Proposition de nouvelle réglementation sur les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers

De nombreux changements dans la loi foncière de 2024 affectent le financement foncier

Le ministère des Finances a déclaré que la loi foncière de 2024, adoptée par la 15e Assemblée nationale lors de la 5e session extraordinaire le 18 janvier 2024, a apporté des changements majeurs liés au financement foncier et a chargé le gouvernement de détailler un certain nombre de contenus sur le financement foncier ; y compris du contenu sur les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers.

Les principaux changements de la loi foncière de 2024 affectant le financement foncier comprennent : (i) l’élargissement des cas dans lesquels l’État loue des terres et paie un loyer foncier annuel afin de garantir la stabilité et la durabilité des recettes budgétaires de l’État provenant des terres ; (ii) Des réglementations plus spécifiques sur les cas de récupération de terres à des fins de développement socio -économique dans l’intérêt national et public ; (iii) Règlement sur la séparation entre les cas d’enchères de droits d’utilisation des terres et les appels d’offres pour sélectionner les investisseurs utilisant les terres ; réglementation des terrains polyvalents et recouvrement des obligations financières pour ce type de terrains ; (iv) Éliminer le cadre gouvernemental de fixation des prix des terrains ; La liste des prix des terrains est construite en fonction de la superficie, de l'emplacement ou de la construction pour chaque parcelle de terrain en fonction de la zone de valeur, de la parcelle de terrain standard (pour les zones avec des cartes cadastrales numériques et une base de données des prix des terrains) pour la première fois à être annoncée et appliquée à partir du 1er janvier 2026 et ajustée, modifiée et complétée annuellement (au lieu de 5 ans comme dans la loi foncière de 2013), et en même temps élargit les cas d'application de la liste des prix des terrains pour calculer les obligations financières sur les terrains ; En conséquence, le prix du terrain utilisé pour calculer les frais d'utilisation du terrain et les loyers fonciers des ménages et des particuliers lorsque l'État attribue des terres, loue des terres ou reconnaît des droits d'utilisation du terrain est le prix du terrain figurant sur la liste des prix du terrain (abrogeant la réglementation précédente sur le calcul en fonction de prix fonciers spécifiques dans certains cas) ; (v) Décentraliser l'autorité de décider des prix spécifiques des terres au président du Comité populaire du district dans les cas d'attribution de terres, de location de terres et d'autorisation de changement d'utilisation des terres sous l'autorité du Comité populaire du district, comme prescrit dans les clauses 2 et 4 de l'article 123 de la loi foncière de 2024 ; (vi) Innovation dans le processus de calcul du prix du terrain : En cas d'application du prix du terrain dans le tableau des prix du terrain pour calculer les frais d'utilisation du terrain et le loyer du terrain, le Comité populaire au niveau compétent doit enregistrer le prix du terrain dans la décision sur l'attribution du terrain, le bail du terrain, l'autorisation de changer l'usage du terrain, l'extension du droit d'utilisation du terrain, l'ajustement de la durée d'utilisation du terrain, le changement de la forme d'utilisation du terrain ; En cas de détermination des prix spécifiques des terrains pour calculer les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers, le Comité populaire au niveau compétent doit rendre une décision sur le prix des terrains dans un délai maximum de 180 jours à compter de la date de détermination du prix des terrains ; (vii) Dans les cas d’exonération des droits d’utilisation des terres et du loyer foncier, il n’est pas nécessaire de procéder à des procédures de détermination des prix des terrains et de calcul des droits d’utilisation des terres et du loyer foncier exonérés. Les utilisateurs de terres exemptés de droits d'utilisation des terres et de loyers fonciers n'ont pas à effectuer de procédures pour demander l'exemption de droits d'utilisation des terres et de loyers fonciers...

Pour préciser les nouvelles dispositions de la loi foncière de 2024, la publication d’ un décret gouvernemental détaillant les frais d’utilisation des terres et les loyers fonciers a une base légale.

Il faut perfectionner les politiques pour les adapter à la nouvelle réalité

Le ministère des Finances a déclaré que la politique de collecte des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers fait partie de la politique de financement foncier. Ces derniers temps, parallèlement à la politique générale de financement foncier, la politique de collecte des redevances d’utilisation des terres et des loyers fonciers a été progressivement institutionnalisée selon les principes du marché, de la transparence et de l’égalité entre les secteurs économiques ; Contribuer à encourager une utilisation économique et efficace des terres, en limitant progressivement la spéculation et le gaspillage des terres, en contribuant à orienter et à encourager le développement du marché immobilier. Outre les résultats importants obtenus, les réglementations sur les redevances d’utilisation des terres et les loyers fonciers qui guident la loi foncière de 2013 ont également révélé certaines lacunes et limitations qui doivent être surmontées.

Afin d'examiner et de résumer la mise en œuvre des politiques de collecte des frais d'utilisation des terres, de collecte des loyers fonciers et de collecte des loyers de surface de l'eau conformément à la loi foncière de 2013, le ministère des Finances a publié le communiqué officiel n° 8335/BTC-QLCS daté du 28 juillet 2021 aux comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central, demandant une évaluation de la mise en œuvre des politiques de collecte des frais d'utilisation des terres, de collecte des loyers fonciers et de collecte des loyers de surface de l'eau, ainsi que des recommandations et des propositions sur le contenu qui doit être modifié et complété de ces politiques.

D’après la synthèse des rapports des localités, certains problèmes sont liés à :

Collecte des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers lors du changement d'usage des terres dans les cas où les organisations économiques reçoivent légalement des transferts de droits d'utilisation des terres conformément aux lois foncières pour mettre en œuvre des projets d'investissement car, conformément à la loi en vigueur, il est nécessaire d'établir un plan d'indemnisation et de défrichement du site (hypothèse) à comparer avec le montant d'argent le plus élevé (que l'organisation a payé pour recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres et des droits de location des terres) déduit des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers ; Cela crée des procédures administratives supplémentaires ; En outre, il n’existe aucune réglementation sur le traitement des cas de transfert de nombreux types de terres, puis de modification de leur finalité pour mettre en œuvre des projets d’investissement utilisant des formes d’utilisation mixte des terres.

Français Concernant le principe d'exonération et de réduction des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier (l'attribution de terres et la location de terres par vente aux enchères sont exonérées ou réduites ou non ; dans le cas d'attribution de terres pour la réinstallation lorsque l'État récupère des terres, les frais d'utilisation du sol sont-ils exonérés ou réduits ? L'inspection postérieure et le traitement des infractions après exonération et réduction des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier ne sont pas encore spécifiquement réglementés).

Problèmes avec la zone pour déterminer les sujets et le niveau d'exonération et de réduction des frais d'utilisation du sol pour les sujets éligibles aux incitations aux frais d'utilisation du sol lors de l'attribution de terres ou de la reconnaissance des droits d'utilisation du sol car il existe actuellement des réglementations sur la liste des zones d'incitation à l'investissement selon les zones au niveau du district, mais dans les zones au niveau du district, il y a des communes qui ne sont pas dans des zones à conditions socio-économiques difficiles ou des zones au niveau du district qui ne sont pas dans la liste des zones préférentielles mais ont des communes ou des villages dans des zones préférentielles, on ne sait pas comment le calcul des incitations par zone est mis en œuvre.

En ce qui concerne la perception des redevances d'utilisation du sol et la perception des loyers fonciers, lors de l'ajustement répété de la planification détaillée de la construction, les critères tels que la base de calcul de la perception des redevances d'utilisation du sol et des loyers fonciers changent ou restent inchangés ; Les terres avant ajustement de planification sont des terres attribuées et louées par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres.

Il n’existe pas de réglementation spécifique concernant la déduction des montants d’indemnisation et de déblaiement du site pour chaque type de projet à usage mixte ; Comment calculer le montant de l'indemnisation, le remboursement du GPMB en cas d'attribution de terrain sans perception de frais d'utilisation du sol, l'attribution de terrain exonérée de frais d'utilisation du sol.

Dans certains cas pratiques, les réglementations relatives au traitement transitoire font défaut.

En conséquence, le ministère des Finances a compilé, évalué et envoyé des documents au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement pour la recherche et l'achèvement du projet dans le cadre du processus d'élaboration de la loi foncière de 2024. Français Dans le même temps, le Ministère des Finances estime nécessaire de compléter (remplacer les décrets régissant la loi foncière de 2013 mentionnée ci-dessus) pour résoudre les problèmes qui se posent dans le processus de mise en œuvre des décrets actuels sur la perception des redevances d'utilisation des terres et la perception des loyers fonciers (décret n° 45/2014/ND-CP, décret n° 46/2014/ND-CP, décret n° 135/2016/ND-CP, décret n° 123/2017/ND-CP du gouvernement) pour s'adapter à la nouvelle réalité, réformer les procédures administratives, assurer une mobilisation efficace des recettes des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers dans le budget de l'État ; contribuer à promouvoir une exploitation et une utilisation efficaces des terres, contribuant ainsi au développement socio-économique.

Sur les règlements relatifs à l'exonération et à la réduction du loyer foncier

Le ministère des Finances a déclaré qu'en principe, l'exonération et la réduction du loyer foncier : La loi foncière de 2024 ne stipule pas spécifiquement ce qu'est l'exonération et la réduction du loyer foncier. Toutefois, tout au long du processus d'élaboration de la loi foncière et du contenu de la conception des articles sur les cas où des enchères et des appels d'offres pour des projets utilisant des terres doivent être effectués, le principe est démontré : l'exonération du loyer foncier signifie permettre aux utilisateurs des terres de ne pas payer de loyer foncier pendant toute la période de location ; Le reste est une réduction de la rente foncière. Ainsi, les articles 39 et 40 du projet de décret prévoient l’exonération et la réduction du loyer foncier sur la base des principes suivants : (i) L’exonération du loyer foncier permet aux utilisateurs du sol de ne pas payer le loyer foncier pendant toute la durée de la location ; (ii) La réduction du loyer foncier vise à permettre aux utilisateurs fonciers de ne pas payer un montant spécifique calculé en pourcentage (%) du loyer foncier à payer.

Concernant les cas d’exonération de loyer foncier : les clauses 1 et 2 de l’article 157 de la loi foncière de 2024 prévoient spécifiquement les cas d’exonération ou de réduction des droits d’utilisation du sol et du loyer foncier ; Dans le même temps, l'autorité du Gouvernement à prescrire d'autres cas d'exemption ou de réduction des droits d'utilisation des terres et des loyers fonciers non spécifiés à l'article 157, clause 1, sera stipulée après avoir obtenu le consentement du Comité permanent de l'Assemblée nationale. C’est pourquoi le projet de décret prévoit spécifiquement des cas d’exonération de la rente foncière ; La conception des niveaux de réduction du loyer foncier en fonction des secteurs d'incitation à l'investissement et des emplacements d'incitation à l'investissement conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement est fondamentalement similaire à la réglementation actuelle du décret n° 46/2014/ND-CP (modifié et complété par le décret n° 135/2016/ND-CP, le décret n° 123/2017/ND-CP).

L'article 157 de la loi foncière de 2024 prévoit uniquement l'exonération et la réduction des droits d'utilisation des terres et des loyers fonciers pour les cas d'utilisation des terres à des fins de production et d'affaires dans les secteurs d'incitation à l'investissement ou dans les zones d'incitation à l'investissement (indépendamment des secteurs socialisés comme dans la loi foncière de 2013). Par conséquent, les articles 39 et 40 du projet de décret ne contiennent que des dispositions générales sur les niveaux préférentiels d'exonération et de réduction des frais d'utilisation du sol pour les projets dans les secteurs et zones d'incitation à l'investissement sans établir d'incitations distinctes pour les projets utilisant le sol pour construire des travaux publics à des fins commerciales (socialisation).

Dans le même temps, l’article 50, clause 6, prévoit des dispositions transitoires pour les redevances d’utilisation des sols ; L’article 14 de l’article 51 prévoit des dispositions transitoires pour la perception des loyers fonciers ; et les dispositions relatives à l'exonération préférentielle et à la réduction du loyer foncier pour les projets du secteur social telles que prescrites dans le décret n° 69/2008/ND-CP du 30 mai 2008 et le décret n° 59/2014/ND-CP du 16 juin 2014 du gouvernement sont abolies.

Procédures d'exonération et de réduction

Concernant les procédures d'exonération et de réduction : L'article 157, clause 3, de la loi foncière de 2024 stipule qu'en cas d'exonération des frais d'utilisation des terres et du loyer foncier, il n'est pas nécessaire d'effectuer des procédures de détermination des prix des terrains et de calcul des frais d'utilisation des terres et du loyer foncier exonérés. Les utilisateurs de terres exemptés de droits d'utilisation des terres et de loyers fonciers n'ont pas à effectuer de procédures pour demander l'exemption de droits d'utilisation des terres et de loyers fonciers.

A cet effet, il est nécessaire d'assurer le suivi de la mise en œuvre des conditions d'exonération des redevances foncières et des loyers fonciers conformément à la réglementation ; (assurer l'exonération des droits d'utilisation du sol et du loyer foncier pour les sujets concernés, éviter la perte de recettes du budget de l'État, assurer l'efficacité des politiques préférentielles de l'État...), dans le projet de décret, l'exonération des droits d'utilisation du sol et du loyer foncier est énoncée dans la décision de bail foncier ; En même temps, elle stipule les responsabilités : (i) des autorités fiscales dans le calcul du montant des taxes foncières et des loyers fonciers à réduire, et leur soumission au Comité populaire du même niveau pour décision de recouvrer le montant des taxes foncières réduites par elles-mêmes ; (ii) L’agence des ressources naturelles et de l’environnement est chargée de compiler des statistiques et de synthétiser les cas d’exonération de la rente foncière. Au cours du processus de mise en œuvre, l'agence des ressources naturelles et de l'environnement inspectera, examinera et déterminera périodiquement le respect des conditions d'octroi des incitations à l'exonération des loyers fonciers. S'il est découvert qu'une personne qui a été exemptée de loyer foncier ne remplit pas les conditions d'exemption de loyer foncier, elle doit en informer le Comité populaire du même niveau pour décider de révoquer l'exemption de loyer foncier et transférer l'information à l'agence fiscale pour coordonner le calcul, la collecte et le paiement du montant du loyer foncier à payer (non exempté) conformément à la politique et au prix du terrain au moment de la décision de location du terrain et le montant équivalent au retard de paiement du loyer foncier conformément aux dispositions de la loi sur l'administration fiscale.

Sagesse

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