L'immobilier se redresse, les créances bancaires douteuses connaissent des évolutions positives...

L'immobilier est le « roi » des garanties

Dans l’écosystème du crédit bancaire, l’immobilier est depuis longtemps le type de garantie le plus populaire et le plus privilégié. Ce n’est pas un hasard si les banques privilégient l’immobilier – un actif très stable, difficile à endommager, difficile à perdre de la valeur et qui a même tendance à prendre de la valeur au fil du temps.

Avec cette caractéristique, l'immobilier est considéré comme un « mur » pour prévenir les risques liés aux prêts, lorsque la valeur de la garantie est souvent évaluée plus haut que le solde principal, aidant les banques à maintenir un tampon de sécurité dans les activités de crédit.

Les enquêtes menées à partir des rapports financiers de nombreuses banques montrent que l'immobilier représente une part écrasante du portefeuille hypothécaire, ce qui démontre la grande dépendance du système au marché immobilier.

Chez Agribank , l'un des « géants » du secteur bancaire, la valeur totale des actifs hypothéqués et mis en gage des clients en 2024 a atteint 3,19 millions de milliards de VND, soit une augmentation de plus de 9 % par rapport à 2023.

Parmi ceux-ci, l'immobilier à lui seul a représenté 2,92 billions de VND, soit une augmentation de plus de 10% par rapport à la fin de l'année dernière, dépassant de loin d'autres types d'actifs tels que les biens meubles (190 000 milliards de VND) ou les papiers de valeur (54 663 milliards de VND).

Non seulement Agribank, mais d’autres grands noms comme BIDV ou VietinBank possèdent également d’énormes portefeuilles d’actifs hypothécaires, principalement immobiliers. Plus précisément, à la fin de 2024, BIDV a enregistré une valeur totale d'actifs et de titres de valeur hypothéqués, mis en gage et escomptés jusqu'à 3,32 millions de milliards de VND, tandis que VietinBank a atteint près de 3,29 millions de milliards de VND - montrant une similitude remarquable entre les « géants » publics dans leur stratégie de crédit étroitement liée au marché immobilier.

Cependant, derrière ce tableau apparemment solide se cachent des fissures qui se propagent tranquillement. Selon SSI Research, au premier trimestre 2025, les créances douteuses des banques ne se sont pas améliorées de manière significative, notamment pour les prêts liés à des projets immobiliers avec des documents juridiques incomplets - qui sont « congestionnés » à la fois en termes de liquidité et de confiance des investisseurs.

En conséquence, une partie des prêts immobiliers associés à ces projets ont été reclassés comme créances douteuses, augmentant ainsi le ratio de créances douteuses dans un certain nombre de banques commerciales par actions.

Le secteur bancaire commercial public n'est pas en reste, il est également sous pression en raison des prêts de restructuration accordés aux entreprises opérant dans le secteur des matériaux de construction - une industrie auxiliaire qui subit une réaction en chaîne de la part de l'immobilier.

Le ratio moyen de créances douteuses de 24 banques surveillées par SSI Research a bondi à 2,46 % au premier trimestre 2025, approchant le pic de 2,58 % au premier trimestre 2023. Il est à noter que les prêts en souffrance ont fortement augmenté de 11,6 % en un seul trimestre, dont la dette du groupe 2 a augmenté de 2,8 % et les créances douteuses de 20,4 % par rapport au trimestre précédent - un signe inquiétant montrant que la spirale du risque pénètre plus profondément dans le système de crédit.

Dans ce contexte, il convient de souligner que les banques ne sont pas très proactives dans la constitution de provisions pour risques. Le ratio de couverture des créances douteuses est tombé à seulement 88,7 % – le niveau le plus bas des cinq dernières années, ce qui reflète un certain niveau de « clémence » dans la réponse aux risques de crédit.

Un rapport de la société de valeurs mobilières VPBankS indique que les coûts de provisionnement des 11 banques analysées n'ont atteint que 0,24 % des prêts en cours au premier trimestre 2025, contre 0,30 % au cours de la même période l'année dernière. Cela révèle un paradoxe : les créances douteuses augmentent mais les provisions diminuent, alors que la pression pour mettre en œuvre les normes comptables internationales IFRS – avec des exigences plus prudentes en matière de provisions – se rapproche.

Vietcombank, Sacombank , TPBank et VIB sont les banques qui ont enregistré la plus forte baisse des coûts de provisionnement, en partie en raison des attentes de reprise du marché et des politiques de soutien de la Banque d'État.

Toutefois, les experts avertissent que la subjectivité durant cette période pourrait exposer le système bancaire au risque d'un « double fardeau » si le marché immobilier ne se redresse pas comme prévu.

À court terme, les experts restent optimistes quant au fait que le ratio de créances douteuses atteindra un pic au premier semestre 2025 avant de commencer à baisser grâce aux politiques de taux d'intérêt bas et aux solutions de restructuration de la dette mises en œuvre.

Toutefois, à long terme, une dépendance excessive à l’immobilier comme « point d’appui » du crédit peut rendre le système bancaire vulnérable aux fluctuations imprévisibles de ce marché – où la valeur des garanties ne reflète pas toujours le risque réel du prêt.

Le marché immobilier redevient plus dynamique, ce qui contribuera à accroître la liquidité et à faciliter la vente de garanties pour gérer les créances douteuses.

Le marché immobilier est florissant et la qualité des actifs bancaires augmente

Alors que le marché immobilier se réchauffe progressivement après une longue période de stagnation, la qualité des actifs des banques commerciales montre des signes clairs d’amélioration.

De nombreux experts financiers et organismes d’analyse indépendants s’accordent à dire que cette reprise non seulement soutient les flux de trésorerie des entreprises immobilières, mais contribue également positivement à la gestion et au recouvrement des créances douteuses, améliorant ainsi la performance du crédit et les bilans des banques.

Un récent rapport d'analyse du secteur bancaire publié par VPBankS Securities Company montre que bien que les données financières du premier trimestre 2025 des banques soient toujours en cours d'audit, les éléments « autres revenus » - notamment ceux provenant du recouvrement de créances - ont enregistré une augmentation significative, reflétant l'impact positif du marché immobilier.

Au cours de la seule année fiscale 2024, les revenus provenant des activités de règlement des créances douteuses ont représenté une part importante des autres structures de revenus des trois plus grandes banques commerciales publiques : Vietcombank (84 %), BIDV (88 %) et VietinBank (79 %). Il s’agit également des trois banques ayant le total des actifs et l’échelle de crédit les plus élevés parmi le groupe de 11 banques surveillées par VPBankS.

Au début du premier trimestre 2025, les revenus issus du recouvrement des créances douteuses des trois banques ci-dessus ont continué d'augmenter fortement, jusqu'à 51% par rapport à la même période de l'année dernière. En pourcentage des prêts en cours, le ratio a également augmenté de 2 points de base, signe d’efficacité dans le recouvrement des garanties et la gestion des dettes en cours.

Pour donner plus de perspective, SSI Research estime que même si la liquidité du marché immobilier au premier trimestre 2025 a quelque peu diminué par rapport au dernier trimestre 2024, elle a tout de même augmenté de manière significative par rapport à la même période l'année dernière - en particulier une augmentation d'environ 70-72% dans la région de Hanoi.

Il s’agit d’une base importante pour aider les banques à accélérer la liquidation des actifs collatéraux, récupérant ainsi les créances douteuses traitées au cours de la période précédente. La croissance provenant de cette source de revenus devient un soutien important, compensant la baisse des revenus des frais de service ainsi que la marge bénéficiaire plate des opérations de change et d'obligations dans un contexte de marchés financiers mondiaux volatils.

M. Nguyen Xuan Binh, directeur du département d'analyse de KB Securities Vietnam Company (KBSV), a déclaré que la raison de la forte augmentation du ratio de créances douteuses au cours des années précédentes était due à la baisse des bénéfices des entreprises immobilières, combinée aux difficultés de mobilisation de capitaux par le biais des canaux obligataires, ce qui a entraîné le blocage des flux de trésorerie pour rembourser la dette.

Cependant, grâce aux mesures synchrones du gouvernement visant à éliminer les goulets d'étranglement juridiques, à promouvoir l'investissement public et aux politiques monétaires flexibles visant à débloquer les flux de crédit, de nombreux projets immobiliers ont été relancés, améliorant ainsi la capacité de remboursement de la dette des entreprises.

« La gestion réussie de nombreuses créances douteuses dans le secteur immobilier aide non seulement les banques à réduire le ratio de créances douteuses, mais peut même annuler les provisions, créant ainsi une forte force motrice pour la croissance des bénéfices en 2025 », a souligné M. Binh.

De toute évidence, la reprise contrôlée du marché immobilier crée un effet d’entraînement positif, non seulement pour les entreprises du secteur, mais aussi en aidant les institutions de crédit à améliorer la qualité des actifs, à consolider leurs bases financières et à renforcer leur résilience aux risques macroéconomiques potentiels dans les temps à venir.

Source : https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html