Le transfert du projet reste bloqué.

Telle était l'évaluation des experts lors du séminaire : « Législation relative aux activités financières concernant le transfert, l'apport de capital et l'investissement dans des projets immobiliers au Vietnam », organisé par l'Association pour la recherche et le conseil en matière de politique et de droit des activités d'investissement au Vietnam le 30 mai.

Pour vendre le projet, ils doivent enfreindre la loi.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, le système politique tout entier est actuellement déterminé à lever les obstacles aux projets immobiliers. Cependant, la réglementation exigeant que les projets s'acquittent de leurs obligations financières avant tout transfert, total ou partiel, engendre des difficultés pour les entreprises.

L'acquisition de terrains non viabilisés exige des investissements considérables de la part des entreprises. Or, au moment de la mise en œuvre des projets, nombre d'investisseurs se retrouvent à court de fonds, car la loi impose la possession de titres de propriété foncière pour l'obtention de prêts. De ce fait, beaucoup sont contraints de revendre leurs projets prématurément.

Cependant, lorsque des difficultés surviennent lors de transferts de projets, les entreprises contournent la réglementation en transférant des actions. Dès lors, le cœur de métier de l'entreprise change et le nouvel acquéreur devient de fait le cessionnaire du projet. Cette pratique n'est pas fondamentalement illégale, car la loi n'interdit pas le transfert d'actions, mais elle comporte certains risques.

Actuellement, de nombreux projets ne peuvent être transférés en raison de réglementations trop strictes.

PHOTO : DINH SON

Selon le Dr Ho Trung Phuoc, ancien membre du Comité permanent du Parti provincial de Binh Thuan, la seule ville d'Hô Chi Minh compte actuellement plus de 100 projets immobiliers confrontés à des obstacles juridiques et ne remplissant pas les conditions de transfert, immobilisant des centaines de milliers de milliards de dongs. Cette situation empêche aussi bien les vendeurs que les acheteurs.

La cause profonde réside dans les conflits inhérents au cadre juridique. Plus précisément, la loi sur l'investissement autorise les transferts dès l'approbation du plan d'investissement, tandis que la loi sur les transactions immobilières et la loi foncière de 2024 exigent le respect d'obligations financières. Il en résulte une zone grise juridique : l'investissement est autorisé, mais l'accès au terrain est entravé.

La loi exige également l'achèvement des nouvelles infrastructures avant tout transfert de propriété foncière, sans toutefois préciser le pourcentage requis. Par ailleurs, l'évaluation foncière est entravée par des délais interminables et l'absence de mécanismes de fixation des prix flexibles et basés sur le marché, ce qui immobilise les capitaux et bloque les projets.

C'est l'acheteur qui paie la taxe d'utilisation du terrain.

Face à cette situation, l'avocat Truong Anh Tu, président du cabinet TAT Law Firm, affirme que les fusions-acquisitions immobilières ne se limitent plus à un simple transfert d'actifs, mais constituent, dans de nombreux cas, un transfert de l'intégralité du « héritage juridique » du projet. C'est pourquoi les aspects juridiques deviennent le premier critère de sélection des flux de capitaux.

« Auparavant, les établissements de crédit s'intéressaient principalement à la valeur des garanties, mais maintenant ils veulent savoir comment les droits d'utilisation des terres ont été acquis, dans quelle mesure les obligations financières ont été remplies, si le projet implique des biens publics et si ces droits de propriété sont capables de maintenir la stabilité en cas de changements dans l'environnement juridique », a déclaré l'avocat Truong Anh Tu.

Lorsque ces questions deviennent centrales dans le processus de vérification préalable, les risques juridiques se répercutent directement sur la valeur de la transaction. Un projet à l'historique juridique complexe sera davantage décoté. Un projet dont les engagements financiers sont incomplets nécessitera plus de temps pour accéder au financement. Un projet à l'historique juridique flou fera l'objet d'une vérification préalable plus rigoureuse et plus longue.

Autrement dit, le risque juridique n'est plus aujourd'hui contenu dans les rapports des avocats, mais se traduit en termes monétaires par le biais du coût du capital, des conditions de décaissement, du ratio prêt/valeur et de l'évaluation du projet lui-même.

D'après M. Truong Anh Tu, et plus fondamentalement, ce qui manque actuellement au marché, ce ne sont pas nécessairement des terrains ou des flux de trésorerie. Les investisseurs ne sont véritablement prêts pour le long terme que lorsqu'ils comprennent clairement leurs droits, leurs obligations et la garantie que ces droits seront maintenus au fil des années.

C’est pourquoi, sur le marché des fusions-acquisitions immobilières, l’enjeu majeur n’est plus la course à la propriété foncière, mais la mise en place de droits de propriété plus transparents, stables et fiables. Il s’agit là du changement le plus profond qui s’opère actuellement sur le marché immobilier vietnamien.

Pour surmonter ces difficultés, de nombreuses solutions ont été proposées.

PHOTO : DINH SON

Pour lever les obstacles rencontrés par ces projets, le Dr Bui Dang Dung, vice-président de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale , a proposé d'étudier un mécanisme permettant aux établissements de crédit de fournir des garanties ou d'ouvrir des comptes séquestres. Ainsi, les fonds de l'acheteur pourraient être directement utilisés pour régler les obligations financières liées au terrain envers l'État, au nom du vendeur. Cette solution permettrait de débloquer les projets actuellement immobilisés en raison de l'incapacité de l'investisseur précédent à payer ses impôts, tout en garantissant à l'État le recouvrement correct et intégral des taxes.

Il est nécessaire de finaliser rapidement le cadre juridique pour le développement des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) et des fonds de capital-investissement. Ces derniers fourniront une assise financière solide, en agissant comme acquéreurs professionnels pour consolider les projets fragmentés par le biais de transferts de parts, réduisant ainsi la dépendance excessive au crédit bancaire.

Parallèlement, des directives détaillées et cohérentes sur les méthodes d'évaluation foncière prévues par la nouvelle loi foncière devraient être publiées. Une évaluation foncière claire permettra aux entreprises de déterminer avec précision les coûts d'opportunité, ce qui facilitera l'évaluation des opérations de fusions-acquisitions et réduira la durée des négociations.

« Les procédures administratives postérieures au transfert doivent être simplifiées. Le processus de changement d'investisseur sur le certificat d'investissement et le titre de propriété foncière devrait être mis en œuvre par le biais d'un guichet unique, réduisant ainsi les délais d'attente et permettant aux capitaux d'être investis plus rapidement dans la reconstruction du projet », a suggéré M. Bui Dang Dung.

Source : https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm