « réchauffé ». »
Un représentant de la salle des marchés Tecco à Nghe An a ajouté : « Cette année, le groupe n'a pas lancé de nouveaux produits à Nghe An, mais le marché a été plus actif qu'il y a trois mois et seuls les clients ayant de réels besoins ont passé commande. » Actuellement, les transactions immobilières sont calmes, non seulement à Nghe An, mais aussi dans le pays en général. C'est inévitable, car cette année, la conjoncture économique est difficile, les entreprises manquent de commandes et les travailleurs sont en chômage.
Lors d'un entretien avec nous, M. Bach Hung Hau, directeur adjoint du Centre de services aux enchères immobilières (ministère de la Justice), a déclaré que le nombre de personnes ayant réellement besoin d'acheter est plus élevé, mais que les ventes aux enchères de terrains et les courtiers qui y participent et en profitent par la même occasion persistent. Les ventes aux enchères de terrains dans les districts de Do Luong, Nghi Loc, Dien Chau et à Vinh City attirent de nombreux acheteurs grâce à la beauté de la zone d'aménagement, à la forte rentabilité et au prix de départ avantageux. Ces zones d'enchères sont souvent achetées par les salles des ventes pour plus de la moitié des lots et, une fois l'enchère terminée, les lots sont cédés pour une différence de 50 à 100 millions de VND par lot. Cependant, certaines zones d'aménagement, comme les communes de Dien Loi, Dien Dong (Dien Chau) et Nghi An (Vinh City), n'ont trouvé aucun acheteur malgré de multiples annonces.
Un membre de l'équipe de supervision des enchères du district de Dien Chau a partagé : Normalement, plus il y a de participants à l'enchère et plus le prix de l'offre est élevé, mieux c'est, mais si l'augmentation est trop élevée, y compris la participation dominante des étages comme en 2021, il y a une crainte de perdre le dépôt.
Français Pendant ce temps, M. Nguyen The Anh, un agent immobilier de la commune de Nghi Phu (ville de Vinh) qui se rend régulièrement à Da Nang et Ho Chi Minh-Ville pour conclure des transactions, a déclaré : « Actuellement, le marché immobilier national est au plus bas, principalement latéral, avec peu de transactions. En observant le marché, nous constatons que seul le segment des enchères à Nghe An et Hanoi est un peu plus actif, les transactions sont plus substantielles grâce au montant des transferts de fonds des gens et aux salles de vente participantes. Comparé aux grandes villes, le marché de Nghe An est petit, tôt ou tard, « l'échauffement » attend encore l'évolution des grands marchés. Maintenir l'enthousiasme et créer les conditions pour l'année suivante dépend également de la situation en matière d'attraction des investissements, d'attirer des travailleurs et des experts à Nghe An pour travailler ; créant ainsi le besoin de louer, d'être propriétaire d'une maison... De plus, lorsque le taux de change de l'euro (Europe), du dollar américain ou du yen japonais est stable, le montant des transferts de fonds est important, les enchères de terres rurales auront plus d'élan pour prospérer.
Commentant les tendances du marché, un représentant du Centre de développement du Fonds foncier de la province de Nghe An a déclaré : « À l'horizon 2024, les localités doivent revoir et mettre aux enchères les zones prévues à un prix plus raisonnable pour attirer les investisseurs, créant ainsi une dynamique psychologique positive pour le marché. »
Une autre information importante concernant le marché immobilier l'année prochaine concerne la loi sur le logement, la loi sur les entreprises immobilières et, surtout, la nouvelle loi foncière qui sera adoptée. Si l'Assemblée nationale finalise le plan fiscal pour les propriétaires d'une deuxième propriété ou plus et que le gouvernement exige que les transactions foncières et immobilières soient réglées par virement bancaire, et renforce les contrôles et les vérifications pour prévenir l'évasion fiscale, le marché sera plus ou moins affecté.
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