Réglementer clairement les dépôts pour protéger les personnes

AUGMENTER LA VALEUR DU DÉPÔT DE 20 À 30 %

Conformément à l'article 23 du projet de loi relatif aux activités immobilières (modifié), soumis à l'examen de l'Assemblée nationale , l'organe rédacteur propose deux options concernant les principes régissant les transactions de logements et de travaux de construction. Option 1 : l'investisseur immobilier n'est autorisé à percevoir des acomptes auprès des clients que lorsque les travaux de logements et de construction ont satisfait à toutes les conditions requises pour leur mise en œuvre et que les transactions ont été réalisées conformément aux dispositions de la présente loi. Option 2 : l'investisseur immobilier n'est autorisé à percevoir des acomptes, conformément à l'accord conclu avec les clients, que lorsque le projet dispose d'un plan de base approuvé par un organisme d'État et que l'investisseur est titulaire d'un titre foncier. Le montant maximal de l'acompte ne peut excéder 10 % du prix de vente ou du prix de location-vente.

Les dépôts doivent être clairement réglementés afin de protéger les personnes lors de l'achat d'un bien immobilier.

L'avocat Nguyen Dang Tu, du cabinet Trilaw LLC, a analysé que, selon le Code civil, la nature du dépôt est de garantir l'exécution des obligations civiles. Ainsi, une partie (le déposant) transfère à l'autre partie (le dépositaire) une somme d'argent ou un bien dans un délai déterminé afin de confirmer leur accord et de garantir la conclusion ou l'exécution d'un contrat civil. Dans le cadre des transactions immobilières, le dépôt vise à garantir la signature d'un contrat de vente. Si la réglementation est celle décrite dans l'option 1, le dépôt n'est plus nécessaire, car dès lors que le projet remplit les conditions requises pour être mis en œuvre, les parties peuvent signer immédiatement un contrat de vente sans avoir à verser de dépôt. Par conséquent, cette option 1 vise à limiter les risques pour les clients, à accroître la responsabilité des investisseurs et à écarter ceux qui ne disposent pas des capacités financières suffisantes, mais son application aux dépôts est superflue. Les conditions d'éligibilité d'un projet à l'exploitation commerciale devraient se limiter à la signature d'un contrat de vente.

L'option 2 offre une plus grande flexibilité aux investisseurs pour les opérations de dépôt. Toutefois, afin de protéger les intérêts des clients, le projet de loi devrait inclure une disposition limitant les dépôts à un niveau approprié (environ 20 à 30 %). En effet, le Code civil actuel ne prévoit aucun montant minimum ni maximum de dépôt pour les transactions immobilières. Cette situation a engendré un certain chaos sur le marché des dépôts immobiliers. Certains investisseurs exigent, par le biais de dépôts, que les clients déposent jusqu'à 95 % de la valeur du bien immobilier afin de mobiliser des capitaux de manière détournée. Or, en cas de litige, ces investisseurs sont souvent incapables de rembourser les clients et tardent à le faire. De nombreux clients éprouvent également des difficultés à récupérer leur capital, sans parler des démarches pour obtenir le remboursement des dépôts. Fréquemment, dans le cadre de levées de fonds pour l'achat et la vente de terrains, les procédures juridiques ne sont pas encore finalisées, mais le dépôt atteint déjà 95 % de la valeur. Le contrat n'étant pas signé dans les délais impartis, le remboursement devient impossible, les victimes portent plainte, l'investisseur est poursuivi et les clients perdent leur argent. Il arrive fréquemment que l'investisseur accepte un acompte de 10 %, mais que, face à la hausse des prix de l'immobilier, beaucoup préfèrent le restituer sans pour autant signer le contrat de vente. De même, lorsque les acomptes sont faibles et que le marché immobilier se fige et que les prix baissent, les clients sont également prêts à renoncer à leur acompte. « Le projet de loi devrait stipuler que, pour signer un acompte, l'investisseur doit fournir une lettre de garantie bancaire s'engageant à le rembourser au client en cas de manquement à ses obligations contractuelles. Cette proposition faciliterait la mobilisation de capitaux par les investisseurs et garantirait les droits des clients en cas de défaillance de l'investisseur », a suggéré l'avocat Tu.

Les dépôts ne seront acceptés que lorsque le projet sera jugé viable.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, dans le cas d'un dépôt de garantie (option 1), celui-ci vise à garantir l'exécution du contrat. Or, en pratique, une fois le contrat signé, les cas de fraude à l'encontre du déposant sont rares. Ceci s'explique par le fait que les parties vérifient scrupuleusement le contrat et l'exécutent conformément à la loi. Lors de la signature, le dépôt est généralement déduit du premier versement. L'option 2, quant à elle, consiste à déposer un acompte pour garantir la signature du contrat. Dans les faits, avant même la signature, il arrive fréquemment que le déposant soit victime d'une fraude de la part du bénéficiaire du dépôt, qui n'exécute pas le contrat et cause ainsi un préjudice au déposant. Actuellement, les deux options (1 et 2) sont valables. Il est donc nécessaire de les intégrer dans une réglementation unique relative aux dépôts de garantie de signature ou d'exécution de contrat, afin de protéger les droits et intérêts légitimes des clients qui achètent, louent avec option d'achat un bien immobilier, un logement disponible ou un logement en construction.

En conséquence, M. Chau a proposé de fusionner deux options en une seule, selon le principe suivant : « Les investisseurs immobiliers sont autorisés à percevoir des acomptes auprès des clients lorsque les logements et les travaux de construction remplissent les conditions requises pour leur mise en service et que les transactions ont été effectuées conformément à la réglementation, afin de garantir l’exécution du contrat. Ou bien, les investisseurs immobiliers sont uniquement autorisés à percevoir des acomptes pour garantir la signature du contrat, conformément à l’accord conclu avec les clients, lorsque le projet dispose d’une conception de base approuvée par un organisme d’État et que l’investisseur est titulaire de l’un des documents relatifs aux droits d’utilisation du sol mentionnés à l’article 24, paragraphe 2, de la présente loi. La convention d’acompte doit clairement indiquer le prix de vente ou le prix de location-vente du logement ou des travaux de construction. Le montant maximal de l’acompte est fixé par la réglementation gouvernementale , sans toutefois excéder 10 % de la valeur du bien immobilier. »

« Les lois de 2006 et 2014 relatives à l'immobilier ne réglementent pas les dépôts effectués avant la signature du contrat ou la mobilisation de capitaux pour la vente de logements, notamment de terrains. De ce fait, des spéculateurs, des agents immobiliers et des entreprises malhonnêtes ont profité de l'article 328, paragraphe 1, du Code civil de 2015, qui ne fixe ni le montant ni le taux des dépôts, pour obtenir des acomptes importants, atteignant parfois 90 à 95 % de la valeur du bien. Ces mêmes spéculateurs, agents immobiliers et entreprises malhonnêtes sont même allés jusqu'à créer des projets fictifs, sans aucun fondement juridique, à des fins frauduleuses, causant ainsi des pertes considérables aux clients et perturbant l'ordre public. L'affaire de fraude chez Alibaba en est un exemple flagrant », a déclaré M. Le Hoang Chau.

Le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré que le projet de loi révisé sur les transactions immobilières devait clarifier la réglementation relative aux dépôts, notamment en ce qui concerne les délais, afin d'empêcher les investisseurs d'exploiter cette faille juridique pour lever des fonds illégalement. « Nous avons étudié les pratiques en matière de dépôts immobiliers dans de nombreux pays à travers le monde . Tous autorisent les dépôts, mais ces derniers sont transférés sur un compte joint géré et supervisé par un tiers, comme une banque. Si l'investisseur ne respecte pas ses engagements, par exemple en ne construisant pas le bien ou en ne signant pas un contrat conforme à la loi, il peut alors récupérer intégralement son argent », a expliqué M. Dinh.

Les clients perçoivent des intérêts sur le montant de leur dépôt pendant la durée de celui-ci à la banque, sans craindre de perdre leur argent. Le montant du dépôt ne dépasse pas 20 % de la valeur du contrat. Ceci évite que des investisseurs n'aient rien fait d'autre que collecter d'importantes sommes d'argent auprès des clients, une pratique qui s'apparente à une escroquerie à mains nues.

Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier

Lien source: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm