Plus on s'éloigne du centre, plus la liste des prix des terrains s'écarte de la réalité.

Dans certaines banlieues de Hanoï , les prix du marché sont de 300 à 600 % supérieurs aux normes de la nouvelle grille tarifaire foncière. Dans les quartiers centraux, l'écart n'est que de 30 %, voire moins.

Dans certaines banlieues de Hanoï, les prix du marché sont de 300 à 600 % supérieurs aux normes de la nouvelle grille tarifaire foncière. Dans les quartiers centraux, l'écart n'est que de 30 %, voire moins.

Comparaison des prix fonciers réglementés et des prix du marché dans les districts. Graphique : Thanh Vu

Différence de prix jusqu'à 600%

Selon une enquête menée par un journaliste du journal « Investment Newspaper », la nouvelle liste de prix des terrains reflète davantage les prix du marché dans le centre de Hanoi, notamment dans les districts de Hoan Kiem, Hai Ba Trung et Dong Da. Cependant, dans les districts de Ha Dong, Thanh Xuan et Long Bien, ainsi que dans les districts de Dong Anh, Hoai Duc et Chuong My, l'écart entre le prix réglementé et le prix réel reste important.

Par exemple, rue Hang Dao (district de Hoan Kiem), le prix du terrain est réglementé à 695,3 millions de VND/m² – ce qui est également le prix le plus élevé enregistré dans la nouvelle liste des prix fonciers. Comparé à la réalité, le prix n'est pas très différent, oscillant entre 700 millions et 1 milliard de VND/m², soit seulement 1 à 30 % de plus que le prix réglementé.

De même, le prix du terrain de la rue Phan Dinh Phung (district de Ba Dinh), après actualisation, s'élève à 450,84 millions de VND/m². Actuellement, les maisons y sont proposées à la vente entre 480 et 650 millions de VND/m², soit 5 à 30 % de plus que le prix réglementé.

Dans le district de Dong Da, rue Cat Linh, le prix du m² a atteint 264,13 millions de VND. Ce chiffre est inférieur de seulement 2 à 28 % au prix du marché, où certaines maisons sont proposées à la vente entre 270 et 370 millions de VND/m².

La liste actuelle des prix des terrains constituera un élément important de la période de transition, avant que la Ville n'établisse la liste annuelle des prix des terrains. La loi foncière de 2024, qui autorise la publication de listes de prix des terrains au niveau des districts, permettra de rapprocher les prix des terrains de la réalité.

On constate que dans les quatre anciens quartiers centraux de Hanoï, le prix des terrains ne diffère guère du prix du marché, contrairement aux quartiers plus étendus. Par exemple, rue Vu Tong Phan (district de Thanh Xuan), le prix réglementé des terrains s'arrête à 85,96 millions de VND/m², mais les ménages y ont indiqué qu'aucune maison n'était à vendre à moins de 120 millions de VND/m², soit près de 40 % de plus que le prix affiché.

Le district de Ha Dong est également un endroit où les prix fonciers sont élevés. Mme Thu Hoai, une investisseuse, a déclaré que le prix réglementé des terrains ici est deux fois inférieur au prix du marché. Elle a récemment vendu un terrain avec une allée de stationnement dans le quartier de Yen Nghia, pour 48 millions de VND/m². Selon la liste des prix, le terrain situé à l'emplacement 2 (allée de 3,5 m ou plus) coûte 23,2 millions de VND/m², soit moins de la moitié du prix réel.

Le même phénomène se reproduit avec les terrains situés rue Tu Dinh (district de Long Bien). Le prix du terrain indiqué dans le tableau est de 38,8 millions de VND/m², mais lorsque nous avons demandé aux courtiers de trouver un terrain à ce prix, ils ont tous refusé. En effet, le prix du terrain dans cette rue dépasse 110 millions de VND/m², soit 183 % de plus que le prix réglementé.

Dans les zones périurbaines, la différence est encore plus marquée. Selon M. Duc Tung (commune de Hoang Van Thu, district de Chuong My), un acheteur potentiel a récemment accepté de verser un acompte pour acheter son terrain à 15 millions de VND/m². Or, dans cette zone résidentielle rurale, le prix du terrain n'est que d'environ 2,3 millions de VND/m², soit 300 à 500 % inférieur au prix de transaction.

Dans le district de Dong Anh, localité en voie de devenir un district, les prix des terrains sur le papier et sur le marché sont très différents. Selon la liste des prix fonciers, un terrain sur rue dans la commune de Xuan Canh est vendu à 13,39 millions de VND/m², soit environ 640 % de moins que le prix réel. Située dans un projet immobilier d'envergure, la ville a connu une flambée des prix ces derniers temps. Actuellement, les terrains sur rue dépassent les 100 millions de VND/m². Les terrains situés dans la ruelle peuvent également atteindre 70 millions de VND/m².

Dans le district de Hoai Duc, où se déroulent des ventes aux enchères de terrains valant des milliards de dollars, les prix affichés sont nettement inférieurs à ceux des terrains résidentiels et des terrains mis aux enchères. Ainsi, le prix des terrains de la rue Tien Le (commune de Tien Yen) est fixé par le Comité populaire de Hanoi à 12,66 millions de VND/m². Cependant, les habitants ont indiqué que depuis le passage du périphérique 4 dans ce quartier, les prix des terrains ont rapidement augmenté. Actuellement, les maisons et les terrains dans la ruelle se négocient entre 50 et 60 millions de VND/m². Pour les biens immobiliers situés dans la rue, le prix peut atteindre 70 à 90 millions de VND/m².

Pour les terrains mis aux enchères, le prix d'adjudication le plus élevé enregistré dans la commune de Tien Yen a été de 133 millions de VND/m² ; les autres lots ont également enregistré un prix moyen d'adjudication allant jusqu'à 80 à 90 millions de VND/m². Comparé aux prix des terrains indiqués dans le nouveau tableau, le prix du marché est supérieur de 480 à 730 %.

  Les prix des terrains seront plus réalistes

S'adressant à un journaliste du journal Dau Tu, le directeur d'une société immobilière a déclaré que les données collectées par la société montraient également des résultats similaires : plus on s'éloignait des quartiers centraux, plus la liste des prix des terrains différait du prix du marché.

« Cette liste de prix ne reflète pas fidèlement la situation globale du marché immobilier de Hanoï. Personnellement, je pense que les prix fonciers réglementés ne se rapprochent que de la réalité des quartiers centraux. Plus on s'éloigne des banlieues, plus les prix s'écartent », a-t-il commenté.

M. Tran Dat Khanh, PDG de Biggee, plateforme d'analyse d'informations immobilières, a déclaré qu'il existe un écart important entre le prix réglementé et le prix du marché. Cela s'explique par le fait que la liste des prix actuelle est déterminée par les comités populaires des provinces et des villes. Cela nuit imperceptiblement à la flexibilité des prix fonciers et ne reflète pas la valeur réelle du marché.

« La loi foncière de 2024 autorise la publication des barèmes de prix fonciers au niveau des districts, ce qui permettra de maintenir les prix fonciers au plus près de la réalité. Cela prend d'autant plus d'importance que les prix réels des transactions foncières dépassent largement le plafond actuel des prix fonciers urbains », a expliqué M. Khanh.

Selon le Comité populaire de Hanoï, la liste actuelle des prix fonciers constituera un élément important de la période de transition, avant que la Ville n'établisse la liste annuelle des prix fonciers. Des ajustements et des compléments seront mis à jour afin d'assurer sa stabilité, son adéquation à la situation réelle et, parallèlement, sa conformité aux exigences du développement socio- économique .

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html