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| Le marché immobilier en général et le marché foncier en particulier devraient connaître des difficultés en 2024, car le sentiment d'investissement n'a pas encore montré de signes de reprise positive. (Source : Vietnamnet) |
Le gouvernement publie de nouvelles réglementations sur l’évaluation foncière.
Le 5 février, le gouvernement a publié un décret modifiant et complétant plusieurs articles relatifs aux prix des terrains. Quatre méthodes d'évaluation foncière sont utilisées :
La méthode de comparaison consiste à ajuster le prix des terrains ayant la même destination et présentant certaines similitudes avec les terrains cédés sur le marché ou vendus aux enchères, ayant rempli leurs obligations financières. Elle consiste à analyser et comparer les facteurs influençant le prix des terrains, après exclusion de la valeur des actifs attachés au terrain, afin de déterminer le prix du terrain.
Le Gouvernement prévoit que la méthode de comparaison est appliquée lorsqu'il existe au moins 3 parcelles de terrain ayant la même destination d'utilisation et certains facteurs similaires.
La méthode du revenu est mise en œuvre en divisant le revenu net annuel moyen par superficie par le taux d'intérêt moyen des dépôts d'épargne en dôngs vietnamiens d'une durée de 12 mois auprès des banques commerciales. La condition est que ces banques soient détenues par l'État avec plus de 50 % du capital social ou du nombre total d'actions avec droit de vote. La période de calcul du taux d'intérêt moyen est de trois années consécutives, calculée jusqu'à la fin du trimestre le plus récent dont les données sont antérieures à la date d'évaluation.
Cette méthode est utilisée pour valoriser les parcelles agricoles et non agricoles qui ne sont pas des terrains résidentiels et ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode comparative.
La méthode du surplus consiste à soustraire le total des recettes d'aménagement estimées du terrain et son coût total estimé, calculé sur la base de l'utilisation la plus efficace du sol (coefficient d'occupation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages). Cette méthode est utilisée pour évaluer les terrains destinés à des projets d'investissement qui ne remplissent pas les conditions de comparaison, mais qui permettent d'estimer le total des recettes d'aménagement et le coût total d'aménagement du projet.
La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains consiste à multiplier le prix du terrain figurant sur la liste des prix fonciers par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est établi par les provinces et les villes, en le comparant au prix courant du terrain sur le marché.
Par rapport à la réglementation de 2014, le gouvernement a supprimé la méthode de déduction de l’évaluation foncière pour se conformer à la loi foncière révisée qui vient d’être adoptée par l’Assemblée nationale à la mi-janvier.
Le nouveau décret stipule que le Comité populaire au niveau provincial ou du district décidera des prix spécifiques des terrains conformément aux dispositions de la Loi sur l'organisation des collectivités locales. Le Département des ressources naturelles et de l'environnement est chargé d'assister le Comité populaire du même niveau dans la détermination des prix spécifiques des terrains.
Le marché foncier décline
Selon les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché foncier n'est plus aussi dynamique qu'auparavant. Les produits fonciers ont connu de nombreuses baisses de prix, avec des pertes allant jusqu'à 30 à 40 %, mais restent difficiles à liquider.
Selon un récent rapport sur l'évolution du marché foncier réalisé par l'Institut d'économie de la construction du ministère de la Construction, l'offre secondaire de terrains en 2023 diminuera considérablement par rapport à l'année précédente.
Parmi ceux-ci, l'offre secondaire de terrains de projet en 2023 par rapport à 2022 à Hanoi a diminué d'environ 46,4 %, à Ho Chi Minh-Ville a diminué de 56,3 %, à Da Nang a diminué de 44,5 %, à Binh Duong a diminué d'environ 45,3 %, à Hai Phong a diminué d'environ 58,6 %.
En outre, la situation des transactions foncières en 2023 est également calme. Le volume des transactions secondaires de terrains de projet à Hanoi a diminué d'environ 45,4 %, à Ho Chi Minh-Ville de 60,1 %, à Da Nang de 49,4 %, à Binh Duong de 48,1 %, à Hai Phong de 30,3 %, et à Dong Nai de 59,4 %.
Les prix des transactions foncières secondaires en 2023 ont tendance à diminuer d'environ 10 à 15 % par rapport à 2022 et diminuent considérablement dans certaines localités telles que Dong Nai, Khanh Hoa, Da Nang et Ho Chi Minh-Ville.
Selon le rapport ci-dessus de l'Institut d'économie de la construction, l'organisation d'enchères de terrains de projets a été réimplémentée dans de nombreuses localités au cours du dernier trimestre 2023. Bien que le prix d'enchère gagnant ne soit pas très différent du prix de départ, cela est également considéré comme un signal positif pour le marché lorsque le pouvoir d'achat a montré des signes d'amélioration.
Un rapport de marché d'un bureau d'études indique que le marché foncier a enregistré une forte baisse de la demande de recherche en 2023. Plus précisément, le nombre de recherches de terrains en 2023 a diminué de 45 % par rapport à 2022, en particulier pour les terrains de projets. Comparé au pic de la « fièvre foncière » de mars 2022, les terrains dans les provinces du sud ont diminué de 71 %.
Les difficultés d'accès aux capitaux et la confiance des investisseurs sont considérées comme des obstacles majeurs à la décision des clients d'acquérir un bien immobilier. Les prix primaires ont enregistré une baisse de 10 à 13 % par rapport à 2022, tandis que les prix secondaires ont enregistré une baisse de 15 à 30 %. Cette baisse a concerné les clients ayant recours à des prêts et à des projets de grande envergure avec des infrastructures incomplètes.
Malgré cette évolution morose, selon l'Institut d'économie de la construction, la situation des transactions ne devrait pas encore être dynamique. La faible liquidité en 2023 et la prudence des investisseurs dans leurs décisions d'investissement feront que le marché foncier aura besoin de plus de temps pour se redresser en 2024.
Le durcissement des règles de lotissement et de vente de terrains, instauré par la nouvelle loi sur le commerce immobilier, pourrait impacter l'offre, la confiance des acheteurs et les prix dans ce secteur à l'avenir. La demande et les prix de transaction pour les grandes parcelles devraient continuer de baisser.
Au contraire, pour les petites parcelles, la liquidité s’améliorera et les prix des transactions secondaires pourraient légèrement augmenter par rapport à 2023.
Concernant le marché foncier, VARS prévoit également une pénurie d'offre dans ce segment en 2024, période à laquelle de nouvelles lois pourraient modifier la donne. Cette pénurie pourrait entraîner une hausse des prix des terrains d'environ 5 à 7 % par rapport à 2023 dans les grandes villes. Parallèlement, les zones développées dotées d'infrastructures performantes tendent à rester stables.
Selon une enquête réalisée fin 2023 par un centre d'études de marché, sur les 63 % de personnes ayant des besoins immobiliers en 2024, la plupart de celles qui ont des besoins immobiliers s'intéressent aux appartements, aux terrains et aux maisons d'habitation.
Une enquête sur la psychologie des acheteurs immobiliers, menée par un bureau d'études fin 2023, a révélé que les terrains immobiliers sont le principal type d'intérêt et que le taux d'attente pour acheter est élevé. Ce constat montre que les terrains restent un produit apprécié du marché. Cependant, le marché des terrains immobiliers devrait connaître des difficultés en 2024, la psychologie de l'investissement ne montrant aucun signe de reprise.
Recommandations pour résoudre les problèmes juridiques dans la circulaire 22
Selon l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), bien qu'elle ait initialement aidé les futurs acheteurs de maisons à se sentir plus en sécurité, des problèmes juridiques liés à la circulaire 22/2023/TT-NHNN persistent.
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| Cette réalité montre que la terre reste un bien apprécié du marché. (Photo : Hoang Ha) |
L'HoREA vient de publier le document n° 23/2024/CV-HoREA saluant la Banque d'État (SBV) pour affirmer que les réglementations de la circulaire 22/2023/TT-NHNN ne restreignent pas les droits des organisations et des particuliers à acheter de futurs logements et ne sont pas contraires à la réglementation en vigueur.
En conséquence, l'Association salue l'envoi par la Banque d'État du Vietnam de « Quelques informations relatives à la réglementation sur le ratio de sécurité du capital pour les banques et les succursales de banques étrangères », affirmant qu'elle ne restreint pas les droits des organisations et des particuliers à acheter des logements futurs et n'est pas contraire à la réglementation en vigueur.
Cependant, selon HoREA, bien qu'elle ait initialement aidé les futurs acheteurs de maisons à se sentir plus en sécurité, la circulaire 22/2023/TT-NHNN présente toujours des problèmes juridiques.
Plus précisément, au point a, clause 11, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée à la clause 1, article 1 de la circulaire 22/2023/TT-NHNN) ne prévoit que des réglementations applicables aux cas de logements commerciaux « achevés pour la remise », c'est-à-dire aux logements commerciaux « disponibles », mais n'inclut pas les cas de prêts de crédit pour acheter des logements commerciaux « non achevés pour la remise », c'est-à-dire des logements commerciaux « formés ultérieurement ».
Selon HoREA, le concept de « maison achevée à remettre » ne peut pas être interprété comme incluant un « futur logement » devant être accepté par les banques commerciales comme garantie pour les prêts destinés à acheter cette maison.
En outre, l’annonce de la Banque d’État a confirmé que « la circulaire 41/2016/TT-NHNN réglementant le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères n’est pas un document guidant les opérations d’octroi de crédit des établissements de crédit ».
Mais en fait, la Circulaire 41 (modifiée et complétée dans la Clause 1, Article 1 de la Circulaire 22/2023/TT-NHNN) contient des réglementations juridiques non liées aux « réglementations sur le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères », mais liées aux « opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».
Plus précisément, l'article 11, article 2, stipule « des prêts garantis par des biens immobiliers pour les particuliers afin d'acheter des maisons qui remplissent les conditions », similaires aux dispositions des circulaires de la Banque d'État « guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».
L'HoREA estime que si la circulaire 41 ne réglemente que « le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères », il n'est pas nécessaire d'avoir des réglementations légales réglementant les « conditions » d'« un prêt hypothécaire au logement est un prêt garanti par un bien immobilier pour que les particuliers achètent une maison » dans la clause 11, article 2, car il existe déjà des circulaires de la Banque d'État qui guident les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».
Parallèlement à cela, selon l'Association, le document « Quelques informations relatives à la réglementation sur le ratio de sécurité du capital pour les banques et les succursales de banques étrangères » récemment publié par la Banque d'État n'est pas un document juridique comme les circulaires, il n'a donc de valeur que pour fournir des informations.
Entre-temps, les banques et les succursales de banques étrangères doivent se baser sur la loi sur les établissements de crédit et les circulaires de la Banque d'État pour effectuer des opérations d'octroi de crédit.
Face aux difficultés susmentionnées, l'Association a déclaré qu'il est nécessaire de modifier et de compléter prochainement la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN pour soutenir le marché immobilier dans le processus de reprise et de développement.
Est-il possible de transférer un terrain qui a été annoncé en révocation ?
Beaucoup de gens se demandent, s'il y a un avis de remise en état des terres mais aucune décision sur la remise en état des terres, les parties à la transaction le savent mais exécutent quand même volontairement la transaction, est-il permis de transférer et d'enregistrer le terrain et pourquoi ?
Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a répondu à ce problème comme suit :
La législation foncière actuelle ne prévoit pas de réglementation spécifique sur la question de savoir si les droits des utilisateurs des terres peuvent être exercés ou non dans les cas où il existe un avis de récupération de terres.
Conformément aux dispositions de l'article 6, clause 1, de la loi n° 35/2018/QH14 modifiant et complétant un certain nombre d'articles de 37 lois relatives à l'urbanisme, dans les cas où il existe un plan annuel d'utilisation des terres au niveau du district, les utilisateurs des terres de la zone doivent modifier l'usage des terres et récupérer les terres conformément au plan pour continuer à exercer les droits des utilisateurs des terres.
L'ordre et les procédures de transfert des droits d'utilisation des terres sont stipulés à l'article 79 du décret n° 43/2014/ND-CP, selon lequel le Bureau d'enregistrement foncier est chargé d'envoyer les informations cadastrales à l'autorité fiscale pour déterminer et notifier le recouvrement des obligations financières dans les cas où les obligations financières doivent être remplies conformément à la réglementation avant de procéder à des ajustements et de mettre à jour les modifications des registres cadastraux ; les utilisateurs des terres doivent remplir leurs obligations financières conformément à la réglementation.
Ne pas délivrer de certificats de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété de maison et d'autres biens attachés au terrain lorsqu'il existe un avis de récupération de terrain ou une décision de récupération de terrain par un organisme d'État compétent pour assurer le respect des dispositions de la clause 6, article 19 du décret n° 43/2014/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement détaillant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi foncière.
Source
![[Photo] Le président de l'Assemblée nationale, Tran Thanh Man, rend visite à la mère héroïque vietnamienne, Ta Thi Tran](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
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