Le marché immobilier se redresse, les créances douteuses des banques affichent des évolutions positives...

La plupart des garanties détenues par les banques sont constituées de biens immobiliers. Par conséquent, la reprise du dynamisme du marché immobilier contribuera à accroître la liquidité et facilitera la vente des garanties pour apurer les créances douteuses, participant ainsi à l'amélioration et à la stabilisation de la qualité des actifs bancaires.

L'immobilier est le « roi » des actifs de garantie.

Au sein du système de crédit bancaire, l'immobilier occupe depuis longtemps une place prépondérante parmi les garanties. Ce n'est pas un hasard si les banques privilégient l'immobilier : un actif stable, résistant aux dommages et à la dépréciation, et qui tend même à prendre de la valeur avec le temps.

Grâce à cette caractéristique, l'immobilier est considéré comme un « filet de sécurité » contre les risques de prêt, car la valeur de la garantie est généralement estimée à un montant supérieur au solde du capital, ce qui aide les banques à maintenir une marge de sécurité dans leurs opérations de prêt.

Des analyses des rapports financiers de nombreuses banques montrent que l'immobilier représente une part prépondérante des actifs en garantie, ce qui indique la forte dépendance du système au marché immobilier.

Chez Agribank – l’un des « géants » du secteur bancaire – la valeur totale des garanties et des actifs mis en gage des clients a atteint 3,19 billions de VND en 2024, soit une augmentation de plus de 9 % par rapport à 2023.

Sur ce total, l'immobilier à lui seul représentait 2,92 billions de VND, soit une augmentation de plus de 10 % par rapport à la fin de l'année précédente, dépassant de loin d'autres catégories d'actifs telles que les biens meubles (190 000 milliards de VND) ou les valeurs mobilières (54 663 milliards de VND).

Non seulement Agribank, mais aussi d'autres grandes banques comme BIDV et VietinBank possèdent d'importants portefeuilles de garanties, principalement immobilières. Fin 2024, BIDV affichait un total d'actifs et de titres nantis, hypothéqués et escomptés d'une valeur de 3 320 milliards de VND, tandis que VietinBank atteignait près de 3 290 milliards de VND, révélant une similitude frappante entre ces géants publics quant à leurs stratégies de crédit étroitement liées au marché immobilier.

Cependant, derrière ce tableau apparemment solide se cachent des fissures qui se propagent silencieusement. Selon SSI Research, au premier trimestre 2025, les créances douteuses des banques ne se sont pas sensiblement améliorées, notamment pour les prêts liés à des projets immobiliers dont la documentation juridique est incomplète – qui sont actuellement bloqués, tant en termes de liquidités que de confiance des investisseurs.

En conséquence, certains prêts immobiliers liés à ces projets ont été reclassés comme prêts non performants, ce qui a augmenté le ratio de prêts non performants dans certaines banques commerciales.

Par ailleurs, les banques commerciales publiques sont également soumises à des pressions pour restructurer les prêts aux entreprises du secteur des matériaux de construction – un secteur auxiliaire qui subit les répercussions du marché immobilier.

Le ratio moyen de prêts non performants (PNP) des 24 banques suivies par SSI Research a grimpé à 2,46 % au premier trimestre 2025, se rapprochant du pic de 2,58 % atteint au premier trimestre 2023. Notamment, les prêts en souffrance ont fortement augmenté de 11,6 % en un seul trimestre, les prêts du Groupe 2 progressant de 2,8 % et les prêts non performants de 20,4 % par rapport au trimestre précédent – ​​un indicateur inquiétant qui montre que la spirale du risque s’aggrave au sein du système de crédit.

Dans ce contexte, il est à noter que les banques n'ont pas fait preuve d'une grande proactivité en matière de constitution de provisions pour risques. Le taux de couverture des créances douteuses n'a atteint que 88,7 %, son niveau le plus bas de ces cinq dernières années, ce qui témoigne d'une certaine indulgence face au risque de crédit.

Un rapport de VPBank Securities Company indique que les coûts de provisionnement des 11 banques analysées n'ont atteint que 0,24 % des prêts en cours au premier trimestre 2025, contre 0,30 % à la même période l'année précédente. Ce constat révèle un paradoxe : les créances douteuses augmentent tandis que les provisions diminuent, alors même que la pression pour la mise en œuvre des normes internationales d'information financière (IFRS), qui imposent des provisions plus prudentes, s'accentue.

Vietcombank, Sacombank , TPBank et VIB figurent parmi les banques qui ont enregistré les plus fortes réductions de leurs provisions, en partie grâce aux anticipations de reprise du marché et aux politiques de soutien de la Banque d'État du Vietnam.

Toutefois, les experts avertissent que tout excès de confiance à ce stade pourrait exposer le système bancaire à un « double fardeau » si le marché immobilier ne se redresse pas comme prévu.

À court terme, les experts restent optimistes quant au fait que le ratio de prêts non performants atteindra son pic au cours du premier semestre 2025 avant de commencer à diminuer grâce aux faibles taux d'intérêt et aux solutions de restructuration de la dette mises en œuvre.

Toutefois, à long terme, une dépendance excessive à l'égard de l'immobilier comme « filet de sécurité » pour le crédit peut rendre le système bancaire vulnérable aux fluctuations imprévisibles de ce marché – où la valeur des garanties ne reflète pas toujours le risque réel du prêt.

Le marché immobilier retrouve son dynamisme, ce qui contribuera à stimuler la liquidité et facilitera la vente des actifs mis en garantie pour régler les créances douteuses.

Le marché immobilier est en plein essor et la qualité des actifs bancaires s'améliore.

Dans un marché immobilier qui se redresse progressivement après une longue période de récession, la qualité des actifs des banques commerciales montre des signes évidents d'amélioration.

De nombreux experts financiers et organismes d'analyse indépendants s'accordent à dire que cette reprise soutient non seulement les flux de trésorerie des entreprises immobilières, mais contribue également positivement à la gestion et au recouvrement des créances douteuses, améliorant ainsi l'efficacité du crédit et renforçant les bilans des banques.

Un récent rapport d'analyse du secteur bancaire publié par VPBankS Securities Company montre que, bien que les chiffres financiers des banques pour le premier trimestre 2025 soient encore en cours d'audit, les éléments « autres revenus » – notamment ceux provenant du recouvrement des créances radiées – ont enregistré une augmentation significative, reflétant l'impact positif du marché immobilier.

Au cours de l'exercice 2024, les revenus issus du recouvrement de créances douteuses ont représenté une part importante des autres revenus des trois plus grandes banques commerciales publiques : Vietcombank (84 %), BIDV (88 %) et VietinBank (79 %). Ces trois banques affichent également les actifs totaux et le volume de crédit les plus élevés parmi les onze banques suivies par VPBankS.

Au premier trimestre 2025, les recettes issues du recouvrement des créances douteuses des trois banques ont continué de progresser fortement, atteignant 51 % par rapport à la même période de l'année précédente. Exprimé en ratio par rapport aux prêts en cours, cet indicateur a également augmenté de 2 points de base, témoignant de l'efficacité des efforts déployés pour recouvrer les garanties et gérer les créances impayées.

Dans cette perspective, SSI Research suggère que même si la liquidité du marché immobilier au premier trimestre 2025 pourrait diminuer légèrement par rapport au dernier trimestre 2024, elle augmentera tout de même de manière significative par rapport à la même période de l'année précédente – plus précisément, une augmentation d'environ 70 à 72 % dans la région de Hanoï.

Il s'agit d'un élément essentiel permettant aux banques d'accélérer la liquidation des actifs mis en garantie et, par conséquent, de recouvrer les créances douteuses précédemment traitées. La croissance de cette source de revenus devient un soutien important, compensant la baisse des revenus liés aux commissions de service ainsi que la rentabilité stagnante des activités de change et de négociation d'obligations dans un contexte de forte volatilité des marchés financiers mondiaux.

M. Nguyen Xuan Binh – directeur du département d'analyse de KB Securities Vietnam (KBSV) – a commenté que la forte augmentation du ratio de prêts non performants au cours des années précédentes était due à la baisse des bénéfices des entreprises immobilières, associée à des difficultés à lever des capitaux par le biais d'émissions d'obligations, provoquant un goulot d'étranglement dans les flux de trésorerie liés au remboursement de la dette.

Toutefois, grâce aux mesures coordonnées du gouvernement visant à supprimer les obstacles juridiques, à stimuler l'investissement public et à mettre en œuvre des politiques monétaires flexibles pour faciliter les flux de crédit, de nombreux projets immobiliers ont pu redémarrer, améliorant ainsi la capacité de remboursement de la dette des entreprises.

« Le règlement réussi de nombreux prêts non performants dans le secteur immobilier aide non seulement les banques à réduire leurs ratios de prêts non performants, mais peut même leur permettre d'annuler les provisions, créant ainsi une forte dynamique de croissance des bénéfices en 2025 », a souligné M. Binh.

De toute évidence, la reprise maîtrisée du marché immobilier crée un effet d'entraînement positif, non seulement pour les entreprises du secteur, mais aussi en aidant les établissements de crédit à améliorer la qualité de leurs actifs, à renforcer leurs fondements financiers et à accroître leur résilience face aux risques macroéconomiques potentiels à l'avenir.

Source : https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html