Proposition de nouvelle réglementation sur les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers

De nombreux changements dans la loi foncière de 2024 affectent le financement foncier

Le ministère des Finances a déclaré que la loi foncière de 2024, adoptée par la 15e Assemblée nationale lors de la 5e session extraordinaire le 18 janvier 2024, a apporté des changements majeurs liés au financement foncier et a chargé le gouvernement de détailler un certain nombre de contenus sur le financement foncier ; y compris le contenu sur les frais d'utilisation des terres et le loyer foncier.

Français Les principaux changements de la loi foncière de 2024 affectant le financement foncier comprennent : (i) l'élargissement des cas dans lesquels l'État loue des terres et paie un loyer foncier annuel pour assurer la stabilité et la durabilité des recettes budgétaires de l'État provenant des terres ; (ii) des réglementations plus spécifiques sur les cas de récupération de terres pour le développement socio -économique pour les intérêts nationaux et publics ; (iii) des réglementations séparant les cas d'enchères de droits d'utilisation des terres et les appels d'offres pour la sélection des investisseurs utilisant des terres ; des réglementations sur les terres à usages multiples et la collecte des obligations financières pour ce type de terres ; (iv) l'élimination du cadre des prix des terrains du gouvernement ; la réglementation sur la liste des prix des terrains est construite en fonction de la superficie, de l'emplacement ou de la construction pour chaque parcelle de terrain sur la base de la zone de valeur, la parcelle de terrain standard (pour les zones avec des cartes cadastrales numériques et une base de données des prix des terrains) pour la première fois à être annoncée et appliquée à partir du 1er janvier 2026 et ajustée, modifiée et complétée annuellement (au lieu de 5 ans comme dans la loi foncière de 2013), et en même temps élargit les cas d'application de la liste des prix des terrains pour calculer les obligations financières sur les terrains ; (v) Décentraliser l'autorité de décider des prix spécifiques des terrains au président du comité populaire de district dans les cas d'attribution de terres, de location de terres et d'autorisation de changer les fins d'utilisation des terres sous l'autorité du comité populaire de district comme prescrit dans les clauses 2 et 4 de l'article 123 de la loi foncière de 2024 ; (vi) Innover le processus de calcul du prix des terrains : en cas d'application des prix des terrains dans la liste des prix des terrains pour calculer les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers, le comité populaire au niveau compétent doit enregistrer le prix du terrain dans la décision sur l'attribution des terres, la location des terres, l'autorisation de changer les fins d'utilisation des terres, l'extension des droits d'utilisation des terres, l'ajustement de la durée d'utilisation des terres et le changement de forme d'utilisation des terres ; Français En cas de détermination de prix fonciers spécifiques pour le calcul des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers, le Comité populaire au niveau compétent doit rendre une décision sur le prix du terrain dans un délai maximum de 180 jours à compter de la date de détermination du prix du terrain ; (vii) En cas d'exonération de frais d'utilisation des terres et de loyer foncier, il n'est pas nécessaire d'effectuer des procédures pour déterminer les prix des terrains et calculer les frais d'utilisation des terres et le loyer foncier exonérés. Les utilisateurs de terres exonérés de frais d'utilisation des terres et de loyer foncier n'ont pas à effectuer de procédures pour demander l'exonération de frais d'utilisation des terres et de loyer foncier, etc.

Pour préciser les nouvelles dispositions de la loi foncière de 2024, la publication d’ un décret gouvernemental détaillant les frais d’utilisation des terres et les loyers fonciers a une base légale.

Il faut perfectionner les politiques pour les adapter à la nouvelle réalité

Le ministère des Finances a déclaré que la politique de perception des redevances foncières et des loyers fonciers s'inscrivait dans le cadre de la politique de financement foncier. Parallèlement à la politique de financement foncier en général, la politique de perception des redevances foncières et des loyers fonciers a été progressivement institutionnalisée conformément aux principes de marché, de transparence et d'égalité entre les secteurs économiques. Elle a contribué à encourager une utilisation économique et efficace des terres, à limiter progressivement la spéculation et le gaspillage foncier, et à orienter et encourager le développement du marché immobilier. Outre les résultats importants obtenus, la réglementation relative aux redevances foncières et aux loyers fonciers qui guide la loi foncière de 2013 a également révélé des lacunes et des limites qu'il convient de surmonter.

Afin d'examiner et de résumer la mise en œuvre des politiques de collecte des frais d'utilisation des terres, de collecte des loyers fonciers et de collecte des loyers de surface de l'eau conformément à la loi foncière de 2013, le ministère des Finances a publié le communiqué officiel n° 8335/BTC-QLCS daté du 28 juillet 2021 aux comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central, demandant une évaluation de la mise en œuvre des politiques de collecte des frais d'utilisation des terres, de collecte des loyers fonciers et de collecte des loyers de surface de l'eau, ainsi que des recommandations et des propositions sur le contenu qui doit être modifié et complété de ces politiques.

D’après la synthèse des rapports des localités, certains problèmes sont liés à :

Collecte des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers lors du changement d'usage des terres dans les cas où les organisations économiques reçoivent légalement des transferts de droits d'utilisation des terres conformément aux lois foncières pour mettre en œuvre des projets d'investissement car, selon la loi en vigueur, il est nécessaire d'établir un plan de compensation et de déblaiement du site (hypothèse) à comparer avec le montant d'argent le plus élevé (que l'organisation a payé pour recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres et des droits de location des terres) déduit des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers ; cela crée des procédures administratives supplémentaires ; en outre, il n'existe aucune réglementation sur le traitement des cas de réception de transferts de nombreux types de terres, puis de changement d'usage pour mettre en œuvre des projets d'investissement utilisant des terres sous une forme mixte.

Français Concernant le principe d'exonération et de réduction des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier (l'attribution de terres et la location de terres par vente aux enchères sont exonérées ou réduites ou non ; dans le cas d'attribution de terres pour la réinstallation lorsque l'État récupère des terres, les frais d'utilisation du sol sont-ils exonérés ou réduits ? L'inspection postérieure et le traitement des infractions après exonération et réduction des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier ne sont pas encore spécifiquement réglementés).

Problèmes avec la zone pour déterminer les sujets et le niveau d'exonération et de réduction des frais d'utilisation du sol pour les sujets éligibles aux incitations aux frais d'utilisation du sol lors de l'attribution de terres ou de la reconnaissance des droits d'utilisation du sol car il existe actuellement des réglementations sur la liste des zones d'incitation à l'investissement selon les zones au niveau du district, mais dans les zones au niveau du district, il y a des communes qui ne sont pas dans des zones à conditions socio-économiques difficiles ou des zones au niveau du district qui ne sont pas dans la liste des zones préférentielles mais ont des communes ou des villages dans des zones préférentielles, on ne sait pas comment le calcul des incitations par zone est mis en œuvre.

En ce qui concerne la perception des frais d'utilisation des terres et la perception des loyers fonciers, lorsque la planification détaillée de la construction est ajustée à plusieurs reprises, modifiant les critères tels que la base de calcul de la perception des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers, changeant ou non ; les terres avant l'ajustement de la planification sont des terres attribuées et louées sous forme d'enchères de droits d'utilisation des terres.

Il n'existe pas de réglementation spécifique concernant la déduction de l'indemnisation et du déblaiement du site pour chaque type de projet à usage mixte ; comment calculer l'indemnisation et le remboursement du déblaiement du site dans les cas d'attribution de terrains sans perception de frais d'utilisation du sol, d'attribution de terrains exonérés de frais d'utilisation du sol.

Dans certains cas pratiques, les réglementations relatives au traitement transitoire font défaut.

Français En conséquence, le ministère des Finances a compilé, évalué et envoyé des documents au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement pour la recherche et l'achèvement du projet dans le processus d'élaboration de la loi foncière de 2024. Dans le même temps, le ministère des Finances estime nécessaire de compléter (remplacer les décrets guidant la loi foncière de 2013 mentionnés ci-dessus) pour résoudre les problèmes qui se posent dans le processus de mise en œuvre des décrets actuels sur la collecte des redevances d'utilisation des terres et la collecte des loyers fonciers (décret n° 45/2014/ND-CP, décret n° 46/2014/ND-CP, décret n° 135/2016/ND-CP, décret n° 123/2017/ND-CP du gouvernement) pour s'adapter à la nouvelle réalité, réformer les procédures administratives, assurer une mobilisation efficace des recettes des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers dans le budget de l'État ; contribuer à promouvoir une exploitation et une utilisation efficaces des terres, contribuant au développement socio-économique.

Sur les règlements relatifs à l'exonération et à la réduction du loyer foncier

Français Le ministère des Finances a déclaré qu'en principe, l'exonération et la réduction du loyer foncier : La loi foncière de 2024 ne précise pas spécifiquement ce qu'est l'exonération du loyer foncier et ce qu'est la réduction du loyer foncier. Cependant, tout au long du processus d'élaboration de la loi foncière et exprimé dans la conception des articles sur les cas où des enchères et des appels d'offres pour des projets utilisant des terres doivent être effectués, le principe est montré : l'exonération du loyer foncier permet aux utilisateurs des terres de ne pas payer le loyer foncier pendant toute la durée du bail ; le reste est une réduction du loyer foncier. Par conséquent, dans les articles 39 et 40 du projet de décret, les réglementations sur l'exonération et la réduction du loyer foncier sont basées sur le principe : (i) L'exonération du loyer foncier permet aux utilisateurs des terres de ne pas payer le loyer foncier pendant toute la durée du bail ; (ii) La réduction du loyer foncier permet aux utilisateurs des terres de ne pas payer un montant spécifique calculé en pourcentage (%) du loyer foncier à payer.

Français Concernant les cas d'exonération de loyer foncier : Les clauses 1 et 2 de l'article 157 de la loi foncière de 2024 stipulent spécifiquement les cas d'exonération et de réduction des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier ; en même temps, elle stipule l'autorité du gouvernement à stipuler d'autres cas d'exonération et de réduction des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier non spécifiés à la clause 1 de l'article 157 après avoir reçu l'approbation du Comité permanent de l'Assemblée nationale. Par conséquent, le projet de décret stipule spécifiquement les cas d'exonération de loyer foncier ; conçoit les niveaux de réduction de loyer foncier en fonction des secteurs d'incitation à l'investissement et des lieux d'incitation à l'investissement conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement, qui sont fondamentalement similaires à la réglementation en vigueur dans le décret n° 46/2014/ND-CP (modifié et complété par le décret n° 135/2016/ND-CP, le décret n° 123/2017/ND-CP).

L'article 157 de la loi foncière de 2024 prévoit uniquement l'exonération et la réduction des droits d'utilisation des terres et du loyer foncier pour les cas d'utilisation des terres à des fins de production et d'affaires dans les secteurs ou les zones d'incitation à l'investissement (indépendamment des secteurs socialisés comme dans la loi foncière de 2013). Par conséquent, les articles 39 et 40 du projet de décret prévoient uniquement des réglementations générales sur les niveaux préférentiels d'exonération et de réduction des droits d'utilisation des terres pour les projets dans les secteurs et zones d'incitation à l'investissement, sans établir d'incitations distinctes pour les projets utilisant des terres pour la construction d'ouvrages publics à des fins commerciales (socialisation).

Dans le même temps, l'article 50, clause 6, prévoit des dispositions transitoires pour les frais d'utilisation des terres ; l'article 51, clause 14, prévoit des dispositions transitoires pour la collecte des loyers fonciers ; et les dispositions sur l'exonération préférentielle et la réduction des loyers fonciers pour les projets du secteur social, telles que prescrites dans le décret n° 69/2008/ND-CP du 30 mai 2008 et le décret n° 59/2014/ND-CP du 16 juin 2014 du gouvernement, sont abolies.

Procédures d'exonération et de réduction

Concernant les procédures d'exonération et de réduction : L'article 157, clause 3, de la loi foncière de 2024 stipule qu'en cas d'exonération des droits d'utilisation du sol et du loyer foncier, il n'est pas nécessaire d'effectuer des procédures pour déterminer le prix des terrains et calculer les droits d'utilisation du sol et le loyer foncier exonérés. Les utilisateurs de terrains exonérés de droits d'utilisation du sol et de loyer foncier n'ont pas à effectuer de procédures pour demander l'exonération des droits d'utilisation du sol et du loyer foncier.

Français Par conséquent, afin d'assurer la supervision de la mise en œuvre des conditions d'exonération des taxes d'utilisation des terres et des loyers fonciers conformément à la réglementation ; d'assurer l'exonération des taxes d'utilisation des terres et des loyers fonciers pour les sujets concernés, d'éviter la perte de recettes budgétaires de l'État, d'assurer l'efficacité des politiques préférentielles de l'État...), le projet de décret stipule que l'exonération des taxes d'utilisation des terres et des loyers fonciers est enregistrée dans la décision de bail foncier ; en même temps, il stipule les responsabilités : (i) des autorités fiscales dans le calcul du montant des taxes d'utilisation des terres et des loyers fonciers à réduire, en soumettant au Comité populaire du même niveau une décision de recouvrement du montant des taxes d'utilisation des terres réduit par elles-mêmes ; (ii) les agences des ressources naturelles et de l'environnement sont chargées de compiler des statistiques et de résumer les cas d'exonération des loyers fonciers. Au cours du processus de mise en œuvre, l'agence des ressources naturelles et de l'environnement doit périodiquement inspecter, examiner et déterminer le respect des conditions d'incitation à l'exonération des loyers fonciers. S'il est découvert qu'une personne qui a été exemptée de loyer foncier ne remplit pas les conditions d'exemption de loyer foncier, elle doit en informer le Comité populaire du même niveau pour décider de révoquer l'exemption de loyer foncier et transférer l'information à l'agence fiscale pour coordonner le calcul, la collecte et le paiement du montant du loyer foncier à payer (non exempté) conformément à la politique et au prix du terrain au moment de la décision de location du terrain et le montant équivalent au retard de paiement du loyer foncier conformément aux dispositions de la loi sur l'administration fiscale.

Sagesse

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