baisses de prix continues
D'après une enquête du journal Thanh Nien , ces derniers mois, le nombre de maisons de ville individuelles proposées à prix réduits dans des quartiers autrefois considérés comme des zones de prestige et difficiles à trouver, tels que les districts 7, Phu Nhuan, Binh Thanh et Tan Binh, a fortement augmenté. Il est à noter que, malgré une offre importante, le nombre d'acheteurs reste relativement faible.
Mme Phuong Di (habitante du district de Nha Be, à Hô Chi Minh-Ville) explique qu'elle tente de vendre sa maison de trois étages, d'une superficie de 140 m², depuis près d'un an. Elle a baissé son prix de 13 milliards de VND à 12 milliards de VND. Malgré les nombreuses visites d'acheteurs potentiels qui ont vanté la beauté de la maison et son prix attractif, la vente reste infructueuse. Outre la réduction du prix, Mme Phuong Di propose d'offrir tous les meubles à un acheteur sérieux. Dans le cas contraire, elle déduira leur coût du prix de vente.
« De nombreux clients sont venus visiter la maison. Tous vantent sa beauté et son prix attractif, mais le montant élevé de la somme demandée les freine. En effet, l'achat impliquerait un prêt bancaire, et rares sont ceux qui disposent d'une telle somme en liquide de nos jours. Or, dans le contexte actuel de récession économique et de baisse des revenus, devoir emprunter auprès d'une banque pour acquérir un logement est un frein important pour les acheteurs », a déclaré Mme Phuong Di.
Malgré les baisses de prix, de nombreuses maisons de ville peinent encore à trouver preneur.
Dans le district de Tan Binh, M. Tuan vend sa maison de plain-pied de 42 m² située rue Ly Thuong Kiet. Initialement affichée à 4,3 milliards de VND, elle a vu son prix baisser de 800 millions de VND, le ramenant à 3,5 milliards de VND. Malgré une présence dans de nombreuses agences immobilières et une forte présence publicitaire, la maison reste invendue. Non loin de là, dans une ruelle adjacente à la rue Ly Thuong Kiet, Mme Diem vend également sa maison de plain-pied pour 3,8 milliards de VND, prix négociable.
Dans le quartier de Tan Thuan, district 7, une maison d'environ 30 mètres carrés a été mise en vente à 5 milliards de dongs début 2023, mais n'a trouvé aucun acquéreur. Aujourd'hui, le propriétaire a baissé le prix à 4 milliards de dongs, mais la maison, pourtant neuve et accessible en voiture, reste invendue. Selon M. Trong, investisseur immobilier dans les districts 7 et Nha Be, de nombreux investisseurs ont été contraints de vendre leurs biens à des prix relativement bas ces derniers temps. Cependant, face aux difficultés économiques actuelles et à la pénurie de liquidités, chacun cherche à conserver ses fonds par sécurité.
« Actuellement, toute personne disposant de liquidités ou de capital de départ peut emprunter auprès des banques pour acquérir des biens immobiliers en difficulté, en attendant la reprise du marché. Je recherche également des propriétés de premier choix dont les propriétaires sont lourdement endettés, afin de les louer ou d'acquérir des complexes touristiques à vocation commerciale. Les prêts bancaires affichent actuellement des taux d'intérêt d'environ 6 à 7 % par an. Sur deux ans, le taux d'intérêt se situe entre 12 et 14 %, et de nombreuses banques proposent même des taux plus bas. Parallèlement, les prix de nombreux biens à vendre ont baissé de 10 à 20 %, voire plus, par rapport à la moyenne du marché. Par conséquent, si une personne dispose de liquidités et n'a pas besoin d'emprunter auprès d'une banque, ou même si elle emprunte un petit montant, pour conserver ces biens, elle réalisera assurément un profit lors de leur revente. C'est particulièrement vrai pour les biens situés dans des emplacements de choix et susceptibles d'être loués. Les revenus locatifs peuvent couvrir une partie des intérêts », a calculé M. Trong.
Le marché se redressera au deuxième trimestre.
Selon la plupart des experts, le marché des maisons de ville dans les zones résidentielles existantes d'Hô-Chi-Minh-Ville rencontre actuellement des difficultés de liquidités malgré une forte baisse des prix. L'expert immobilier Tran Khanh Quang a analysé que les maisons de ville d'une valeur de 20 à 30 milliards de VND sont souvent difficiles à vendre, même après réduction de prix. Par ailleurs, celles dont le prix se situe entre 5 et 7 milliards de VND sont moins attractives pour les acheteurs en raison des difficultés à les louer. Alors que les années précédentes, le marché enregistrait de bonnes transactions en fin d'année, il reste cette année assez atone. Cela s'explique par le fait que la plupart des acheteurs de maisons de ville sont des investisseurs recherchant des revenus locatifs et une plus-value. Or, ces personnes possèdent déjà plusieurs biens immobiliers et peinent elles-mêmes à vendre, ce qui rend les nouveaux achats difficiles.
Expert immobilier Tran Khanh Quang
« Si le prix des maisons de ville donnant sur rue baisse de 30 à 40 %, elles se vendent immédiatement. En revanche, même avec une faible baisse, la vente reste difficile. Les biens locatifs, générant des revenus locatifs, se vendent plus facilement et sont plus recherchés. De même, les immeubles de bureaux et les bâtiments commerciaux dont le prix baisse d'environ 20 % trouvent preneur rapidement. Les petites maisons de ville de deux ou trois étages sont très difficiles à vendre. Actuellement, on observe des signes positifs : de nombreuses personnes visitent des biens et souhaitent acheter, mais elles hésitent encore, craignant que l'économie ne soit pas encore rétablie », a prédit M. Tran Khanh Quang.
Par ailleurs, concernant les raisons pour lesquelles les maisons de ville connaissent des baisses de prix sans que le nombre de transactions reste faible, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans le sud du pays, avance quatre facteurs. Premièrement, les logements de faible hauteur sont nettement plus chers que le revenu moyen de la population. Leur acquisition nécessite un investissement important et souvent un recours à l'emprunt. Compte tenu du ralentissement économique actuel, qui affecte les revenus, et des taux d'intérêt élevés, ce segment de marché attirera moins d'acheteurs.
Ensuite, on observe actuellement une tendance à la recherche de logements spacieux et sécurisés. Pour un prix équivalent, s'éloigner un peu plus de la périphérie permet d'acquérir une maison plus grande, offrant un meilleur espace, un cadre plus agréable et de meilleures infrastructures. D'autres personnes privilégient les appartements pour bénéficier de toutes les commodités et d'une sécurité optimale, plutôt que de se sentir à l'étroit dans des maisons de ville. Enfin, le retour sur investissement pour ce type de bien n'est pas aussi élevé qu'escompté. La demande locative de maisons individuelles est inférieure à celle des appartements, et le rythme actuel d'augmentation des prix et de rentabilité des investissements est moins soutenu que pour les terrains et les maisons de ville en périphérie ; ce qui entraîne une baisse de la demande d'investissement pour ce segment de marché.
La plupart des analyses s'accordent à dire que, malgré la forte baisse des taux d'intérêt des prêts bancaires et la reprise du marché, la prudence des investisseurs demeure, ces derniers attendant une nouvelle baisse des prix, ce qui réduit la liquidité. Généralement, un marché immobilier atone coïncide avec une période économique difficile, incitant les particuliers à thésauriser ou à déposer leurs liquidités sur des comptes d'épargne. Par conséquent, le rétablissement de la liquidité dans ce secteur dépend de la marge bénéficiaire, de l'accès aux capitaux bancaires et de la possibilité de nouvelles baisses de taux d'intérêt. Nombreux sont ceux qui estiment qu'avec la reprise économique et la forte baisse des taux d'intérêt, ce segment pourrait redevenir dynamique au deuxième trimestre 2024.
D'après les statistiques du site d'annonces immobilières en ligne batdongsan.com.vn, au troisième trimestre 2023, le prix moyen demandé pour ce type de bien a diminué de 3 à 6 % par rapport au trimestre précédent. Plus précisément, les prix ont baissé de 1 % dans le district de Binh Thanh, de 6 % dans celui de Binh Tan, de 2 % dans celui de Tan Binh, de 2 % dans celui de Tan Phu, de 5 % dans la ville de Thu Duc et de 2 % dans le district 12.
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