Plus on s'éloigne du centre, plus les prix des terrains affichés s'éloignent de la réalité.

Dans certaines zones périurbaines de Hanoï , les prix du marché sont de 300 à 600 % supérieurs aux prix réglementaires fixés par le nouveau barème foncier. En revanche, dans les quartiers centraux, l'écart n'est que de 30 % ou moins.

Dans certaines zones périurbaines de Hanoï, les prix du marché sont de 300 à 600 % supérieurs aux prix réglementaires fixés par le nouveau barème foncier. En revanche, dans les quartiers centraux, l'écart n'est que de 30 % ou moins.

Comparaison des prix fonciers réglementés et des prix du marché dans les districts. Graphiques : Thanh Vu

Différence de prix jusqu'à 600 %

D'après l'enquête menée par un journaliste du journal Investment Newspaper, le nouveau barème des prix fonciers reflète plus fidèlement les prix du marché dans le centre d'Hanoï, notamment dans les districts de Hoan Kiem, Hai Ba Trung et Dong Da. Cependant, dans les districts de Ha Dong, Thanh Xuan et Long Bien, ainsi que dans ceux de Dong Anh, Hoai Duc et Chuong My, l'écart entre le prix réglementé et le prix réel reste important.

Par exemple, rue Hang Dao (district de Hoan Kiem), le prix du terrain est réglementé à 695,3 millions de VND/m², soit le prix le plus élevé enregistré dans le nouveau catalogue des prix fonciers. En réalité, le prix est assez proche, oscillant entre 700 millions et 1 milliard de VND/m², soit seulement 1 à 30 % de plus que le prix réglementé.

De même, le prix du terrain rue Phan Dinh Phung (district de Ba Dinh) après mise à jour est de 450,84 millions de VND/m². Actuellement, les maisons y sont proposées à la vente entre 480 et 650 millions de VND/m², soit 5 à 30 % de plus que le prix réglementé.

Dans le district de Dong Da, rue Cat Linh, le prix du m² a atteint 264,13 millions de VND. Ce chiffre est seulement 2 à 28 % inférieur au prix du marché, certaines maisons étant proposées à la vente entre 270 et 370 millions de VND/m².

La liste actuelle des prix fonciers constituera un élément important de la période de transition, avant que la Ville n'établisse la liste annuelle des prix fonciers. La loi foncière de 2024, qui autorise les districts à publier des listes de prix fonciers, permettra de mieux refléter la réalité des prix.

On constate que dans les quatre vieux arrondissements centraux de Hanoï, le prix du terrain indiqué sur la liste est très proche du prix du marché, contrairement aux arrondissements plus récents. Par exemple, rue Vu Tong Phan (arrondissement de Thanh Xuan), le prix réglementé du terrain est plafonné à 85,96 millions de VND/m², mais les habitants affirment qu'aucune maison n'est à vendre en dessous de 120 millions de VND/m², soit près de 40 % de plus que le prix indiqué sur la liste.

Le district de Ha Dong est également connu pour ses prix fonciers élevés. Mme Thu Hoai, investisseuse, explique que le prix réglementé des terrains y est deux fois moins élevé que le prix du marché. Elle a récemment vendu un terrain avec une allée de stationnement dans le quartier de Yen Nghia pour 48 millions de VND/m². Or, selon le barème, un terrain de catégorie 2 (allée de 3,5 m ou plus) y coûte 23,2 millions de VND/m², soit moins de la moitié de son prix réel.

Ce phénomène se répète pour les terrains situés rue Tu Dinh (district de Long Bien). Le prix affiché est de 38,8 millions de VND/m², mais lorsque nous avons demandé aux agents immobiliers de nous trouver un terrain à ce prix, ils ont tous refusé, avouant avoir abandonné. En effet, le prix du terrain dans cette rue dépasse les 110 millions de VND/m², soit 183 % de plus que le prix réglementé.

En périphérie des villes, l'écart est encore plus marqué. Selon M. Duc Tung (commune de Hoang Van Thu, district de Chuong My), un acheteur était récemment prêt à verser un acompte pour acquérir un terrain ici à 15 millions de VND/m². Or, sur le catalogue des prix fonciers, ce quartier résidentiel rural affiche un prix d'environ 2,3 millions de VND/m², soit 300 à 500 % inférieur au prix de la transaction.

Dans le district de Dong Anh, une localité en voie d'érection, les prix fonciers affichés et les prix du marché sont radicalement différents. Selon le catalogue des prix, un terrain en bordure de rue dans la commune de Xuan Canh est affiché à 13,39 millions de VND/m², soit environ 640 % de moins que le prix réel. Du fait de l'importance du projet immobilier local, les prix des terrains y ont explosé ces derniers temps. Actuellement, les parcelles en bordure de rue dépassent les 100 millions de VND/m², tandis que celles situées dans les ruelles atteignent jusqu'à 70 millions de VND/m².

Dans le district de Hoai Duc, où se déroulent des ventes aux enchères de terrains à plusieurs milliards de VND, le prix catalogue est nettement inférieur au prix des terrains résidentiels et à celui des terrains vendus aux enchères. Ainsi, le prix du terrain rue Tien Le (commune de Tien Yen) est fixé à 12,66 millions de VND/m² par le Comité populaire de Hanoï. Cependant, les habitants affirment que depuis le passage de la rocade n° 4 dans ce secteur, les prix ont explosé. Actuellement, les maisons et les terrains situés dans les ruelles se vendent entre 50 et 60 millions de VND/m², tandis que les propriétés en bordure de rue atteignent 70 à 90 millions de VND/m².

Pour les terrains vendus aux enchères, le prix de vente le plus élevé enregistré dans la commune de Tien Yen était de 133 millions de VND/m², tandis que d'autres lots ont également atteint un prix de vente moyen de 80 à 90 millions de VND/m². Comparé aux prix fonciers indiqués dans le nouveau tableau, le prix du marché est de 480 à 730 % plus élevé.

  Les prix des terrains seront plus réalistes

S'adressant à un journaliste du Dau Tu Newspaper, le directeur d'une société immobilière a déclaré que les données recueillies par l'entreprise montraient également des résultats similaires : plus on s'éloignait des quartiers centraux, plus le prix des terrains indiqué différait du prix du marché.

« Ce barème ne reflète pas fidèlement la situation globale du marché immobilier d'Hanoï. Personnellement, je pense que les prix réglementés des terrains ne sont proches du niveau réel que dans les quartiers centraux. Plus on s'éloigne de la périphérie, plus les prix divergent », a-t-il commenté.

M. Tran Dat Khanh, PDG de Biggee, une plateforme d'analyse de données immobilières, a déclaré qu'il existe un écart important entre le prix réglementé et le prix du marché. Cet écart s'explique par le fait que le barème actuel est fixé par les comités populaires des provinces et des villes. De ce fait, les prix des terrains manquent de flexibilité et ne reflètent pas leur véritable valeur marchande.

« La loi foncière de 2024 autorise les districts à publier des listes de prix fonciers, ce qui permettra de mieux refléter la réalité des prix. Cette mesure prend tout son sens lorsque les prix des transactions foncières dépassent largement le plafond fixé par le cadre actuel des prix des terrains urbains », a expliqué M. Khanh.

Selon le Comité populaire de Hanoï, le barème foncier actuel constituera un élément important de la période de transition, avant l'établissement par la Ville du barème foncier annuel. Des ajustements et des compléments seront apportés afin de garantir la stabilité et l'adéquation au contexte actuel, tout en répondant aux exigences du développement socio- économique .

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html