Quels avantages en retirent les entreprises et les particuliers ?

La loi foncière modifiée, adoptée le 18 janvier, a aboli le cadre de prix fonciers et a stipulé un tableau des prix fonciers dans l'article 159. En conséquence, le tableau des prix fonciers sera élaboré annuellement, et le premier tableau des prix fonciers sera publié et appliqué à compter du 1er janvier 2026, et ajusté à compter du 1er janvier de l'année suivante.

Concernant cette évolution récente, les experts s'accordent généralement à dire que la suppression du cadre de tarification foncière est nécessaire pour éliminer le mécanisme de gestion foncière imposé par l'administration et évoluer vers l'établissement de barèmes de prix fonciers reflétant fidèlement les valeurs du marché.

Cela contribuera à freiner la spéculation foncière. En effet, lorsque les prix des terrains seront plus proches de leur valeur marchande, la hausse des taxes foncières et des frais de mutation réduira l'attrait de l'investissement foncier. Les personnes ayant besoin d'acquérir un logement ou un terrain auront ainsi plus de chances d'acheter au juste prix, évitant les situations où des spéculateurs accaparent les terrains et font grimper les prix.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), estime que la suppression du cadre de prix fonciers est raisonnable car les prix fonciers stipulés dans la liste des prix fonciers de l'État sont toujours de 30 à 50 % inférieurs aux prix du marché.

L'adoption de la loi foncière modifiée profitera aux entreprises et aux citoyens.

À Hô Chi Minh-Ville, le prix des terrains pour la période 2020-2024 reste globalement inchangé par rapport à la période 2016-2019. Les prix les plus élevés en zone urbaine atteignent 162 millions de VND/m², notamment rue Nguyen Hue, et 110 millions de VND/m² rue Le Duan.

En 2014, lors de la vente aux enchères de 3 000 mètres carrés de terrain rue Le Duan, le prix de départ était de 180 millions de VND/mètre carré, et après 16 tours d’enchères, certains enchérisseurs ont proposé plus de 400 millions de VND/mètre carré.

« Ce sont les prix fonciers représentatifs, basés sur les transactions du marché », a déclaré M. Chau.

Partageant cet avis, Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, estime lui aussi que la suppression du cadre de fixation des prix fonciers favorisera le développement du marché immobilier. De plus, tous les terrains faisant l'objet d'une démolition et d'une indemnisation seront évalués aux prix du marché, ce qui renforcera la confiance des investisseurs et du public.

« De manière générale, la valeur marchande, notamment en matière d'indemnisation foncière, est une question délicate. Si l'État ne peut acquérir de terrains pour ses projets d'infrastructure, cela aura un impact sur le rythme global du développement économique », a déclaré Troy Griffiths.

Selon Troy Griffiths, les personnes qui perdent leurs terres en raison de projets de développement socio-économique pourraient recevoir une compensation plus juste grâce à des recettes fiscales foncières plus élevées si le prix de transaction était déterminé plus près de la valeur marchande.

M. Vu The Diep, vice-président permanent du Club immobilier de Hanoï , estime également que la suppression du cadre de tarification foncière permettra aux entreprises d'accélérer le processus de libération des terres, d'éliminer les entreprises fragiles et de bénéficier aux personnes dont les terres sont confisquées.

Selon l'ancienne loi, le système de tarification foncière à un prix bas engendrait des désavantages considérables pour les populations lors des expropriations et des défrichements. Ce système était également à l'origine de nombreux désaccords et plaintes. Par conséquent, la suppression de ce système dans le projet de loi foncière révisé constitue une avancée majeure.

M. Diep a par ailleurs analysé que l'abolition du cadre de fixation des prix fonciers aurait un impact positif sur l'État, la population et les entreprises.

Concrètement, lorsque les terres d'une personne sont confisquées, elle pourra recevoir une indemnisation plus élevée et plus juste, garantissant ainsi les droits des personnes dont les terres sont saisies.

Pour le gouvernement, la suppression des cadres de fixation des prix fonciers fera augmenter les coûts d'indemnisation et de défrichement, ramenant ainsi les actifs à leur juste valeur et rendant le marché plus transparent.

Ainsi, l'État peut éviter la situation de double tarification, où les propriétaires fonciers déclarent un prix inférieur à la valeur réelle de leurs terrains afin de bénéficier d'un taux d'imposition plus faible. Cela permet à l'État d'éviter des pertes budgétaires.

« Toutefois, même si le cadre de fixation des prix fonciers est aboli, lors de l'expropriation de terres pour un projet spécifique, il est possible que l'ensemble de la population ne soit pas d'accord avec le plan d'indemnisation proposé par l'entreprise ou l'État. Par conséquent, une réglementation plus détaillée sur cette question est nécessaire », a déclaré M. Diep.

Pour les entreprises, la suppression du système de tarification foncière contribuera à accélérer le processus de défrichement et à éliminer les entreprises les moins performantes. Cependant, elles pourraient devoir supporter des coûts d'investissement plus élevés.

Ngoc Vy

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