De nombreuses solutions pour ramener les prix de l'immobilier à leur juste valeur.

VTV.vn - Pour que le marché immobilier se redresse durablement, il est indispensable de résoudre le problème du logement abordable et de maîtriser la hausse des prix qui dépasse les revenus des ménages.

Les experts estiment que, pour que le marché immobilier se redresse durablement, il doit résoudre le problème du logement abordable et contrôler les hausses de prix qui dépassent les revenus des ménages.

Supprimer les goulots d'étranglement de la chaîne d'approvisionnement

Après des années de croissance rapide, le marché immobilier est confronté à un paradoxe majeur : alors que la demande de logements reste forte, il est de plus en plus difficile d’en acquérir un. À Hô Chi Minh- Ville et dans de nombreuses autres grandes villes, les prix des appartements sont devenus inabordables pour les travailleurs à revenus moyens. Le plus grand écart se situe actuellement sur le segment du logement destiné aux personnes gagnant entre 20 et 40 millions de dongs par mois.

Lors du séminaire « Marché immobilier 2026 : Surmonter les obstacles, amorcer un nouveau cycle », organisé par le journal Finance et Investissement le 12 mai à Hô Chi Minh-Ville, le Dr Can Van Luc, économiste en chef de la banque BIDV et membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré que les prix actuels des logements restent trop élevés par rapport aux revenus de la majorité de la population. Selon lui, pour faire baisser ces prix, il est indispensable d'accroître l'offre et de lever les obstacles juridiques.

Il s'agit d'une observation importante, car pendant de nombreuses années, les frais juridiques ont été « dissimulés » dans le prix des maisons. Un projet dont les procédures durent de trois à cinq ans implique que les entreprises doivent supporter des coûts supplémentaires : coûts en capital, intérêts, coûts d'opportunité et une multitude d'autres frais annexes. Au final, c'est l'acheteur qui en paie le prix.

Au premier trimestre 2026, le pays comptait plus de 40 000 appartements éligibles à la vente, mais seulement environ 7 000 étaient des logements abordables et des logements sociaux.

M. Ngo Quang Phuc, directeur général de la société immobilière Phu Dong, a déclaré que malgré une forte demande de logements abordables, les entreprises rencontrent des difficultés dès l'acquisition des terrains. Les promoteurs sont contraints de s'installer en périphérie pour trouver des terrains à des prix raisonnables, mais trouver des terrains constructibles répondant aux exigences de développement d'un projet est loin d'être simple.

Cette situation reflète clairement le déséquilibre du marché. Au premier trimestre 2026, plus de 40 000 appartements étaient disponibles à la vente dans tout le pays, mais seulement 7 000 environ étaient des logements abordables ou sociaux. Ces chiffres, annoncés par Mme Hoang Thu Hang, directrice adjointe du Département du logement et de la gestion du marché immobilier auprès du ministère de la Construction, montrent que l’offre est fortement concentrée sur le segment haut de gamme.

Parallèlement, la classe moyenne se trouve dans une situation délicate. Elle n'a pas accès au logement social et ne peut pas non plus se permettre les programmes immobiliers haut de gamme. Le Dr Can Van Luc a souligné la nécessité de développer fortement les appartements de 70 à 100 mètres carrés, dont le prix oscillerait entre 3 et 7 milliards de VND par unité selon la localisation. Ce segment est considéré comme le plus adapté aux besoins actuels en matière de logement.

Il est à noter que les organismes de réglementation commencent également à prendre conscience de cette lacune. Le ministère de la Construction étudie la possibilité d'intégrer un mécanisme de développement de logements commerciaux abordables dans la loi révisée sur le logement. Si elle est mise en œuvre de manière exhaustive, cette mesure pourrait constituer un tournant, permettant au marché de se doter d'un segment de produits de milieu de gamme stable, au lieu de se concentrer exclusivement sur le logement haut de gamme comme ce fut le cas les années précédentes.

La transparence pour réduire les hausses de prix

La hausse des prix de l'immobilier ne s'explique pas uniquement par le coût des matériaux, mais aussi par la spéculation et le manque de transparence. Cette situation perdure depuis de nombreuses années sans avoir été véritablement prise en compte.

Mme Hoang Thu Hang estime que l'une des raisons de la hausse injustifiée des prix de l'immobilier réside dans la manipulation des prix, la spéculation et le manque de transparence des données. Lorsque le marché fonctionne au gré des rumeurs et des anticipations de hausse des prix, la valeur réelle des biens immobiliers est facilement faussée.

La mise en place d'une base de données nationale sur le logement et le marché immobilier, qui devrait être pleinement opérationnelle à compter du 1er juillet, est considérée comme une solution essentielle pour rétablir l'ordre sur ce marché. Lorsque toutes les informations légales relatives aux projets, à l'urbanisme, aux transactions et aux prix de vente seront rendues publiques, les particuliers et les entreprises pourront se baser sur la valeur réelle des biens immobiliers au lieu de se laisser influencer par des hausses de prix artificielles.

Un autre signe positif est l'évolution progressive des politiques de crédit vers une meilleure prise en compte des besoins réels en matière de logement. M. Nguyen Le Nam, directeur de la division Clientèle Particuliers d'Asia Commercial Bank, a déclaré que la banque établit une distinction claire entre spéculation et besoins réels en logement afin d'élaborer des politiques de crédit adaptées. Selon lui, les taux d'intérêt constituent un filtre naturel sur le marché. Face à la hausse des coûts d'emprunt, les spéculateurs à court terme devront examiner leurs options avec plus de prudence, tandis que le marché privilégiera les acheteurs ayant l'intention d'habiter le bien.

Cela indique que le marché entre dans une phase de forte consolidation. Les projets qui reposent uniquement sur la publicité ou sur l'anticipation de hausses de prix auront du mal à survivre à long terme. Mme Tran Diem My, vice-présidente du conseil d'administration de Five Star Group, estime que ce qui manque le plus au marché aujourd'hui, ce ne sont pas les projets, mais la confiance. Après une période de forte volatilité, les acheteurs s'intéressent davantage aux aspects juridiques, aux capacités de mise en œuvre et à la valeur à long terme du bien.

Pour que les prix de l'immobilier retrouvent leur juste valeur, le marché ne peut se contenter d'une solution unique. Il est nécessaire, simultanément, de lever les obstacles juridiques, d'accroître l'offre de logements de gamme moyenne, de maîtriser la spéculation, de garantir la transparence des données et de gérer le crédit de manière rationnelle. Lorsque le marché fonctionnera de façon plus transparente et que l'offre répondra aux besoins réels en matière de logement, les prix reviendront progressivement à un niveau plus raisonnable, en adéquation avec les revenus des ménages.

C’est également une condition essentielle pour que le marché immobilier se redresse de manière saine et durable, au lieu de poursuivre les cycles de hausse des prix fondés sur les anticipations et la spéculation comme auparavant.

Source : https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm