Selon Pham Thanh Tuan, expert juridique en droit immobilier, les nouvelles réglementations de la loi sur le logement et de la loi sur les activités immobilières (modifiée) ont « durci » le lotissement et la vente de parcelles de terrain par les entreprises immobilières.
La loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières de 2023 devraient entrer en vigueur le 1er août. L'expert juridique en immobilier Pham Thanh Tuan a commenté que ces deux nouvelles lois ont « durci » les activités de « lotissement et de vente de terrains » des entreprises immobilières sous deux angles : en restreignant la portée des zones de projet où le lotissement et la vente de terrains sont autorisés, et en précisant les procédures que les entreprises doivent respecter.
Plus précisément, dans le cadre régional, pour les projets situés dans les quartiers, districts et villes des zones urbaines spéciales, de type I, de type II et de type III, ou pour les projets (quelle que soit la région) où les investisseurs sont sélectionnés par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres pour des projets de construction de logements en vertu de la loi foncière, l'investisseur ne sera pas autorisé à exercer une activité immobilière sous la forme de subdivision et de vente de parcelles de terrain.
Selon le ministère de la Construction , en décembre 2023, le Vietnam comptait 902 zones urbaines. Celles-ci comprenaient 2 zones urbaines de classe spéciale, 22 zones urbaines de classe I (dont 3 relevant directement du gouvernement central), 36 zones urbaines de classe II, 45 zones urbaines de classe III, 95 zones urbaines de classe IV et 702 zones urbaines de classe V.
« Dans 105 villes et communes classées comme de type III ou supérieur, les projets ne sont pas autorisés à exercer d'activités immobilières telles que le lotissement et la vente de parcelles. Par conséquent, la superficie des zones où les entreprises sont autorisées à lotir et à vendre des parcelles de terrain a été considérablement réduite. »
Autrement dit, dans les zones urbaines de type III et supérieur, les promoteurs doivent construire des maisons à vendre et ne peuvent plus subdiviser les terrains en parcelles plus petites à vendre comme auparavant », a commenté M. Tuan.
Concernant les procédures que les entreprises doivent suivre, M. Tuan a déclaré que la nouvelle loi stipule que, pour transférer les droits d'utilisation des terres par le biais du lotissement, les entreprises doivent remplir les conditions « nécessaires » et « suffisantes ».
La condition nécessaire est que le Comité populaire provincial délivre un document autorisant l'entreprise à transférer les droits d'utilisation du terrain sur le site du projet par le biais de la subdivision et de la vente de parcelles. La condition suffisante est que l'investisseur obtienne un permis auprès du Département de la construction, comme pour la signature d'un contrat de vente de logements en construction.
La nouvelle réglementation permet aux acquéreurs de terrains auprès de promoteurs immobiliers de déterminer clairement à quelle date ces derniers sont habilités à signer le contrat de vente. Cette détermination s'effectue en vérifiant si le promoteur a reçu un document du ministère de la Construction.
« Les nouvelles réglementations encadrant le lotissement sont justifiées. Les entreprises qui mettent en œuvre des projets en lotissant des terrains et en vendant des parcelles à des particuliers à des fins spéculatives, en achetant et revendant à répétition, ont entraîné de nombreuses flambées des prix fonciers. Le pic a été atteint simultanément du nord au sud début 2021, provoquant un gaspillage de ressources sociales. »
« Par ailleurs, la législation actuelle n’impose aucune obligation contraignante aux acheteurs de terrains lotis de construire et de mettre ces terrains en exploitation », a déclaré M. Tuan.
Selon M. Tuan, l'une des dispositions les plus importantes de la loi modifiée sur le commerce immobilier est l'exigence que le cessionnaire des droits d'utilisation du sol : « doit construire des logements conformément au plan approuvé, au plan détaillé, au permis de construire (dans les cas où un permis de construire est requis) et conformément à l'accord du contrat de transfert des droits d'utilisation du sol pour les terrains dotés d'infrastructures techniques dans le projet immobilier signé » (article 34, paragraphe 2).
Il s'agit d'un fondement important permettant non seulement au promoteur, mais aussi aux autorités compétentes, de superviser la construction des logements destinés aux acquéreurs. Cela évite les situations où des terrains sont achetés puis laissés à l'abandon, entraînant un gaspillage, ou utilisés à des fins de spéculation personnelle.
Hoai Anh
Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
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