Pour réduire les prix de l’immobilier, le plus important est d’augmenter l’offre.

Distinguer la spéculation et l'investissement des besoins réels

Dans le projet de résolution sur le mécanisme de contrôle et de limitation des prix de l'immobilier, le ministère de la Construction sollicite l'avis des ministères, des branches et des agences, proposant d'appliquer une limite de prêt ne dépassant pas 50 % pour les prêts destinés à l'achat d'une résidence secondaire, une limite de prêt ne dépassant pas 30 % pour les prêts destinés à l'achat d'une troisième résidence ou de réserver au moins 20 % du nombre total de projets de construction de logements commerciaux à des logements abordables, en fonction de la décision de la localité.

Dans une interview accordée à un journaliste de VietNamNet, le vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, Nguyen Van Dinh, a estimé que l'objectif du resserrement des prêts est d'empêcher la spéculation et l'inflation des prix, mais si l'on n'y prend pas garde, cela affectera les personnes ayant de réels besoins, comme les familles avec de nombreux enfants, les parents qui veulent acheter plus de maisons pour que leurs enfants puissent y vivre.

Selon lui, il est nécessaire d'identifier clairement ce qui est une demande spéculative et d'investissement et ce qui est une demande réelle, en évitant toute confusion qui pourrait affecter la demande réelle de logements des acheteurs.

« Les solutions proposées ne doivent pas être locales ou aléatoires, mais nécessitent un système de régulation synchrone, ainsi que de nombreux outils et méthodes différents pour cibler les objets à contrôler. Pour ce faire, il est nécessaire de créer une base de données unifiée. Toutes les transactions immobilières doivent être réalisées via un centre de transactions afin de faciliter le suivi et le contrôle des fluctuations », a déclaré M. Dinh.

Concernant la proposition d'allouer au moins 20 % des projets de logements à la tranche de prix appropriée selon chaque localité, M. Dinh a déclaré que cette orientation était judicieuse, mais qu'elle restait timide et ne traitait pas le problème à la source. Selon lui, il est nécessaire d'inclure un mécanisme contraignant que les localités devront impérativement mettre en œuvre afin d'éviter de reproduire la situation actuelle du logement social.

Il a cité la réglementation consistant à réserver 20% du fonds foncier aux projets de construction de logements sociaux qui existe depuis longtemps, mais qui est en réalité très difficile à mettre en œuvre, ce qui fait que l'offre de logements sociaux reste rare.

Selon les experts, pour réduire les prix de l'immobilier, une solution globale de régulation du marché est nécessaire. Photo : Hoang Ha

M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), a déclaré que la limitation des prêts pour l'achat de résidences secondaires ou plus impacterait directement les spéculateurs immobiliers, mais que l'effet serait limité. En effet, face à un resserrement du crédit, le marché dispose de nombreuses options d'esquive. La plupart des investisseurs et des spéculateurs disposent de liquidités relativement importantes ou possèdent de nombreux autres actifs qu'ils peuvent hypothéquer, sans nécessairement emprunter pour acheter un logement.

« Cette solution ne peut s'appliquer qu'aux futurs projets de logements. Quant aux biens immobiliers déjà inscrits au livre rouge, ils sont très difficiles à contrôler, car il est possible d'emprunter auprès des banques sous de nombreuses formes différentes », a déclaré M. Toan.

Il a analysé l'habitude des Vietnamiens d'accumuler de l'or et des terres. Lors de l'achat d'une maison, de nombreuses familles laissent souvent leurs parents en être propriétaires, puis la transmettent à leurs enfants une fois adultes. Si les prêts pour les résidences secondaires et tertiaires sont durcis, cette politique pourrait avoir un impact direct sur les besoins légitimes de la population ainsi que sur le développement du marché immobilier.

Il faut augmenter l'offre, créer de la concurrence

M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a déclaré que le marché immobilier fonctionne selon la loi de l'offre et de la demande. Lorsque la demande est forte et l'offre rare, le prix de tout bien, y compris l'immobilier, augmente.

Selon M. Quyet, la limitation des prêts pour l'acquisition de résidences secondaires et tertiaires est une mesure administrative. Pour réguler efficacement le marché, l'État devrait recourir à des outils de politique fiscale. Actuellement, les redevances foncières sont calculées sur la base des prix du marché. Conjuguées à des taxes foncières élevées, ces mesures entraînent une forte hausse des coûts des intrants pour les investisseurs. Parallèlement, la hausse des prix des matériaux de construction et de la main-d'œuvre entraîne également une hausse des coûts des produits, ce qui fait grimper les prix de vente sur le marché.

M. Quyet a souligné que, parallèlement au resserrement des conditions de crédit pour l'acquisition de logements commerciaux proposé, une solution globale pour réguler le marché est nécessaire. La solution la plus importante consiste notamment à accroître l'offre de logements en simplifiant les procédures et en supprimant les obstacles juridiques. Lorsque l'offre est abondante, les prix des logements baissent automatiquement.

« Il est nécessaire de promouvoir le développement du logement social, du logement social, notamment du logement locatif, afin de réduire la pression à l'achat. Parallèlement, des politiques préférentielles sur les taux d'intérêt des prêts bancaires devraient être mises en place pour les primo-accédants et les personnes à faibles revenus », a souligné M. Quyet.

Selon M. Pham Duc Toan, pour contrôler la hausse des prix de l'immobilier, il faut développer deux marchés en parallèle : le logement commercial et le logement à prix moyen, le logement social pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs.

« Lorsque l’offre de logements sociaux augmente, le marché du logement commercial est obligé de se faire concurrence sur les prix, et le marché s’autorégule alors », a déclaré M. Toan.

Il a souligné que dans certaines localités comme Hai Duong (vieille ville), où le logement social est fortement développé, les prix des logements commerciaux ne peuvent pas augmenter autant que dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô-Chi-Minh-Ville. Par conséquent, lors de l'élaboration des politiques, l'État devrait laisser le marché s'autoréguler selon la loi de l'offre et de la demande plutôt que d'appliquer des mesures administratives.

Vietnamnet.vn

Source : https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html