La réglementation sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements à Ho Chi Minh-Ville qui vient d'entrer en vigueur est considérée par beaucoup comme un corridor juridique pour encadrer la gestion des immeubles d'appartements, aidant les résidents à avoir un environnement de vie plus sûr et plus sécurisé.
Un immeuble d'appartements à Thu Duc (HCMC) dispose d'un modèle de location Airbnb - Illustration : Q. DINH
Non seulement cette nouvelle réglementation, mais la loi sur le logement de 2023 stipule également des interdictions et des activités autorisées et interdites dans les immeubles d'habitation, mais en réalité, l'application des réglementations légales n'a pas été approfondie.
Quelles règles faut-il respecter lors d'un séjour dans un appartement ?
Dans la nouvelle réglementation de Ho Chi Minh-Ville, le point notable est que la ville détermine les conditions d'exploitation des appartements pour les services d'hébergement touristique dans les immeubles d'appartements qui doivent satisfaire à des conditions obligatoires.
Autrement dit, l'appartement utilisé comme hébergement touristique doit appartenir à un immeuble d'habitation à usage mixte. L'exploitant d'un hébergement touristique et d'appartements touristiques doit respecter les conditions et les normes de la loi sur le tourisme et se conformer à la loi sur les investissements conditionnels et les secteurs d'activité.
Hô-Chi-Minh-Ville stipule que les organisations et les particuliers fournissant des services d'hébergement touristique dans des immeubles d'appartements doivent s'enregistrer pour une résidence temporaire, informer les touristes de leur séjour et se conformer pleinement aux réglementations sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements.
En ce qui concerne la gestion des activités de location d'appartements, Ho Chi Minh-Ville stipule que la location d'appartements dans des immeubles d'appartements doit garantir le bon usage de l'appartement pour la résidence et ne doit absolument pas utiliser l'appartement à d'autres fins que la résidence.
La location d'un appartement dans un immeuble nécessite un contrat signé entre le propriétaire de l'appartement et la personne souhaitant louer l'appartement.
Le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements et l'unité de gestion de l'exploitation de l'immeuble d'appartements doivent, sur la base du contrat de location, exiger de la personne utilisant l'appartement loué qu'elle se conforme aux règles et règlements relatifs à la gestion et à l'utilisation de l'immeuble d'appartements afin de garantir la sécurité et l'ordre de l'immeuble d'appartements.
De plus, la Ville définit clairement l’autorité et la responsabilité des niveaux de gouvernement, des conseils de gestion et des conseils d’administration dans la gestion et l’utilisation des immeubles d’appartements.
Ho Chi Minh-Ville stipule que seuls les projets d'appartements touristiques peuvent être exploités pour des locations à court terme, les appartements résidentiels ne peuvent pas être utilisés pour ce type d'entreprise - Illustration : Q. DINH
On ne peut pas assimiler les appartements aux condotels
La location d'appartements à la journée ou à l'heure pour se loger via des plateformes en ligne telles que AirBnB, Agoda, Booking... est actuellement populaire à Ho Chi Minh-Ville et dans les villes touristiques telles que Hanoi , Ha Long, Hai Phong, Nha Trang.
L'activité de location d'appartements pour des séjours de courte durée donne également lieu à de nombreux conflits entre la communauté des résidents vivant dans des immeubles d'habitation et les locataires.
Par exemple, les locations d'appartements à court terme dans de nombreux immeubles d'habitation se heurtent à l'opposition des résidents et des conseils d'administration lorsque les appartements « interdisent » aux touristes de séjourner.
Le conseil d'administration des appartements a même établi une liste d'appartements destinés à la location à court terme, exigeant des propriétaires qu'ils ne les louent pas à court terme et installant des points de contrôle aux entrées pour empêcher les touristes d'entrer.
Les représentants des exploitants d'immeubles d'appartements à Ho Chi Minh-Ville ont déclaré que la clé de ces réactions était que le conseil d'administration et les résidents avaient demandé au conseil d'administration de bloquer ce service en raison des inquiétudes concernant le grand nombre de personnes qui vont et viennent, ce qui pourrait potentiellement causer des problèmes de sécurité ainsi que l'usure des biens communs et des services communs des résidents.
Parallèlement, la loi sur le logement de 2023, bien qu'elle n'interdise pas la location d'appartements à des fins résidentielles, manque de réglementations claires entre les locations à long terme avec enregistrement de résidence temporaire et les locations à court terme à la journée ou à l'heure.
De nombreux experts estiment qu’il s’agit d’une lacune juridique en matière de logement, qui conduit à des conflits et des disputes constants dans de nombreux immeubles d’habitation ces derniers temps.
La pratique de la location d'appartements pour de courts séjours, à la journée ou à l'heure, les a transformés en copropriétés nichées au cœur du quartier résidentiel. Il s'agit d'un problème qu'il faut résoudre pour garantir un cadre de vie confortable et sûr aux résidents des immeubles d'habitation actuels.
S'adressant à Tuoi Tre, M. Nguyen Duc Lap, directeur de l'Institut de recherche et de formation immobilière, a affirmé le principe selon lequel les appartements destinés à la résidence sont uniquement destinés à des fins résidentielles.
La loi n'interdit pas la location d'appartements pour des séjours de courte durée, mais il est nécessaire de stipuler que les propriétaires souhaitant louer doivent enregistrer leur activité en tant que ménages ou entreprises individuelles. C'est sur cette base que les organismes de gestion de l'État peuvent les inclure dans le secteur de l'hébergement, gérer les résidences et collecter les impôts.
Dans le cas des entreprises de location d'appartements via des plateformes de réservation en ligne, M. Lap a déclaré que les entreprises gérant des plateformes de réservation en ligne doivent payer des impôts au nom des propriétaires des appartements, tandis que les propriétaires d'appartements doivent payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques, garantissant ainsi l'équité avec les autres entreprises.
Selon M. Lap, les locataires à court terme sont généralement des touristes, souffrent du décalage horaire et doivent voyager plus que les résidents, ce qui fait du bruit et affecte la vie de la communauté. La sécurité et la gestion des immeubles doivent donc souvent s'exprimer.
De plus, lorsque l'immeuble abrite des appartements destinés à l'hébergement temporaire, la régie doit prévoir des agents de sécurité supplémentaires pour assurer la sécurité, car les allées et venues incessantes des locataires entraînent des frais supplémentaires. Le propriétaire doit donc négocier avec la régie pour gérer ces frais. Cela garantit l'équité entre les locataires et les ménages vivant dans l'immeuble.
Partageant ce point de vue, M. Nguyen Chi Thanh, vice-président permanent de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que les appartements utilisés à des fins de location comme les hôtels ont également des problèmes car le conseil de gestion de l'immeuble a du mal à gérer les entrées et les sorties des personnes.
Les conseils d'administration des immeubles d'habitation souhaitent maintenir la sécurité et la sûreté de la communauté des résidents et éliminer ceux qui profitent de la location d'appartements pour provoquer le désordre et l'insécurité et commettre des actes illégaux.
M. Thanh a expliqué qu'en réalité, pour louer une chambre d'hôtel, le locataire doit présenter sa carte d'identité ; la location d'un appartement pour un court séjour doit donc également respecter cette réglementation. Cependant, la direction de l'immeuble ne dispose pas d'un personnel d'accueil professionnel comme dans un hôtel, ce qui rend difficile le contrôle des entrées et des sorties.
« Pour les immeubles d'appartements à louer, le conseil d'administration doit ajouter au règlement de gestion des immeubles des règles concernant les appartements éligibles ou non à la location. Il est ainsi possible de déterminer quels appartements sont éligibles à la location et lesquels ne le sont pas », a déclaré M. Thanh.
Selon M. Thanh, en principe, les propriétaires d'appartements doivent suivre la majorité et non faire ce qu'ils veulent. Vivre en appartement signifie respecter les règles communes, utiliser l'ascenseur, le couloir et les services communs.
Les propriétaires souhaitant transformer leur appartement en « hôtel » sont tenus de déclarer leur résidence temporaire à la police locale, de signaler les locataires à la régie et de signer les contrats avec les locataires. Les plateformes de réservation en ligne se contentent de trouver des locataires, tandis que les propriétaires sont responsables des locataires.
Certains experts immobiliers pensent également que louer des appartements via AirBnB revient presque à gérer une entreprise hôtelière, personne ne sait combien de temps le locataire reste, et même le propriétaire de l'appartement ne traite avec le locataire qu'en ligne et ne se connaît pas en personne.
Il est donc nécessaire d'ajouter une réglementation selon laquelle les propriétaires d'appartements doivent s'enregistrer auprès de l'agence de gestion de l'État avant de faire des affaires, car les services d'hébergement et d'hôtellerie sont des secteurs d'activité conditionnels.
Des clients attendent qu'une voiture vienne les chercher après leur retour d'un appartement de la rue Ben Van Don, quartier 9, arrondissement 4, Hô-Chi-Minh-Ville, dans l'après-midi du 4 mars - Photo : TTD
Il faut modifier la loi pour la rendre plus claire
Selon M. Nguyen Chi Thanh, les lois actuelles sur le logement interdisent la location d'appartements à des fins de bureaux, mais n'interdisent pas la location à des fins résidentielles.
En réalité, il existe deux cas de locations d'appartements à long terme avec enregistrement de résidence temporaire de base qui ne causent pas de conflits, mais les locations à court terme à la journée ou à l'heure causent de nombreux problèmes, affectent l'espace commun et sont très difficiles à contrôler.
« Nous confondons la location d’appartement à long terme avec la location à court terme à la journée ou à l’heure.
« De nombreuses personnes choisissent de louer des appartements à court terme via AirBnB parce qu'elles ne veulent pas être contrôlées par qui que ce soit. Il est donc nécessaire d'ajouter des réglementations sur cette question pour éviter d'être exploitées par de mauvaises personnes, affectant la vie des résidents », a déclaré M. Thanh.
Selon l'avocat Truong Thanh Duc, directeur du cabinet d'avocats ANVI, deux problèmes se posent dans le secteur de la location d'appartements : le premier est lié aux réglementations légales, le second est l'autogestion.
M. Duc a déclaré qu'aucun résident ne remettrait en question le fait que le propriétaire de l'appartement laisse ses parents et ses enfants rester à long terme.
Les problèmes survenus dans le passé sont à 99 % liés à des contrats civils tels que la location de maisons, comme la location via des plateformes de réservation transfrontalières telles qu'AirBnB, Agoda, Booking.
Il convient de noter que la location d'appartements de courte durée, à la journée ou à l'heure, n'est pas destinée à un usage résidentiel normal. Il s'agit essentiellement d'une activité d'hôtellerie et d'hébergement.
Il est donc nécessaire de modifier la loi dans le sens d'une réglementation plus détaillée, car si nous examinons les immeubles d'appartements qui ont des entreprises de location d'appartements, la plupart des gens s'y opposeront certainement.
Même dans les hôtels, le personnel de la réception n'autorise généralement pas les étrangers à entrer dans la chambre. Si vous souhaitez effectuer un achat, vous devez rester dans le hall, car ils doivent assurer la sécurité et maintenir l'ordre lors des entrées et sorties des clients.
Selon M. Duc, pour des raisons d'autogestion, les loyers des appartements doivent être deux ou trois fois supérieurs à ceux des résidents de l'immeuble. Si un propriétaire souhaite louer un appartement, la communauté des résidents doit soumettre sa proposition au vote de l'assemblée générale de l'immeuble.
En cas de désaccord de la copropriété, le propriétaire de l'appartement ne sera pas autorisé à louer. Si la copropriété accepte l'activité, le propriétaire devra remplir les conditions suivantes : payer des frais supplémentaires, s'inscrire comme résident temporaire et signer un contrat de location.
Il faut des lois pour rendre les « barrières techniques » plus faciles à mettre en œuvre
De nombreux experts s'accordent à dire que le conseil d'administration de l'immeuble ne sera pas autorisé à empêcher les locataires de rester si les règles et règlements de gestion de l'immeuble ne l'interdisent pas.
Si le règlement de gestion d'immeuble interdit la location, le syndic doit s'y conformer, même si cela peut facilement engendrer des conflits avec les ménages souhaitant louer. Par conséquent, à long terme, la loi sur le logement doit prévoir des réglementations claires et distinctes afin d'éviter tout conflit.
Actuellement, la loi sur le logement n'interdit pas la location d'appartements, mais les régies d'immeubles peuvent ériger des « barrières techniques » telles que l'obligation pour les locataires de présenter leur carte d'identité, de s'inscrire pour un séjour temporaire, de signer un contrat de location, de respecter les réglementations sur les heures d'entrée et de sortie et de nettoyer l'immeuble.
L'avocat Truong Thanh Duc a ajouté que le conseil d'administration représente la communauté des résidents et agit conformément au règlement de l'immeuble. Il est impossible d'accroître l'autorité du conseil d'administration au-delà de la loi. Il ne peut que sensibiliser et mobiliser les résidents pour qu'ils comprennent et respectent la loi.
Les entreprises d’appartements doivent également respecter la loi.
En particulier, Hô-Chi-Minh-Ville stipule également clairement les conditions relatives aux services et aux activités commerciales dans les immeubles d'appartements dans les cas où les immeubles d'appartements ont des usages mixtes, y compris des zones fonctionnelles pour les bureaux, les services et les activités commerciales.
Les secteurs d'activité qui ne relèvent pas des cas prévus par la loi sur le logement de 2023 et qui doivent se conformer aux réglementations légales sur les investissements conditionnels et les secteurs d'activité.
Maison de commerce à louer au rez-de-chaussée d'un immeuble d'appartements à Thu Duc City (HCMC) - Photo : Q. DINH
Il existe un couloir juridique pour traiter les violations de longue date.
S'adressant à Tuoi Tre, M. Nguyen Minh Tao (résidant dans le quartier Phuoc Long B, ville de Thu Duc, Ho Chi Minh-ville) espère que les nouveaux corridors juridiques combinés à la détermination des agences de gestion locales aideront les gens à avoir un meilleur environnement de vie.
Selon M. Tao, dans l'immeuble où il vit, une famille a transformé son appartement en ferme à chats, élevant des dizaines de chats très odorants.
Au début, les habitants pensaient que cette famille gardait des chats pour leur compagnie. Ils ont donc sympathisé et formulé des commentaires bienveillants. Mais lorsqu'ils ont découvert qu'il s'agissait d'un lieu d'élevage de chats pour la reproduction et la vente en ligne, les ménages environnants ont suggéré d'y mettre fin. M. Tao a expliqué qu'avec la nouvelle réglementation du droit du logement et la réglementation municipale, cette activité avait des conséquences néfastes sur l'air et le cadre de vie des habitants. La direction et les autorités locales peuvent donc gérer la situation conformément à la réglementation.
M. Tran Tuan Hoan, chef du conseil d'administration d'un immeuble d'appartements de la ville de Thu Duc, a déclaré que bien que la réglementation stipule que les appartements sont uniquement destinés à un usage résidentiel et que les résidents ne sont pas autorisés à faire des affaires dans l'immeuble, certains résidents contournent encore la loi en ouvrant des épiceries, des salons de manucure, des lieux de vente en ligne en direct, des entrepôts ou des lieux de tutorat pour les étudiants, même s'ils ferment les portes et tirent les rideaux.
Par conséquent, M. Hoan estime que ces réglementations spécifiques aideront les conseils d'administration et les conseils de gestion à être plus agressifs dans la gestion des activités non résidentielles qui affectent les résidents et la sécurité de l'immeuble.
« Les activités qui ne portent pas atteinte à la sécurité, à l'ordre et à la vie des riverains, et qui ne font l'objet d'aucune réaction ou plainte, seront prises en compte par le conseil d'administration. En revanche, pour les activités relevant des interdictions, les conseils d'administration de tous les immeubles doivent impérativement prendre des mesures fermes », a déclaré M. Hoan.
L'avocat Tran Minh Cuong - Barreau de Ho Chi Minh-Ville - a déclaré que la loi sur le logement stipule les actes interdits dans l'utilisation des immeubles d'appartements, les règlements de Ho Chi Minh-Ville précisent plus clairement les actes autorisés et non autorisés dans la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements ainsi que stipulent clairement les responsabilités de chaque agence.
Il s’agira donc d’un couloir juridique clair permettant aux agences de gestion de gérer et de sanctionner les violations, aidant ainsi les gens à vivre dans des appartements plus sûrs et plus sécurisés.
Source : https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
Comment (0)