Faut-il abandonner la méthode du surplus pour l'évaluation foncière ?

Selon les experts, la suppression de la méthode du surplus, qui est la méthode la plus répandue et reflète clairement la nature financière des projets immobiliers, constitue un recul dans l'évaluation foncière, entraînant des conséquences à long terme pour l'offre et le marché immobilier.

Commentant cette question, le Dr Nguyen Tien Thoa, président de l'Association vietnamienne d'évaluation foncière, a déclaré que cette affirmation n'était pas fausse, mais seulement partiellement juste. En effet, l'élément essentiel est que, pour permettre l'utilisation optimale des terrains à fort potentiel de développement, l'État doit également connaître leur prix selon les principes du marché afin d'atteindre cet objectif et de déterminer les obligations financières entre l'État et les organismes et particuliers qui utilisent le terrain. La méthode appropriée pour évaluer ce type de terrains à bâtir est la méthode du surplus.

« Pour déterminer le prix, il est nécessaire de se baser sur des fondements juridiques (planification, autorisation…) et sur des données objectives de marché disponibles, et non sur des données de calcul sans fondement », a souligné le Dr Thoa.

Les experts affirment que la méthode du surplus ne devrait pas être abandonnée dans l'évaluation foncière.

Pour approfondir ce point, un expert juridique en droit immobilier a déclaré que la méthode du surplus reflète fidèlement la nature financière d'un projet immobilier : coûts, revenus et bénéfices. Cette méthode, très scientifique et objective, permet d'exploiter, d'allouer et de partager clairement la différence de loyer foncier. Elle constitue également une méthode moderne d'évaluation immobilière, conforme aux pratiques internationales.

« L’organisme chargé de la rédaction estime qu’en raison de l’absence de base de données pour l’évaluation, celle-ci doit reposer sur des facteurs hypothétiques, ce qui engendre un manque de précision. Par conséquent, abandonner cette méthode ne me semble pas convaincant. Si le problème réside dans le manque de données, la solution doit être la création d’une source de données fiable et de qualité, plutôt que d’abandonner la méthode du surplus (et de détruire ainsi le système de production). Par conséquent, si l’abandon de la méthode du surplus se concrétisait, ce serait un recul pour l’évaluation foncière », a-t-il commenté.

Il convient de conserver la méthode excédentaire.

Avec la proposition de supprimer la méthode du surplus, le projet de décret modifiant le décret 44 ne prévoit que trois méthodes : la comparaison, le revenu et le coefficient d’ajustement du prix foncier. Or, il apparaît clairement que ces trois méthodes sont insuffisantes pour remplacer la méthode du surplus dans l’évaluation des terrains à fort potentiel de développement.

L'analyse détaillée a permis aux experts de relever trois lacunes. Premièrement, la détermination du prix du terrain repose sur sa destination et son potentiel de développement futur, et non sur sa destination actuelle, contrairement aux méthodes de comparaison et de calcul basées sur les revenus.

Deuxièmement, les types de terrains ayant un potentiel de développement commun ne disposent pas d'actifs similaires ou comparables qui ont été commercialisés avec succès sur le marché pour appliquer la méthode de comparaison (à condition qu'il y ait au moins 3 actifs comparables, sauf cas exceptionnels), de sorte que la méthode de comparaison ne peut pas être appliquée à l'évaluation.

Troisièmement, la méthode des revenus est une méthode qui détermine les revenus futurs en supposant que ces revenus sont stables et permanents, et que le risque associé est fixe. La méthode résiduelle, quant à elle, est totalement opposée. Par conséquent, la méthode des revenus ne peut se substituer à la méthode résiduelle.

Selon un expert en droit immobilier, la suppression de la méthode d'évaluation par le plus-value entraînerait un manque d'évaluation foncière. « Quelle méthode l'agence d'État devra-t-elle utiliser pour évaluer les terrains lors de leur attribution à des investisseurs pour la mise en œuvre de projets sans enchères ? Actuellement, dans la grande majorité des projets immobiliers, lors de l'attribution de terrains à des investisseurs, les agences d'État appliquent la méthode du plus-value (à l'exception de certains fonds fonciers destinés aux terrains de faible valeur qui appliquent la méthode du coefficient d'ajustement) ; même en cas de vente aux enchères des droits d'usage, le prix de départ doit être déterminé selon la méthode du plus-value . »

Commentant plus en détail cette question, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , a déclaré qu'il était nécessaire de supprimer la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains des méthodes d'évaluation foncière et de maintenir/ajouter la méthode du surplus pour évaluer les projets de développement immobilier sur les terrains.

Par conséquent, la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier consiste simplement à multiplier la valeur figurant sur la liste des prix fonciers, établie par le Comité populaire provincial, par un coefficient également fixé par ce même Comité. « Le prix foncier adapté au marché est une grandeur objective ; il ne saurait être égal au produit de deux grandeurs subjectives, réglementées et fixées par le Comité populaire provincial. On peut donc conclure qu'il s'agit d'une méthode de détermination des prix fonciers dénuée de tout fondement scientifique », a affirmé le professeur Vo.

Le Premier ministre a récemment adressé un télégramme au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ainsi qu'aux dirigeants des provinces et des villes, les priant de lever rapidement les difficultés et les obstacles liés à l'évaluation foncière. Il est notamment impératif que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement soumette au Gouvernement, avant le 31 juillet, un décret modifiant et complétant le décret n° 44/2014/ND-CP relatif à la réglementation des prix fonciers. Ce décret doit également finaliser la modification et le complément de la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT détaillant les méthodes d'évaluation foncière, l'établissement et la mise à jour des listes de prix fonciers, ainsi que les modalités d'évaluation foncière et de conseil en la matière.
Cependant, selon les experts, la modification du décret 44 et de la circulaire 36 présente des lacunes importantes, qui auront des conséquences significatives sur l'évaluation foncière et le développement du marché immobilier. En effet, l'autorité chargée de la rédaction a supprimé la méthode du plus-value foncière, pourtant la plus pratique et disposant d'une base de données complète, stable et transparente.

Hai Anh

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