Soyez prudent avec les prêts immobiliers

Début décembre 2023, la Vietnam Prosperity Joint Stock Commercial Bank ( VPBank ) a appliqué un taux d'intérêt préférentiel sur les prêts immobiliers de seulement 5,9 % par an. La Global Petroleum Bank (GPBank) a également lancé un taux d'intérêt sur les prêts immobiliers de 6,25 % par an.

De nombreuses préoccupations

Afin de stimuler la demande de prêts immobiliers fin 2023, la Banque commerciale par actions du Vietnam pour l'investissement et le développement ( BIDV ) a réduit ses taux d'intérêt à 7,5 % par an pendant les 18 ou 24 premiers mois. Parallèlement, des banques comme Saigon Thuong Tin (Sacombank) et Ho Chi Minh City Development (HDBank) ont initialement appliqué des taux d'intérêt de 6,5 % à 6,8 % par an.

Depuis début décembre, les banques nationales, mais aussi de nombreuses banques étrangères, ont réduit leurs taux d'intérêt pour les prêts immobiliers. Par exemple, la Shinhan Bank applique un taux d'intérêt annuel de seulement 6,6 %. Ce taux est en baisse de 4,3 % par rapport aux 10,9 % de décembre 2022. La Hong Leong Bank propose des prêts immobiliers à 7,3 % par an, contre 7,5 % en novembre.

Bien que les taux d'intérêt des prêts soient relativement bas, selon M. Vo Minh Tri, directeur de la succursale de Dong Sai Gon Binh Tay de la Banque commerciale par actions pour le commerce extérieur du Vietnam ( Vietcombank ), peu de personnes ouvrent encore des procédures de prêt immobilier, la plupart en restant au stade de la recherche et de l'exploration. Cela s'explique peut-être par le fait que les emprunteurs attendent une nouvelle baisse des prix de l'immobilier et des taux d'intérêt. Parallèlement, ils sont attentifs à la situation économique. En effet, si l'économie continue de stagner, leurs emplois et leurs revenus pourraient diminuer, ce qui impacterait fortement leurs remboursements futurs.

Mme Tran Thi Diep, employée d'une entreprise étrangère à Hô-Chi-Minh-Ville, a révélé qu'avec 2 milliards de VND d'économies, elle souhaitait emprunter environ 1 milliard de VND à la banque pour acheter une maison et créer son entreprise. « Ce qui m'inquiète, c'est de savoir comment la banque calculera le taux d'intérêt et les frais associés après la période de faveur ? », s'est-elle interrogée.

À ce sujet, les responsables du crédit ont indiqué que la plupart des banques n'appliquent des taux d'intérêt « bas » que pendant une courte période, puis les font fluctuer en fonction des taux du marché. Certaines banques peuvent exiger des emprunteurs qu'ils souscrivent à des formules d'épargne supplémentaires, souscrivent à des numéros de compte avantageux ou utilisent des cartes de crédit, ce qui augmente les coûts d'emprunt.

M. Le Van Ly (district de Binh Tan, Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré qu'avec son emploi et ses revenus actuels, il pouvait tout à fait emprunter à la banque pour acheter une maison. « Cependant, le problème est que je n'ai aucune garantie », a-t-il ajouté. M. Tran Van Tam, agent de crédit à l'Eximbank, a toutefois affirmé que ce n'était pas difficile. L'important est que l'emprunteur dispose d'une capacité financière suffisante pour convaincre la banque de lui prêter de l'argent afin de réaliser les démarches de paiement et d'achat. Ainsi, pour acheter une maison d'une valeur de 3 milliards de VND, l'emprunteur doit avoir un revenu mensuel moyen d'au moins 20 millions de VND et disposer de 2 milliards de VND. La banque prêtera ensuite le milliard de VND restant sur 20 ans (240 mois), hypothéqué avec la maison à acheter. Le taux d'intérêt annuel des premières années est d'environ 8 à 10 %, soit un capital et des intérêts de 10 à 11 millions de VND par mois.

De nombreuses banques proposent des taux d'intérêt préférentiels pour les prêts immobiliers, mais rares sont ceux qui y souscrivent. Photo : Tan Thanh

Les anciens taux d’intérêt n’ont pas diminué

En réalité, de nombreux clients ayant emprunté pour acheter un logement continuent de payer des taux d'intérêt exorbitants, que les banques ont très peu réduits, voire même pas du tout, dans certains endroits. Dans un article du journal Nguoi Lao Dong , M. Nguyen Pham (habitant du 12e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré avoir un prêt immobilier avec un solde impayé de 1,2 milliard de VND et devoir payer un taux d'intérêt pouvant atteindre 12,35 % par an. Selon le contrat de crédit, le taux d'intérêt est ajusté tous les trois mois, mais il n'a bénéficié d'aucune réduction ces derniers mois. « Chaque mois, je dois payer 12 millions de VND d'intérêts, hors capital. J'ai contacté le responsable du crédit en charge du contrat, qui m'a répondu qu'ils ignoraient quand le taux d'intérêt serait réduit. Or, le taux d'intérêt pour les dépôts à long terme de 12 mois dans cette banque n'est que de 5,4 % par an », s'est indigné M. Pham.

Selon les statistiques de VinaCapital, les taux d'intérêt des prêts hypothécaires des banques vietnamiennes (y compris les taux d'intérêt des prêts immobiliers) ont considérablement diminué au troisième trimestre par rapport au deuxième trimestre 2023. Si au deuxième trimestre, certaines banques proposaient encore des prêts hypothécaires au taux d'intérêt le plus élevé, soit 16 %/an, au troisième trimestre, le taux d'intérêt le plus élevé, selon les statistiques, était d'environ 13 %/an. Cependant, ce taux reste élevé par rapport aux attentes des emprunteurs, notamment ceux ayant des prêts anciens.

Pourquoi les taux d'intérêt des prêts n'ont-ils pas baissé comme prévu ? L'économiste Dr Vo Tri Thanh a expliqué qu'à court terme, il est très difficile de baisser le taux d'intérêt opérationnel. L'agence de gestion encourage principalement les banques commerciales à abaisser leurs taux d'intérêt débiteurs. Mais en réalité, les banques commerciales attendent également que le taux d'intérêt opérationnel soit ramené au niveau des taux d'intérêt commerciaux, puis agissent sur leurs taux d'intérêt débiteurs. Il est important de noter que les banques commerciales ont appliqué des taux d'intérêt trop élevés à la fin de l'année dernière et au début de cette année. Si elles les abaissaient immédiatement, elles subiraient de lourdes pertes, même si elles souhaitaient réellement prêter.

Des représentants de certaines banques ont indiqué qu'à la fin de l'année dernière et au début de cette année, le taux d'intérêt de mobilisation atteignait 9 à 10 % par an et que de nombreux dépôts d'épargne à 12 mois venaient d'arriver à échéance. Le taux d'intérêt des nouveaux prêts a rapidement baissé, mais les prêts plus anciens, en raison de l'importance des capitaux mobilisés, ont besoin de temps pour être amortis et ne peuvent donc pas baisser aussi vite que prévu.

Acheter avec de l'argent inutilisé

Les statistiques de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam montrent qu'à la fin du mois de septembre 2023, plus de 13 000 produits immobiliers étaient négociés à l'échelle nationale, mais la plupart des acheteurs utilisaient de l'argent inutilisé et le taux de prêts bancaires était très bas.

Source : https://nld.com.vn/de-dat-vay-mua-nha-196231215204339425.htm