La méthode du surplus devrait-elle être abandonnée dans l’évaluation foncière ?

En tant que méthode la plus populaire et reflétant clairement la nature financière des projets immobiliers, l'élimination de la méthode du surplus constitue un pas en arrière dans l'évaluation foncière, entraînant des conséquences à long terme sur l'offre et le marché immobilier, selon les experts.

S'exprimant sur cette question, le Dr Nguyen Tien Thoa, président de l'Association vietnamienne d'évaluation, a déclaré que cette affirmation n'était pas erronée, mais seulement partiellement correcte. En effet, l'essentiel est que, pour permettre aux terrains à fort potentiel de développement d'atteindre l'objectif d'utilisation optimale, l'État doit également connaître le prix du terrain selon les principes du marché afin d'atteindre cet objectif, afin de déterminer les obligations financières entre l'État et les organisations et particuliers exploitant ces terrains. La méthode la plus appropriée pour évaluer ce type de terrain à développer est la méthode du surplus.

« Pour déterminer le prix, il faut se baser sur des bases légales (planification, licence...) et sur des données de marché objectives disponibles, et non sur des données de calcul sans fondement », a souligné le Dr Thoa.

Les experts estiment que la méthode du surplus ne devrait pas être abandonnée dans l’évaluation foncière.

Abordant cet aspect plus en détail, un expert juridique en droit immobilier a déclaré que la méthode du surplus reflète clairement la nature financière d'un projet immobilier : coût, revenus, bénéfice, de manière très scientifique et objective. Cette méthode reflète clairement la manière d'exploiter, d'allouer et de partager la « différence de rente foncière ». Il s'agit également d'une méthode moderne d'évaluation immobilière, conforme aux pratiques internationales.

« L'agence de rédaction estime qu'en raison de l'absence de base de données pour l'évaluation foncière, celle-ci doit se baser sur des facteurs hypothétiques et un manque de précision. L'abandon de cette méthode n'est donc pas, à mon avis, convaincant. Si le problème réside dans l'absence de base de données, la solution doit être de créer une base de données fiable et de qualité, plutôt que d'abandonner la méthode des excédents (qui détruit l'appareil productif). Par conséquent, l'abandon de cette méthode constituerait un recul dans l'évaluation foncière », a-t-il commenté.

La méthode du surplus devrait être conservée.

Avec la proposition de supprimer la méthode de l'excédent, le projet de décret modifiant le décret 44 ne prévoit que trois méthodes : la comparaison, le revenu et le coefficient d'ajustement du prix du terrain. Cependant, il apparaît immédiatement que ces trois méthodes ne suffisent pas à remplacer la méthode de l'excédent pour l'évaluation des terrains à potentiel de développement.

Lors de leur analyse, les experts ont souligné trois lacunes. Premièrement, la détermination du prix des terrains repose sur l'usage prévu et le potentiel de développement futur, et non sur l'usage actuel, comme le calculent la méthode de comparaison et la méthode des revenus.

Deuxièmement, les types de terrains ayant un potentiel de développement commun ne disposent pas d'actifs similaires et comparables qui ont été négociés avec succès sur le marché pour appliquer la méthode de comparaison (à la condition qu'il y ait au moins 3 actifs comparables, sauf cas exceptionnels), de sorte que la méthode de comparaison ne peut pas être appliquée pour l'évaluation.

Troisièmement, la méthode du revenu est une méthode qui détermine les revenus futurs en supposant que les revenus sont stables et permanents, et que le risque de revenus futurs est fixe. La méthode résiduelle, quant à elle, est totalement opposée. Par conséquent, elle ne peut pas être utilisée pour remplacer la méthode résiduelle.

Selon l'expert juridique en droit immobilier, la suppression de la méthode de l'excédent entraînera une lacune dans l'évaluation foncière. « Quelle méthode l'organisme public utilisera-t-il pour évaluer les terrains lors de l'attribution de terrains aux investisseurs pour la mise en œuvre de projets sans enchères ? Actuellement, dans la grande majorité des projets immobiliers, les organismes publics appliquent la méthode de l'excédent lors de l'attribution de terrains aux investisseurs (à l'exception de certains fonds fonciers de faible valeur qui appliquent la méthode du coefficient d'ajustement). Même en cas d'adjudication de droits d'utilisation des terres, le prix de départ doit être déterminé selon la méthode de l'excédent . »

Commentant davantage cette question, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , a déclaré qu'il était nécessaire de supprimer la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain des méthodes d'évaluation foncière et de maintenir/ajouter la méthode du surplus pour évaluer les projets de développement immobilier sur le terrain.

En conséquence, la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains consiste simplement à multiplier la valeur figurant sur la liste des prix des terrains réglementée par le Comité populaire provincial par un coefficient également déterminé par ce même Comité. « Le prix des terrains adapté au marché est une quantité objective ; on ne peut exiger qu'il soit égal au produit de deux quantités subjectives réglementées et déterminées par le Comité populaire provincial. On peut donc conclure qu'il s'agit d'une méthode de détermination des prix des terrains dénuée de toute théorie scientifique », a affirmé le professeur Vo.

Le Premier ministre a récemment publié un télégramme demandant au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et aux dirigeants des provinces et des villes de lever rapidement les difficultés et les obstacles à l'évaluation foncière. Il précise notamment que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit soumettre au gouvernement, pour examen et promulgation, avant le 31 juillet, un décret modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains, ainsi que la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT détaillant les méthodes d'évaluation foncière, la construction, l'ajustement des barèmes de prix des terrains, l'évaluation foncière spécifique et le conseil en matière de prix des terrains.
Toutefois, selon les experts, la modification du décret 44 et de la circulaire 36 présente des lacunes majeures, qui auront des conséquences importantes sur l'évaluation foncière et le développement du marché immobilier. En effet, l'organisme de rédaction a supprimé la méthode de l'excédent pour l'évaluation foncière, qui est la méthode la plus pratique et qui dispose d'une base de données d'entrée complète, stable et transparente.

Hai Anh

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