Les parcelles de terrain avec des pertes allant jusqu'à 40% sont toujours difficiles à liquider, 4 dernières méthodes d'évaluation foncière

Le gouvernement émet de nouvelles réglementations sur l'évaluation foncière, le marché est en baisse, est-il possible de transférer des terrains annoncés pour révocation ?... sont les dernières nouvelles immobilières.

Bất động sản mới nhất: đất nền cắt lỗ đến 40% vẫn khó thanh khoản, 4 phương pháp định giá đất mới nhất

Le marché immobilier en général et le marché foncier en particulier devraient être confrontés à des difficultés en 2024, car le sentiment d’investissement n’a pas encore montré de signes de reprise positive. (Source : Vietnamnet)

Le gouvernement publie de nouvelles réglementations sur l’évaluation foncière.

Le 5 février, le gouvernement a publié un décret modifiant et complétant un certain nombre d’articles sur les prix des terrains. Il existe quatre méthodes d’évaluation foncière :

La méthode de comparaison est mise en œuvre en ajustant les prix des terrains ayant la même destination d'utilisation, présentant certaines similitudes avec les terrains transférés sur le marché ou remportant des enchères foncières ayant rempli des obligations financières. La méthode consiste à analyser et à comparer les facteurs affectant les prix des terrains après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain, pour déterminer le prix du terrain.

Le Gouvernement prévoit que la méthode de comparaison est appliquée lorsqu'il existe au moins 3 parcelles de terrain ayant la même destination d'utilisation et certains facteurs similaires.

La méthode du revenu est réalisée en prenant le revenu net annuel moyen par superficie divisé par le taux d'intérêt moyen de l'épargne en monnaie vietnamienne, à 12 mois dans une banque commerciale. La condition est que ces banques soient détenues par l’État avec plus de 50 % du capital social ou du total des actions avec droit de vote. La période moyenne de calcul des intérêts est de 3 années consécutives, calculée jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données antérieures à la date d'évaluation.

Cette méthode est utilisée pour valoriser les parcelles agricoles et non agricoles qui ne sont pas des terrains résidentiels et ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode comparative.

La méthode du surplus consiste à prendre le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain, de la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment). Cette méthode est utilisée pour évaluer les parcelles de terrain destinées à des projets d'investissement qui ne remplissent pas les conditions de comparaison et de revenu mais qui estiment le revenu total de développement et les coûts totaux de développement du projet.

La méthode du coefficient d’ajustement du prix du terrain consiste à prendre le prix du terrain dans la liste des prix du terrain et à le multiplier par le coefficient d’ajustement. Le coefficient d'ajustement est émis par les provinces et les villes, par comparaison avec les prix courants des terrains sur le marché.

Par rapport à la réglementation de 2014, le gouvernement a supprimé la méthode de déduction de l’évaluation foncière pour se conformer à la loi foncière révisée qui vient d’être adoptée par l’Assemblée nationale à la mi-janvier.

Le nouveau décret stipule que le Comité populaire provincial ou le Comité populaire de district décidera des prix spécifiques des terrains conformément aux dispositions de la loi sur l'organisation du gouvernement local. Le Département des ressources naturelles et de l'environnement est chargé d'aider le Comité populaire au même niveau à déterminer les prix spécifiques des terrains.

Le marché foncier décline

Selon les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché foncier n'est plus aussi « chaud » qu'il l'était par le passé. Les produits fonciers ont connu de nombreuses baisses de prix, réduisant les pertes de 30 à 40 %, mais restent difficiles à liquider.

Selon un récent rapport sur l'évolution du marché foncier réalisé par l'Institut d'économie de la construction du ministère de la Construction, l'offre secondaire de terrains en 2023 diminuera considérablement par rapport à l'année précédente.

Parmi ceux-ci, l'offre secondaire de terrains de projet en 2023 par rapport à 2022 à Hanoi a diminué d'environ 46,4 %, à Ho Chi Minh-Ville a diminué de 56,3 %, à Da Nang a diminué de 44,5 %, à Binh Duong a diminué d'environ 45,3 %, à Hai Phong a diminué d'environ 58,6 %.

Par ailleurs, la situation des transactions foncières en 2023 est également calme. Le volume des transactions secondaires de terrains de projet à Hanoi a diminué d'environ 45,4 %, à Ho Chi Minh-Ville de 60,1 %, à Da Nang de 49,4 %, à Binh Duong de 48,1 %, à Hai Phong de 30,3 %, à Dong Nai de 59,4 %.

Les prix des transactions foncières secondaires en 2023 ont tendance à diminuer d'environ 10 à 15 % par rapport à 2022 et diminuent considérablement dans certaines localités telles que Dong Nai, Khanh Hoa, Da Nang et Ho Chi Minh-Ville.

Selon le rapport ci-dessus de l'Institut d'économie de la construction, l'organisation d'enchères de terrains de projets a été réimplémentée dans de nombreuses localités au cours du dernier trimestre 2023. Bien que le prix d'enchère gagnant ne soit pas très différent du prix de départ, cela est également considéré comme un signal positif pour le marché lorsque le pouvoir d'achat a montré des signes d'amélioration.

Un rapport de marché d'une unité de recherche a indiqué que le marché foncier a enregistré une forte baisse de la demande de recherche en 2023. Plus précisément, le nombre de recherches de terrains en 2023 a diminué de 45 % par rapport à 2022, en particulier les terrains de projet. Par rapport au pic de la « fièvre foncière » en mars 2022, les terres dans les provinces du sud ont diminué de 71 %.

Les difficultés d’accès au capital et la confiance dans les investisseurs sont considérées comme des obstacles dans la décision des clients de posséder un bien immobilier. Les prix primaires ont enregistré une baisse de 10 à 13% par rapport à 2022, les prix secondaires ont enregistré une baisse de 15 à 30%, la baisse a été enregistrée dans le groupe de clients utilisant des prêts, des projets à grande échelle avec des infrastructures incomplètes - légales.

Malgré les développements sombres, selon l'Institut d'économie de la construction, la situation des transactions ne devrait toujours pas être dynamique. La faible liquidité en 2023 et la psychologie prudente des investisseurs dans la prise de décisions d'investissement signifient que le marché foncier de 2024 a encore besoin de temps pour se redresser.

Les réglementations plus strictes de la nouvelle loi sur les affaires immobilières en matière de lotissement et de vente de terrains pourraient avoir un impact sur l'offre, la psychologie des acheteurs et les prix de ce segment dans les temps à venir. La demande d’achat et les prix de transaction pour les grandes parcelles de terrain devraient continuer à baisser.

Au contraire, pour les petites parcelles, la liquidité s’améliorera et les prix des transactions secondaires pourraient légèrement augmenter par rapport à 2023.

Commentant également le marché foncier, VARS prédit que l'offre de ce segment sera rare en 2024, lorsque de nouvelles politiques juridiques pourront changer la donne sur ce marché. La rareté de l’offre pourrait faire grimper les prix des terrains d’environ 5 à 7 % par rapport à 2023 dans les grandes villes. Dans les zones développées, les infrastructures ont tendance à se dégrader.

Selon une enquête réalisée fin 2023 par un centre d'études de marché, sur les 63 % de personnes ayant des besoins immobiliers en 2024, la plupart de celles qui ont des besoins immobiliers s'intéressent aux appartements, aux terrains et aux maisons d'habitation.

Une enquête sur la psychologie des acheteurs de maisons menée par une unité de recherche fin 2023 a montré que les terrains sont le type de bien immobilier le plus populaire et ont un taux élevé d'attente pour acheter au plus bas. La réalité ci-dessus montre que la terre est toujours un produit bien accueilli par le marché. Toutefois, le marché foncier devrait être confronté à des difficultés en 2024, car le sentiment d’investissement n’a pas encore montré de signes de reprise positive.

Recommandations pour résoudre les problèmes juridiques dans la circulaire 22

Selon l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), bien qu'elle ait initialement aidé les futurs acheteurs de maisons à se sentir plus en sécurité, des problèmes juridiques liés à la circulaire 22/2023/TT-NHNN persistent.

La réalité ci-dessus montre que la terre est toujours un produit bien accueilli par le marché. (Photo : Hoang Ha)

L'HoREA vient de publier le document n° 23/2024/CV-HoREA saluant la Banque d'État (SBV) pour affirmer que les réglementations de la circulaire 22/2023/TT-NHNN ne restreignent pas les droits des organisations et des particuliers à acheter de futurs logements et ne sont pas contraires à la réglementation en vigueur.

En conséquence, l'Association salue l'envoi par la Banque d'État du Vietnam de « Quelques informations relatives à la réglementation sur le ratio de sécurité du capital pour les banques et les succursales de banques étrangères », affirmant qu'elle ne restreint pas les droits des organisations et des particuliers à acheter des logements futurs et n'est pas contraire à la réglementation en vigueur.

Cependant, selon HoREA, bien qu'elle ait initialement aidé les futurs acheteurs de maisons à se sentir plus en sécurité, la circulaire 22/2023/TT-NHNN présente toujours des problèmes juridiques.

Plus précisément, au point a, clause 11, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée à la clause 1, article 1 de la circulaire 22/2023/TT-NHNN) ne prévoit que des réglementations applicables aux cas de logements commerciaux « achevés pour la remise », c'est-à-dire aux logements commerciaux « disponibles », mais n'inclut pas les cas de prêts de crédit pour acheter des logements commerciaux « non achevés pour la remise », c'est-à-dire des logements commerciaux « formés ultérieurement ».

Selon HoREA, le concept de « maison achevée à remettre » ne peut pas être interprété comme incluant un « futur logement » devant être accepté par les banques commerciales comme garantie pour les prêts destinés à acheter cette maison.

En outre, l’annonce de la Banque d’État a confirmé que « la circulaire 41/2016/TT-NHNN réglementant le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères n’est pas un document guidant les opérations d’octroi de crédit des établissements de crédit ».

Mais en fait, la Circulaire 41 (modifiée et complétée dans la Clause 1, Article 1 de la Circulaire 22/2023/TT-NHNN) contient des réglementations juridiques non liées aux « réglementations sur le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères », mais liées aux « opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».

Plus précisément, l'article 11, article 2, stipule « des prêts garantis par des biens immobiliers pour les particuliers afin d'acheter des maisons qui remplissent les conditions », similaires aux dispositions des circulaires de la Banque d'État « guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».

L'HoREA estime que si la circulaire 41 ne réglemente que « le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères », il n'est pas nécessaire d'avoir des réglementations légales réglementant les « conditions » d'« un prêt hypothécaire au logement est un prêt garanti par un bien immobilier pour que les particuliers achètent une maison » dans la clause 11, article 2, car il existe déjà des circulaires de la Banque d'État qui guident les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».

Parallèlement à cela, selon l'Association, le document « Quelques informations relatives à la réglementation sur le ratio de sécurité du capital pour les banques et les succursales de banques étrangères » récemment publié par la Banque d'État n'est pas un document juridique comme les circulaires, il n'a donc de valeur que pour fournir des informations.

Entre-temps, les banques et les succursales de banques étrangères doivent se baser sur la loi sur les établissements de crédit et les circulaires de la Banque d'État pour effectuer des opérations d'octroi de crédit.

Face aux difficultés susmentionnées, l'Association a déclaré qu'il est nécessaire de modifier et de compléter prochainement la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN pour soutenir le marché immobilier dans le processus de reprise et de développement.

Est-il possible de transférer un terrain qui a été annoncé pour révocation ?

Beaucoup de gens se demandent, s'il y a un avis de remise en état des terres mais aucune décision sur la remise en état des terres, les parties à la transaction le savent mais exécutent quand même volontairement la transaction, est-il permis de transférer et d'enregistrer le terrain et pourquoi ?

Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a répondu à ce problème comme suit :

La législation foncière actuelle ne prévoit pas de réglementation spécifique sur la question de savoir si les droits des utilisateurs des terres peuvent être exercés ou non dans les cas où il existe un avis de récupération de terres.

Conformément aux dispositions de l'article 6, clause 1, de la loi n° 35/2018/QH14 modifiant et complétant un certain nombre d'articles de 37 lois relatives à l'urbanisme, dans les cas où il existe un plan annuel d'utilisation des terres au niveau du district, les utilisateurs des terres de la zone doivent modifier l'usage des terres et récupérer les terres conformément au plan pour continuer à exercer les droits des utilisateurs des terres.

L'ordre et les procédures de transfert des droits d'utilisation des terres sont stipulés à l'article 79 du décret n° 43/2014/ND-CP, selon lequel le Bureau d'enregistrement foncier est chargé d'envoyer les informations cadastrales à l'autorité fiscale pour déterminer et notifier le recouvrement des obligations financières dans les cas où les obligations financières doivent être remplies conformément à la réglementation avant de procéder à des ajustements et de mettre à jour les modifications des registres cadastraux ; Les utilisateurs des terres doivent s’acquitter des obligations financières prescrites.

Ne pas délivrer de certificats de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété de maison et d'autres biens attachés au terrain lorsqu'il existe un avis de récupération de terrain ou une décision de récupération de terrain par un organisme d'État compétent pour assurer le respect des dispositions de la clause 6, article 19 du décret n° 43/2014/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement détaillant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi foncière.

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