Il faut harmoniser les « intérêts

Le manuel 3224/HD est-il pratique ?

Selon de nombreux investisseurs, la détermination des prix des terrains selon la méthode de l'excédent prévue par l'instruction 3224 est éloignée de la réalité et ne garantit pas d'avantages commerciaux. Les investisseurs doivent s'acquitter de frais d'utilisation des terrains 150 % plus élevés que ceux prévus par la décision 3311/QD-UBND du 25 septembre 2019 du Comité populaire de la province de Hai Duong .

img-9320(1).jpg — De nombreux investisseurs immobiliers à Hai Duong se plaignent que les frais d’utilisation du terrain sont trop élevés et irréalistes.

Selon l'avis de l'entreprise, participant à des appels d'offres pour des projets immobiliers dans la province de Hai Duong, sélectionnée comme investisseur conformément aux décisions reconnaissant les résultats de l'appel d'offres gagnant du Comité populaire provincial de Hai Duong, signant des contrats d'investissement avec le Comité populaire provincial de Hai Duong et les districts, villes et villages porteurs de projets. Tous les projets sont mis en œuvre conformément aux décrets 30/2015/ND-CP et 25/2020/ND-CP du gouvernement détaillant la mise en œuvre de plusieurs articles de la loi sur les appels d'offres concernant la sélection des investisseurs. Parallèlement, ces projets se sont vu attribuer des terrains depuis deux à quatre ans maintenant et ont pratiquement terminé les étapes suivantes : déblaiement du site, construction des infrastructures techniques, etc., mais les frais d'utilisation du terrain n'ont pas encore été déterminés et ne répondent pas aux conditions commerciales réglementaires. Lors de l'appel d'offres, les investisseurs ont proposé des offres basées sur les paramètres économiques , techniques et juridiques du dossier d'appel d'offres et sur la réglementation en vigueur. Y compris la décision n° 3311/QD-UBND, datée du 25 septembre 2019 du Comité populaire provincial de Hai Duong sur la réglementation générale relative à un certain nombre de critères comme base de détermination des prix des terrains.

Décision 3311/QD-UBND du Comité populaire provincial de Hai Duong

Le 7 novembre 2022, le Comité populaire de la province de Hai Duong a publié l'instruction 3224 sur le calcul des frais d'utilisation du sol, remplaçant la décision 3311/QD-UBND et s'appliquant à tous les projets pour lesquels les frais d'utilisation du sol n'ont pas encore été déterminés. Cette instruction irréaliste a modifié tous les calculs des investisseurs lors de la participation aux appels d'offres, modifiant le contenu des documents d'appel d'offres et des contrats de projet. En particulier, les frais d'utilisation du sol des projets ont été multipliés par près de deux, soit une forte augmentation par rapport au calcul effectué lors de l'appel d'offres. En appliquant l'instruction 3224/HD-UBND, le résultat du calcul des frais d'utilisation du sol est jusqu'à 150 % plus élevé, tandis que les coûts de construction sont réduits de près de 40 % par rapport à l'application de la décision 3311/QD-UBND.

Grâce à ses recherches, le journaliste a découvert que l'application de l'instruction 3224/HD - UBND comporte de nombreux points inappropriés pour les projets dont les appels d'offres et les terrains ont été attribués avant sa publication. La détermination du délai d'allocation des coûts de construction et de détermination des recettes ne correspond pas à la date à laquelle l'entreprise remporte l'appel d'offres. Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013 et du décret gouvernemental 43/2014/ND-CP du 15 mai 2014, pour pouvoir exercer ses activités conformément à la réglementation, les investisseurs doivent réaliser les infrastructures techniques, être acceptés et obtenir un certificat de droits d'utilisation du sol. Autrement dit, les investisseurs sont autorisés à exercer leurs activités au moins jusqu'au 30e mois (pour les projets de 20 à 50 hectares), ce qui entraîne un décalage de 18 mois dans le délai de démarrage des activités. Par ailleurs, les frais d'utilisation du sol n'ont pas encore été déterminés pour les projets, ce qui allonge encore le délai d'activité. Jusqu’à présent, de nombreux projets ont livré des terrains dans un délai de 24 à 44 mois.

Français D'autre part, le coût de construction déterminé selon l'Instruction 3224/HD – UBND est incompatible avec le coût de construction des infrastructures techniques du Projet dans les documents d'appel d'offres. L'estimation de la conception de la construction a été examinée au Centre d'évaluation de la qualité de la construction - Département de la construction de Hai Duong, y compris : le taux du capital d'investissement, les coûts spéciaux hors taux : remblai en pierre, limite du projet, transfert d'électricité, raccordement au trafic, drainage, etc. L'utilisation d'actifs comparables pour déterminer les frais d'utilisation du sol n'est pas similaire aux actifs évalués selon la Circulaire 36/2014/TT – BTNMT du Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement. Les actifs comparables sont situés à un prix d'enchères inhabituellement élevé par rapport aux autres zones d'enchères de la région, incompatible avec le prix courant du marché.

L'instruction 3224/HD-UBND ne prend pas non plus en compte la réduction des facteurs défavorables lors de la comparaison des lots de terrain du Projet (emplacement, forme, superficie...).

Français Concernant le calcul des frais d'utilisation du sol, la partie A a calculé unilatéralement puis notifié à la partie B le montant à payer (la partie B n'était pas autorisée à participer ou à s'y opposer). Cette action est imposée et non conforme au contenu du contrat signé par les deux parties. Les entreprises ont envoyé des recommandations écrites au Comité populaire de la province de Hai Duong, mais elles n'ont pas été prises en compte ni traitées... Le Comité populaire de la province a tout de même émis une décision de perception des frais d'utilisation du sol. Pour les projets pour lesquels des terrains ont été soumissionnés et attribués avant la publication de l'instruction 3224/HD - le Comité populaire provincial de Hai Duong a continué d'appliquer cette décision, ce qui n'est pas conforme à la réglementation. Les prix de l'immobilier augmentent et diminuent cycliquement, selon l'instruction 3224/HD - le Comité populaire a fixé + 5 % par an, ce qui n'est pas conforme à la réalité.

Les lacunes doivent être « résolues »

Français En collaboration avec les journalistes du journal Ressources naturelles et environnement, M. Nguyen Trong Hai, directeur adjoint du département de la construction de Hai Duong, a confirmé : Selon la loi, lorsque l'investisseur retenu procède au déblaiement du site jusqu'à ce que le Comité populaire provincial prenne une décision d'attribution des terres, la province doit calculer les frais d'utilisation du sol pour l'investisseur. L'investisseur doit s'acquitter des impôts (obligations financières complètes envers l'État) avant d'être autorisé à commencer la construction des infrastructures. Certains investisseurs des projets ont pratiquement terminé les éléments : déblaiement du site, construction des infrastructures techniques... (désormais, seuls les frais d'utilisation du sol sont calculés), ce qui n'est pas conforme à la réglementation.

La raison est due à des facteurs objectifs antérieurs, tels que l'épidémie de Covid-19, la province s'est concentrée sur la lutte contre l'épidémie et n'a pas pu calculer les frais d'utilisation du sol, ce qui a conduit les investisseurs à lancer des travaux de construction. La province de Hai Duong ayant calculé les frais d'utilisation du sol au moment de la décision d'attribution des terres (il y a deux à quatre ans), alors que le terrain était « fiévreux », l'immobilier est maintenant gelé et les prix des terrains ont chuté... ce qui a conduit de nombreux investisseurs à déposer des pétitions concernant le calcul des frais d'utilisation du sol.

Instruction 3224/HD – Comité populaire de la province de Hai Duong

Concernant le contenu, le délai de détermination des revenus n'est pas adapté au moment où l'entreprise remporte l'appel d'offres (le délai est passé de 6 à 36 mois pour les projets). L'augmentation réelle des prix de l'immobilier, fixée à 5 % par an par l'instruction 3224/HD – UBND, n'est pas adaptée à la réalité. Selon M. Hai, il s'agit d'une méthode hypothétique, conformément à la circulaire 36/2014/TT – BTNMT du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, appliquée au calcul des redevances foncières (et non d'une réglementation). Cette méthode hypothétique doit être étudiée et mise en œuvre afin de garantir sa cohérence avec la réalité (des réglementations spécifiques sont nécessaires, plutôt que des hypothèses).

Concernant l'application des taux d'investissement pour la construction d'infrastructures techniques en zone urbaine, le Département de la Construction de Hai Duong a adressé un document au Ministère de la Construction sollicitant son avis sur l'application de la méthode de calcul aux projets de moins de 20 hectares. Le Ministère de la Construction a répondu, sans toutefois préciser : « … Lors de l'application des taux d'investissement annoncés par le Ministère de la Construction pour déterminer l'investissement total préliminaire, l'investissement total pour un projet spécifique doit être ajusté et converti conformément aux dispositions de la loi sur la gestion des coûts d'investissement liés à la construction, annoncée chaque année par le Ministère de la Construction, garantissant ainsi un calcul correct, suffisant, économique et efficace. »

Le Département de la Construction a consulté et calculé le taux d'intérêt des provinces voisines, telles que : Hung Yen, Bac Ninh, Thai Binh... Dans ces provinces, le taux d'intérêt est calculé conformément à la réglementation du Ministère de la Construction pour les projets de 20 hectares ou plus (applicable aux projets). Les travaux spéciaux : déplacement de lignes électriques, construction de remblais, de ponts, de ponceaux... ne sont pas inclus dans le taux d'intérêt. Le Département de la Construction a proposé au Comité populaire de la province de Hai Duong d'examiner et de donner des instructions sur le calcul approprié du taux d'intérêt et des travaux spéciaux des projets.

La province de Hai Duong doit se poser les questions suivantes : la détermination des prix des terrains selon la méthode de l'excédent foncier et les raisons du retard dans le calcul des redevances foncières sont-elles objectives et convaincantes ? Les responsabilités doivent être clarifiées afin d'éviter de nuire aux investisseurs. Les redevances foncières sont appliquées par la province au prix en vigueur au moment de la « fièvre foncière », alors que le marché foncier est actuellement « gelé ». Il est donc nécessaire de les réviser afin d'harmoniser les intérêts commerciaux.

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