Photo : Ngoc Hien
« Débloquer » les opportunités de logement, mais la réalité est encore loin.
Le nouveau mécanisme du décret 261/2025/ND-CP a considérablement élargi le nombre de personnes éligibles à l'achat d'un logement social (NƠXH) en relevant le plafond de revenus à 20-40 millions de VND par mois. Cette mesure est censée faciliter l'accès au logement pour les travailleurs. Cependant, face aux prix de vente et aux conditions de paiement pratiqués dans les programmes NƠXH à Hanoï , nombreux sont ceux qui constatent que le rêve d'accéder à la propriété reste encore bien lointain.
D'après un rapport du Département de la construction de Hanoï, plusieurs projets de logements sociaux ont été lancés dans la capitale depuis fin 2024, mais les prix de vente ont connu une forte hausse. Avant 2023, le prix du logement social à Hanoï oscillait entre 13 et 17 millions de VND/m².
L'un des prix les plus élevés actuellement pratiqués concerne le quartier de logements sociaux de Thuong Thanh (Cité du Riz de Long Chau), avec un prix de 29,4 millions de VND/m² (TVA incluse, hors charges), disponible à la vente depuis le 1er octobre. Les acquéreurs devront débourser entre 940 millions et 2 milliards de VND, selon la superficie, pour devenir propriétaires. Le précédent record était détenu par le projet de logements sociaux de Ha Dinh, commune de Tan Trieu, district de Thanh Tri (ancien), avec un prix de vente indicatif de 25 millions de VND/m².
Vue d'ensemble du projet de logements sociaux Rice City Long Chau, au prix de 27 millions de VND/m². Photo : BIC Vietnam.
Mme Nguyen Thu Trang, 29 ans, comptable dans une société commerciale du quartier de Cau Giay et locataire d'une chambre dans le quartier de Phu Dien, explique : « J'ai économisé pendant plus de quatre ans, avec un peu d'argent de mes parents, et j'ai maintenant environ 120 millions de shillings kenyans. Je souhaite m'inscrire pour acheter un logement social dans le projet Trung Van, un appartement de 50 m² à plus d'un milliard de shillings kenyans. Mais pour obtenir un prêt bancaire, je dois disposer d'au moins 20 % de mes fonds propres, soit environ 200 millions de shillings kenyans. Or, je n'ai pas cette somme. Même si le taux d'intérêt de 5,4 % est vraiment bas, il est difficile pour moi de franchir le pas et d'obtenir un prêt. »
Mme Trang gagne environ 18 millions de VND par mois. Après déduction du loyer, des dépenses courantes et des envois d'argent à sa famille, il ne lui reste presque rien. « Je suis prête à contracter un prêt à long terme pour avoir un logement stable. Mais à ce prix-là, le rêve d'un logement social reste inaccessible », a-t-elle déclaré.
Dans le cas de M. Duy Anh, technicien de 29 ans à Hanoï, le couple a rencontré des difficultés : le prix de vente dépassait leurs moyens, malgré des économies. Il a expliqué que depuis leur mariage, grâce au soutien de leurs parents et à leurs économies (environ 300 millions de dongs), ils comptaient acheter un appartement dans un logement social du quartier de Long Bien.
« Un appartement de 55 m² coûte environ 1,6 milliard de VND. Si nous empruntons 1,3 milliard de VND sur 20 ans, nous devrons rembourser environ 8 millions de VND par mois, capital et intérêts compris. Ma femme et moi gagnons plus de 30 millions de VND, ce qui paraît suffisant, mais après déduction des dépenses courantes et de celles pour nos deux enfants, il ne nous reste plus rien. Même si nous disposons du capital initial, nous n'osons toujours pas signer, de peur de nous retrouver ruinés », a calculé Duy Anh.
Les exemples concrets ci-dessus montrent que le principal obstacle aujourd'hui n'est pas seulement le manque de capital initial, mais aussi le prix de vente des logements sociaux, qui est bien au-delà des moyens financiers même des personnes disposant de revenus stables.
D'après les experts immobiliers, le paradoxe actuel est que, si de plus en plus de personnes sont éligibles à des revenus, le taux d'accès effectif aux prêts reste faible, car le prix de vente dépasse le seuil requis et les exigences élevées en matière de fonds propres de contrepartie rendent le « rêve du logement social » – bien que plus accessible sur le papier – encore loin d'être une réalité.
Pour que le logement social soit véritablement « abordable »
En réalité, les politiques de soutien financier ne constituent qu'un palliatif temporaire. Si les coûts de construction de logements sociaux continuent d'augmenter, qu'il s'agisse du foncier, des matériaux ou des frais de gestion de projet, même en cas de baisse des taux d'intérêt, l'accès à la propriété restera difficile pour beaucoup.
Cependant, les experts affirment que pour comprendre pourquoi les logements sociaux deviennent de plus en plus chers, il est nécessaire d'analyser en profondeur les facteurs qui influent sur leur prix. Selon l'architecte Ngo Minh Tam, de la société par actions Covic Consulting & Construction, le problème ne réside pas seulement dans le coût des matériaux, du foncier ou de la main-d'œuvre, mais aussi dans la capacité de mise en œuvre des investisseurs et dans le manque de rigueur des mécanismes de contrôle des prix.
« Il est impossible d’exiger des logements sociaux absolument bon marché lorsque le coût des intrants augmente, mais ce qui est plus inquiétant, c’est que les travaux s’éternisent, que des coûts supplémentaires apparaissent et que tous ces coûts sont ensuite répercutés sur le prix de vente. Dans ce cas, ce sont les citoyens qui, au final, supportent le coût du retard », a analysé M. Tam.
Ce point de vue a également été souligné par le vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh, lors de la conférence d'évaluation des progrès en matière de logements sociaux à la mi-octobre : « Nous avons besoin de véritables appartements de valeur à vendre aux personnes qui en ont réellement besoin. Les prix des logements sociaux à Hanoï ont atteint des niveaux records, ce qui pourrait être dû à la faiblesse des investisseurs ou à l'exploitation de politiques d'ouverture pour gonfler les prix. La ville doit immédiatement inspecter, contrôler et réglementer le marché afin que les citoyens puissent continuer à avoir la possibilité d'acheter un logement. »
Le vice-ministre a suggéré que Hanoï place les procédures administratives des projets de logements sociaux sous une gestion spéciale, à la fois pour accélérer les progrès et réduire les coûts prolongés - l'une des raisons de la hausse déraisonnable des prix.
Si les coûts de production des logements sociaux continuent d'augmenter (terrains, matériaux, gestion de projet, etc.), même en cas de baisse des taux d'intérêt, l'accès à la propriété restera difficile pour beaucoup. Photo : VGP.
Lors de la première réunion du Comité directeur central sur la politique du logement et le marché immobilier, fin septembre 2025, le Premier ministre Pham Minh Chinh a demandé aux ministères, aux branches et aux collectivités locales de réglementer les prix de l'immobilier et du logement social selon les mécanismes réels du marché, adaptés aux revenus de la population.
Les prix des logements commerciaux doivent être cohérents avec la nature du marché, l'économie et les conditions et capacités de la population ; l'objectif est de fournir un logement à tous, contribuant ainsi à améliorer la vie matérielle et spirituelle des citoyens.
Par conséquent, une solution globale et intégrée est indispensable ; une coopération et une coordination étroites entre l’État et les entreprises, ainsi qu’entre le niveau central et les collectivités locales, sont nécessaires, en veillant à la cohérence des politiques fiscales et monétaires avec les politiques foncières et autres. L’État doit réguler les prix des terrains et de l’immobilier par le biais d’instruments financiers, notamment la fiscalité, les taxes et autres contributions ; mettre en place des mécanismes et des politiques permettant de réduire les taux d’intérêt et d’adapter les conditions d’emprunt ; et étudier, en fonction du contexte et des spécificités locales, les critères d’éligibilité à l’achat d’un logement social.
La politique a évolué, mais l'écart entre les revenus et les prix de l'immobilier demeure un frein qu'il convient de corriger. La résolution du problème du logement social ne se limite pas à l'attribution de quotas ou à la réglementation des revenus ; elle passe également par la maîtrise des prix de vente afin de rendre les logements véritablement abordables. Dès lors, l'accès à un logement stable ne sera plus un rêve inaccessible pour les travailleurs.
Source : https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
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