Commencé puis « couvert »
Le 30 avril 2022, le Service de la Construction de Hô-Chi-Minh-Ville a coordonné avec des entreprises l'organisation de la cérémonie d'inauguration des travaux et le lancement des travaux d'une série de logements sociaux. Cependant, plus d'un an plus tard, la quasi-totalité de ces projets sont toujours à l'arrêt et « sous le bois ». Nous avons contacté les dirigeants de la société Xuan Mai, investisseur du projet de logements sociaux dans la zone urbaine écologique (district 7), et avons été informés qu'après la cérémonie d'inauguration des travaux, le projet a été suspendu jusqu'à présent, le temps de finaliser les procédures et les formalités légales.
Actuellement, le projet en est encore à la première étape de l'extension de la politique d'investissement. De même, le projet de logements sociaux Dragon E-Home de la société Dragon Village à Thu Duc a été interrompu après le début des travaux pour cause de procédures légales. Toujours à Thu Duc, le projet de logements sociaux de la société Dien Phuc Thanh est également dans une situation juridique inextricable, l'empêchant de passer aux étapes suivantes.
Le projet de logements sociaux de la zone urbaine Eco Green a débuté en avril 2022, mais a été dissimulé jusqu'à présent.
Mme Huynh Thi Bach Van, présidente du conseil d'administration de la société Thien Phat, investisseur du projet de logements pour travailleurs (NOCN) dans la zone franche d'exportation de Linh Trung II (ville de Thu Duc), a déclaré que le projet de son entreprise était également gelé après la cérémonie d'inauguration. Les documents du projet ont été soumis au conseil d'administration de la zone franche d'exportation et de la zone industrielle de Hô-Chi-Minh-Ville, mais celui-ci ne les a pas encore reçus.
« L'État a mis en place de nombreuses politiques préférentielles, incitant les entreprises à investir dans le logement social et le logement industriel. Cependant, jusqu'à présent, les entreprises n'ont bénéficié d'aucune mesure incitative, qu'il s'agisse d'une augmentation du coefficient à 1,5 fois par rapport au logement commercial, d'incitations sur les taxes foncières, d'emprunts à taux préférentiels ou de réductions d'impôts… Elles n'ont reçu aucun soutien durant le processus… Les entreprises ont la volonté de contribuer à la société, sans but lucratif, mais c'est très difficile. Trop de problèmes ralentissent la mise en œuvre des projets », a déclaré Mme Van.
En tant qu'entreprise spécialisée dans l'investissement dans le logement social, M. Vo Minh Hoang, directeur général de la Société par actions d'investissement pour le développement du logement social de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré avec déception que la politique de développement du logement social, bien que pertinente et assortie de nombreuses incitations, est actuellement bloquée à la plupart des étapes. Plus précisément, malgré l'existence d'une enveloppe de crédit de 120 000 milliards de dongs, les entreprises n'y ont pas accès. Pour emprunter ce capital, le projet doit obtenir un permis de construire. L'obtention d'un permis de construire prend deux à trois ans. Parallèlement, dès la première étape d'approbation de la politique d'investissement, les entreprises sont bloquées, rendant impossible l'emprunt de capitaux préférentiels.
Outre le financement, les entreprises rencontrent également des difficultés en matière de financement foncier. Actuellement, il existe deux sources de financement foncier : l'auto-négociation, l'indemnisation, le défrichement ou l'attribution de terrains par l'État, mais ces deux sources sont difficiles à trouver. Autre difficulté : les entreprises réalisant des projets de logements sociaux ne réalisent qu'un bénéfice de 10 %, alors que le prix de vente et l'objet de la vente doivent passer par le Département de la Construction, et que certains coûts ne sont pas inclus dans le prix de vente. « Pour encourager les entreprises, l'État a également proposé de nombreuses incitations, mais la plupart d'entre elles n'y ont pas accès. J'espère donc que l'État accompagnera les entreprises. Trop d'obstacles freinent leur participation au développement », a déclaré M. Hoang.
M. Le Huu Nghia, directeur de la société Le Thanh, spécialisée dans le logement social à Hô-Chi-Minh-Ville, a admis que le gouvernement avait mis en place de nombreuses politiques préférentielles pour favoriser la socialisation dans ce secteur. Cependant, la mise en œuvre des projets est très complexe et chronophage pour les entreprises. Auparavant, ces procédures pouvaient être menées en parallèle, mais elles sont désormais gérées par le Département de la Planification et de l'Investissement. La première étape, et la plus importante, consiste à approuver la politique d'investissement en même temps que l'investisseur.
Actuellement, non seulement le logement commercial, mais aussi le logement social, sont bloqués à cette première étape, rendant les autres étapes impossibles à mettre en œuvre. En témoigne l'absence de nouveau projet de logement social. Par conséquent, quelles que soient les incitations nombreuses et attractives proposées, si la mise en œuvre des politiques locales est inefficace et si le processus juridique n'est pas mené à bien, il est très difficile de promouvoir ces incitations.
Les politiques préférentielles de logement social sont difficiles à atteindre pour les entreprises
Ne laissez pas « le tapis sur le dessus, les clous en dessous »
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a analysé l'existence de nombreuses politiques préférentielles en matière de logement social, mais les entreprises ne sont pas intéressées par leur participation en raison de nombreux obstacles liés au financement, à la légalité, aux procédures et aux processus. Le principal obstacle réside dans la mise en œuvre des politiques. Le premier obstacle est le financement préférentiel. Bien que la loi sur le logement de 2014 prévoie des incitations au crédit pour les acheteurs, les locataires de logements sociaux et les investisseurs, depuis fin 2015, l'État n'a pas consacré le budget à moyen terme au logement social, ce qui rend les ressources financières insuffisantes.
Fin 2017, l'Assemblée nationale avait approuvé 400 milliards de VND pour ce programme, puis 4 000 milliards de VND supplémentaires. Mais en réalité, il n'existait aucune source de financement. Jusqu'à présent, le budget à moyen terme pour 2021-2025 n'a pas clairement indiqué l'affectation des crédits au logement social. Par conséquent, par le passé, les entreprises et les particuliers n'ont pas pu accéder à cette source de financement.
Jusqu'à présent, le gouvernement a annoncé une enveloppe de 120 000 milliards de VND, considérée comme une mesure préférentielle pour le logement social. Cependant, le taux d'intérêt est passé à 8,2 % par an, alors que le taux d'intérêt actuel de la Banque de politique sociale est de 4,8 % par an. Ce taux d'intérêt est trop élevé et la durée du prêt n'est que de 5 ans, ce qui retient les emprunteurs pour acheter ou louer des logements sociaux. Les entreprises, bien qu'elles souhaitent accéder à cette source de financement, ne peuvent emprunter en raison de problèmes juridiques. En raison de ces obstacles, après une longue période d'annonce, seulement moins de 100 milliards de VND ont été déboursés au titre de cette enveloppe.
« Le programme de 120 000 milliards de VND n'est pas un programme préférentiel pour le logement social, mais un programme de prêts assorti de taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % à ceux du marché. Je recommande donc au ministère de la Construction de poursuivre la mise en œuvre du programme de 110 000 milliards de VND, à l'instar du programme de 30 000 milliards de VND, qui a déjà connu du succès. Ce programme de 110 000 milliards de VND est véritablement préférentiel et doit être rétabli. Si ce programme est approuvé, les gens oseront emprunter pour acheter des logements et espérer achever le programme d'un million de logements sociaux », a suggéré M. Chau.
Concernant les mesures incitatives, et notamment la lenteur du décaissement de l'enveloppe de 120 000 milliards de VND, le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a expliqué que cela était dû au taux d'intérêt fixe initialement appliqué aux prêts, puis flottant. Cette situation ne sera pas tenable, car il est impossible de maintenir un taux d'intérêt fixe de 8,2 % par an pendant de nombreuses années. Ce taux d'intérêt n'est pas non plus attractif pour les investisseurs et les acquéreurs immobiliers à l'heure actuelle, car il s'agit d'un prêt à long terme.
Par conséquent, pour stimuler la demande de logements sociaux, un fonds de développement du logement social devrait être créé. Le Premier ministre a demandé aux ministères des Finances et de la Construction d'étudier ce projet. Il faudrait mobiliser les politiques publiques, les fonds d'investissement étrangers et internationaux, etc., pour y participer. Des pays comme Singapour et la Corée du Sud gèrent également ce fonds avec efficacité, et le taux d'intérêt n'est que d'environ 50 % du taux du marché. Grâce à ce taux, les acheteurs et les investisseurs peuvent se le permettre. Les procédures administratives, encore lourdes et inadaptées à la réalité, doivent être simplifiées afin de créer les conditions propices à la participation des entreprises.
Près de 100 milliards de VND viennent d'être déboursés
Concernant le programme de crédit de 120 000 milliards de VND, le Département du Logement et de la Gestion du Marché Immobilier (Ministère de la Construction) a déclaré que 20 provinces ont annoncé une liste de 52 projets éligibles à des prêts dans le cadre du programme de crédit de 120 000 milliards de VND, avec une demande de prêt de 25 884 milliards de VND. Parmi eux, 49 projets de logements sociaux ont une demande de prêt de 24 655 milliards de VND et 3 projets de rénovation et de reconstruction d'appartements anciens ont une demande de prêt de 1 229 milliards de VND. Jusqu'à présent, certains projets de logements sociaux dans les localités ont été décaissés avec un capital d'environ 83,1/1 095 milliards de VND.
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