AUGMENTER LA VALEUR DU DÉPÔT DE 20 À 30 %
Conformément à l'article 23 du projet de loi sur les activités immobilières (modifié) soumis à l'Assemblée nationale pour commentaires, l'organisme de rédaction a proposé deux options concernant les principes des activités de logement et de construction à l'avenir. Option 1, les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts auprès des clients que lorsque le logement et la construction ont rempli toutes les conditions pour être mis en activité et ont effectué des transactions conformément aux dispositions de la présente loi. Option 2, les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts conformément à l'accord avec les clients que lorsque le projet dispose d'un projet de base évalué par une agence d'État et que l'investisseur est en possession de l'un des documents sur les droits d'utilisation du sol. Le montant maximal du dépôt ne dépasse pas 10 % du prix de vente ou du prix de location-achat.
Les dépôts doivent être clairement réglementés pour protéger les personnes lors de l’achat de biens immobiliers.
L'avocat Nguyen Dang Tu, du cabinet Trilaw LLC, a analysé l'option 1 : selon le Code civil, le dépôt vise à garantir l'exécution d'obligations civiles. Ainsi, une partie (le déposant) transfère à l'autre partie (le dépositaire) une somme d'argent ou un bien dans un délai déterminé afin de confirmer l'accord entre les parties et de garantir la conclusion ou l'exécution d'un contrat civil. Pour les transactions immobilières, le dépôt vise à garantir la signature d'un contrat de vente et d'achat immobilier. Si la réglementation est identique à celle de l'option 1 ci-dessus, elle n'est plus nécessaire, car lorsque le projet est qualifié pour être lancé, les parties peuvent immédiatement signer un contrat de vente et d'achat immobilier sans avoir à verser de dépôt. Par conséquent, l'option 1 vise à limiter les risques pour les clients, à responsabiliser les investisseurs et à exclure les investisseurs dont la capacité financière est insuffisante, mais son application aux dépôts est inutile. La condition d'éligibilité d'un projet à l'exploitation commerciale ne devrait s'appliquer qu'à la signature d'un contrat de vente.
L'option 2 est plus ouverte aux investisseurs pour les transactions de dépôt. Cependant, afin de protéger les droits des clients, le projet devrait prévoir des dispositions limitant les dépôts à un niveau approprié (environ 20 à 30 %). Le Code civil actuel ne fixe pas de dépôt minimum ou maximum pour les transactions immobilières. Cette situation a récemment semé le chaos sur le marché des dépôts immobiliers. Certains investisseurs, par le biais de dépôts, exigent de leurs clients qu'ils déposent jusqu'à 95 % de la valeur du bien pour mobiliser des capitaux sous couvert d'un dépôt. Cependant, en cas de litige, les investisseurs sont incapables de verser le dépôt et tardent à le rembourser. De nombreux clients ont également du mal à récupérer leur capital, et encore moins à exiger des investisseurs qu'ils versent le dépôt. Généralement, dans de nombreux cas de mobilisation pour l'achat et la vente de terrains, les procédures juridiques n'ont pas été menées à bien, mais le dépôt est perçu jusqu'à 95 % de la valeur, mais le contrat n'est pas signé à temps et le remboursement est impossible. Les personnes dénoncent, l'investisseur est poursuivi et les personnes perdent de l'argent. Il existe également de nombreux cas où l'investisseur reçoit un acompte de 10 %. Cependant, lorsque les prix des terrains et des logements augmentent, de nombreux investisseurs sont prêts à le restituer sans signer le contrat de vente. Il existe également des cas de faibles acomptes, et lorsque le marché immobilier est gelé et que les prix baissent, les clients sont également prêts à le perdre. « Le projet devrait stipuler que pour signer un acompte, l'investisseur doit fournir une lettre de garantie bancaire s'engageant à le rembourser au client en cas de manquement à ses engagements. Cette proposition créera davantage de conditions pour permettre aux investisseurs de mobiliser des capitaux et garantira les droits des clients en cas de manquement à leurs engagements », a suggéré l'avocat Tu.
Les dépôts ne seront acceptés que lorsque le projet est éligible à l'activité commerciale.
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, l'option 1 vise à garantir l'exécution du contrat. Or, après la signature du contrat, les cas de fraude du déposant par le bénéficiaire sont rares. En effet, le contrat est souvent rigoureusement contrôlé par les parties et mis en œuvre conformément à la loi. Lors de l'exécution du contrat, le dépôt est souvent déduit du paiement initial de la transaction. L'option 2 vise à garantir l'exécution du contrat. En réalité, avant la signature du contrat, il arrive fréquemment que le déposant soit victime de fraude du bénéficiaire et ne respecte pas le contrat, ce qui lui cause préjudice. Actuellement, les options 1 et 2 sont toutes deux valables. Il est donc nécessaire de les intégrer dans une seule réglementation concernant les dépôts garantissant la signature du contrat ou les dépôts garantissant l'exécution du contrat, afin de protéger les droits et intérêts légitimes des clients qui achètent, louent ou construisent des biens immobiliers, des logements disponibles ou à venir.
En conséquence, M. Chau a proposé de combiner deux options en une seule, à savoir : « Les investisseurs de projets sont autorisés à percevoir des dépôts auprès des clients lorsque les maisons et les travaux de construction sont qualifiés pour être mis en exploitation et ont effectué des transactions conformément à la réglementation afin de garantir l’exécution du contrat, ou les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir des dépôts que pour garantir la signature du contrat conformément à l’accord avec les clients lorsque le projet dispose d’une conception de base évaluée par un organisme public et que l’investisseur possède l’un des documents relatifs aux droits d’utilisation du sol spécifiés à la clause 2 de l’article 24 de la présente loi. Le contrat de dépôt doit clairement indiquer le prix de vente, le prix de location-achat de la maison ou des travaux de construction. Le montant maximal du dépôt est conforme à la réglementation gouvernementale mais ne dépasse pas 10 % de la valeur du bien immobilier. »
« Les lois de 2006 et 2014 sur l'immobilier ne réglementent pas les dépôts effectués avant que le projet immobilier ne soit éligible à la signature d'un contrat ou à la mobilisation de capitaux pour la vente de futurs logements, notamment de terrains. Par conséquent, des spéculateurs, des courtiers fonciers et des entreprises malhonnêtes ont profité de l'article 328, clause 1, du Code civil de 2015, qui ne réglemente pas la valeur et le taux des dépôts, pour recevoir des dépôts de clients d'une valeur importante, pouvant atteindre 90 à 95 % de la valeur du bien faisant l'objet de la transaction. Des spéculateurs, des courtiers fonciers et des entreprises malhonnêtes ont même mis en place des projets « fantômes » sans fondement juridique à des fins frauduleuses, causant d'énormes pertes aux clients et perturbant l'ordre public, comme l'affaire de fraude chez Alibaba », a déclaré M. Le Hoang Chau.
Le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré que le projet de loi révisée sur l'immobilier devait clarifier les règles relatives aux dépôts, notamment leur durée, afin d'éviter que les investisseurs n'exploitent cette faille pour lever des fonds illégalement. « Nous avons étudié les dépôts sur le marché immobilier dans de nombreux pays . Tous les pays les autorisent. Cependant, les dépôts sont transférés sur un compte joint, géré et supervisé par un tiers, comme une banque. Si l'investisseur ne respecte pas ses engagements, par exemple en ne construisant pas ou en ne signant pas de contrat conformément à la loi, le client peut être intégralement remboursé », a déclaré M. Dinh.
Les clients bénéficient d'intérêts sur le montant du dépôt pendant la période de dépôt, sans craindre de perdre de l'argent. Le montant du dépôt ne dépasse pas 20 % de la valeur du contrat. Cela évite aux investisseurs de mobiliser des sommes importantes auprès de leurs clients, comme s'ils essayaient de « prendre le voleur à mains nues ».
Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam
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