L'immobilier est le « roi » des garanties
Dans l'écosystème du crédit bancaire, l'immobilier est depuis longtemps le type de garantie le plus populaire et privilégié. Ce n'est pas un hasard si les banques privilégient l'immobilier : un actif très stable, difficile à endommager, dont la valeur a tendance à augmenter au fil du temps.
Avec cette caractéristique, l'immobilier est considéré comme un « mur » pour prévenir les risques liés aux prêts, lorsque la valeur de la garantie est souvent évaluée plus haut que le solde principal, aidant les banques à maintenir un tampon de sécurité dans les activités de crédit.
Les enquêtes menées à partir des rapports financiers de nombreuses banques montrent que l'immobilier représente une part écrasante du portefeuille hypothécaire, ce qui démontre la grande dépendance du système au marché immobilier.
Chez Agribank , l'un des « géants » du secteur bancaire, la valeur totale des actifs hypothéqués et mis en gage des clients en 2024 a atteint 3,19 millions de milliards de VND, soit une augmentation de plus de 9 % par rapport à 2023.
Parmi ceux-ci, l'immobilier à lui seul a représenté 2,92 billions de VND, soit une augmentation de plus de 10% par rapport à la fin de l'année dernière, dépassant de loin d'autres types d'actifs tels que les biens meubles (190 000 milliards de VND) ou les papiers de valeur (54 663 milliards de VND).
Outre Agribank, d'autres grands noms comme BIDV ou VietinBank détiennent également un important portefeuille d'actifs hypothéqués, principalement immobiliers. Plus précisément, fin 2024, BIDV enregistrait une valeur totale d'actifs, de titres de valeur hypothéqués, mis en gage et escomptés, atteignant 3,32 millions de milliards de VND, tandis que VietinBank atteignait près de 3,29 millions de milliards de VND, ce qui témoigne d'une remarquable similitude entre les stratégies de crédit des « géants » publics, étroitement liées au marché immobilier.
Cependant, derrière ce tableau apparemment solide se cachent des fissures qui se propagent discrètement. Selon SSI Research, au premier trimestre 2025, les créances douteuses des banques ne se sont pas sensiblement améliorées, notamment pour les prêts liés à des projets immobiliers non encore finalisés, qui sont « obstrués » tant par leur liquidité que par la confiance des investisseurs.
En conséquence, une partie des prêts immobiliers associés à ces projets ont été reclassés comme créances douteuses, augmentant ainsi le ratio de créances douteuses dans un certain nombre de banques commerciales par actions.
Le secteur bancaire commercial public n'est pas en reste, il est également sous pression en raison des prêts de restructuration accordés aux entreprises opérant dans le secteur des matériaux de construction - une industrie auxiliaire qui subit une réaction en chaîne de la part de l'immobilier.
Le taux moyen de créances douteuses des 24 banques suivies par SSI Research a bondi à 2,46 % au premier trimestre 2025, approchant le pic de 2,58 % du premier trimestre 2023. Il est à noter que les prêts en souffrance ont fortement augmenté de 11,6 % en un seul trimestre, dont 2,8 % pour les créances du groupe 2 et 20,4 % pour les créances douteuses par rapport au trimestre précédent – un signe inquiétant montrant que la spirale du risque s'infiltre plus profondément dans le système de crédit.
Dans ce contexte, il convient de noter que les banques n'ont pas été très proactives dans la constitution de provisions pour risques. Le ratio de couverture des créances douteuses est tombé à seulement 88,7 % – son plus bas niveau des cinq dernières années –, ce qui reflète une certaine indulgence dans la gestion des risques de crédit.
Un rapport de VPBank Securities Company indique que les coûts de provisionnement des 11 banques analysées n'ont atteint que 0,24 % des prêts en cours au premier trimestre 2025, contre 0,30 % à la même période l'an dernier. Cela révèle un paradoxe : les créances douteuses augmentent, mais les provisions diminuent, tandis que la pression pour la mise en œuvre des normes comptables internationales IFRS, avec des exigences de provisionnement plus prudentes, se rapproche.
Vietcombank, Sacombank , TPBank et VIB sont les banques qui ont enregistré la plus forte baisse des coûts de provisionnement, en partie en raison des attentes de reprise du marché et des politiques de soutien de la Banque d'État.
Toutefois, les experts avertissent que la subjectivité durant cette période pourrait exposer le système bancaire au risque d'un « double fardeau » si le marché immobilier ne se redresse pas comme prévu.
À court terme, les experts restent optimistes quant au fait que le ratio de créances douteuses atteindra un pic au premier semestre 2025 avant de commencer à baisser grâce aux politiques de taux d'intérêt bas et aux solutions de restructuration de la dette mises en œuvre.
Toutefois, à long terme, une dépendance excessive à l’immobilier comme « point d’appui » du crédit peut rendre le système bancaire vulnérable aux fluctuations imprévisibles de ce marché – où la valeur des garanties ne reflète pas toujours le risque réel du prêt.
Le marché immobilier est florissant et la qualité des actifs bancaires augmente
Alors que le marché immobilier se réchauffe progressivement après une longue période de stagnation, la qualité des actifs des banques commerciales montre des signes clairs d’amélioration.
De nombreux experts financiers et organismes d’analyse indépendants s’accordent à dire que cette reprise non seulement soutient les flux de trésorerie des entreprises immobilières, mais contribue également positivement à la gestion et au recouvrement des créances douteuses, améliorant ainsi la performance du crédit et les bilans des banques.
Un récent rapport d'analyse du secteur bancaire publié par VPBankS Securities Company montre que bien que les données financières du premier trimestre 2025 des banques soient toujours en cours d'audit, les éléments « autres revenus » - notamment ceux provenant du recouvrement de créances - ont enregistré une augmentation significative, reflétant l'impact positif du marché immobilier.
Au cours du seul exercice 2024, les revenus issus des activités de règlement des créances douteuses ont représenté une part importante des autres revenus des trois plus grandes banques commerciales publiques : Vietcombank (84 %), BIDV (88 %) et VietinBank (79 %). Ces trois banques affichent également le total des actifs et l'échelle de crédit les plus élevés parmi les 11 banques suivies par VPBankS.
Au premier trimestre 2025, les revenus de recouvrement des créances douteuses des trois banques ont continué de progresser fortement, atteignant 51 % par rapport à la même période l'an dernier. Rapporté aux encours de crédit, cet indice a également progressé de 2 points de base, signe d'efficacité dans le recouvrement des garanties et le traitement des créances en souffrance.
Pour donner plus de perspective, SSI Research estime que même si la liquidité du marché immobilier au premier trimestre 2025 a quelque peu diminué par rapport au dernier trimestre 2024, elle a tout de même augmenté de manière significative par rapport à la même période l'année dernière - en particulier une augmentation d'environ 70-72% dans la région de Hanoi.
Il s'agit d'une base importante pour les banques afin d'accélérer la liquidation des actifs collatéraux et ainsi recouvrer les créances douteuses traitées au cours de la période précédente. La croissance de cette source de revenus constitue un soutien important, compensant la baisse des commissions de service ainsi que la stagnation des bénéfices des activités de change et de négociation d'obligations dans un contexte de fluctuations importantes sur les marchés financiers mondiaux.
M. Nguyen Xuan Binh, directeur du département d'analyse de KB Securities Vietnam Company (KBSV), a déclaré que la raison de la forte augmentation du ratio de créances douteuses au cours des années précédentes était due à la baisse des bénéfices des entreprises immobilières, combinée aux difficultés de mobilisation de capitaux par le biais des canaux obligataires, ce qui a entraîné le blocage des flux de trésorerie pour rembourser la dette.
Cependant, grâce aux mesures synchrones du gouvernement visant à éliminer les goulets d'étranglement juridiques, à promouvoir l'investissement public et aux politiques monétaires flexibles visant à débloquer les flux de crédit, de nombreux projets immobiliers ont été relancés, améliorant ainsi la capacité de remboursement de la dette des entreprises.
« La gestion réussie de nombreuses créances douteuses dans le secteur immobilier aide non seulement les banques à réduire le ratio de créances douteuses, mais peut même annuler les provisions, créant ainsi une forte force motrice pour la croissance des bénéfices en 2025 », a souligné M. Binh.
De toute évidence, la reprise contrôlée du marché immobilier crée un effet d’entraînement positif, non seulement pour les entreprises du secteur, mais aussi en aidant les institutions de crédit à améliorer la qualité des actifs, à consolider leurs bases financières et à renforcer leur résilience aux risques macroéconomiques potentiels dans les temps à venir.
Source : https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html
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