Distinguer la spéculation et l'investissement des besoins réels
Dans le projet de résolution sur le mécanisme de contrôle et de limitation des prix de l'immobilier, le ministère de la Construction sollicite l'avis des ministères, des directions et des agences, proposant d'appliquer une limite de prêt de 50 % maximum pour les prêts destinés à l'achat d'une résidence secondaire, une limite de prêt de 30 % maximum pour les prêts destinés à l'achat d'une résidence tertiaire ou de réserver au moins 20 % du nombre total de projets de construction de logements commerciaux au logement abordable, selon la décision de la localité.
S'adressant à un journaliste de VietNamNet, le vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, Nguyen Van Dinh, a estimé que l'objectif du resserrement du crédit est de prévenir la spéculation et l'inflation des prix, mais que, si l'on n'y prend pas garde, cela affectera les personnes ayant de réels besoins, comme les familles nombreuses et les parents qui souhaitent acheter plusieurs maisons pour que leurs enfants puissent y vivre.
Selon lui, il est nécessaire d'identifier clairement ce qui relève de la demande spéculative et d'investissement et ce qui relève de la demande réelle, afin d'éviter toute confusion qui affecterait la demande réelle de logements des acheteurs.
« Les solutions proposées ne doivent pas être locales ni aléatoires, mais nécessitent un système de régulation synchrone, ainsi que de nombreux outils et méthodes pour cibler les éléments à contrôler. Pour ce faire, il est nécessaire de mettre en place une base de données unifiée. Toutes les transactions immobilières devraient être effectuées par l'intermédiaire d'un centre de transactions afin de faciliter le suivi et le contrôle des fluctuations », a déclaré M. Dinh.
Concernant la proposition d'allouer au moins 20 % des projets de logements au segment de prix approprié selon les localités, M. Dinh a estimé que c'était un pas dans la bonne direction, mais encore insuffisant, car cela ne s'attaque pas aux causes profondes du problème. Selon lui, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme contraignant pour que les localités puissent l'appliquer sérieusement, afin d'éviter que ne se reproduise la situation actuelle du logement social.
Il a cité la réglementation imposant la réservation de 20 % du fonds foncier pour les projets de construction de logements sociaux, une réglementation qui existe depuis longtemps mais qui, en réalité, est très difficile à mettre en œuvre, ce qui explique la pénurie persistante de logements sociaux.
Les experts affirment que pour faire baisser les prix de l'immobilier, une solution globale de régulation du marché est nécessaire. Photo : Hoang Ha
M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), a déclaré que la limitation des prêts pour l'acquisition d'une résidence secondaire ou plus pénaliserait directement les spéculateurs immobiliers, mais que l'impact serait limité. En effet, face à un resserrement du crédit, le marché dispose de nombreuses solutions de contournement. La plupart des investisseurs et des spéculateurs possèdent d'importantes liquidités ou d'autres actifs qu'ils peuvent hypothéquer pour obtenir des prêts, sans nécessairement emprunter pour acquérir un logement.
« Cette solution ne peut s’appliquer qu’aux projets de logements qui seront construits à l’avenir. Quant aux biens immobiliers déjà inscrits au registre foncier, il est très difficile de les contrôler car il est possible d’emprunter auprès des banques sous de nombreuses formes différentes », a déclaré M. Toan.
Il a constaté que les Vietnamiens ont tendance à accumuler de l'or et des terres. Lors de l'achat d'une maison, de nombreuses familles laissent souvent leurs parents en devenir propriétaires, puis la transmettent à leurs enfants une fois adultes. Si l'accès aux prêts pour les résidences secondaires et tertiaires est restreint, cette politique risque d'affecter directement les besoins légitimes de la population ainsi que le développement du marché immobilier.
Il faut augmenter l'offre, créer de la concurrence
M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a déclaré que le marché immobilier fonctionne selon la loi de l'offre et de la demande. Lorsque la demande est forte et l'offre faible, le prix de tout bien, y compris l'immobilier, augmente.
Selon M. Quyet, limiter les prêts pour l'acquisition d'une deuxième ou troisième résidence est une mesure administrative. Pour réguler efficacement le marché, l'État devrait recourir à des outils fiscaux. Actuellement, les taxes foncières sont calculées en fonction des prix du marché. Conjuguées à des taxes foncières élevées, ces mesures entraînent une forte hausse des coûts pour les investisseurs. Parallèlement, l'augmentation du prix des matériaux de construction et de la main-d'œuvre contribue également à l'augmentation du coût des produits, ce qui fait grimper les prix de vente sur le marché.
M. Quyet a souligné que, parallèlement au resserrement des prêts pour l'acquisition de logements commerciaux tel que proposé, une solution globale de régulation du marché est nécessaire. La solution la plus importante consiste notamment à accroître l'offre de logements en simplifiant les procédures et en supprimant les obstacles juridiques. Lorsque l'offre est abondante, les prix de l'immobilier baisseront automatiquement.
« Il est nécessaire de promouvoir le développement du logement social, notamment du logement locatif, afin de réduire la pression sur l'accession à la propriété. Parallèlement, des politiques de taux d'intérêt préférentiels devraient être mises en place pour les prêts bancaires destinés aux primo-accédants ou aux personnes à faibles revenus », a souligné M. Quyet.
Selon M. Pham Duc Toan, pour maîtriser la hausse des prix de l'immobilier, il est nécessaire de développer deux marchés en parallèle : le logement commercial et le logement de gamme moyenne, ainsi que le logement social pour les personnes et les travailleurs à faibles revenus.
« Lorsque l’offre de logements sociaux augmente, le logement commercial est contraint de se faire concurrence sur les prix, et le marché s’autorégule alors », a déclaré M. Toan.
Il a souligné que dans certaines localités comme Hai Duong (le vieux quartier), où le logement social est très développé, les prix de l'immobilier commercial ne peuvent atteindre les mêmes niveaux que dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville. Par conséquent, lors de l'élaboration de politiques, l'État devrait laisser le marché s'autoréguler selon la loi de l'offre et de la demande plutôt que d'appliquer des mesures administratives.
Vietnamnet.vn
Source : https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html
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