Photo : Ngoc Hien
L’accès à la propriété immobilière reste un objectif lointain.
Le nouveau mécanisme instauré par le décret 261/2025/ND-CP a considérablement élargi les critères d'éligibilité à l'achat de logements sociaux en relevant le plafond de revenus à 20-40 millions de VND par mois. Cette mesure est perçue comme une avancée vers l'accession à la propriété pour les travailleurs. Cependant, au vu des prix de vente et des conditions de paiement pratiqués dans les programmes de logements sociaux à Hanoï , nombreux sont ceux qui constatent que le rêve de posséder un logement reste encore bien lointain.
D'après un rapport du Département de la construction de Hanoï, plusieurs projets de logements sociaux ont été lancés dans la capitale depuis fin 2024, mais les prix de vente ont connu une forte hausse. Avant 2023, le prix du logement social à Hanoï oscillait entre 13 et 17 millions de VND/m².
L'un des prix les plus élevés actuellement pratiqués concerne le projet de logements sociaux Thuong Thanh (Cité du Riz de Long Chau), affiché à 29,4 millions de VND/m² (TVA incluse, hors charges), mis en vente le 1er octobre. Les acquéreurs doivent débourser entre 940 millions et 2 milliards de VND, selon la superficie, pour devenir propriétaires. Le précédent record était détenu par un projet de logements sociaux situé à Ha Dinh, commune de Tan Trieu, district de Thanh Tri (anciennement), avec un prix de vente indicatif de 25 millions de VND/m².
Illustration du projet de logements sociaux Rice City Long Chau, au prix de 27 millions de VND/m². Photo : BIC Vietnam.
Mme Nguyen Thu Trang, 29 ans, comptable dans une société commerciale du quartier de Cau Giay et locataire d'un appartement dans le quartier de Phu Dien, explique : « J'économise depuis plus de quatre ans, avec l'aide de mes parents, et il ne me reste que 120 millions de dongs. Je souhaite m'inscrire pour acheter un logement social dans le complexe Trung Van, un appartement de 50 m² à plus d'un milliard de dongs. Mais pour obtenir un prêt bancaire, il me faut au moins 20 % de mes fonds propres, soit environ 200 millions de dongs. Je n'ai pas cette somme. Même avec un taux d'intérêt de 5,4 %, très bas, obtenir un prêt reste difficile. »
Mme Trang gagne environ 18 millions de dongs par mois. Après déduction du loyer, des dépenses courantes et des envois d'argent à sa famille, il ne lui reste quasiment rien. « Je suis prête à contracter un prêt à long terme, pourvu que je puisse avoir un logement stable. Mais avec des prix pareils, le rêve d'un logement social reste inaccessible », a-t-elle déclaré.
Duy Anh, 29 ans, technicien à Hanoï, et sa femme se sont heurtés à un problème : le prix d’un logement dépassait leurs moyens, malgré des économies. Il a expliqué que depuis leur mariage, grâce au soutien de leurs parents respectifs et à leurs économies, ils avaient accumulé environ 300 millions de dongs et comptaient déposer une demande d’achat pour un appartement dans un complexe de logements sociaux du quartier de Long Bien.
« Un appartement de 55 m² coûte environ 1,6 milliard de VND. Si nous empruntons 1,3 milliard de VND sur 20 ans, nous devrons rembourser environ 8 millions de VND par mois, capital et intérêts compris. Ma femme et moi gagnons plus de 30 millions de VND, ce qui semble suffisant, mais après déduction des dépenses courantes et de celles pour nos deux enfants, il ne nous reste rien. Même avec l'apport initial, nous n'osons pas signer le contrat, car nous craignons de nous retrouver à court d'argent », a calculé Duy Anh.
Ces histoires vraies montrent que le principal obstacle aujourd'hui n'est pas seulement le manque de capital initial, mais aussi le fait que le prix de vente des logements sociaux est bien trop élevé pour être abordable, même pour ceux qui ont des revenus stables.
D'après les experts immobiliers, le paradoxe actuel réside dans le fait que, malgré l'augmentation du nombre de personnes éligibles aux prêts, l'accès effectif au capital reste faible en raison des prix exorbitants et des exigences élevées en matière d'apport initial. De ce fait, le « rêve du logement social », bien que plus accessible sur le papier, demeure un rêve lointain.
Pour que le logement social soit véritablement « abordable »
En réalité, les politiques de soutien financier ne sont qu'un « palliatif temporaire ». Si les coûts de production du logement social continuent d'augmenter, qu'il s'agisse du foncier, des matériaux ou des frais de gestion de projet, même si les taux d'intérêt des prêts baissent, il restera difficile pour les ménages d'accéder à la propriété.
Cependant, les experts estiment que pour comprendre pourquoi le logement social devient de plus en plus cher, il est nécessaire d'analyser en profondeur les facteurs qui influent sur son prix. Selon l'architecte Ngo Minh Tam, de la société par actions Covic Consulting & Construction, le problème ne réside pas seulement dans le coût des matériaux, du terrain ou de la main-d'œuvre, mais aussi dans la capacité de mise en œuvre de l'investisseur et dans le laxisme du système de contrôle des prix.
« Il est impossible d'exiger des logements sociaux absolument bon marché lorsque tous les coûts de production augmentent, mais ce qui est plus inquiétant, c'est la situation où les retards de construction entraînent des surcoûts, qui sont ensuite répercutés sur le prix de vente. Dans ce cas, ce sont finalement les citoyens qui supportent le coût des retards », a analysé M. Tam.
Ce point de vue a également été souligné par le vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh, lors de la conférence d'évaluation des progrès en matière de logements sociaux à la mi-octobre : « Nous avons besoin de véritables appartements de valeur à vendre aux personnes qui ont réellement besoin d'un logement. Les prix des logements sociaux à Hanoï atteignent actuellement des niveaux records, probablement en raison de la faiblesse des investisseurs ou de l'exploitation de politiques trop laxistes pour faire grimper les prix. La ville doit procéder immédiatement à des inspections, des vérifications et des contrôles afin de garantir à tous la possibilité d'acquérir un logement. »
Le vice-ministre a suggéré que Hanoï devrait donner la priorité au traitement des procédures administratives relatives aux projets de logements sociaux, à la fois pour accélérer les progrès et réduire les coûts prolongés – l'une des raisons de l'inflation déraisonnable des prix.
Si les coûts de production des logements sociaux continuent d'augmenter, qu'il s'agisse du foncier, des matériaux ou des frais de gestion de projet, même en cas de baisse des taux d'intérêt, l'accès à la propriété restera difficile pour beaucoup. Photo : VGP.
Lors de la première réunion du Comité directeur central sur la politique du logement et le marché immobilier, fin septembre 2025, le Premier ministre Pham Minh Chinh a demandé aux ministères, aux secteurs et aux collectivités locales de réglementer les prix de l'immobilier et du logement social selon les mécanismes réels du marché, en fonction des revenus de la population.
Les prix des logements commerciaux doivent être conformes aux principes du marché, à l'économie et aux conditions et capacités de la population ; l'objectif est de garantir à tous les citoyens un logement, contribuant ainsi à améliorer leur bien-être matériel et spirituel.
Par conséquent, une solution globale et intégrée est nécessaire ; elle requiert une coopération et une coordination étroites entre l’État et les entreprises, entre le gouvernement central et les collectivités locales, ainsi que l’intégration des politiques fiscales et monétaires aux politiques foncières et autres politiques. L’État doit réguler les prix des terrains et de l’immobilier par le biais d’instruments financiers, notamment la fiscalité, les taxes et autres mesures financières ; mettre en place des mécanismes et des politiques permettant de réduire les taux d’intérêt et les conditions d’emprunt de manière appropriée ; et étudier une réglementation des seuils de revenus pour l’accès au logement social, adaptée aux spécificités et aux réalités locales.
Malgré l'assouplissement des politiques, l'écart entre les revenus et les prix de l'immobilier demeure un obstacle majeur qu'il convient de surmonter. La résolution du problème du logement social ne passe pas uniquement par des taux préférentiels ou des plafonds de revenus, mais aussi par une maîtrise des prix afin de garantir leur accessibilité. Ce n'est qu'à cette condition que l'accession à la propriété ne sera plus un rêve inaccessible pour les travailleurs.
Source : https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
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