Récemment, le marché foncier des banlieues de Hanoï est devenu plus dynamique que jamais, les enchères foncières affichant un épuisement constant. Les enchères suivantes ont régulièrement battu les records des précédentes.
2 à 3 fois plus élevé que dans les zones environnantes
Plus précisément, le 28 juillet, le Centre de développement du fonds foncier du district de Dan Phuong a organisé avec succès une vente aux enchères de 85 parcelles de terrain, dont un lot gagnant au prix de 100 millions de VND/m², soit le double du prix de départ. Le 10 août, la vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans le district de Thanh Oai a enregistré 7 000 demandes de participation, dont un lot gagnant au prix de plus de 100 millions de VND/m², à la surprise générale.
Plus récemment, la vente aux enchères record de la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, a duré près de 19 heures, du 19 août au 20 août à 4 h 30. Selon les organisateurs, 517 clients ont participé à la vente aux enchères de 19 parcelles de terrain dans le quartier de Long Khuc, commune de Tien Yen, et ont enregistré 1 100 documents. Cette vente aux enchères a été tendue, passionnante et fatigante, tant pour l'organisateur que pour les enchérisseurs. Nombreux sont ceux qui ont quitté la vente prématurément, car de nombreuses parcelles étaient proposées à des prix trop élevés, dans une logique de « forcer la main », d'« achat à tout prix ».
Pendant que les investisseurs enchérissaient, en dehors de la vente aux enchères, de nombreux groupes et associations de courtage immobilier étaient présents, activant le mode streaming vidéo en direct sur les plateformes de médias sociaux pour rendre compte de l'atmosphère autour de la zone de vente aux enchères afin de gonfler les prix et de spéculer pour faire des bénéfices.
En conséquence, le lot LK03-12 (lot d'angle avec 3 façades) d'une superficie de plus de 113 m² a été adjugé à 133,3 millions de VND/m², soit plus de 18 fois le prix de départ (7,3 millions de VND/m²). Les lots restants ont été adjugés entre 97,3 et 127,3 millions de VND/m², le lot gagnant le plus bas étant à 91,3 millions de VND/m².
Certains courtiers présents ont déclaré que le prix de l'enchère était bien supérieur au prix actuel du marché dans cette localité. Il s'agit également d'un prix record dans un quartier de banlieue de Hanoï.
Le matin du 20 août, après la clôture des enchères, de nombreux agents immobiliers étaient encore présents dans la zone de vente aux enchères du village de Long Khuc. Certains ont indiqué que les lots de terrains vendus après les enchères présentaient une différence de prix de 300 à 500 millions de VND selon la zone et l'emplacement. « Le lot LK03-12 (lot d'angle avec trois façades), d'une superficie de plus de 113 m², a été adjugé à 133,3 millions de VND/m² par l'adjudicataire pour un prix de transfert de 300 millions de VND. Les deux lots ayant obtenu le prix de transfert le plus bas, soit 91,3 millions de VND/m², ont été adjugés à 600 millions de VND/lot », a indiqué un agent.
M. Dinh Minh Tuan, directeur régional Sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré que les prix élevés des ventes aux enchères foncières augmenteraient le coût de déblaiement des terrains pour les nouveaux projets. Parallèlement, les propriétaires fonciers des environs auront tendance à faire grimper le prix de vente de leurs terrains. La hausse soudaine des prix fonciers peut également engendrer une spéculation foncière, de nombreux acquéreurs se précipitant sur les terrains dans l'espoir de tirer profit de la hausse continue des prix. Cependant, cela peut entraîner une stagnation de l'argent foncier, au lieu de le consacrer à d'autres activités économiques .
Selon M. Tuan, l'outil d'historique des prix de Batdongsan.com.vn montre que le prix aux enchères de 19 parcelles de terrain à LK03 et LK03 dans la commune de Tien Yen, Hoai Duc est 2 à 3 fois plus élevé que le prix commun sur le marché.
Dix-neuf lots de terrain viennent d'être vendus aux enchères dans le quartier de Long Khuc, commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, Hanoï. Photo : HUU HUNG
Y a-t-il quelque chose d’inhabituel ?
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a constaté que depuis la fin de l'année dernière, les prix de nombreux segments de l'immobilier à Hanoï ont connu une hausse continue à l'échelle nationale, notamment ceux des appartements de standing (atteignant près de 60 millions de VND/m² et tendant à stagner), entraînant une forte baisse des marges bénéficiaires. Dans certains projets immobiliers et zones urbaines, les prix des logements de faible hauteur atteignent également plusieurs centaines de millions de VND/m². Par conséquent, de nombreux investisseurs se tournent vers les terrains suburbains, où les terrains mis aux enchères sont plus attractifs.
Selon M. Dinh, avec l'entrée en vigueur, le 1er août, des nouvelles lois relatives à l'immobilier, qui ont durci le morcellement et la vente des terrains, la demande de terrains en banlieue est devenue de plus en plus forte. L'annonce que certains quartiers de Hanoï se préparaient à devenir des districts en 2025 a notamment influencé la mentalité des habitants et des investisseurs, incitant des milliers de personnes à se rendre aux enchères foncières. De nombreuses enchères de fin 2023 ont été calmes et de nombreuses parcelles ont dû être reportées faute de participants.
S'adressant à la presse, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré que le prix des terrains aux enchères dans les quartiers périphériques de Hanoï, à 30-40 km du centre-ville, a atteint plus de 100 millions de dôngs le m², ce qui est inhabituel. Les terrains en banlieue atteignent des prix exorbitants, inaccessibles aux habitants.
L'avocat Nguyen Van Hai (Barreau de Hanoi) a déclaré que les ventes aux enchères foncières devraient apporter des bénéfices immédiats au budget local, mais qu'en l'absence d'une gestion rigoureuse, elles pourraient avoir de nombreuses conséquences négatives. La leçon évidente de ces dernières années est que la hausse des prix fonciers non seulement perturbe le marché, mais crée également des conditions propices aux spéculateurs qui cherchent à faire grimper les prix fonciers à des fins lucratives, créant ainsi potentiellement une bulle immobilière insoutenable.
Le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'étude et d'évaluation du marché immobilier, a également déclaré que les prix des terrains mis aux enchères dans les quartiers périphériques de Hanoï, tels que Thanh Oai et Hoai Duc, sont bien supérieurs aux prix du marché, en partie à cause de la manipulation et de l'inflation des prix par des groupes spéculatifs. Selon des ventes aux enchères récentes, un groupe d'investisseurs de Hai Duong, Bac Ninh et Bac Giang y a participé et payé des prix élevés. Ce facteur entraînera une hausse des prix des maisons et de l'immobilier à l'avenir, rendant l'accès difficile pour ceux qui en ont réellement besoin. Par conséquent, le Dr Tran Xuan Luong a proposé, pour prévenir la spéculation et l'inflation des prix, de porter l'acompte à 50 % de la valeur initiale et de soumettre les terrains mis aux enchères à un achat et à une revente notariés après un à deux ans. En cas de transfert pendant cette période, des taxes élevées seront appliquées.
Les gens doivent être vigilants
Selon les données du journaliste du journal Nguoi Lao Dong et l'outil de statistiques historiques des prix du site web batdongsan.com.vn, le prix moyen des terrains à vendre dans la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, au deuxième trimestre 2024 s'élève à environ 43 millions de VND/m², soit une augmentation d'environ 48 % par rapport à l'année précédente. Le prix des terrains à vendre dans les communes voisines de Tien Yen varie de 22 à 62 millions de VND/m², selon l'emplacement et la facilité de transport.
L'intérêt et les prix des terrains dans les zones suburbaines de Hanoi ont augmenté grâce aux activités de planification et d'enchères. Au premier semestre 2024, les terrains dans les districts de Dong Anh, Gia Lam, Thach That et Quoc Oai (Hanoï) ont enregistré une augmentation des recherches de 48 % à 104 %. La demande accrue a fait grimper les prix des terrains dans les districts suburbains de Hanoi de 4 % à 24 % par rapport au second semestre 2023.
Les experts immobiliers prévoient que, d'ici la fin de l'année, les ventes aux enchères de terrains se poursuivront. Tant que la nouvelle grille tarifaire n'aura pas été appliquée, les prix de départ, déterminés selon le cadre tarifaire actuel de l'État, seront bien inférieurs à ceux des autres types de terrains. Par conséquent, pour éviter les risques liés à la forte intensité des ventes aux enchères de terrains en particulier et du secteur immobilier en général, compte tenu de l'influence et des conséquences de nombreux facteurs mentionnés ci-dessus, il est essentiel d'être vigilant avant d'investir ou d'avoir de réels besoins en matière de logement.
Manque d'outils pour stabiliser les prix des terrains
Selon le professeur Dang Hung Vo, de nombreux courtiers se contentent d'appeler partout pour se renseigner sur l'achat de biens immobiliers et de visiter des biens immobiliers dans de nombreux endroits afin de stimuler les prix du marché. L'ampleur des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoï ces derniers jours étant très limitée, les spéculateurs cherchent à les utiliser pour faire grimper les prix, prouvant ainsi que les prix des terrains sont en hausse, ce qui incite les gens à acheter des biens immobiliers à des prix élevés. Alors que de nombreuses maisons du centre-ville de Hanoï sont fermées et vides en raison de la popularité croissante du commerce en ligne, le prix des terrains en banlieue augmente fortement, ce qui a un impact sur le monde des affaires. « Nous manquons d'outils pour gérer le marché foncier. En 2004, le gouvernement a interdit le lotissement et la vente de terrains, car ces pratiques n'étaient pas adaptées au développement urbain moderne. De nombreuses personnes ont acheté des terrains et les ont laissés sur place. Ces terrains n'ont pas été investis ni aménagés, mais l'argent y est resté, ce qui a multiplié leur valeur. La loi sur l'immobilier, qui vient d'entrer en vigueur, interdit également le lotissement et la vente de terrains dans les zones urbaines spéciales, de type 1, 2 et 3. Nous avons renforcé le lotissement et la vente de terrains, mais il nous manque toujours le seul outil, la taxe foncière, pour stabiliser les prix du marché », a déclaré le professeur Dang Hung Vo.
Source : https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm
Comment (0)