Pour anticiper l'évolution des prix de l'immobilier, Hô Chi Minh-Ville s'apprête à publier une liste de prix fonciers ajustée. Quels sont les avantages de ne pas avoir de livre rouge ?

Des informations sur le logement et le marché au troisième trimestre 2024 seront bientôt disponibles, les prix de l'immobilier continueront d'augmenter, Hô Chi Minh-Ville fixe la date de publication de la liste des prix fonciers ajustés… Ce sont les dernières nouvelles immobilières.

Le marché immobilier vietnamien vient de traverser une période de fluctuations et montre des signes de reprise et de hausse des prix. (Photo : Linh An)

Informations sur le logement et le marché disponibles prochainement (3e trimestre 2024)

Récemment, le ministère de la Construction a adressé une dépêche officielle aux comités populaires des provinces et des villes relevant de l'administration centrale concernant la mise en œuvre de la publication d'informations sur le logement et le marché immobilier pour le troisième trimestre 2024.

Conformément aux dispositions du décret n° 94/2024/ND-CP du Gouvernement, portant application de plusieurs articles de la loi sur le commerce immobilier relative à la construction et à la gestion de systèmes d'information et de bases de données sur le logement et le marché immobilier, et entrant en vigueur le 1er août 2024, le ministère de la Construction demande aux comités populaires des provinces et des villes relevant de l'administration centrale de mettre à jour les informations relatives à la diffusion des programmes et plans de développement du logement, au nombre de projets approuvés au titre des politiques d'investissement et à la sélection des investisseurs.

Nombre de projets de développement de logements, de projets immobiliers autorisés, en cours, achevés ; nombre de projets, d'appartements éligibles à la vente de futurs logements (logements commerciaux, logements sociaux) ;

Volume et valeur totale des transactions d'appartements, de maisons individuelles et de terrains transférés ; prix des logements et d'autres types de biens immobiliers (appartements, maisons individuelles, terrains, logements sociaux) ; prix des loyers de bureaux ; locaux commerciaux ; hôtels, complexes touristiques ; immobilier industriel ; inventaire immobilier.

Rapport sur la mise en œuvre des investissements dans le développement du logement social et sur l'exécution du programme de crédits de 120 billions de VND pour les prêts au logement social dans la région ; rapport sur les difficultés et les problèmes des entreprises opérant dans le secteur immobilier de la région et proposition de solutions (le cas échéant).

Le marché fixe un nouveau niveau de prix

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré que le marché immobilier vietnamien, après une période de fluctuations, montre des signes de reprise et une hausse des prix. Le nouveau cadre légal crée les conditions propices à ce redressement.

Selon M. Quoc Anh, le nouveau cadre juridique instauré par l'entrée en vigueur de trois lois – la loi sur le logement de 2023, la loi sur les transactions immobilières de 2023 et la loi foncière de 2024 – entraînera une hausse des prix de nombreux types de biens immobiliers. Plus précisément, le coût du foncier et les nombreuses nouvelles réglementations exercent une pression à la hausse sur les prix, tant sur le marché primaire que sur le marché secondaire.

L'augmentation des prix fonciers s'explique par la fréquence accrue de leur mise à jour suite à la suppression du cadre de tarification et à la mise à jour annuelle du barème des prix fonciers, au lieu de tous les cinq ans. Cette hausse est également due à une plus grande précision des estimations, conséquence de la suppression de la méthode de déduction et de la réglementation relative aux conditions d'application des quatre méthodes d'évaluation foncière.

De plus, une certification juridique plus stricte lors de l'ajout de conditions pour l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres pour des terres utilisées sans litiges augmentera également les prix des terrains lorsque les exigences relatives aux terres ayant un statut juridique clair seront de plus en plus mises en avant et privilégiées.

Non seulement le prix des terrains augmente, mais celui des biens immobiliers neufs aussi, car le coût du déblaiement des sites croît avec le prix des terrains. De plus, la réglementation relative aux procédures de relogement fera grimper le prix des biens immobiliers neufs, les investisseurs étant tenus de prévoir des logements pour les personnes relogées dans le cadre du projet, avant même les travaux de remblaiement et de déblaiement.

Les conditions relatives aux logements de relogement sont claires et strictes : ces logements doivent être au moins aussi confortables que les logements précédents des personnes relogées. La zone de relogement doit disposer d'infrastructures complètes. M. Quoc Anh a indiqué que les prix de l'immobilier d'occasion augmenteront également en raison de la hausse des prix du neuf.

Pour chaque type de logement, le prix des maisons individuelles augmente en fonction du prix du foncier, ce qui stimule le marché. Le prix du foncier augmente également lorsque l'offre de parcelles à lotir se raréfie, entraînant une hausse des prix. Les projets de logements urbains seront plus prisés que les projets fonciers et, grâce aux investissements dans les infrastructures et les services publics, ils instaurent également de nouveaux prix.

Hanoï augmente officiellement la superficie minimale de division des terres

Le Comité populaire de Hanoï vient de publier la décision n° 61 réglementant des points importants relatifs à la gestion et à l'utilisation des terres dans la ville.

L'un des points notables de cette décision concerne les conditions et la superficie minimale requises pour le morcellement et le regroupement des terres.

En ce qui concerne la division des parcelles de terrain résidentielles, dans les quartiers et les villes, la zone située en dehors des voies de circulation, des travaux d'infrastructure technique et des espaces publics, la parcelle de terrain après division ne doit pas être inférieure à 50 mètres carrés, la longueur doit être supérieure à 4 mètres et la largeur adjacente aux voies de circulation doit être de 4 mètres ou plus.

Pour les communes de plaine, la superficie minimale après division des parcelles est de 80 m², pour les communes de moyenne altitude, elle est de 100 m², et pour les communes de montagne, elle est d'au moins 150 m².

Pour les terrains non agricoles, la réglementation s'applique aux parcelles qui ne sont ni attribuées ni louées par l'État pour la réalisation d'un projet. Dans les quartiers et les villes, les terrains à vocation commerciale doivent avoir une largeur minimale de 10 m le long des voies de circulation et une superficie minimale de 400 m². Pour les autres types de terrains non agricoles, la largeur minimale de la parcelle est de 20 m et sa superficie minimale de 1 000 m².

Dans les communes, les terrains à vocation commerciale doivent avoir une superficie d'au moins 800 m² et les autres terrains non agricoles doivent avoir une superficie d'au moins 2 000 m².

Pour les terres agricoles, la superficie minimale pour les cultures annuelles est de 300 m² dans les quartiers et les villes et de 500 m² dans les communes ; pour les cultures pérennes et l’aquaculture, elle est respectivement de 500 m² dans les quartiers et les villes et de 1 000 m² dans les communes. Les terres forestières de production sont divisées en parcelles si leur superficie est d’au moins 5 000 m².

Actuellement, le découpage des terrains à Hanoï est appliqué conformément à la décision n° 20 de 2017. En conséquence, la parcelle de terrain après découpage doit avoir une superficie minimale de 30 m² pour les quartiers et les villes et au moins 50 % de la nouvelle limite d'attribution de terrains résidentiels (minimum) pour les zones restantes.

La ville d'Hô Chi Minh publiera une liste de prix fonciers ajustée avant le 15 octobre.

Concernant la procédure d'ajustement du barème des prix fonciers en 2020, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville (HCMC) vient de faire rapport au Conseil populaire de la ville sur les progrès accomplis et le contenu de sa mise en œuvre.

Selon le Comité populaire de la ville, la loi foncière de 2024 comporte un certain nombre de nouveautés, telles que le perfectionnement du mécanisme de détermination des prix fonciers selon les principes du marché et la suppression des réglementations relatives aux cadres de prix fonciers.

En outre, un barème des prix fonciers, conformément à la nouvelle loi, sera élaboré et appliqué chaque année à compter du 1er janvier afin de s'adapter au marché et de servir de base à la détermination de 12 obligations financières pour 2 groupes d'utilisateurs fonciers.

Par ailleurs, le barème des prix de 2020 actuellement appliqué à Hô Chi Minh-Ville présente trois lacunes : le barème étant limité, le prix maximal des terrains résidentiels n’est que de 162 millions de VND/m², bien loin du prix du marché ; les prix des terrains de relogement n’ont pas été mis à jour ; et il existe une difficulté pour fixer le prix des parcelles de terrain d’une valeur inférieure à 30 milliards de VND, conformément au barème.

Face à la nécessité d'ajuster les prix des terrains, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a chargé le Département des ressources naturelles et de l'environnement (TN-MT) d'élaborer un projet selon une procédure simplifiée qui sera publié le 1er août.

Après avoir recueilli des avis écrits et tenu des réunions d'examen, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a soumis, le 30 juillet, sa décision de modifier le barème des prix de 2020 au Conseil d'évaluation des prix fonciers de Hô Chi Minh-Ville. Il a ensuite présenté une analyse des incidences supplémentaires de ce barème modifié.

Lors de la réunion du 20 septembre, le groupe de travail du Conseil a formulé des observations sur le projet de liste de prix fonciers ajustés, que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a acceptées et incluses dans le projet.

Concernant l'avancement de la révision du barème foncier, le Département des ressources naturelles et de l'environnement soumettra son dossier au Conseil municipal le 30 septembre. Une réunion d'évaluation du Conseil est prévue avant le 10 octobre. Conformément au calendrier, le barème foncier révisé sera publié par le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville avant le 15 octobre.

Pendant la période où la liste de prix ajustée n'est pas disponible, le 21 septembre, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a approuvé que les départements, les succursales, le Comité populaire de la ville de Thu Duc et les districts appliquent la liste de prix fonciers actuelle et le coefficient d'ajustement des prix fonciers pour déterminer les obligations financières et les taxes.

Quels sont les droits des utilisateurs de terres sans livrets rouges ?

Lorsqu'un terrain est titré (titre foncier), ses occupants bénéficient de tous les droits d'usage, tels que le transfert, la donation et l'indemnisation. Cependant, les droits des occupants de terrains non titrés sont souvent méconnus. Veuillez consulter l'article ci-dessous pour en savoir plus.

1. Indemnisation foncière

a) Cas où les conditions d'octroi d'un certificat sont remplies mais où celui-ci n'a pas été délivré.

Le point a, alinéa 1 et alinéa 2, de l'article 95 de la loi foncière n° 31/2024/QH15 stipule que les ménages et les particuliers utilisant des terres autres que des terres louées avec paiement d'un loyer annuel doivent être indemnisés pour la récupération des terres par l'État à des fins de défense et de sécurité nationales ; de développement socio-économique pour l'intérêt national et public s'ils remplissent l'une des conditions suivantes :

- Posséder un certificat.

- Une décision relative à l'attribution ou à la location de terres, ou une décision relative à l'autorisation de changer la destination des terres, a été prise par une autorité compétente.

- Posséder l'un des documents relatifs aux droits d'utilisation des terres permettant de délivrer un certificat.

- A reçu le transfert des droits d'utilisation du sol conformément à la réglementation légale, mais n'a pas achevé les procédures d'enregistrement foncier.

- Utiliser un terrain grevé d'une hypothèque pour régler une dette ; documenter la constatation des résultats de la vente aux enchères qui ont permis de remplir les obligations financières.

Ainsi, même si un certificat n'a pas été délivré, mais que les conditions de sa délivrance sont remplies et que l'un des documents susmentionnés est présent, le ménage ou le particulier sera tout de même indemnisé pour le terrain s'il ne s'agit pas d'un terrain loué avec paiement d'un loyer annuel.

b. Non admissible à la délivrance d'un certificat

Conformément à l'article 98, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024, même s'ils ne remplissent pas les conditions d'obtention d'un certificat, les ménages et les particuliers directement engagés dans la production agricole seront tout de même indemnisés pour les terres, à condition que les terres agricoles aient été utilisées avant le 1er juillet 2004.

2. Indemnisation pour les biens attachés au terrain

L’article 91, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024 stipule les principes d’indemnisation des dommages matériels lorsque l’État reprend possession de terres, comme suit :

« Les propriétaires qui subissent des dommages matériels tels que prévus par le droit civil seront indemnisés ; les propriétaires d’établissements de production et commerciaux qui doivent cesser leur production et leur activité en raison d’une réquisition foncière par l’État pourront bénéficier d’un soutien. »

Ainsi, même sans certificat, le propriétaire légal du bien immobilier rattaché au terrain est indemnisé en cas de dommages causés par l'acquisition foncière.

3. Exercice des droits d'usage des terres

Conformément au point a, paragraphe 1, article 45 de la loi foncière de 2024, il existe 2 cas de transfert ou de donation de droits d'utilisation des terres même sans certificat :

Cas 1 : Lors de la réception d'un héritage de droits d'utilisation des terres, de la conversion de terres agricoles lors du remembrement, de l'échange de parcelles ou du don de droits d'utilisation des terres à l'État ou à la collectivité.

Cas 2 (Point a, Clause 4, Article 127 de la Loi foncière de 2024) : Les ménages et les particuliers qui n'ont pas obtenu de certificat mais qui sont éligibles à un certificat sont autorisés à transférer des droits d'utilisation des terres, à louer, à sous-louer des droits d'utilisation des terres et à contribuer au capital en utilisant des droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets.

4. Obtention d'un permis de construire

Même s'il n'y a pas de certificat, mais qu'il existe l'un des documents légaux sur le terrain comme prescrit à l'article 3 du décret 53/2017/ND-CP, un permis de construire sera quand même accordé.

Remarque : Les maisons ne peuvent être construites que sur des terrains résidentiels.

5. Utilisé temporairement jusqu'à la remise en état du terrain

L’article 138, paragraphe 8, de la loi foncière de 2024 stipule :

« Les ménages et les particuliers utilisant des terres dans les cas spécifiés aux clauses 1, 2, 3, 4, 5 et 6 du présent article, mais ne remplissant pas les conditions requises pour obtenir un certificat de droits d’utilisation des terres et de propriété des biens attachés à ces terres, sont temporairement autorisés à utiliser les terres dans leur état actuel jusqu’à ce que l’État récupère les terres et les déclare et les enregistre conformément à la réglementation. »

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html