Les ventes aux enchères de terrains s'intensifient à nouveau

Récemment, le marché foncier des banlieues de Hanoï est devenu plus dynamique que jamais, les enchères affichant constamment complet. Les enchères suivantes ont pulvérisé les records des précédentes.

2 à 3 fois plus élevé que dans les zones environnantes

Plus précisément, le 28 juillet, le Centre de développement du fonds foncier du district de Dan Phuong a organisé avec succès la vente aux enchères de 85 parcelles de terrain, dont une a été adjugée à 100 millions de VND/m², soit le double du prix initial. Le 10 août, la vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans le district de Thanh Oai a enregistré 7 000 dossiers de participation, dont une parcelle gagnante à plus de 100 millions de VND/m², à la surprise générale.

Plus récemment, la vente aux enchères record de la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, a duré près de 19 heures, du 19 août au 20 août à 4 h 30. Selon les organisateurs, 517 clients ont participé à la vente aux enchères de 19 parcelles de terrain dans le quartier de Long Khuc, commune de Tien Yen, et ont enregistré 1 100 documents. Cette vente aux enchères a été intense, passionnante et fatigante, tant pour les organisateurs que pour les commissaires-priseurs. Nombreux sont ceux qui ont quitté la salle prématurément, car de nombreuses parcelles étaient proposées à des prix trop élevés, dans une logique de « forçage », d'« achat à tout prix ».

Pendant que les investisseurs enchérissaient, en dehors de la vente aux enchères, de nombreux groupes et associations de courtage immobilier étaient présents, activant le mode streaming vidéo en direct sur les plateformes de médias sociaux pour rendre compte de l'atmosphère autour de la zone de vente aux enchères afin de gonfler les prix et de spéculer pour faire des bénéfices.

En conséquence, le lot LK03-12 (lot d'angle avec 3 façades), d'une superficie de plus de 113 m², a été adjugé à 133,3 millions de VND/m², soit plus de 18 fois le prix de départ (7,3 millions de VND/m²). Les lots restants ont été adjugés entre 97,3 et 127,3 millions de VND/m², le lot le moins cher ayant atteint 91,3 millions de VND/m².

Certains courtiers présents ont déclaré que le prix de l'enchère était bien supérieur au prix actuel du marché dans cette localité. Il s'agit également d'un prix record dans un quartier de banlieue de Hanoï.

Le matin du 20 août, après la clôture des enchères, de nombreux agents immobiliers étaient encore en activité dans la zone de vente aux enchères du village de Long Khuc. Certains d'entre eux ont indiqué que les lots de terrains vendus après les enchères présentaient une différence de prix de 300 à 500 millions de VND selon la zone et l'emplacement. « Le lot LK03-12 (lot d'angle avec trois façades), d'une superficie de plus de 113 m², a été adjugé à 133,3 millions de VND/m² et a été cédé par l'adjudicataire pour un prix de transfert de 300 millions de VND. En particulier, les deux lots ayant obtenu le prix le plus bas, soit 91,3 millions de VND/m², ont été cédés pour un prix de transfert de 600 millions de VND/lot », a indiqué un agent immobilier.

M. Dinh Minh Tuan, directeur régional Sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré que les prix élevés des ventes aux enchères foncières augmenteraient le coût de déblaiement des terrains pour les nouveaux projets. Parallèlement, les propriétaires fonciers des environs ont tendance à faire grimper le prix de vente de leurs terrains. Cette hausse soudaine des prix fonciers peut également engendrer une spéculation foncière, de nombreux acquéreurs se précipitant sur les terrains dans l'espoir de tirer profit de la hausse continue des prix. Cependant, cela peut entraîner une stagnation de l'argent foncier, au lieu de le consacrer à d'autres activités économiques .

Selon M. Tuan, l'outil d'historique des prix de Batdongsan.com.vn montre que le prix aux enchères de 19 parcelles de terrain dans les zones LK03 et LK03 de la commune de Tien Yen, Hoai Duc est 2 à 3 fois plus élevé que le prix commun sur le marché.

Dix-neuf lots de terrain viennent d'être vendus aux enchères dans le quartier de Long Khuc, commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, Hanoï. Photo : Huu Hung

Y a-t-il quelque chose d’inhabituel ?

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a constaté que depuis la fin de l'année dernière, les prix de nombreux segments de l'immobilier à Hanoï ont connu une hausse continue à ce jour, notamment ceux des appartements, qui stagnent à un niveau élevé (atteignant près de 60 millions de VND/m² et tendent à stagner), entraînant une forte baisse des marges bénéficiaires. Dans certains projets immobiliers et zones urbaines, les prix des logements de faible hauteur atteignent également plusieurs centaines de millions de VND/m². Par conséquent, de nombreux investisseurs se tournent vers les terrains suburbains, où les terrains mis aux enchères sont plus attractifs.

Selon M. Dinh, avec l'entrée en vigueur, le 1er août, des nouvelles lois immobilières, qui ont durci le morcellement et la vente des terrains, la demande de terrains en périphérie s'est intensifiée. L'annonce de la transformation de certains quartiers de Hanoï en districts en 2025 a notamment influencé la population et les investisseurs. Des milliers de personnes se sont ainsi rendues aux enchères foncières, tandis que de nombreuses enchères fin 2023 sont restées sans suite, et de nombreux lots ont même dû être reportés faute de participants.

S'adressant à la presse, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré que la hausse du prix des terrains aux enchères dans les quartiers périphériques de Hanoï, à 30-40 km du centre-ville, dépassant les 100 millions de dôngs le m², constituait une situation inhabituelle. Le prix des terrains en périphérie atteint un niveau insupportable.

L'avocat Nguyen Van Hai (Barreau de Hanoi) a déclaré que les ventes aux enchères foncières devraient apporter des bénéfices immédiats aux budgets locaux, mais qu'en l'absence d'une gestion rigoureuse, elles peuvent avoir de nombreuses conséquences négatives. La leçon évidente de ces dernières années est que la hausse des prix fonciers non seulement perturbe le marché, mais crée également des conditions propices aux spéculateurs qui cherchent à faire grimper les prix fonciers à des fins lucratives, risquant ainsi de créer une bulle immobilière insoutenable.

Le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'étude et d'évaluation du marché immobilier, a également déclaré que les prix des terrains mis aux enchères dans les quartiers périphériques de Hanoï, tels que Thanh Oai et Hoai Duc, sont bien supérieurs aux prix du marché, en partie à cause de la manipulation et de l'inflation des prix par des groupes spéculatifs. Selon des ventes aux enchères récentes, un groupe d'investisseurs de Hai Duong, Bac Ninh et Bac Giang y a participé et a payé des prix élevés. Ce facteur entraînera une hausse des prix des maisons et de l'immobilier à l'avenir, rendant l'accès difficile pour les personnes ayant des besoins réels. Par conséquent, le Dr Tran Xuan Luong a proposé, pour prévenir la spéculation et l'inflation des prix, de porter l'acompte à 50 % de la valeur initiale et de soumettre les terrains mis aux enchères à un ou deux ans d'avance, sous peine de taxes élevées en cas de transfert pendant cette période.

Les gens doivent être vigilants

Selon les données du journaliste du journal Nguoi Lao Dong et l'outil d'analyse des prix historiques du site web batdongsan.com.vn, le prix moyen des terrains à vendre dans la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, au deuxième trimestre 2024 s'élève à environ 43 millions de VND/m², soit une augmentation d'environ 48 % par rapport à l'année précédente. Le prix des terrains à vendre dans les communes voisines de Tien Yen varie de 22 à 62 millions de VND/m², selon l'emplacement et la facilité de transport.

L'intérêt et les prix des terrains dans les zones suburbaines de Hanoi ont augmenté grâce à des facteurs d'urbanisme et aux enchères. Au premier semestre 2024, les terrains dans les districts de Dong Anh, Gia Lam, Thach That et Quoc Oai (Hanoï) ont enregistré une hausse du volume de recherche, passant de 48 % à 104 %. La demande accrue a fait grimper les prix des terrains dans les districts suburbains de Hanoi de 4 % à 24 % par rapport au second semestre 2023.

Les experts immobiliers prévoient que, d'ici la fin de l'année, les ventes aux enchères de terrains se poursuivront tant que la nouvelle grille tarifaire n'aura pas été appliquée. Les prix de départ, déterminés selon le cadre tarifaire national actuel, seront bien inférieurs à ceux des autres types de terrains. Par conséquent, pour éviter les risques liés à l'intensité des ventes aux enchères de terrains et du secteur immobilier en général, compte tenu de l'influence et des conséquences de nombreux facteurs mentionnés ci-dessus, il est essentiel d'être vigilant avant d'investir ou d'éprouver de réels besoins en matière de logement.

Manque d'outils pour stabiliser les prix des terres

Selon le professeur Dang Hung Vo, de nombreux courtiers se contentent de téléphoner partout pour se renseigner sur l'achat de biens immobiliers et de visiter des biens immobiliers dans de nombreux endroits afin de stimuler les prix. L'ampleur des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoï étant très limitée ces derniers temps, les spéculateurs cherchent à les utiliser pour faire grimper les prix, prouvant ainsi la réalité de la hausse des prix fonciers, ce qui incite les gens à acheter des biens immobiliers à des prix élevés. Alors que de nombreuses maisons du centre-ville de Hanoï sont fermées et vides en raison de la popularité croissante du commerce en ligne, le prix des terrains en banlieue connaît une forte hausse, ce qui a un impact sur le monde des affaires. « Nous manquons d'outils pour gérer le marché foncier. En 2004, le gouvernement a interdit le lotissement et la vente de terrains, car ces pratiques n'étaient pas adaptées au développement urbain moderne. De nombreuses personnes ont acheté des terrains et les ont abandonnés. Ces terrains n'ont pas été investis ni aménagés, mais l'argent y est resté, ce qui a entraîné une forte augmentation des prix. La loi sur l'immobilier, qui vient d'entrer en vigueur, interdit également le lotissement et la vente de terrains dans les zones urbaines spéciales, de type 1, 2 et 3. Nous avons renforcé le lotissement et la vente de terrains, mais il nous manque toujours le seul outil, la taxe foncière, pour stabiliser les prix du marché », a déclaré le professeur Dang Hung Vo.

Source : https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm