L'immobilier : pécheur ou moteur de croissance ?

Mais la croissance ne se résume pas à un chiffre. Ce qui compte davantage, c'est la qualité de la croissance, la résilience de l' économie face aux fluctuations mondiales. La question est : le Vietnam dispose-t-il de fondations suffisamment solides pour réaliser une percée durable, ou s'agit-il simplement d'un boom à court terme porté par le marché immobilier, un secteur à la fois moteur et indicateur de la santé de l'économie ?

Il est indéniable qu’au cours de la dernière décennie, les entreprises immobilier ont contribué à transformer le visage du pays. De nouvelles zones urbaines, des avenues, des stations balnéaires et des zones industrielles modernes ont contribué à façonner une ville plus civilisée, à créer des emplois, à promouvoir les infrastructures et à améliorer la qualité de vie.

De nombreuses entreprises ont également contribué activement à la société, accompagnant le gouvernement lors de catastrophes naturelles et de pandémies. Ces contributions substantielles témoignent du sens des responsabilités et du rôle des entrepreneurs vietnamiens dans la nouvelle ère.

Cependant, malgré ces avancées, le marché immobilier a également révélé de nombreux défis. La hausse rapide des prix de l'immobilier, l'offre limitée et la longueur des procédures judiciaires ont accru la pression sur les entreprises et les particuliers.

Selon les statistiques, au deuxième trimestre 2025, les prix des appartements à Hanoi ont augmenté de 33 % par rapport à la même période, atteignant environ 3 000 USD/m² ; à Hô Chi Minh-Ville, ils ont augmenté de 47 %, pour atteindre près de 4 700 USD/m².

Il est important de reconnaître que le marché immobilier n'est pas homogène. On distingue essentiellement deux types d'entreprises opérant dans ce secteur.

Un groupe se préoccupe uniquement d'« acheter bas et vendre haut », exploitant la spéculation à court terme et créant peu de valeur durable pour la société. C'est ce groupe qui fausse le marché et perd la confiance des véritables acheteurs.

Mais il existe aussi de véritables promoteurs immobiliers, des entreprises qui poursuivent une vision à long terme, non seulement en construisant des logements, mais aussi en créant une ville agréable à vivre. Ils investissent systématiquement, à grande échelle, souvent dans des zones périphériques de la ville, afin de mettre en œuvre efficacement la stratégie de dispersion de la population et de développement régional équilibré.

Pour attirer les habitants dans les nouvelles zones urbaines, ces projets doivent répondre aux besoins d'un écosystème de vie complet : infrastructures modernes, éducation, soins de santé, commerces, espaces verts et équipements de meilleure qualité que ceux du centre-ville. À ce moment-là, chaque zone urbaine devient non seulement un lieu de vie, mais aussi un moteur de développement socio-économique local.

Il faut souvent de nombreuses années pour préparer ce type d’entreprise, de la planification aux questions juridiques, en passant par les investissements dans les infrastructures et l’attraction des résidents.

Un exemple typique est le projet urbain côtier de Can Gio qui a nécessité 21 ans de préparation avant d'être éligible à la mise en œuvre, le projet Vinhomes Wonder City (anciennement Dan Phuong) a nécessité 13 ans pour obtenir l'approbation légale... Le long temps de préparation dû à l'absence d'un cadre juridique synchrone a provoqué une augmentation du capital d'investissement, ce qui est l'une des principales raisons qui entravent la réduction des prix de l'immobilier.

Il est à noter que les capitaux de crédit ont récemment fortement afflué vers l'immobilier, représentant une part importante de l'encours total des prêts bancaires. Au 31 juillet 2025, l'encours de crédit dans ce secteur dépassait 4,1 millions de VND (soit 155 milliards de dollars américains), soit près de 24 % de l'encours total des prêts du système bancaire. Le taux de croissance du crédit immobilier (17 %) est près du double du taux de croissance général de l'économie (9,6 %).

Cependant, le problème ne réside pas dans l'afflux de capitaux vers l'immobilier, mais dans leur destination. Lorsque les capitaux se concentrent dans des projets spéculatifs, des lotissements ou des fluctuations de prix, l'économie est menacée. En revanche, si les capitaux sont correctement orientés, en affluant vers des projets urbains durables, des infrastructures et des logements, ils constituent un levier pour le développement des infrastructures et la sécurité sociale.

Car l'immobilier, s'il est développé dans la bonne direction, crée non seulement des actifs, mais stimule également des centaines de secteurs connexes tels que les matériaux, la construction, l'aménagement intérieur, la logistique, le commerce et les services. C'est un point qu'il faut examiner et corriger rapidement.

L'expérience internationale montre que chaque économie développée a connu une période de surchauffe sur les marchés immobiliers. L'important est de pouvoir gérer les risques et réguler les politiques. Lorsque l'État dispose d'un mécanisme juridique transparent, contrôle efficacement les flux de capitaux et crée un environnement concurrentiel sain, l'immobilier devient un moteur de croissance plutôt qu'un risque potentiel.

Dans de nombreux pays comme la Corée du Sud, Singapour ou la Chine, les premières phases de l'industrialisation ont été marquées par une forte croissance de l'immobilier, contribuant fortement au PIB. Mais lorsque le marché a atteint un certain seuil, ces pays se sont rapidement tournés vers le développement de la production, de la technologie et de l'innovation.

La Chine est la leçon la plus récente : l'absence de réglementation opportune a provoqué un choc en chaîne dans l'ensemble du système financier. Le Vietnam doit donc accorder une attention particulière au problème de la « croissance équilibrée », c'est-à-dire au développement harmonieux du marché foncier et du secteur productif.

Une économie forte doit s'appuyer sur la production, la science, la technologie et l'innovation, et ne peut pas faire reposer toute la « responsabilité » sur la terre ou les actifs. Pour parvenir à une croissance durable, le Vietnam doit se concentrer sur les piliers suivants :

Réformer, supprimer les barrières administratives et les coûts inutiles.

Promouvoir les industries de transformation et de fabrication, l’agriculture de haute technologie, les énergies renouvelables et l’économie numérique.

Développer les marchés de capitaux (actions, obligations d’entreprises) pour réduire la dépendance au crédit bancaire.

Investir massivement dans le logement social, le logement ouvrier, le logement social et redonner à l’immobilier sa véritable fonction civile.

Réformer l'impôt foncier, l'impôt foncier, introduire une taxe anti-spéculation et une taxe sur les maisons vacantes.

Rendre les données foncières, les prix des transactions et le crédit immobilier transparents pour que les particuliers, les entreprises et les investisseurs puissent les surveiller.

L’objectif de la réforme est de rendre le marché foncier transparent, car c’est seulement lorsque les prix des terrains, la planification et la légalité sont rendus publics que le marché financier et bancaire peut être stable, la confiance sociale renforcée et la croissance du PIB avoir une base réelle.

Plus important encore, il est essentiel de restaurer la confiance des entreprises et des citoyens. Un marché ne fonctionne correctement que lorsque les entreprises ont confiance dans leurs investissements à long terme, que les citoyens sont convaincus que leurs actifs sont protégés et que l'État joue un rôle d'arbitre équitable. Le rôle d'un gouvernement constructif ici ne réside pas dans l'intervention administrative, mais dans l'établissement de règles du jeu transparentes, stables et prévisibles – fondement d'une économie mature.

Une croissance à deux chiffres est une noble aspiration. Mais le développement doit aller de pair avec la stabilité ; la croissance doit être liée à la qualité et à l'équité sociale. Il est temps pour nous de choisir : soit poursuivre le halo temporaire de la croissance, soit construire solidement les fondations de la production, de la technologie et du savoir pour un avenir à long terme.

Une « impulsion » dans la bonne direction peut ouvrir une nouvelle ère de développement ; une « impulsion » dans la mauvaise direction peut entraîner l’économie dans un piège à risques. L’histoire jugera ce choix, et la génération actuelle a la responsabilité de veiller à ce que cette « impulsion » de croissance ne se transforme pas en « piège » à l’avenir.

La croissance n'est pas seulement une question de chiffres, mais aussi de foi, d'intelligence et d'aspiration du peuple vietnamien. Si nous savons placer les intérêts à long terme de la nation au-dessus des intérêts à court terme, nous disposerons non seulement d'un « stimulant » de croissance, mais aussi d'une base durable pour entrer dans une ère de développement autonome et prospère.

Source : https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html