Lorsque l'argent afflue davantage vers les actifs

Un employé de banque à Hanoï a confié gagner environ 55 millions de dongs par mois, un salaire plutôt élevé de nos jours. Mais après de nombreuses années de travail, ce qui le préoccupe le plus, c'est le prix des logements.

Chaque fois que je vois la liste des prix d'un nouveau programme immobilier, ma première réaction n'est pas de me demander si je peux me le permettre, mais plutôt de constater que les prix sont devenus inabordables. Nombreux sont les actifs citadins qui partagent ce sentiment : les salaires augmentent sans cesse, mais le prix des appartements, lui, ne suit pas.

Cette information a été incluse dans le rapport de la Banque mondiale sur la situation économique du Vietnam – mai 2026. L'institution a ajouté une série de données montrant que les capitaux circulant dans l'économie se dirigent actuellement fortement vers l'immobilier.

D’après ce rapport, le crédit immobilier devrait augmenter de 42 % en 2025, soit près du double du taux de croissance global du crédit (19 %). Ce secteur représente actuellement environ 25,5 % du total des crédits en cours.

Cela signifie également que pour quatre dollars de crédit dans l'économie, plus d'un dollar est investi dans l'immobilier.

Plus particulièrement, près de la moitié de ces crédits immobiliers ont été accordés à des promoteurs immobiliers. Parallèlement, les crédits destinés à l'industrie et à l'agriculture n'ont progressé que de 12,1 % et 9,1 % respectivement.

L'analyse des flux de crédit montre clairement que le secteur immobilier attire beaucoup plus de capitaux que le secteur manufacturier.

Un paradoxe se dessine clairement : le crédit augmente fortement, la liquidité de l’économie est très élevée, mais le sentiment d’accéder à la propriété s’éloigne de plus en plus pour beaucoup. Photo : Hoang Ha

La Banque mondiale a également constaté que l'allocation actuelle du crédit est « structurellement inefficace », les banques privilégiant les segments adossés à des actifs mais à faible productivité au détriment des secteurs capables de générer une croissance et des emplois durables. C'est là le point crucial, car l'important n'est pas le volume du crédit qui augmente, mais sa destination.

Lorsque davantage d'argent est investi dans les terrains que dans les usines, les prix de l'immobilier augmenteront presque certainement plus vite que les revenus des travailleurs, une tendance qui se reflète très clairement sur le marché du logement actuel.

La Banque mondiale indique que, dans certaines régions, le rapport entre le prix des maisons et celui des terrains a désormais dépassé 30 fois le revenu annuel moyen d'un ménage, alors que la norme internationale en matière d'accessibilité au logement se situe généralement entre 3 et 8 fois le revenu.

Il devient donc de plus en plus difficile pour les primo-accédants d'accéder au marché immobilier. Le coût des loyers et les mensualités des prêts hypothécaires absorbent également une part importante du budget disponible de nombreux ménages à revenus faibles et moyens.

Un paradoxe se dessine clairement : le crédit progresse rapidement, la liquidité de l’économie est très élevée, mais l’accès à la propriété devient de plus en plus inaccessible pour beaucoup. Les prix de l’immobilier augmentent plus vite que le pouvoir d’achat de la majorité des travailleurs.

Cependant, l'afflux d'argent dans l'immobilier ne représente qu'une partie d'une histoire plus vaste.

Selon la Banque mondiale, le ratio crédit/PIB du Vietnam avoisine actuellement les 145 %. Ce chiffre est déjà très élevé, mais le plus inquiétant est qu'une part importante des capitaux circulant dans l'économie ne se traduit pas significativement par la production et la consommation.

Alors que le crédit augmente rapidement, le taux de rotation monétaire de l'économie devrait ralentir pour atteindre environ 0,6 d'ici 2025, soit son niveau le plus bas depuis dix ans.

Selon la Banque mondiale, les liquidités circulent actuellement principalement au sein du secteur financier plutôt que de donner un nouvel élan à l'économie réelle.

Autrement dit, il y a en réalité beaucoup d'argent dans l'économie ; c'est juste que les flux financiers se dirigent de plus en plus vers le marché des actifs.

Avec la hausse continue des prix de l'immobilier et de l'or, l'argent commence à quitter les banques pour se diriger vers d'autres actifs.

Selon la Banque mondiale, la part des dépôts des ménages dans le système bancaire a diminué, passant de 48 % en 2024 à 44 % en 2025, les particuliers transférant leur argent vers l'immobilier, l'or et le dollar américain à la recherche de rendements plus élevés.

Ce changement a contraint les banques à se livrer une concurrence plus féroce pour attirer les dépôts, faisant grimper les taux d'intérêt sur les dépôts à 6-12 mois à 6-8 % en mars 2026.

Plus remarquable encore, cette tendance s'est produite même lorsque le taux directeur n'a pas augmenté, ce qui suggère que le niveau réel des taux d'intérêt du marché était soumis à une pression à la hausse beaucoup plus forte que ne l'indiquaient les signaux de politique monétaire.

Les tensions de liquidité se reflètent également dans le fait que les taux d'intérêt interbancaires ont parfois dépassé les taux directeurs, ce qui indique que la politique monétaire s'est en pratique durcie.

Pour atténuer les tensions sur les liquidités, la Banque d'État du Vietnam a considérablement étendu ses opérations d'open market et injecté environ 700 millions de dollars par le biais d'opérations d'open market en mars et avril 2026. Ces mesures suggèrent que la banque centrale se montre plus prudente face à l'afflux important de capitaux dans le secteur immobilier.

La Banque mondiale note toutefois que le ratio d'adéquation des fonds propres de l'ensemble du système bancaire n'est actuellement que d'environ 12,1 %, inférieur à celui de nombreux pays de l'ASEAN.

Le système bancaire ne fait actuellement face à pas de risques majeurs, mais la marge de sécurité n'est plus aussi importante qu'il y a quelques années, notamment compte tenu de la part croissante des prêts immobiliers dans le total des prêts en cours.

La hausse des prix des actifs attire davantage de capitaux dans l'immobilier. Ces nouveaux capitaux, à leur tour, font grimper encore plus les prix, donnant l'impression que plus on est lent, plus il est difficile de suivre le rythme du marché.

Dans ce contexte complexe, le système bancaire est également confronté à un autre risque : le recours à des capitaux mobilisés à court terme pour financer des prêts immobiliers à long terme. Un brusque retournement des flux de trésorerie ou une évolution du sentiment des déposants pourraient engendrer des tensions sur la liquidité.

Le poids de la politique monétaire : au cours des premiers mois de 2026, la baisse des taux d’intérêt est devenue l’un des principaux objectifs politiques pour l’économie.

Source : https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html