Les informations sur le logement et le marché au troisième trimestre 2024 arrivent bientôt, les prix de l'immobilier continueront d'augmenter, Ho Chi Minh-Ville fixe le moment de publier la liste des prix des terrains ajustés... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.
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| Le marché immobilier vietnamien vient de traverser une période de fluctuations et montre des signes de reprise et de hausse des prix. (Photo : Linh An) |
Informations sur le logement et le marché à venir au 3e trimestre 2024
Récemment, le ministère de la Construction a envoyé une dépêche officielle aux comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central concernant la mise en œuvre de la divulgation d'informations pour le troisième trimestre 2024 sur le logement et le marché immobilier.
Français Dans le cadre de la mission de divulgation d'informations sur le logement et le marché immobilier conformément aux dispositions du décret n° 94/2024/ND-CP du gouvernement détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur les affaires immobilières sur la création et la gestion des systèmes d'information et des bases de données sur le logement et le marché immobilier, en vigueur à compter du 1er août 2024, le ministère de la Construction demande aux comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central de mettre à jour l'état de promulgation des programmes et plans de développement du logement ; le nombre de projets approuvés pour la politique d'investissement, la sélection des investisseurs ;
Nombre de projets de développement de logements, de projets immobiliers autorisés, en cours, achevés ; nombre de projets, d'appartements éligibles à la vente de futurs logements (logements commerciaux, logements sociaux) ;
Volume et valeur totale des transactions d'appartements, de maisons individuelles, de terrains cédés ; prix des logements et de certains autres types de biens immobiliers (appartements, maisons individuelles, terrains, logements sociaux) ; prix de location des bureaux ; locaux commerciaux ; hôtels, complexes hôteliers ; immobilier industriel ; inventaire immobilier.
Rapport sur la mise en œuvre des investissements dans le développement du logement social et la mise en œuvre du programme de crédit de 120 000 milliards de VND pour les prêts au logement social dans la région ; rapport sur les difficultés et les problèmes des entreprises opérant dans le secteur immobilier dans la région et proposition de solutions (le cas échéant).
Le marché fixe un nouveau niveau de prix
M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré que le marché immobilier vietnamien sortait d'une période de fluctuations et montrait des signes de reprise et de hausse des prix. Le nouveau cadre juridique pose les bases de la reprise du marché immobilier.
Selon M. Quoc Anh, l'entrée en vigueur de trois lois, la Loi sur le logement de 2023, la Loi sur les activités immobilières de 2023 et la Loi foncière de 2024, entraînera une hausse des prix de nombreux types de biens immobiliers. Plus précisément, le coût du foncier et les nombreuses nouvelles réglementations exercent une pression à la hausse sur les prix, tant sur les marchés primaire que secondaire.
La hausse des prix fonciers s'explique par la fréquence accrue des mises à jour des prix fonciers suite à la suppression du cadre d'évaluation foncière et à la mise à jour annuelle du tableau des prix fonciers, au lieu de tous les cinq ans auparavant. Cette hausse est également due à la précision accrue obtenue suite à la suppression de la méthode de déduction et résulte de la réglementation relative aux conditions d'application des quatre méthodes d'évaluation foncière.
En outre, une certification juridique plus stricte lors de l'ajout de conditions pour l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres pour les terres utilisées sans litige augmentera également les prix des terres lorsque les exigences pour des terres ayant un statut juridique clair seront de plus en plus soulignées et ciblées.
Non seulement les prix des terrains augmentent, mais les prix de l'immobilier primaire augmentent également en raison de l'augmentation des coûts de déblaiement des sites. De plus, la réglementation relative aux procédures de réinstallation fera grimper les prix de l'immobilier primaire lorsque les investisseurs devront organiser des logements de réinstallation dans le cadre du projet, avant la remise en état et le déblaiement.
Les conditions d'accès aux logements de réinstallation sont également claires et strictes : ils doivent être d'une qualité égale ou supérieure à celle des logements précédents. La zone de réinstallation doit être dotée d'infrastructures complètes. M. Quoc Anh a déclaré que les prix de l'immobilier secondaire augmenteraient également en raison de la hausse des prix de l'immobilier primaire.
Plus précisément, pour chaque type de logement, le prix des maisons individuelles augmente en fonction du prix des terrains, le marché s'élargissant. Les prix des terrains augmentent également lorsque l'offre de terrains subdivisés se réduit, ce qui nécessite un prix de clôture. Les projets de logements urbains seront plus populaires que les projets fonciers et, grâce aux investissements dans les infrastructures et les services publics, ils instaurent également de nouveaux prix.
Hanoi augmente officiellement la superficie minimale de lotissement
Le Comité populaire de Hanoi vient de publier la décision n° 61 réglementant des éléments importants liés à la gestion et à l'utilisation des terres dans la ville.
L’un des points notables de cette décision concerne les conditions et la superficie minimale pour la division et le remembrement des terres.
En ce qui concerne la séparation des parcelles résidentielles, dans les quartiers et les villes, la zone en dehors des voies de circulation, des travaux d'infrastructures techniques, des espaces publics, la parcelle après séparation ne doit pas être inférieure à 50 m2, la longueur doit être supérieure à 4 m et la largeur adjacente aux voies de circulation doit être de 4 m ou plus.
Pour les communes de plaine, la superficie minimale après subdivision est de 80 m2, pour les communes de moyenne altitude elle est de 100 m2 et pour les communes de montagne elle est d'au moins 150 m2.
Pour les terres non agricoles, la réglementation s'applique aux parcelles qui ne sont ni attribuées ni louées par l'État pour la réalisation de projets. Dans les quartiers et les villes, les terrains destinés aux services commerciaux doivent avoir une largeur adjacente aux voies de circulation de 10 m ou plus, avec une superficie minimale de 400 m². Pour les autres types de terres non agricoles, la parcelle doit avoir une largeur supérieure à 20 m, avec une superficie minimale de 1 000 m².
Dans les communes, les terrains à usage commercial doivent avoir une superficie d'au moins 800 m2 et les autres terrains non agricoles doivent avoir une superficie d'au moins 2 000 m2.
Pour les terres agricoles, la superficie minimale des terres de culture annuelle est de 300 m² dans les quartiers et les villes et de 500 m² dans les communes ; les terres destinées aux cultures pérennes et aux terres aquacoles sont respectivement de 500 m² dans les quartiers et les villes et de 1 000 m² dans les communes. Les terres forestières de production sont divisées en parcelles si leur superficie est supérieure ou égale à 5 000 m².
Actuellement, la division des terres à Hanoi est appliquée conformément à la décision n° 20 de 2017. En conséquence, le terrain après division doit avoir une superficie minimale de 30 m2 pour les quartiers et les villes et pas moins de 50 % de la nouvelle limite d'attribution des terres (minimum) pour les zones restantes.
Hô-Chi-Minh-Ville publiera une liste ajustée des prix des terrains avant le 15 octobre.
Concernant la procédure d'ajustement de la liste des prix des terrains en 2020, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville (HCMV) vient de rendre compte au Conseil populaire de la ville des progrès et du contenu de la mise en œuvre.
Selon le Comité populaire de la ville, la loi foncière de 2024 comporte un certain nombre de nouveaux points, tels que le perfectionnement du mécanisme de détermination des prix des terrains selon les principes du marché et la suppression des réglementations sur les cadres de prix des terrains.
En outre, la liste des prix des terrains conformément à la nouvelle loi sera élaborée et appliquée à partir du 1er janvier de chaque année pour s'adapter au marché et servira de base pour déterminer 12 obligations financières pour 2 groupes d'utilisation des terres.
Entre-temps, la liste de prix 2020 actuellement appliquée à Ho Chi Minh-Ville présente trois défauts : la liste de prix est contrôlée par le cadre des prix, de sorte que le prix maximum des terrains résidentiels n'est que de 162 millions de VND/m2, très différent du prix du marché ; les prix des terrains de réinstallation n'ont pas été mis à jour ; il existe un goulot d'étranglement dans la tarification des terrains d'une valeur inférieure à 30 milliards de VND selon la liste de prix.
Face à la nécessité d'ajuster les prix des terrains, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a chargé le Département des ressources naturelles et de l'environnement (TN-MT) de rédiger un projet suivant des procédures simplifiées qui sera publié le 1er août.
Après avoir recueilli des avis écrits et organisé des conférences d'évaluation, le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement a soumis, le 30 juillet, la décision d'ajuster la liste des prix de 2020 au Conseil d'évaluation des prix fonciers de Hô-Chi-Minh-Ville. Il a ensuite soumis les impacts supplémentaires de cette révision.
Lors de la réunion du 20 septembre, le groupe de travail du Conseil a formulé quelques commentaires sur le projet de liste de prix des terrains ajustés et le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement les a acceptés et les a inclus dans le projet.
Concernant l'avancement du barème des prix des terrains, le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement finalisera sa soumission au Conseil le 30 septembre. Le Conseil devrait se réunir avant le 10 octobre pour l'examiner. Selon le plan, le barème des prix des terrains sera publié par le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville avant le 15 octobre.
Pendant la période où la liste des prix ajustés n'est pas disponible, le 21 septembre, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a approuvé les départements, les succursales, le Comité populaire de la ville de Thu Duc et les districts pour appliquer la liste actuelle des prix des terrains et le coefficient d'ajustement des prix des terrains pour déterminer les obligations financières et les taxes.
Quels sont les droits des utilisateurs des terres sans livres rouges ?
Lorsqu'une parcelle est dotée d'un livre rouge, les utilisateurs bénéficient de tous les droits d'utilisation des terres, tels que le transfert, la donation et l'indemnisation. Cependant, les droits des utilisateurs sans livre rouge sont méconnus. Veuillez consulter l'article ci-dessous pour comprendre ces droits.
1. Indemnisation pour les terres
a, Cas où les conditions d'octroi d'un certificat sont remplies mais n'ont pas été accordées
Le point a, clause 1 et clause 2, article 95 de la loi foncière n° 31/2024/QH15 stipulent que les ménages et les particuliers utilisant des terres autres que des terres louées avec paiement d'un loyer foncier annuel doivent être indemnisés pour les terres lorsque l'État récupère des terres à des fins de défense et de sécurité nationales ; de développement socio-économique pour des intérêts nationaux et publics s'ils remplissent l'une des conditions suivantes :
- Avoir un certificat.
- Il existe une décision d'attribution de terrain ou de location de terrain ou une décision d'autorisation de changement d'affectation de terrain émanant d'une autorité compétente.
- Avoir un des documents sur les droits d'utilisation du sol pour délivrer un Certificat.
- A reçu le transfert des droits d'utilisation du sol conformément à la réglementation légale, mais n'a pas terminé les procédures d'enregistrement foncier.
- Utiliser un terrain sous contrat hypothécaire pour régler une dette; document reconnaissant les résultats des enchères ayant permis de remplir les obligations financières.
Ainsi, même si un certificat n'a pas été accordé mais que les conditions d'octroi sont remplies et qu'un des documents ci-dessus est disponible, les ménages et les particuliers seront toujours indemnisés pour le terrain s'il ne s'agit pas d'un terrain loué avec paiement annuel du loyer foncier.
b. Non admissible à la délivrance d'un certificat
Conformément à l'article 98, clause 3, de la loi foncière de 2024, même s'ils ne remplissent pas les conditions d'octroi d'un certificat, les ménages et les particuliers directement engagés dans la production agricole recevront toujours une compensation pour les terres, à condition que les terres agricoles aient été utilisées avant le 1er juillet 2004.
2. Indemnisation des biens attachés au terrain
L'article 91, clause 3, de la loi foncière de 2024 stipule les principes d'indemnisation des dommages matériels lorsque l'État acquiert des terres comme suit :
« Les propriétaires qui subissent des dommages matériels conformément au droit civil seront indemnisés pour les dommages causés ; les propriétaires d'établissements de production et d'affaires qui doivent cesser leur production et leur activité en raison de l'acquisition de terres par l'État seront considérés pour une aide. »
Ainsi, même sans certificat, le propriétaire légal du bien attaché au terrain est toujours indemnisé s'il y a un dommage causé par l'acquisition du terrain.
3. Exercice des droits d'utilisation des terres
Conformément au point a, clause 1, article 45 de la loi foncière de 2024, il existe deux cas dans lesquels les droits d'utilisation des terres peuvent être transférés ou donnés même sans certificat :
Cas 1 : Lors de l'héritage de droits d'usage des terres, de la conversion de terres agricoles lors du regroupement de terres, de l'échange de parcelles ou de la donation de droits d'usage des terres à l'État ou à la communauté.
Cas 2 (Point a, Clause 4, Article 127 de la Loi foncière de 2024) : Les ménages et les particuliers qui n'ont pas obtenu de certificat mais qui sont éligibles à un certificat sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres, à louer, à sous-louer les droits d'utilisation des terres et à apporter des capitaux en utilisant les droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets.
4. Permis de construire accordé
Même s'il n'y a pas de certificat, mais qu'il existe l'un des documents juridiques sur le terrain tel que prescrit à l'article 3 du décret 53/2017/ND-CP, un permis de construire sera toujours accordé.
Remarque : les maisons ne peuvent être construites que sur des terrains résidentiels.
5. Utilisé temporairement jusqu'à ce que le terrain soit récupéré
L'article 138, clause 8, de la loi foncière de 2024 stipule :
« Les ménages et les particuliers qui utilisent des terres dans les cas spécifiés aux clauses 1, 2, 3, 4, 5 et 6 du présent article mais qui ne remplissent pas les conditions d'octroi d'un certificat de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés aux terres sont temporairement autorisés à utiliser les terres dans leur état actuel jusqu'à ce que l'État récupère les terres et doivent déclarer et enregistrer les terres conformément à la réglementation. »
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html
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