Efforts pour « sauver » le marché immobilier - Partie 2 : Les investisseurs se précipitent pour vendre des biens immobiliers afin de réduire leurs pertes

Depuis le début de l'année, Hô-Chi-Minh -Ville et les provinces du sud ont été inondées d'informations sur les ventes immobilières visant à retirer des capitaux et à réduire les pertes. Cette situation s'explique par la hausse des taux d'intérêt des prêts, tandis que la plupart des investisseurs ont recours à l'effet de levier financier, ce qui a entraîné des pertes commerciales liées à la paralysie du marché.

Légende de la photo — *Des projets de terrains, villas, appartements... sont annoncés en vente urgente à Ho Chi Minh Ville.*

Accepter de vendre à perte. Selon les informations du journaliste, de nombreuses informations concernant des ventes immobilières urgentes à bas prix, telles que « vendre à perte faute d'argent », « vendre un bien immobilier à perte », « vendre à perte en urgence », « vendre une dette bancaire en urgence », etc., apparaissent constamment sur les pages immobilières, les réseaux sociaux et les agences immobilières. Selon les experts immobiliers, de mi-fin 2022, le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville sera confronté à de nombreuses difficultés : ralentissement de la liquidité, augmentation des taux d'intérêt des prêts bancaires, crise de nombreux investisseurs immobiliers, nécessité de trouver des fonds pour la rotation des capitaux, le paiement des dettes et des intérêts… Certains investisseurs sont contraints de baisser les prix de l'immobilier et de vendre plus tôt afin de limiter les pertes. Mme Ho Minh Giang, résidant à Binh Duong, a déclaré : « J'ai acheté le projet Bescon à Binh Duong en 2021. Au début, j'ai continué à payer à temps, mais début 2023, la situation économique était difficile et je craignais de ne pas avoir assez d'argent pour continuer à payer. Récemment, l'investisseur m'a appelé pour signer le contrat de vente, mais je demande à suspendre les paiements et à vendre un appartement T2 de 50 m² à perte. Le prix initial que j'ai acheté était supérieur à 1,57 milliard de dollars ; maintenant, je ne le vends que pour 1,50 milliard de dollars pour limiter la perte et je n'en ai pas les moyens. » Se trouvant également dans la même situation, M. Do Van Hung, résidant dans le district de Go Vap, a déclaré que lui et ses proches avaient investi dans l'immobilier dans le district. Initialement, chacun apportait des capitaux et n'empruntait pas à la banque, ce qui lui a permis d'acheter une maison d'une valeur de plus de 5 milliards de dollars dans une ruelle de la rue Thong Nhat. Cependant, depuis le début de l'année, la situation économique est difficile et les difficultés financières ont contraint les habitants à vendre la maison, accusant une perte de près de 500 millions de dongs. Mme Nguyen Thi Van, agent immobilier de la société immobilière Huynh Gia, à Thu Duc, a indiqué qu'un projet de villa de près de 100 mètres carrés, sur trois étages et appartenant au segment haut de gamme dans la banlieue de Hô-Chi-Minh-Ville, venait d'être mis en vente à perte, avec une réduction de prix de 2 milliards de dongs. Or, depuis près de trois mois, il n'y a toujours pas d'acheteur. On sait que le prix initial des villas précédentes était de près de 15 milliards de dongs.

Heureusement, M. Vo Minh Hung (habitant le 3e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville) vient de vendre une maison de ville à Thu Duc afin de réduire les intérêts bancaires. Il a déclaré que le prix initial de l'appartement qu'il avait acheté était de 7 milliards de VND, mais qu'il avait emprunté 2 milliards de VND à la banque, à un taux d'intérêt de 10 % par an. Depuis le début de l'année, les employés de la banque ont annoncé que le taux d'intérêt a été porté à 14 % par an. Selon ses calculs, avec 2 milliards de VND empruntés, le taux d'intérêt pour 2023 dépassera 300 millions de VND, voire plus. Dans un contexte de baisse des acheteurs, le stock de logements augmentera en 2023 ; plus il conservera la maison, plus son coût sera élevé. Par conséquent, M. Hung a décidé de vendre rapidement la maison au prix d'achat exact de l'investisseur, réduisant ainsi de 300 millions de VND les taxes et frais pour le nouveau propriétaire. Il y a des vendeurs, mais pas d'acheteurs. Selon les experts immobiliers, la pression sur les liquidités incite de nombreux investisseurs à trouver des moyens de stimuler la demande, notamment en proposant des remises de 20 à 30 % sur les prix de vente, voire plus de 40 % pour certains projets. On constate que certains projets en développement à l'Est, comme Moonlight Avenue, MT Eastmark City ou des projets voisins comme Bcons City et New Galaxy Di An, sont proposés à la vente avec des remises « énormes ». Plus précisément, pour le projet Moonlight Avenue (Thu Duc City), les agents immobiliers proposaient auparavant des appartements à vendre entre 1,3 milliard (appartement de 34 m²) et 2,5 milliards (appartement de 69 m²), mais ils sont désormais proposés avec une remise de 15 à 20 %. En particulier, la politique de remise pouvant aller jusqu'à plus de 50 % s'applique aux clients qui paient plus de 95 % de la valeur de l'appartement. Si l'acheteur choisit de contracter un prêt bancaire pour rembourser, la réduction sera de 11,5 % et sans intérêt pendant 18 mois. Cependant, malgré les nombreuses offres promotionnelles attractives, ce projet n'a pas encore trouvé preneur faute d'acheteurs. Selon M. Nguyen Hai Phong, agent immobilier à Thu Duc, tous les étages s'efforcent actuellement de promouvoir leurs offres et d'ajuster les prix en fonction du marché. Cette réduction favorise la rentabilité des affaires, malgré la faiblesse des bénéfices. Cependant, la vente du produit reste la priorité absolue pour atteindre l'objectif de « vendre à perte et réduire les pertes » et ainsi récupérer la trésorerie.

Mme Nguyen My An, directrice générale de New Star Real Estate Company (ville de Thu Duc), a expliqué que si certains projets immobiliers ont récemment appliqué des réductions de 30 à 40 % sur les appartements, c'est en raison de l'abondance des stocks. De plus, le marché immobilier a récemment connu une forte hausse des prix. Jusqu'à présent, le marché est entré dans une phase de stagnation, avec une faible liquidité, ce qui a contraint les investisseurs à réduire leurs prix pour optimiser leurs flux de trésorerie.

Selon Mme Nguyen My An, à l'heure actuelle, ceux qui souhaitent acheter une maison et sont prêts à verser un apport sont ceux qui ont de réels besoins et de l'argent, sans avoir à emprunter, ce qui permet aux investisseurs en difficulté de trésorerie de bénéficier des capitaux des clients. Cependant, seuls quelques-uns sont prêts à investir pour « acheter le bas de gamme » de l'immobilier, et ceux qui ont réellement besoin d'argent vendront leur bien. Or, le marché actuel présente un paradoxe : « Il y a des vendeurs, mais pas d'acheteurs. »

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a analysé que l'année 2023 resterait difficile, les taux d'intérêt des prêts n'ayant pas baissé. Cependant, les biens immobiliers à valeur locative et immobilière, notamment ceux déjà constitués, ne verront pas leurs prix baisser sensiblement, l'offre étant très limitée et la demande restant forte. Les statistiques, non seulement de l'association, mais aussi de nombreuses autres unités, montrent que, malgré une faible liquidité, les prix de l'immobilier ralentissent, voire baissent légèrement, sans chuter significativement. Les annonces de réduction des pertes et de fortes réductions ne sont que des astuces pour stimuler la curiosité des clients face à un marché immobilier actuellement atone. Par conséquent, la décision d'attendre ou non le creux de la vague dépend de la situation financière des investisseurs. En réalité, la baisse actuelle des prix de l'immobilier est principalement due à une baisse des bénéfices des projets, et non à une diminution de leur capital. Si vous disposez de liquidités importantes, n'avez pas besoin d'emprunter ou n'empruntez que peu, c'est l'occasion de comparer et de choisir des produits immobiliers, d'attendre le retour du marché et de vendre vos biens », a déclaré M. Hoang Chau. Leçon n° 3 : Les licenciements se poursuivent dans le secteur immobilier.

Article et photos : Hoang Tuyet/Journal Tin Tuc