Le Premier ministre Pham Minh Chinh vient de charger le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de coordonner, avec le ministère de la Construction et les organismes concernés, l'étude de la création d'une salle des marchés des droits d'usage du sol (LUR). Cette création vise à institutionnaliser la résolution 18 de la 5e Conférence centrale (13e mandat) sur la poursuite de l'innovation et du perfectionnement des institutions et des politiques, l'amélioration de l'efficacité et de l'efficience de la gestion et de l'utilisation du sol et la création d'une dynamique pour faire de notre pays un pays développé à revenu élevé.
Signal positif
À ce jour, les ministères et secteurs concernés étudient encore la mise en place d'une bourse des droits d'utilisation des terres ; il existe donc peu d'informations à fournir. Cependant, les experts et les entreprises du secteur immobilier reconnaissent tous qu'il s'agit d'une politique judicieuse, innovante et bénéfique pour le marché.
Le Dr Pham Anh Khoi, expert financier et immobilier, a déclaré que le Vietnam dispose déjà d'une bourse des valeurs, d'une bourse des matières premières et d'une bourse obligataire récemment créée, qui fonctionnent toutes très bien, ce qui profite à toutes les parties. Les acheteurs et les vendeurs ne sont pas surévalués, ce qui permet à toutes les parties de gagner du temps et de l'argent.
Selon M. Khoi, dans les pays développés, jusqu'à 99 % des actifs immobiliers sont négociés en bourse, et personne n'achète ou ne vend directement entre eux. Au Vietnam, pendant longtemps, les bourses privées ont principalement négocié des biens immobiliers à terme sans droit d'usage (appartements, maisons de projet), tandis que les maisons résidentielles et les droits d'utilisation des terres n'ont pas été négociés en bourse.
M. Ngo Duc Son, directeur général de DRH Holdings Joint Stock Company, a également estimé que la politique gouvernementale de création d'une salle des marchés des droits d'utilisation du sol était une bonne nouvelle pour le marché immobilier. Grâce à cette salle, les droits d'utilisation du sol doivent être rigoureusement vérifiés par les parties avant toute transaction ; un mécanisme de transaction clair et transparent garantit la sécurité des acheteurs et des vendeurs ; les acheteurs peuvent facilement établir le droit d'utilisation une seule fois en combinant la notarisation et l'enregistrement du changement de nom, minimisant ainsi les procédures administratives. La salle des marchés facilite également la gestion des prix fonciers et le calcul des impôts, limitant ainsi les pertes lors de la déclaration et du paiement des impôts.
M. Tran Khanh Quang, directeur de la société immobilière Viet An Hoa, a déclaré que lors de la mise en œuvre de la salle des marchés des droits d'utilisation des terres, le gouvernement pourrait vouloir exploiter toutes les fonctions et valeurs des actifs des droits d'utilisation des terres pour apporter des avantages à toutes les parties.
Plus précisément, lorsqu'il existe une salle des marchés de droits d'usage du foncier, les fonds fonciers qui souhaitent négocier ou coopérer trouveront facilement des partenaires appropriés. En réalité, cette demande est depuis longtemps très forte, mais il arrive que les parties ne parviennent pas à se trouver. De nombreuses entreprises souhaitent développer des projets, mais il est très difficile de trouver des entités disposant de fonds fonciers adaptés, notamment des fonds fonciers agricoles .
Français Pour les particuliers, il est également facile d'acheter et de vendre des droits d'utilisation des terres par l'intermédiaire de la salle des marchés, évitant ainsi la crise, la fièvre des prix, la pression sur les prix... Parallèlement, l'État est également très pratique pour gérer les transactions immobilières, évitant ainsi la perte d'argent des impôts, la perte de temps dans les procédures de vérification, l'évaluation... "À mon avis, nous pouvons imaginer une salle des marchés des droits d'utilisation des terres similaire au modèle actuel de négociation des matières premières, dans laquelle le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement est l'organisme de gestion, et le département des Ressources naturelles et de l'Environnement des localités participera à l'opération" - a déclaré M. Tran Khanh Quang.
Experts et entreprises s'accordent à dire que la création d'une salle des marchés des droits d'usage du sol est bénéfique pour le marché immobilier. Photo : TAN THANH
Le plus important est le mécanisme de fonctionnement.
Du point de vue des entreprises, M. Ngo Duc Son a déclaré que lors de l'étude de la création et du fonctionnement d'une salle des marchés de droits d'usage du sol, l'organisme de gestion doit prendre en compte plusieurs questions, telles que : comment organiser l'appareil ? Dans le cas d'actifs sous forme de droits d'usage du sol avec propriété immobilière, comment se déroulent les transactions ? Les particuliers et les entreprises sont-ils tenus d'acheter et de vendre des droits d'usage du sol par l'intermédiaire de la salle des marchés ? Les lois et réglementations relatives au foncier, à la notarisation, au logement, au commerce, etc., restent ouvertes.
Le Dr Pham Anh Khoi s'inquiète d'autres questions, telles que : comment fonctionne le marché immobilier ? Qui en assurera la supervision ? Le marché immobilier est-il socialisé ou géré par l'État ? « L'important est la publicité et la transparence pour inciter les personnes, les entreprises et les organisations détenant des droits d'utilisation foncière à participer. De plus, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme d'incitation raisonnable, basé sur le marché, pour attirer les participants au marché immobilier, y compris les investisseurs étrangers. Cela sera très bénéfique pour le marché immobilier vietnamien », a reconnu M. Khoi.
Parallèlement, M. Pham Lam, vice-président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré qu'il était prématuré d'évaluer l'efficacité et l'impact de la plateforme de négociation des droits d'utilisation du sol, le contenu de cette plateforme n'ayant pas encore été démontré. Cependant, la demande du gouvernement aux ministères et services concernés d'étudier la création d'une plateforme de négociation des droits d'utilisation du sol est considérée comme une avancée majeure, favorisant un marché immobilier plus transparent et plus pratique. « Le principal problème de cette plateforme réside dans son fonctionnement raisonnable et fiable, compte tenu des nombreuses questions juridiques relatives aux actifs immobiliers, qui restent encore incomplètes », a déclaré cet expert.
Le Dr Pham Anh Khoi a suggéré que le gouvernement favorise la levée des obstacles et des difficultés liés à l'immobilier avant de s'engager dans la création d'une salle des marchés. En effet, il est assez long d'établir les droits de propriété des personnes et des entreprises avant d'accorder des droits d'usage foncier à la salle des marchés.
L'important reste le mécanisme opérationnel, les techniques et la légalité pour que tout se déroule sans accroc. Les politiques mises en place par le gouvernement sont toutes bénéfiques pour le marché, mais elles créent parfois un système de demande et de don. Si l'achat et la vente de droits d'utilisation foncière via la bourse reposent sur un système de demande et de don, la situation sera certainement difficile pour les participants. Par conséquent, une fois la bourse des droits d'utilisation foncière organisée et mise en œuvre, le gouvernement doit mettre en place le meilleur mécanisme pour les participants, en les attirant en les encourageant, et non en les forçant, ce qui peut facilement conduire à des transactions sans lendemain, contraires à l'orientation initiale.
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