Réduire la fiscalité des propriétés ayant deux prix déclarés.

Le ministère des Finances vient de soumettre au gouvernement un projet de décret détaillant certaines dispositions et mesures relatives à l'organisation et à l'application de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Il convient de noter la proposition de recalculer les impôts en cas de prix déclarés anormalement bas.

Les transactions bancaires devraient être obligatoires.

Selon ce projet de loi, la valeur imposable des transferts immobiliers est calculée sur la base du prix de vente. Plus précisément, l'impôt sur le revenu des personnes physiques relatif aux transferts immobiliers est calculé à 2 % du prix de vente. Le fait générateur de l'impôt est la date d'entrée en vigueur du contrat de transfert ou la date d'enregistrement du droit d'usage ou de propriété du bien immobilier.

Le calcul des impôts proposé par le ministère des Finances suscite des réactions mitigées.

PHOTO : DINH SON

Le projet de décret stipule expressément que le prix de transfert immobilier est celui indiqué dans l'acte de transfert au moment de la transaction. Si l'acte de transfert ne mentionne pas le prix du terrain, ou si ce prix est inférieur au barème foncier et au coefficient d'ajustement du prix du terrain (coefficient K), alors le prix de transfert sera calculé sur la base du barème foncier et du coefficient K (le cas échéant) applicables au moment de la transaction.

En cas de transfert simultané des droits d'utilisation du sol et des biens qui y sont rattachés, tels que les maisons et les ouvrages de construction, si le contrat ne précise pas le prix du terrain ou si ce prix est inférieur au tarif foncier en vigueur, la valeur des droits d'utilisation du sol sera calculée selon le tarif foncier local et le coefficient K. Si la valeur de la maison ou des ouvrages de construction mentionnée dans le contrat est inférieure au seuil de calcul des frais d'enregistrement fixé par le Comité populaire provincial, l'administration fiscale se basera sur le prix publié par les autorités locales.

M. Nguyen Van Hoa, président de l'Ordre des notaires de Hô Chi Minh-Ville, a jugé cette proposition pertinente et nécessaire, car la pratique consistant à déclarer deux prix lors des transactions immobilières est courante depuis de nombreuses années, entraînant des pertes de recettes fiscales et faussant la transparence du marché. Toutefois, se baser uniquement sur le barème foncier multiplié par le coefficient K ou sur le prix publié par la municipalité ne résout qu'une partie du problème. Pour le contrôler efficacement, des solutions complémentaires et concertées sont nécessaires, telles que l'obligation de paiement par l'intermédiaire d'une banque pour les transactions immobilières. Parallèlement, il est indispensable de mettre en place un système d'interconnexion des données entre les notaires, les autorités fiscales, les agences foncières et les banques ; de constituer une base de données des prix de transaction réels ; et, surtout, de renforcer la responsabilité de toutes les parties quant à la véracité de leurs déclarations.

« Je suis convaincu que la responsabilité de l’évaluation ne devrait pas incomber aux notaires. Ces derniers ne sont ni des agences d’évaluation ni des autorités fiscales. Leur rôle consiste à informer les parties de leurs obligations légales et à coordonner la fourniture des données transactionnelles conformément à la loi. Si ces solutions sont mises en œuvre de concert, cette politique contribuera à réduire les transactions à double prix, à lutter contre les pertes de recettes budgétaires et à renforcer la transparence et la sécurité juridique du marché immobilier », a suggéré M. Nguyen Van Hoa.

En substance, la proposition du ministère des Finances poursuit un objectif louable : lutter contre la fraude fiscale et garantir la transparence du marché. Toutefois, pour qu’elle soit réalisable et équitable, il est essentiel que les prix fonciers reflètent fidèlement les valeurs marchandes, que le coefficient K soit approprié et que le mécanisme d’application soit souple, afin d’éviter que les impôts ne constituent un fardeau pour les transactions légitimes.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville

Crainte d'alourdir encore le fardeau de la population.

Selon Tran Khanh Quang, expert immobilier, le calcul de l'impôt proposé par le ministère des Finances pour les transactions immobilières « suspectes » n'est que partiellement justifié. Auparavant, les autorités locales et les experts recommandaient d'appliquer un coefficient multiplicateur de 2 % au barème des prix fonciers pour le calcul de l'impôt. Cette méthode, la plus précise, garantit l'absence de perte de recettes, est simple à mettre en œuvre et reflète fidèlement les prix du marché. En effet, dans des provinces comme Hô Chi Minh-Ville, les barèmes des prix fonciers, après de nombreux ajustements, représentent déjà environ 80 % des prix du marché. L'ajout d'un coefficient K augmenterait considérablement les impôts, alourdissant ainsi la charge fiscale des citoyens.

De nombreux avis suggèrent que les tableaux de prix fonciers devraient refléter fidèlement les prix du marché et que le coefficient K devrait être approprié.

Photo : Dinh Son

« À compter du 1er juillet, les collectivités locales continueront d'appliquer le coefficient K, qui servira au calcul des taxes foncières. Actuellement, ces taxes sont excessivement élevées et inabordables pour la grande majorité de la population, ce qui suscite des inquiétudes. Or, le calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques à partir des transactions immobilières, multiplié par le coefficient K, pourrait entraîner une hausse des prix supérieure aux prix du marché, augmentant ainsi le montant des impôts à payer par rapport à la situation actuelle », a déclaré M. Tran Khanh Quang, exprimant son inquiétude.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a expliqué qu'auparavant, pour déterminer les cas de sous-déclaration et de surdéclaration de prix, les provinces publiaient des barèmes de prix planchers basés sur le prix moyen de chaque localité. En cas de sous-déclaration, l'administration fiscale recalculait le prix en multipliant le barème par 2 %. Désormais, suite à la proposition du ministère des Finances, si le prix est suspecté d'être inférieur au prix du marché, le prix du barème sera multiplié par un coefficient K, puis par 2 %. Bien que cette méthode soit théoriquement applicable, elle risque de donner lieu à deux scénarios en pratique.

Le premier scénario, proposé par le ministère des Finances, supprimerait la nécessité de listes de prix planchers locaux. Cette approche garantirait l'équité de la loi, simplifierait les calculs du gouvernement et réduirait la charge pesant sur l'État, facilitant ainsi des prévisions de recettes foncières et immobilières plus précises. Cette méthode permettrait d'éviter les pertes de recettes et la surimposition, assurant ainsi l'équité. Les citoyens l'utiliseraient également pour leurs déclarations, évitant ainsi les erreurs de saisie. « Toutefois, une fois cette méthode mise en œuvre, le seuil de 2 % devra être réexaminé, car le taux d'imposition serait supérieur au taux actuel. Un taux inférieur à 2 % pourrait donc être envisagé ; le ministère des Finances doit mener une enquête et procéder à un nouveau calcul en conséquence », a suggéré M. Le Hoang Chau.

Deuxièmement, si une réduction de 2 % n'est pas mise en œuvre, un barème de prix minimum devrait être établi dans chaque localité à des fins de contrôle. Ce barème permettrait aux autorités de déterminer qui déclare le prix correct et qui paie moins que le prix réel, dissipant ainsi les soupçons actuels. Les citoyens pourraient ensuite utiliser ce barème comme base pour déclarer leurs prix d'achat et de vente et calculer leurs taxes.

« En substance, la proposition du ministère des Finances poursuit le bon objectif de lutter contre la fraude fiscale et d’assurer la transparence du marché. Toutefois, pour qu’elle soit réalisable et équitable, il est primordial que les prix fonciers reflètent fidèlement les valeurs marchandes, que le coefficient K soit approprié et que le mécanisme d’application soit flexible, afin d’éviter que les impôts ne constituent un fardeau pour les transactions légitimes », a suggéré M. Le Hoang Chau.

Les vendeurs qui subissent des pertes peuvent tout de même devoir payer des impôts.

À l'inverse, de nombreux experts affirment que si le taux d'imposition est supérieur au prix de transaction réel, les particuliers devront s'acquitter d'une part importante de l'impôt, même en cas de vente à perte ou à l'équilibre. Ceci affecte particulièrement les personnes contraintes de vendre en urgence pour des raisons financières, ainsi que celles ayant acquis un bien immobilier pendant la période de forte croissance des prix mais devant le revendre lorsque le marché se bloque, les obligeant ainsi à limiter leurs pertes. Par ailleurs, si chaque commune applique un coefficient K différent ou l'ajuste de manière inexacte, des litiges risquent d'apparaître entre les citoyens et l'administration fiscale quant au montant de l'impôt à payer, certaines zones présentant des taux plus élevés que d'autres.

Source : https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm