Ne laissez pas le projet d'un million de logements sociaux sur le papier
Début avril 2023, le gouvernement a approuvé le projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 ».
À ce jour, après plus d'un an de mise en œuvre du projet, le nombre de projets de logements sociaux semble stagner. Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, les deux plus grandes villes du Vietnam, sont particulièrement avides de logements sociaux. Cependant, le rythme d'achèvement et d'approbation des projets n'a guère progressé.
Selon le dernier rapport du ministère de la Construction publié le week-end dernier, au deuxième trimestre 2024, neuf projets de logements sociaux étaient en cours de réalisation dans tout le pays. Parmi ceux-ci, trois projets ont été achevés au cours du trimestre, avec 1 120 unités, un projet à Thai Nguyen a démarré ses travaux avec 395 unités, et cinq projets ont été approuvés pour investissement.
À Hanoï, à elle seule, aucun projet d'investissement n'a été achevé, commencé ou approuvé au deuxième trimestre 2024. Hô-Chi-Minh-Ville n'a enregistré qu'un seul projet achevé, avec un nombre modeste de seulement 368 unités. Au deuxième trimestre, Hô-Chi-Minh-Ville n'avait également aucun projet en cours et la ville n'a approuvé aucun projet d'investissement au cours du trimestre.
Selon le ministère de la Construction, entre 2021 et le deuxième trimestre 2024, le pays a achevé 79 projets, représentant 40 679 unités, soit 4 % du projet. Ainsi, bien que près de la moitié du projet ait été réalisé, le nombre de logements sociaux reste encore loin de l'objectif fixé par le gouvernement.
Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, les deux plus grandes villes du Vietnam, sont en quête de logements sociaux. Photo : BDS
Actuellement, le pays compte 128 projets en construction, représentant 111 688 appartements. Si ces projets ne prennent pas de retard, le Vietnam comptera 152 367 appartements dans les deux prochaines années, soit un taux d'avancement de 15,2 %.
Par ailleurs, les localités ont récemment approuvé des politiques d'investissement pour 412 projets, représentant 409 449 appartements. Si ces projets sont mis en œuvre dans les délais, le Vietnam comptera au total 561 816 logements sociaux d'ici 4 à 5 ans, soit près de 56,2 % des objectifs du projet. Le Vietnam doit donc approuver des centaines d'autres projets de logements sociaux pour atteindre l'objectif fixé. Certains estiment que si la dynamique de mise en œuvre se poursuit, un million de logements sociaux pourraient rester sur le papier.
Lors d'une conférence tenue en février 2024, les dirigeants du ministère de la Construction ont évalué : Certaines localités comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville sont de grandes villes avec une forte concentration de travailleurs à faible revenu et une très forte demande de logements sociaux, mais les résultats sont encore très limités, montrant que les localités ne sont pas déterminées et proactives.
De plus, de nombreuses localités n'ont pas prêté attention à la construction de logements sociaux comme Vinh Phuc, Ninh Binh, Nam Dinh, Long An, Quang Ngai... Ce sont des provinces sans projets de logements sociaux à partir de 2021 jusqu'au début février 2024.
La raison invoquée par le ministère de la Construction est que la politique de développement du logement social n'a pas été modifiée en temps opportun, ce qui entraîne de nombreuses limitations, telles que le manque de fonds fonciers, la limitation des capitaux de crédit et la longueur des délais de mise en œuvre. Bien que des lois modifiées, telles que la loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières, aient été adoptées, elles n'entreront en vigueur que début 2025. Par conséquent, les incitations aux investisseurs et la simplification des procédures n'ont pas été mises en œuvre.
Pour soutenir l'achèvement du projet d'un million d'appartements, le gouvernement, les ministères et les secteurs ont proposé plusieurs solutions. La plus importante d'entre elles est un programme de crédit de 120 000 milliards de VND destiné à soutenir le développement de logements sociaux, de logements pour travailleurs, ainsi que la rénovation et la reconstruction d'anciens immeubles d'habitation.
Cependant, ce plan de soutien a été annoncé en avril 2023. À la fin du deuxième trimestre 2024, c'est-à-dire après 14 mois de mise en œuvre, seulement 1 234 milliards de VND ont été décaissés, soit 1,03 % du total du programme de crédit.
Lors de l'incident de février 2024, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha s'est déclaré « mécontent » de la lenteur du déblocage de ce programme de crédit. Il a donc demandé à la Banque d'État de réexaminer et de réévaluer la mise en œuvre du programme d'incitation de 120 000 milliards de dongs, d'élaborer un plan, de verser des indemnités temporaires et de régler la compensation des taux d'intérêt des prêts au logement social.
Récemment, lors d'un autre événement à la mi-août 2024, le Premier ministre Pham Minh Chinh a chargé le ministère de la Construction de coordonner, avec le ministère de la Planification et de l'Investissement, le ministère des Finances et la Banque d'État, l'étude et le développement d'un programme de crédit de 30 000 milliards de dongs pour l'achat, la location, la location-vente, la construction ou la rénovation de logements afin de mettre en œuvre les politiques sociales. Ce programme de crédit sera confié à la Banque des politiques sociales pour sa mise en œuvre.
Parmi ces fonds, 15 000 milliards de VND proviendront de l'émission d'obligations d'État et 15 000 milliards de VND du capital du budget local confié.
Les nouvelles lois contribueront-elles à accroître l’offre de logements sociaux ?
Outre les mesures de crédit du gouvernement, certains avis indiquent que trois nouvelles lois liées au marché immobilier, notamment la loi sur le logement de 2023, la loi sur les affaires immobilières de 2023 et la loi foncière de 2024, constitueront un nouveau départ pour l'offre de logements sociaux.
M. Nguyen Hoang Nam, directeur général de G-Home, a déclaré : « La loi ayant le plus fort impact sur le secteur du logement social est la loi sur le logement de 2023. Cette loi comporte de nombreuses nouveautés, réduisant considérablement les difficultés pour les entreprises. Par exemple, la résolution de la phase d'évaluation foncière a permis de raccourcir considérablement le processus de développement du logement social. »
De plus, avec les réglementations précédentes, les personnes éligibles à l'accès au logement social manquaient de ressources financières, tandis que les personnes de la classe moyenne, qui n'avaient pas les moyens d'acquérir un logement commercial, ne remplissaient pas les conditions requises. À cela s'ajoutent des réglementations complexes et redondantes concernant les ménages et leur enregistrement. Cependant, la loi sur le logement de 2023 a résolu la plupart de ces problèmes en suspens.
Selon M. Nam, le gouvernement a adopté fin juillet le décret 100 détaillant plusieurs articles de la loi sur le logement relatifs au développement et à la gestion du logement social. Ce décret comporte de nombreuses avancées.
Par exemple, le décret 100 fixe le revenu requis pour un individu à 15 millions de VND/mois et pour un couple à 30 millions de VND/mois pour pouvoir accéder au logement social.
Entre-temps, selon les réglementations précédentes, la condition pour acheter un logement social est un revenu personnel inférieur à 11 millions de VND/mois/personne, ce qui est très difficile à mettre en œuvre car ils appartiennent au groupe à faible revenu et n'ont pas besoin d'acheter une maison ou n'ont pas suffisamment de conditions pour rembourser le prêt.
Sans parler du risque de prêter à la mauvaise personne lorsque, dans une famille, l'un des conjoints a un revenu inférieur à 11 millions de VND par mois, tandis que l'autre peut gagner des centaines de millions (en tant que travailleur indépendant). C'est également un point délicat pour les banques lorsqu'il s'agit de déterminer la cible d'un prêt.
« En approchant le revenu total d'un ménage (y compris un couple) dont le revenu total ne dépasse pas le seuil de 30 millions de VND/mois, cela aidera ceux qui ont besoin d'un logement à avoir plus facilement accès aux programmes de soutien au crédit préférentiel de l'État », a déclaré M. Nam.
Par ailleurs, M. Nam a déclaré qu'actuellement, dans les pays développés, une personne sur cinq vit dans un logement social. Par conséquent, avec l'assouplissement drastique de la législation, M. Nam s'attend à ce qu'une nouvelle circulaire soit publiée pour contribuer à lever toutes les difficultés et permettre aux investisseurs de construire des logements sociaux en toute sécurité.
Toutefois, outre les politiques de soutien existantes, le gouvernement doit proposer d'autres solutions suffisamment fortes et drastiques pour que les grands investisseurs participent aux projets de logements sociaux. Par exemple, l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) a proposé d'envisager d'augmenter le bénéfice standard pour les investisseurs de projets de logements sociaux à 15 %, au lieu de seulement 10 % actuellement.
Dinh Tran
Source : https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html
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