Supprimer la réglementation des 20 % de logements commerciaux dans les projets de logements sociaux

À compter de juin 2023, les projets de logements sociaux ne seront plus autorisés à réserver 20 % de leur surface habitable ou de leur terrain résidentiel à des fins commerciales. Cette réglementation réduit les incitations pour les investisseurs en logements sociaux, les dissuadant ainsi de participer à ce marché.

À l'intérieur du quartier ouvrier du district de Trang Bom. Photo : H.Loc

Concernant le contenu ci-dessus, le Comité populaire provincial a envoyé une demande écrite au ministère de la Construction .

* Plus de logements commerciaux dans les logements sociaux

Auparavant, les investisseurs dans des projets de logements sociaux (y compris les projets de logements sociaux indépendants et les projets d'investissement dans la construction de logements sociaux financés par le fonds foncier de 20 % des projets de logements commerciaux) étaient autorisés à réserver 20 % de la surface totale du terrain ou de la surface de plancher résidentiel à la construction de logements commerciaux. Cette réglementation visait à compenser les coûts d'investissement, à contribuer à la réduction des prix de vente, de location et de location-vente des logements sociaux, et à réduire les coûts des services de gestion et d'exploitation des logements sociaux après investissement. Cependant, cette réglementation n'est plus en vigueur.

Plus précisément, le décret n° 35/2023/ND-CP modifiant et complétant un certain nombre d'articles de décrets relevant de la gestion de l'État du ministère de la Construction (décret n° 35) publié par le gouvernement en juin 2023 et le dépêche officielle corrigeant ce décret publié en juillet 2023 ont tous deux supprimé le contenu de la réservation de 20 % de la superficie résidentielle aux activités commerciales dans les projets de logements sociaux.

Selon les explications du ministère de la Construction, cette réglementation vise à accroître le fonds de logement pour les personnes à faibles revenus, actuellement insuffisant, et à concrétiser le projet gouvernemental de construire au moins un million de logements sociaux entre 2021 et 2030. Cependant, d'un point de vue local, la suppression de cette incitation réduira l'attrait du secteur et découragera les investisseurs de participer à la construction de logements sociaux, notamment de logements sociaux locatifs.

M. Ho Van Ha, directeur du Département de la construction, a déclaré que la suppression de l'incitation à réserver 20 % de la superficie résidentielle aux activités commerciales dans les projets de logements sociaux aurait un impact direct sur l'attractivité des investissements dans ce secteur, compromettant ainsi la réalisation de l'objectif de développement de logements pour les personnes à faibles revenus. De plus, la réglementation imposant aux projets de logements sociaux indépendants de disposer de nombreux ouvrages et services publics pour desservir les résidents réduit également l'attrait pour les investisseurs.

A propos de cette question, M. Nguyen Huu Nguyen, Directeur du Département de la Planification et de l'Investissement, a déclaré que dans le passé, bien que les projets de logements sociaux bénéficiaient d'incitations foncières, les investisseurs n'étaient pas intéressés pour de nombreuses raisons, notamment des procédures compliquées, des restrictions de taux d'intérêt de 10 % et un manque de capital pour les investisseurs...

En fait, la réglementation visant à supprimer la surface de plancher préférentielle de 20 % des logements résidentiels pour les entreprises commerciales a été énoncée dans le décret 49/2021/ND-CP modifiant le décret 100/2015/ND-CP sur le développement et la gestion des logements sociaux publié par le gouvernement en 2021. Cependant, en 2021 et 2022, la pandémie de Covid-19 n'a pas donné lieu à la mise en œuvre de nombreux nouveaux projets, donc lorsque le décret 35 a réitéré ce contenu, de nombreuses localités et investisseurs ont eu des opinions.

* Dong Nai propose de modifier la réglementation

Actuellement, tant les investisseurs que les collectivités locales estiment que, à condition que le taux d'intérêt du projet soit contrôlé, la réduction des incitations rendra le logement social, déjà difficile, encore plus difficile.

Selon le directeur du Département de la planification et de l'investissement, Nguyen Huu Nguyen, l'application de la réglementation supplémentaire visant à supprimer 20 % de la surface au sol pour les activités commerciales réduira les avantages pour les investisseurs. Ceux-ci cesseront de le faire, voire tourneront le dos au logement social. Les localités auront beaucoup de mal à attirer les investissements dans le logement social.

Le directeur du département de la construction, Ho Van Ha, a déclaré qu'à ce sujet, le Comité populaire provincial a envoyé un document au ministère de la Construction demandant au ministère de conseiller sur la complémentarité des politiques préférentielles pour les surfaces commerciales dans les projets de logements sociaux ; en incluant le contenu de cette politique préférentielle dans le projet de loi sur le logement (modifié) et en permettant son application immédiate lorsque cette loi sera adoptée à la fin de 2023. Dans le même temps, il existe une disposition transitoire permettant l'application de ces politiques préférentielles aux projets qui ont été décidés sur les politiques d'investissement avant l'entrée en vigueur de la loi sur le logement (modifiée).

Concernant les procédures d'appel d'offres pour les projets de logements sociaux, la province a mis en place un processus simplifié. Cependant, les procédures d'appel d'offres pour la sélection des investisseurs restent longues. Par conséquent, la province recommande au ministère de la Construction d'édicter, sous sa responsabilité ou sous la responsabilité du gouvernement, une réglementation spécifique sur les appels d'offres pour la sélection des investisseurs pour les projets de logements sociaux, afin de désigner les investisseurs dans certains cas ou de raccourcir les délais d'organisation des appels d'offres pour la sélection des investisseurs, afin d'accélérer la mise en œuvre des projets de logements sociaux et de logements sociaux pour travailleurs.

Mme Dang Thi Kim Oanh, présidente du conseil d'administration et directrice générale de Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company (HCMC), a déclaré que la suppression de l'incitation de 20 % de surface au sol pour les activités commerciales affecterait certainement l'attrait des investissements et l'avancement des projets de logements sociaux. Le groupe proposera au ministère de la Construction de modifier la réglementation afin de maintenir les incitations et, parallèlement, de modifier la réglementation relative aux sujets et conditions d'acquisition de logements sociaux.

Actuellement, les investisseurs immobiliers ont tendance à se tourner vers le logement social, car le secteur du logement commercial est confronté à des difficultés en termes de politiques, de sources de financement et de faible demande. Si le logement social est véritablement ouvert en termes de procédures et d'incitations attractives, l'équilibre entre l'offre et la demande de logements sociaux sera progressivement rétabli et l'objectif de construire au moins un million de logements sociaux dans tout le pays d'ici 2023 deviendra bientôt réalité.

Hoang Loc

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