Proposer des modifications et des compléments au décret relatif à la formulation, à l'évaluation et à l'approbation des projets d'investissement dans la réhabilitation de la mer
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), la réglementation des activités de remise en état de la mer apporte de nombreux avantages et est donc indispensable. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit bientôt finaliser le décret à promulguer, contribuant ainsi à résoudre l'encombrement actuel des projets de réhabilitation de la mer.
Le président de HoREA espère vivement que le gouvernement publiera ce décret pour détailler la mise en œuvre de l'article 190 de la loi foncière 2024, qui entrera en vigueur le 1er avril.
Commentant le projet de décret sur les activités de remise en état de la mer" envoyé au Premier ministre et au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le président de HoREA a déclaré qu'il est prévu que le gouvernement publie ce décret pour détailler la mise en œuvre de l'article 190 de la loi foncière 2024. à partir du 1er avril.
HoREA est fondamentalement d'accord avec le projet de décret sur les activités de remise en état de la mer (projet de décret) et commente certaines préoccupations contenues dans le projet de décret.
Plus précisément, M. Chau a proposé de modifier et de compléter la clause 2, article 3 du projet de décret, pour 3 raisons.
Premièrement, les projets d'investissement dans la réhabilitation de la mer, les éléments de réhabilitation de la mer dans les projets d'investissement dans les localités peuvent inclure des zones alluviales côtières, ou des terres forestières de protection côtière, ou des terres aquacoles côtières. La modification de l'affectation des terres pour ces types de terres doit être effectuée conformément aux dispositions du droit foncier et des lois pertinentes.
Deuxièmement, le projet d'investissement pour la réhabilitation de la mer et le poste de réhabilitation de la mer dans le projet d'investissement prévu visent non seulement à créer un fonds foncier mais peuvent également « créer un fonds foncier spécialisé en surface de la mer » pour réaliser des projets d'investissement selon des itinéraires tels que : Des ports du continent vers les zones d'eau profonde, ou des projets d'énergie éolienne côtière, des projets d'énergie éolienne offshore, ou des oléoducs et gazoducs ou des câbles électriques et des câbles à fibres optiques.
Troisièmement, les projets d'investissement dans la réhabilitation de la mer, les éléments de réhabilitation de la mer dans les projets d'investissement dans une certaine zone maritime, ou une zone alluviale côtière, ou des terres forestières de protection côtière, ou des terres aquacoles côtières. La mer doit être mise en œuvre conformément à la planification et doit se conformer aux lois en vigueur.
En outre, le président de HoREA a également proposé de modifier et de compléter l'article 5 du projet de décret sur l'établissement, l'évaluation et l'approbation des projets d'investissement dans la réhabilitation de la mer ou des éléments de réhabilitation de la mer des projets d'investissement.
Celui-ci est non seulement conforme aux dispositions du droit de la construction mais doit également respecter les lois pertinentes telles que le droit des investissements, le droit du logement, le droit des affaires immobilières, le droit maritime, le droit forestier,…
La raison invoquée par HoREA est que le projet de réhabilitation de la mer est un projet d'investissement public « visant à créer un fonds foncier, un fonds foncier avec une surface de la mer spécifiquement utilisée à des fins de développement socio-économique » après « acceptation complète » de la réhabilitation de la mer », puis à mener appels d'offres pour sélectionner des investisseurs pour mettre en œuvre des projets de composants ou des éléments de construction dans le cadre du projet de remise en état de la mer.
Un projet de remise en état de la mer est un projet d'investissement « avec des sources de capitaux d'État autres que l'investissement public et des projets utilisant d'autres capitaux » (capital privé), selon les dispositions de la loi PPP 2020, de la loi sur l'investissement 2020, « investisseur stratégique » ou « investisseur sélectionné ». selon les dispositions de la loi PPP 2020, la loi sur les appels d'offres 2023" mènera à la fois des activités de remise en état de la mer et réalisera des projets de composants ou des éléments de construction dans le cadre du projet de remise en état de la mer.
Dans ce cas, l'investisseur doit non seulement respecter « les dispositions du droit de la construction », mais doit également respecter les « lois pertinentes » telles que le droit des investissements, le droit du logement, le droit des affaires, le droit immobilier, le droit maritime, le droit forestier, le droit agricole. , droit de la pêche, droit de la protection de l'environnement.
Comment déterminer les redevances d'utilisation des terres et le loyer foncier pour un « projet de remise en état de la mer » ?
HoREA propose de modifier et de compléter l'article 6 du « projet de décret » sur « l'attribution des terres, le bail foncier et l'attribution de la zone maritime pour la remise en état de la mer » dans le sens de « copier » le contenu des clauses 3 et 5 de l'article 68 du décret 43/ 2014/ND-CP et l'article 21 de l'article 1 du décret 148/2020/ND-CP, au lieu de « faire référence » aux articles 3 et 5, l'article 68 du décret 43/2014/ND-CP et l'article 21 de l'article 1 du décret 148 /2020/ND-CP.
Selon l'analyse de HoREA, le décret 43/2014/ND-CP et le décret 148/2020/ND-CP expireront à compter de la date de la loi foncière 2024 et du décret détaillant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi. à compter du 01er janvier 01 ou pourra être examinée et autorisée par l’Assemblée nationale à prendre effet à compter du 2025er juillet 01.
Les fonctionnaires, les fonctionnaires et les employés de l'État n'ont qu'à s'appuyer sur ce décret pour le mettre en œuvre sans avoir à consulter les décrets correspondants précédents.
Il est recommandé d'ajouter le cas de « non-appel d'offres pour sélectionner des investisseurs pour mettre en œuvre des projets utilisant des terrains » ou le cas d'attribution de terrains ou de location de terrains à des « investisseurs stratégiques, investisseurs de projets PPP » au point c Clause 2, article 6 du « Le projet de décret" en raison de l'article 124 de la loi foncière de 2024 stipule "les cas d'attribution de terrains ou de location de terrains sans mise aux enchères des droits d'utilisation des terres, sans appel d'offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre le projet". Les projets utilisant des terrains" et la loi PPP de 2020 stipule la sélection des investisseurs. par le biais d'appels d'offres pour des projets PPP.
Concernant la détermination des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers pour les projets de remise en état de la mer, l'Association convient de stipuler que la détermination des prix spécifiques des terrains pour calculer les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers sera effectuée conformément aux dispositions de la loi. à l'alinéa 1 de l'article 8 du projet de décret.
HoREA approuve le règlement : « Dans le cas où la méthode résiduelle est appliquée pour déterminer les prix des terrains spécifiques, l'estimation des coûts totaux de développement doit inclure les coûts de remise en état de la mer approuvés par les agences d'État compétentes. »
En outre, HoREA a également demandé au Premier ministre et au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement d'examiner attentivement les avis des experts qui ont proposé d'ajouter les coûts d'intérêt des prêts dans l'estimation des coûts totaux de développement lors de l'application de la méthode du surplus résiduel.
Parce que les frais d’intérêts représentent une dépense réelle très importante, parce que les investisseurs ont tous besoin de prêts à moyen et long terme. Dans certains cas, les investisseurs doivent emprunter à des taux d’intérêt élevés, ce qui fait que les coûts d’emprunt représentent plus de 20 % de l’investissement total du projet.
