La loi modifiée sur le commerce immobilier, adoptée par l'Assemblée nationale et entrant en vigueur début 2025, stipule des dispositions relatives aux dépôts pour l'achat de maisons en construction.
Plus précisément, l'article 17 de la loi modifiée sur les activités immobilières stipule que l'investisseur d'un projet immobilier n'est pas autorisé à autoriser d'autres organisations ou personnes à signer des contrats de dépôt, de vente, de transfert ou de location-achat de maisons, de travaux de construction, de surfaces au sein de travaux de construction ou de droits d'utilisation des sols avec une infrastructure technique existante au sein du projet immobilier.
Parallèlement, l'article 23, paragraphe 5, de cette loi précise les modalités relatives aux dépôts et aux paiements pour les acquisitions de logements. Les investisseurs immobiliers ne sont autorisés à percevoir auprès de leurs clients que des dépôts n'excédant pas 5 % du prix de vente ou du prix de location-vente, une fois que le projet immobilier ou de construction a rempli les conditions requises pour sa mise en service.
Le projet d'appartements Hanoi Time Tower, situé dans la zone urbaine de Van Phu (Ha Dong, Hanoi ), est abandonné depuis de nombreuses années (Photo : Ha Phong).
D'après les experts, cette réglementation sur les dépôts met fin à une longue période de pratiques consistant à verser des dépôts par le biais d'accords informels. Parallèlement, elle garantit la signature des contrats et protège les droits des acquéreurs.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que le secteur immobilier présente la particularité des opérations d'acompte. Or, les lois de 2006 et 2014 relatives à l'immobilier n'exigent pas que le versement d'un acompte soit nécessaire pour qu'un projet immobilier ou de logement remplisse les conditions requises pour la conclusion d'un contrat ou la levée de fonds par la vente de logements futurs, notamment de terrains.
Selon M. Chau, profitant de l'article 328, paragraphe 1, du Code civil de 2015, qui ne précise ni la valeur ni le pourcentage de l'acompte, des spéculateurs fonciers, courtiers et entreprises sans scrupules ont perçu d'importants acomptes, atteignant parfois 90 à 95 % de la valeur de la transaction. De plus, ces spéculateurs créent même des « projets fantômes » sans fondement juridique pour tromper leurs clients, entraînant des pertes considérables et perturbant l'ordre public, comme en témoigne l'affaire de fraude chez Alibaba.
Le projet Usilk City (Ha Dong, Hanoi) a été retardé pendant de nombreuses années, brisant les espoirs de milliers de clients d'une vie stable et prospère (Photo : Ha Phong).
Partageant le même avis, Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, estime que le versement d'un acompte signifie non seulement la conclusion et la mise en œuvre du contrat de vente, mais constitue également un moyen pour l'investisseur de déterminer la demande du marché et de garantir les ventes des produits du projet.
« La réglementation relative aux dépôts prévue par la loi est tout à fait raisonnable, mais, forte de l'expérience des pays développés, elle repose sur le recours à des tiers, tels que les banques et les établissements de crédit, pour superviser et gérer ces fonds sur un compte commun, empêchant ainsi qu'ils ne soient détournés au profit du promoteur. Si ce dernier manque à ses engagements, les clients peuvent être remboursés, et la banque prend en charge ce remboursement », a souligné M. Dinh.
D'après les observations des journalistes de Dan Tri , de nombreux projets immobiliers ont encaissé des acomptes et des paiements échelonnés auprès de clients, soit par l'intermédiaire d'agences immobilières, soit directement auprès des promoteurs. Or, ces derniers n'ont pas mené à bien le projet, ou l'ont interrompu pendant des décennies, laissant les acquéreurs dans une situation difficile.
Le point commun de ces projets est que les promoteurs ont perçu des dépôts et des paiements échelonnés de clients totalisant des centaines de milliards de dongs, alors que de nombreuses personnes peinent à payer à la fois les intérêts de leurs prêts bancaires et leur loyer mensuel.
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