Les enchères foncières « s'intensifient » à nouveau

Récemment, le marché foncier dans les quartiers suburbains de Hanoi est devenu plus « chaud » que jamais, les ventes aux enchères de terrains étant constamment « complètes ». Les enchères réussies lors des sessions suivantes ont continuellement battu les records des sessions précédentes.

2 à 3 fois plus élevé que dans les zones environnantes

Plus précisément, le 28 juillet, le Centre de développement du fonds foncier du district de Dan Phuong a organisé avec succès une vente aux enchères de 85 parcelles de terrain, dont une parcelle gagnante qui a atteint le prix de 100 millions de VND/m2, soit le double du prix de départ. Le 10 août, la vente aux enchères de 68 lots de terrain dans le district de Thanh Oai a enregistré 7 000 documents participants, dont un lot de terrain gagnant avec un prix de plus de 100 millions de VND/m2, surprenant de nombreuses personnes.

Et plus récemment, la vente aux enchères record dans la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, a duré près de 19 heures, du 19 août jusqu'à 4h30 du matin le 20 août. Selon les organisateurs, la vente aux enchères de 19 lots de terrains dans la zone de Long Khuc, commune de Tien Yen, a réuni 517 clients participants, enregistrant 1 100 ensembles de documents. Cette vente aux enchères a été tendue, passionnante et fatigante tant pour l’organisateur que pour les enchérisseurs. Beaucoup de gens sont partis tôt parce que de nombreuses parcelles de terrain étaient proposées à un prix trop élevé, dans le style « essayer d'obtenir ce qu'ils veulent », « acheter à tout prix ».

Pendant que les investisseurs enchérissaient, en dehors de la vente aux enchères, de nombreux groupes et associations de courtage immobilier étaient présents, activant le mode streaming vidéo en direct sur les plateformes de médias sociaux pour rendre compte de l'atmosphère autour de la zone de vente aux enchères afin de gonfler les prix et de spéculer pour faire des bénéfices.

En conséquence, le lot LK03-12 (lot d'angle avec 3 façades) d'une superficie de plus de 113 m2 a été adjugé jusqu'à 133,3 millions de VND/m2, soit plus de 18 fois plus que le prix de départ (7,3 millions de VND/m2). Les lots restants ont des prix gagnants de 97,3 à 127,3 millions de VND/m2, le lot gagnant le plus bas a un prix de 91,3 millions de VND/m2.

Certains courtiers présents ont fait remarquer que le prix d'enchère ci-dessus est beaucoup plus élevé que le niveau actuel du marché dans cette localité. Il s’agit également d’un prix record dans un quartier de banlieue de Hanoi.

En continuant à enregistrer le matin du 20 août, après la fin de la vente aux enchères, dans la zone de vente aux enchères du village de Long Khuc, il y avait encore de nombreux courtiers immobiliers en activité. Certains courtiers ont déclaré que les parcelles de terrain mises aux enchères sont vendues avec une différence de 300 à 500 millions de VND selon la zone et l'emplacement. « Le lot LK03-12 (lot d'angle avec 3 façades) d'une superficie de plus de 113 m2 a remporté le prix de 133,3 millions de VND/m2 et a été consigné par l'adjudicataire pour un prix de transfert de 300 millions de VND. Les 2 lots avec le prix gagnant le plus bas de 91,3 millions de VND/m2 ont été consignés pour un prix de transfert de 600 millions de VND/lot » - a déclaré un courtier.

M. Dinh Minh Tuan, directeur régional du Sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré que les résultats des enchères de terrains avec des prix aussi élevés rendront le coût de déblaiement des sites pour les nouveaux projets plus cher. Dans le même temps, les propriétaires de terrains dans les environs ont tendance à faire monter le prix de vente de leurs terrains. La hausse soudaine des prix des terrains peut également créer une tendance à la spéculation foncière, car de nombreuses personnes se précipitent pour acheter des terres dans l’espoir de profiter de la hausse continue des prix des terrains. Cependant, cela peut entraîner une stagnation de l’argent sur le terrain, au lieu de le faire circuler dans d’autres activités économiques .

Selon M. Tuan, l'outil d'historique des prix de Batdongsan.com.vn montre que le prix aux enchères de 19 parcelles de terrain à LK03 et LK03 dans la commune de Tien Yen, Hoai Duc est 2 à 3 fois plus élevé que le prix commun sur le marché.

Une superficie de 19 lots de terrain vient d'être mise aux enchères dans la région de Long Khuc, commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, ville de Hanoi. Photo : HUU HUNG

Y a-t-il quelque chose d’inhabituel ?

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a estimé que depuis la fin de l'année dernière, de nombreux segments de l'immobilier à Hanoi ont connu une augmentation continue de leurs prix, en particulier les appartements, qui restent à un niveau élevé (atteignant près de 60 millions de VND/m2 et tendant à stagner), ce qui entraîne une forte baisse des marges bénéficiaires des investissements. Pour le segment des logements de faible hauteur dans certains projets de logements et zones urbaines, le prix est également de plusieurs centaines de millions de VND/m2. De nombreux investisseurs ont donc besoin de se tourner vers des terrains suburbains, où les terrains mis aux enchères présentent un intérêt plus important.

Selon M. Dinh, lorsque de nouvelles lois relatives à l'immobilier sont entrées en vigueur le 1er août, renforçant la division et la vente des terres, la demande de terrains de banlieue est devenue de plus en plus intéressante. En particulier, la nouvelle selon laquelle certains quartiers de Hanoi se préparent à devenir des districts en 2025 a affecté la psychologie des gens et des investisseurs, conduisant des milliers de personnes à se rendre aux enchères de terrains, tandis que de nombreuses enchères à la fin de 2023 étaient calmes et de nombreuses parcelles de terrain ont dû être reportées en raison du manque de participants.

S'adressant à la presse, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré que le prix des enchères de terrains dans les quartiers suburbains de Hanoi, à 30-40 km du centre-ville, a été poussé à plus de 100 millions de VND/m2, ce qui est inhabituel. Les prix des terrains dans les banlieues sont tellement gonflés que la vie des gens ne peut plus le supporter.

L'avocat Nguyen Van Hai (Barreau de Hanoi) a déclaré que les ventes aux enchères de terrains devraient apporter des bénéfices immédiats au budget local, mais si elles ne sont pas strictement gérées, elles pourraient avoir de nombreuses conséquences négatives. La leçon évidente tirée de ces dernières années est que la hausse des prix des terrains non seulement perturbe le marché, mais crée également des conditions permettant aux spéculateurs de faire grimper les prix des terrains pour réaliser des bénéfices, créant ainsi potentiellement une bulle immobilière insoutenable.

Le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'étude et d'évaluation du marché immobilier, a également déclaré que les terrains vendus aux enchères dans les quartiers suburbains de Hanoi tels que Thanh Oai, Hoai Duc... avaient des prix de vente bien plus élevés que le marché, en partie à cause de la manipulation et de « l'inflation des prix » par des groupes spéculatifs. Suite aux récentes enchères, un groupe d'investisseurs de Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... est apparu, participant aux enchères, payant des prix élevés. C’est ce facteur qui fera grimper les prix de l’immobilier et du logement dans les temps à venir, rendant l’accès difficile pour ceux qui en ont réellement besoin. Par conséquent, le Dr Tran Xuan Luong a proposé que pour éviter la spéculation et l'inflation des prix, il soit nécessaire d'augmenter le dépôt à 50% de la valeur initiale et que le terrain mis aux enchères soit acheté et vendu après 1 à 2 ans, notarié, ou s'il est transféré pendant cette période, des taxes élevées seront facturées...

Les gens doivent être vigilants

Selon les relevés réels du journaliste du journal Nguoi Lao Dong et selon l'outil de statistiques de prix historiques du site Web batdongsan.com.vn, le prix de vente commun des terrains dans la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc au deuxième trimestre 2024 est d'environ 43 millions de VND/m2, soit une augmentation d'environ 48 % par rapport à il y a 1 an. Le prix annoncé des terrains dans les communes adjacentes à la commune de Tien Yen est de 22 à 62 millions de VND/m2, selon l'emplacement et la commodité de la connexion routière.

L’intérêt et les prix des terrains dans les zones suburbaines de Hanoi ont augmenté en raison de facteurs de planification et d’activités d’enchères. Au cours du premier semestre 2024, les terrains dans les districts de Dong Anh, Gia Lam, Thach That, Quoc Oai (Hanoï) ont enregistré une augmentation des recherches de 48% à 104%, la demande accrue a fait grimper les prix des terrains dans les districts suburbains de Hanoï de 4% à 24% par rapport au second semestre 2023.

Les experts immobiliers prédisent que d'ici la fin de l'année, les enchères foncières continueront d'être actives car la nouvelle liste de prix des terrains n'a pas encore été appliquée et la détermination des prix de départ appliqués selon le cadre actuel des prix de l'État sera bien inférieure à celle des autres types de terrains. Par conséquent, pour éviter les risques liés à la « chaleur » des terrains mis aux enchères en particulier et des segments immobiliers en général en raison de l'influence et des conséquences de plusieurs des facteurs ci-dessus, les gens doivent être vigilants avant d'investir ou d'avoir de réels besoins en matière de logement.

Manque d'outils pour stabiliser les prix des terrains

Selon le professeur Dang Hung Vo, de nombreux courtiers appellent partout pour demander des informations sur l'achat de biens immobiliers et vont voir des biens immobiliers dans de nombreux endroits pour stimuler les prix du marché. L'ampleur des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi ces derniers jours a été très faible, de sorte que les spéculateurs veulent utiliser les ventes aux enchères de terrains pour faire monter les prix, prouvant que les prix des terrains augmentent réellement, conduisant les gens à des prix élevés. Alors que de nombreuses maisons du centre-ville de Hanoi ferment et se vident en raison de la popularité croissante du commerce électronique, les prix des terrains dans les banlieues augmentent fortement, ce qui signifie qu'il y a un impact sur le monde des affaires. « Nous manquons d'outils pour gérer le marché foncier. En 2004, le gouvernement a interdit le lotissement et la vente de terrains, car ces pratiques n'étaient pas adaptées au développement urbain moderne. De nombreuses personnes ont acheté des terrains et les ont laissés sur place. Ces terrains n'ont pas été investis ni aménagés, mais l'argent y est resté, ce qui a multiplié leur valeur. La loi sur l'immobilier, qui vient d'entrer en vigueur, interdit également le lotissement et la vente de terrains dans les zones urbaines spéciales, de type 1, 2 et 3. Nous avons renforcé le lotissement et la vente de terrains, mais il nous manque toujours le seul outil, la taxe foncière, pour stabiliser les prix du marché », a déclaré le professeur Dang Hung Vo.

Source : https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm