Les ventes aux enchères de terrains reprennent de l'ampleur.

Le marché foncier dans la banlieue d'Hanoï est en pleine effervescence, les terrains vendus aux enchères affichant complet à chaque fois. Les prix d'adjudication, à chaque nouvelle vente, battent systématiquement les records de la précédente.

2 à 3 fois plus élevé que la zone environnante

Le 28 juillet, le Centre d'aménagement foncier du district de Dan Phuong a organisé avec succès une vente aux enchères de 85 parcelles de terrain. L'une d'entre elles a atteint le prix de 100 millions de VND/m², soit le double du prix de départ. Le 10 août, la vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans le district de Thanh Oai a enregistré près de 7 000 candidatures. L'une d'entre elles a été adjugée à un prix supérieur à 100 millions de VND/m², à la surprise générale.

Plus récemment, une vente aux enchères record s'est déroulée dans la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, pendant près de 19 heures, du 19 août jusqu'à 4h30 du matin le 20 août. Selon les organisateurs, la vente de 19 parcelles de terrain dans le secteur de Long Khuc, à Tien Yen, a attiré 517 participants, sur 1 100 candidatures déposées. L'événement a été tendu, stressant et épuisant, tant pour les organisateurs que pour les enchérisseurs. Nombre d'entre eux sont partis prématurément, car plusieurs parcelles ont été adjugées à des prix exorbitants, dans une tentative désespérée d'acquérir le terrain à tout prix.

Pendant que les investisseurs enchérissaient, à l'extérieur de la zone de vente aux enchères, de nombreux groupes de courtiers immobiliers étaient présents, diffusant en direct des vidéos sur les plateformes de médias sociaux pour rendre compte de l'ambiance autour de la zone de vente aux enchères afin de faire monter les prix et de spéculer pour réaliser des profits.

En conséquence, le lot LK03-12 (un terrain d'angle avec trois façades sur rue) d'une superficie de plus de 113 m² a été adjugé à 133,3 millions de VND/m², soit plus de 18 fois le prix de départ (7,3 millions de VND/m²). Les autres lots ont été vendus à des prix allant de 97,3 à 127,3 millions de VND/m², l'adjudication la plus basse s'établissant à 91,3 millions de VND/m².

Certains courtiers présents ont fait remarquer que le prix d'adjudication était nettement supérieur au prix du marché actuel dans le secteur. Il s'agit également d'un prix record pour un quartier de la banlieue de Hanoï.

Le matin du 20 août, après la clôture des enchères, de nombreux agents immobiliers étaient encore à l'œuvre sur le site de la vente aux enchères du village de Long Khuc. Certains ont indiqué que les parcelles vendues étaient revendues avec une plus-value de 300 à 500 millions de VND, selon la superficie et l'emplacement. « L'enchère la plus basse pour la parcelle LK03-12 (terrain d'angle avec trois façades sur rue), d'une superficie de plus de 113 m², s'élevait à 133,3 millions de VND/m², et l'acquéreur la revend maintenant à 300 millions de VND. Les deux parcelles ayant obtenu les enchères les plus basses, à 91,3 millions de VND/m², sont revendues à 600 millions de VND chacune », a déclaré un agent.

M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, a indiqué que les prix élevés des ventes aux enchères de terrains renchériront les coûts de déblaiement pour les nouveaux projets. Parallèlement, les propriétaires fonciers des environs seront probablement tentés d'augmenter leurs prix de vente. Cette flambée soudaine des prix pourrait également engendrer une spéculation foncière, de nombreuses personnes se précipitant pour acheter des terrains dans l'espoir de profiter de la hausse continue des prix. Toutefois, cela risque d'immobiliser des capitaux dans le foncier au lieu de les réinvestir dans d'autres activités économiques .

Selon M. Tuan, l'outil d'historique des prix de Batdongsan.com.vn montre que les offres gagnantes pour 19 parcelles de terrain dans les zones LK03 et LK03 de la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, étaient 2 à 3 fois supérieures au prix du marché en vigueur.

Le terrain de 19 parcelles récemment mis aux enchères dans le quartier de Long Khuc, commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, à Hanoï. Photo : HUU HUNG

Y a-t-il quelque chose d'inhabituel ?

Selon M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), depuis la fin de l'année dernière, de nombreux segments du marché immobilier à Hanoï ont connu une forte hausse continue des prix, notamment les appartements, dont les prix sont restés élevés (atteignant près de 60 millions de VND/m² et montrant des signes de stagnation), entraînant une baisse significative des marges bénéficiaires des investissements. Pour les logements de faible hauteur dans certains programmes immobiliers et zones urbaines, les prix se situent également à plusieurs centaines de millions de VND/m². Par conséquent, de nombreux investisseurs se tournent vers les terrains en périphérie, les terrains mis aux enchères suscitant un intérêt croissant.

Selon M. Dinh, avec l'entrée en vigueur, le 1er août, de la nouvelle loi immobilière renforçant la réglementation sur le lotissement et la vente de terrains, la demande de terrains périurbains s'est considérablement accrue. En particulier, l'annonce de la transformation de certains quartiers de Hanoï en zones urbaines d'ici 2025 a influencé la mentalité des habitants et des investisseurs, entraînant une forte participation aux enchères foncières. À l'inverse, de nombreuses ventes aux enchères fin 2023 avaient connu un succès mitigé, certaines ayant même dû être reportées faute de participants.

S'adressant à la presse, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a déclaré qu'il était inhabituel que les prix d'adjudication des terrains dans les districts périurbains de Hanoï, situés à 30-40 km du centre-ville, atteignent plus de 100 millions de VND/m². Il a ajouté que les prix des terrains dans ces zones étaient artificiellement gonflés à des niveaux inabordables pour la plupart des gens.

L'avocat Nguyen Van Hai (Barreau de Hanoï) soutient que les ventes aux enchères de terrains devraient apporter des bénéfices immédiats aux budgets locaux, mais que, sans une gestion rigoureuse, elles pourraient engendrer de nombreuses conséquences négatives. L'enseignement des années précédentes est clair : la hausse artificielle des prix des terrains perturbe non seulement le marché, mais offre également aux spéculateurs l'opportunité de faire grimper les prix encore plus haut pour réaliser des profits, ce qui risque de créer une bulle immobilière insoutenable.

Le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier, a également constaté que les terrains vendus aux enchères dans les districts périphériques de Hanoï, tels que Thanh Oai et Hoai Duc, atteignaient des prix bien supérieurs à leur valeur marchande, en partie à cause de manipulations et de la spéculation. Il a observé les récentes ventes aux enchères et noté la participation et les offres élevées d'investisseurs des provinces de Hai Duong, Bac Ninh et Bac Giang. Ce phénomène risque d'entraîner une hausse des prix des terrains et de l'immobilier dans les prochains mois, rendant l'accès au marché difficile pour les personnes ayant de réels besoins. Par conséquent, le Dr Tran Xuan Luong a proposé, afin de lutter contre la spéculation et l'inflation des prix, de porter le montant de l'acompte à 50 % de la valeur initiale et de limiter l'achat, la vente ou la légalisation des terrains vendus aux enchères à un délai de 1 à 2 ans. En cas de revente pendant cette période, une taxe plus élevée devrait être appliquée.

Les gens doivent être vigilants.

D'après les observations des journalistes du quotidien Nguoi Lao Dong et les statistiques historiques des prix du site batdongsan.com.vn, le prix moyen demandé pour les terrains à bâtir dans la commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, était d'environ 43 millions de VND/m² au deuxième trimestre 2024, soit une hausse d'environ 48 % par rapport à l'année précédente. Dans les communes voisines, les prix des terrains à bâtir variaient de 22 à 62 millions de VND/m², en fonction de la localisation et de la facilité d'accès.

L'intérêt pour les terrains et leurs prix en périphérie d'Hanoï ont augmenté en raison de facteurs d'aménagement et des ventes aux enchères. Au premier semestre 2024, les recherches de terrains dans les districts de Dong Anh, Gia Lam, Thach That et Quoc Oai (ville d'Hanoï) ont progressé de 48 % à 104 %, ce qui a entraîné une hausse des prix de 4 % à 24 % par rapport au second semestre 2023.

Les experts immobiliers prévoient que les ventes aux enchères de terrains resteront actives jusqu'à la fin de l'année, la nouvelle grille tarifaire n'étant pas encore en vigueur. Fixer le prix de départ selon le barème actuel entraînera des prix bien inférieurs à ceux pratiqués pour d'autres types de terrains. Par conséquent, afin de limiter les risques liés à la forte demande sur les marchés fonciers en particulier, et sur le marché immobilier en général, compte tenu de l'influence et des conséquences de nombreux facteurs, il est essentiel de faire preuve de prudence avant d'investir ou de se lancer dans l'acquisition d'un logement.

Manque d'outils pour stabiliser les prix des terrains.

Selon le professeur Dang Hung Vo, de nombreux agents immobiliers multiplient les appels téléphoniques pour proposer des terrains et des maisons à l'achat, et visitent des propriétés dans de nombreux endroits afin de gonfler artificiellement les prix du marché. Le nombre de ventes aux enchères de terrains en périphérie d'Hanoï ces derniers jours étant très limité, les spéculateurs cherchent à tirer profit de ces ventes pour faire monter les prix, donnant ainsi l'illusion d'une hausse réelle des prix fonciers et incitant les acheteurs à se tourner vers des prix plus élevés. Parallèlement, de nombreux commerces situés dans les rues principales du centre d'Hanoï ferment leurs portes en raison de l'essor du commerce en ligne, tandis que les prix des terrains en banlieue augmentent fortement, témoignant de l'influence du monde des affaires. « Nous manquons d'outils pour gérer le marché foncier. En 2004, le gouvernement a interdit le lotissement et la vente de terrains, car ces pratiques étaient incompatibles avec le développement urbain moderne. Nombreux sont ceux qui ont acheté des terrains pour ensuite les laisser en friche. Ces terrains n'ont fait l'objet d'aucun investissement ni développement, et l'argent s'y est simplement accumulé, provoquant une flambée des prix. La loi récemment promulguée sur les transactions immobilières interdit également le lotissement et la vente de terrains dans les villes spéciales, les villes de type 1, de type 2 et de type 3. Nous avons renforcé la réglementation en matière de lotissement et de vente de terrains, mais il nous manque toujours le seul outil, la taxe foncière, pour stabiliser les prix du marché », a déclaré le professeur Dang Hung Vo.

Source : https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm