Dans certaines banlieues de Hanoï , les prix du marché sont de 300 à 600 % supérieurs aux normes de la nouvelle grille tarifaire foncière. Dans les quartiers centraux, la différence n'est que de 30 %, voire moins.
Dans certaines banlieues de Hanoï, les prix du marché sont de 300 à 600 % supérieurs aux normes de la nouvelle grille tarifaire foncière. Dans les quartiers centraux, l'écart n'est que de 30 %, voire moins.
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| Comparaison des prix fonciers réglementés et des prix du marché dans les districts. Graphique : Thanh Vu |
Différence de prix jusqu'à 600%
Selon une enquête menée par un journaliste du journal « Investment Newspaper », la nouvelle liste de prix des terrains reflète davantage les prix du marché dans le centre de Hanoi, notamment dans les districts de Hoan Kiem, Hai Ba Trung et Dong Da. Cependant, dans les districts de Ha Dong, Thanh Xuan et Long Bien, ainsi que dans les districts de Dong Anh, Hoai Duc et Chuong My, l'écart entre le prix réglementé et le prix réel reste important.
Par exemple, rue Hang Dao (district de Hoan Kiem), le prix du terrain est de 695,3 millions de VND/m² – il s'agit également du prix le plus élevé enregistré dans la nouvelle liste des prix fonciers. Comparé à la réalité, le prix n'est pas très différent, oscillant entre 700 millions et 1 milliard de VND/m², soit seulement 1 à 30 % de plus que le prix réglementé.
De même, le prix du terrain sur la rue Phan Dinh Phung (district de Ba Dinh), après actualisation, est de 450,84 millions de VND/m². Actuellement, les maisons y sont proposées à la vente entre 480 et 650 millions de VND/m², soit 5 à 30 % de plus que le prix réglementé.
Dans le district de Dong Da, rue Cat Linh, le prix du m² a atteint 264,13 millions de VND. Ce chiffre est inférieur de seulement 2 à 28 % au prix du marché, où certaines maisons sont proposées à la vente entre 270 et 370 millions de VND/m².
La liste actuelle des prix des terrains constituera un élément important de la période de transition, avant que la Ville n'établisse la liste annuelle des prix des terrains. La loi foncière de 2024 autorise la publication de listes de prix des terrains au niveau des districts, ce qui permettra de les rapprocher de la réalité.
On constate que dans les quatre anciens quartiers centraux de Hanoï, le prix des terrains ne diffère guère du prix du marché, contrairement aux quartiers plus étendus. Par exemple, rue Vu Tong Phan (district de Thanh Xuan), le prix réglementé des terrains s'arrête à 85,96 millions de VND/m², mais les ménages ont indiqué qu'aucune maison n'était à vendre à moins de 120 millions de VND/m², soit près de 40 % de plus que le prix affiché.
Le district de Ha Dong est également un endroit où les prix des terrains sont élevés. Mme Thu Hoai, une investisseuse, affirme que le prix des terrains ici n'est que la moitié du prix du marché. Elle a récemment vendu un terrain avec une allée de stationnement dans le quartier de Yen Nghia pour 48 millions de VND/m². Selon la liste des prix, le terrain situé à l'emplacement 2 (allée de 3,5 m ou plus) coûte 23,2 millions de VND/m², soit moins de la moitié du prix réel.
Ce phénomène se reproduit avec les terrains situés rue Tu Dinh (district de Long Bien). Le prix du terrain indiqué dans le tableau est de 38,8 millions de VND/m², mais lorsque nous avons demandé aux courtiers de nous trouver des terrains à ce prix, ils ont tous hoché la tête et « abandonné ». En effet, le prix du terrain dans la rue dépasse 110 millions de VND/m², soit 183 % de plus que le prix réglementé.
Dans les zones suburbaines, la différence est encore plus marquée. Selon M. Duc Tung (commune de Hoang Van Thu, district de Chuong My), un acheteur potentiel a récemment accepté de verser un acompte pour acheter son terrain à 15 millions de VND/m². Or, dans cette zone résidentielle rurale, le prix du terrain n'est que d'environ 2,3 millions de VND/m², soit 300 à 500 % inférieur au prix de transaction.
Dans le district de Dong Anh, une localité en voie de devenir un district, les prix des terrains sur le papier et sur le marché sont très différents. Selon la liste des prix des terrains, un terrain sur rue dans la commune de Xuan Canh coûte 13,39 millions de VND/m², soit environ 640 % de moins que le prix réel. Située dans un projet immobilier prestigieux, la ville a connu une flambée des prix ces derniers temps. Actuellement, les terrains sur rue coûtent plus de 100 millions de VND/m². Les terrains situés dans la ruelle peuvent également atteindre 70 millions de VND/m².
Dans le district de Hoai Duc, où se sont déroulées des ventes aux enchères de terrains valant des milliards de dollars, les prix des terrains sont nettement inférieurs à ceux des terrains résidentiels et des terrains mis aux enchères. Ainsi, le prix des terrains de la rue Tien Le (commune de Tien Yen) a été fixé par le Comité populaire de Hanoï à 12,66 millions de VND/m². Cependant, les habitants ont indiqué que depuis le passage du périphérique 4 dans ce quartier, les prix des terrains ont rapidement augmenté. Actuellement, les maisons et les terrains dans les ruelles de ce quartier se négocient entre 50 et 60 millions de VND/m². Pour les biens immobiliers de rue, le prix peut atteindre 70 à 90 millions de VND/m².
Pour les terrains mis aux enchères, le prix le plus élevé enregistré dans la commune de Tien Yen était de 133 millions de VND/m², tandis que d'autres lots affichaient également un prix moyen allant jusqu'à 80 à 90 millions de VND/m². Comparé aux prix des terrains indiqués dans le nouveau tableau, le prix du marché est supérieur de 480 à 730 %.
Les prix des terrains seront plus réalistes
S'adressant aux journalistes du journal Dau Tu, le directeur d'une société immobilière a déclaré que les données collectées par la société montraient également des résultats similaires : plus on s'éloignait des quartiers centraux, plus la liste des prix des terrains différait du prix du marché.
« Cette liste de prix ne reflète pas fidèlement la situation globale du marché immobilier de Hanoï. Personnellement, je pense que les prix réglementés des terrains ne se rapprochent que de la réalité des quartiers centraux. Plus on s'éloigne des banlieues, plus les prix s'écartent », a-t-il commenté.
M. Tran Dat Khanh, PDG de Biggee, plateforme d'analyse d'informations immobilières, a déclaré qu'il existe un écart important entre le prix réglementé et le prix du marché. Cela s'explique par le fait que la liste des prix actuelle est déterminée par les comités populaires des provinces et des villes. Cela nuit considérablement à la flexibilité des prix fonciers et ne reflète pas la véritable valeur du marché.
« La loi foncière de 2024 autorise la publication des barèmes de prix fonciers au niveau des districts, ce qui permettra de maintenir les prix fonciers au plus près de la réalité. Ceci est d'autant plus pertinent que les prix réels des transactions foncières dépassent largement le plafond actuel des prix des terrains urbains », a expliqué M. Khanh.
Selon le Comité populaire de Hanoï, la liste actuelle des prix des terrains constituera un élément important de la période de transition, avant que la ville n'établisse sa liste annuelle des prix des terrains. Des ajustements et des compléments seront mis à jour afin de garantir la stabilité, l'adéquation à la situation réelle et, parallèlement, de répondre aux exigences du développement socio -économique.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html
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