Transactions immobilières par le parquet : nécessaires mais pas « forcées »

La question de savoir si les transactions obligatoires ou volontaires via les futurs échanges de produits immobiliers seront bénéfiques pour les clients, les entreprises et le marché est encore en cours d'examen avant que le projet de loi sur les activités immobilières ne soit sur le point d'entrer dans la phase de soumission à l'Assemblée nationale .

L’important est d’acheter et de vendre légalement.

La plupart des sociétés immobilières de Hô-Chi-Minh-Ville sont liées à des salles de marché dans le cadre de leurs activités. Ces salles peuvent être créées par l'investisseur lui-même ou par le biais de coentreprises avec des partenaires. Seuls quelques grands investisseurs cèdent des produits aux salles de marché pour les vendre et acceptent de partager les commissions avec elles.

Le directeur général d'une grande société immobilière, dont de nombreux projets sont en cours de réalisation et commercialisent des produits à Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que les investisseurs sont conscients de la nécessité de réaliser des transactions en salle des marchés avant de vendre leurs produits sur le marché, en particulier pour les produits à venir. Par conséquent, toutes les procédures de normalisation des transactions sont essentielles pour rendre le marché plus stable, plus sain et plus avantageux pour les clients.

Des courtiers proposent un projet immobilier à Ho Chi Minh-Ville Photo : TAN THANH

Calvin Nguyen, un investisseur individuel soutenant le commerce via la bourse, a déclaré que forcer les investisseurs à négocier via la bourse des produits futurs pour des raisons de transparence ou de commodité dans la gestion fiscale n'est pas susceptible de résoudre le problème.

M. Calvin Nguyen a expliqué : « En réalité, certaines entreprises vendent leurs produits en bourse, mais des risques persistent. Il arrive fréquemment que des produits ne remplissent pas les conditions requises, mais soient néanmoins vendus en bourse pour lever des capitaux. Ou, après la vente, la société de courtage n'est pas responsable, et les clients doivent tout de même collaborer avec l'investisseur en cas de risque… »

Selon M. Calvin Nguyen, des mesures strictes sont nécessaires pour lutter contre l'achat et la vente de produits sans remplir les conditions, sans légalisation, sans déclaration ni paiement d'impôts correspondant au montant de la transaction. En réalité, l'évasion fiscale et le manque de transparence sur le marché immobilier sont fréquents dans les transactions individuelles des particuliers et des investisseurs secondaires. Quant aux investisseurs immobiliers, lorsqu'ils remplissent les conditions d'ouverture à la vente, ils bénéficient d'une garantie bancaire et sont enregistrés pour vendre des produits dans le cadre du projet, avec des informations claires.

De nombreuses entreprises estiment que les salles de marché doivent être « saines ». M. Le Huu Nghia, directeur général de la société immobilière Le Thanh, a déclaré qu'en réalité, il pourrait y avoir collusion entre les salles de marché et les courtiers pour gonfler les prix des produits, provoquant une véritable fièvre et une perturbation du marché. Ce phénomène s'est déjà produit. De plus, de nombreuses unités de courtage et salles de marché manquent de potentiel, de réputation ou ne maîtrisent pas bien les produits.

Garantir les droits des acheteurs

L'économiste financier Dr Pham Anh Khoi estime que la politique de négociation en bourse, visant à améliorer la transparence, la responsabilité et les droits des parties prenantes aux transactions immobilières, est judicieuse. Cependant, la réalité montre que la plupart des transactions immobilières sur les marchés du Royaume-Uni, de l'Australie, des États-Unis et de Singapour sont réalisées par l'intermédiaire de courtiers professionnels.

Au Vietnam, au lieu de légaliser ou de rendre cette pratique obligatoire, nous devrions encourager les transactions immobilières en direct et mettre en place un mécanisme garantissant les droits des acheteurs et des vendeurs. Parallèlement, cela renforcera la responsabilité et les normes professionnelles des agences immobilières afin qu'elles fournissent aux clients des informations précises et complètes sur le produit. De nombreux courtiers se livrent à une concurrence déloyale, annoncent des biens immobiliers à des prix erronés et vendent à des prix « différents », ce qui nuit aux vendeurs.

Par ailleurs, les lois sur les transactions immobilières doivent également accorder davantage d'attention aux droits des acheteurs dans leur réglementation, car lors des transactions, les acheteurs sont souvent moins puissants que les vendeurs ou les courtiers. Partout dans le monde, les pays ont souvent la responsabilité d'intervenir sur le marché, mais ils veillent principalement à garantir les droits légaux et la transparence des informations pour les acheteurs, sans intervenir sur les prix.

Pour rendre le marché transparent, le gouvernement doit promouvoir un mécanisme obligeant les agences d’État compétentes à fournir des informations opportunes et précises auxquelles les gens peuvent se référer, depuis les diagrammes de planification jusqu’aux historiques de transactions, aux prix des actifs réels dans un passé très récent, et même aux facteurs de risque, aux produits dont la valeur diminue ou dont le prix augmente.

Le paiement doit être effectué via un compte bancaire.

Autorisé par le Premier ministre, le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a signé le projet de loi sur les activités immobilières (modifié) et l'a soumis à l'Assemblée nationale. Ce projet porte notamment sur l'organisation et le fonctionnement des salles des marchés immobiliers. Plus précisément, l'article 57, clause 1, du projet de loi sur les activités immobilières (modifié) stipule que « les investisseurs qui vendent, louent et achètent des logements et des ouvrages de construction à venir, ainsi que le transfert, la location et la sous-location de droits d'utilisation des sols et des infrastructures techniques dans le cadre de projets immobiliers, doivent s'effectuer par l'intermédiaire des salles des marchés immobiliers »… D'autres transactions sont encouragées par l'intermédiaire des salles des marchés. Parallèlement, les transactions de paiement doivent être effectuées via des comptes bancaires ouverts afin de garantir la publicité et la transparence.

Dr. TRAN QUANG THANG , Directeur de l'Institut d'économie et de gestion de Hô-Chi-Minh-Ville :

Besoin de nombreux canaux d'information auxquels les acheteurs peuvent se référer

L'obligation de négocier en bourse constitue également une étape préparatoire à la loi sur les frais et charges liés aux transactions immobilières, qui devrait être adoptée lors de la prochaine session de l'Assemblée nationale. En effet, les salles de marché doivent être transparentes. Ainsi, lorsqu'elles négocient en bourse, elles doivent être très responsables, fonctionner sans parti pris, garantir le respect des réglementations légales et ne pas contredire la volonté de leurs supérieurs.

De plus, pour que le marché immobilier soit stable et transparent, il est essentiel que les acheteurs disposent de nombreux canaux d'information précis et transparents. Dans le cadre de la transformation numérique, l'information doit être accessible rapidement et en toute transparence par les agences publiques, et non plus uniquement par les agences immobilières.

M. LE HOANG CHAU , Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) :

Négocier via le parquet pour prévenir la fraude et la « fièvre foncière »

Le projet de loi exige que l'achat et la vente de projets immobiliers soient effectués par l'intermédiaire d'une salle des marchés, ce qui est raisonnable. Cependant, la HoREA estime nécessaire d'ajouter les cas où les particuliers et les ménages effectuent leurs propres transactions ou coopèrent avec des sociétés immobilières et des partenaires pour « diviser et vendre des terrains ». Elle impose également l'utilisation d'une salle des marchés pour les transactions effectuées avec des personnes sans lien de parenté, de mariage ou d'adoption, ou avec des personnes bénéficiant d'une aide légale pour protéger les intérêts des clients, contribuant ainsi à prévenir les comportements frauduleux et la « fièvre foncière ».

En outre, les dispositions pertinentes de ce projet devraient également permettre aux investisseurs de projets immobiliers, de logements commerciaux et de zones urbaines de s'enregistrer pour exploiter des salles de marché immobilières s'ils remplissent les conditions.

M. LE HUU NGHI , Directeur Général de la Société Immobilière Le Thanh :

L’État devrait intervenir avec des outils fiscaux.

À mon avis, la meilleure façon, ouverte et raisonnable, d'intervenir est d'utiliser des instruments fiscaux. Il est recommandé d'instaurer un deuxième impôt foncier, l'impôt sur le revenu des personnes physiques, mais au moment opportun. De plus, lorsque le gouvernement intervient sur le marché par le biais de l'impôt, il peut augmenter ou diminuer le taux d'imposition en fonction de la situation réelle du marché, ce qui est plus avantageux que de l'imposer par voie administrative.

Source: https://nld.com.vn/thoi-su/giao-dich-bds-qua-san-can-nhung-dung-buoc-20230408210105012.htm