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| Illustration : Bich Lien |
Concernant la difficulté d'accès au terrain pour les entreprises pour mettre en œuvre des projets fournissant des services dans les secteurs de la santé et de l'éducation, le vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement (MONRE) Le Minh Ngan a eu une interview avec des journalistes sur cette question.
Journaliste : Monsieur, pourriez-vous nous dire ce que stipulent la loi foncière de 2024 et ses documents d'application concernant l'attribution de terrains pour des projets fournissant des services dans les domaines de la santé et de l'éducation aux investisseurs ?
Vice-ministre Le Minh Ngan : Par rapport à la loi foncière de 2013, la loi foncière de 2024 apporte de nombreuses modifications à la réglementation relative à la récupération des terres à des fins de développement socio -économique, dans l'intérêt national et public. L'État récupère des terres lorsque cela est absolument nécessaire à la mise en œuvre de projets de développement socio-économique, dans l'intérêt national et public, afin de valoriser les ressources foncières, d'améliorer l'efficacité de l'utilisation des terres, de développer des infrastructures socio-économiques modernes, de mettre en œuvre des politiques de sécurité sociale, de protéger l'environnement et de préserver le patrimoine culturel dans les 31 cas spécifiques mentionnés à l'article 79 de la loi foncière, quelle que soit la source des capitaux d'investissement, qu'ils soient à l'intérieur ou à l'extérieur du budget de l'État, y compris les projets dans les domaines de l'éducation, de la santé, de l'entraînement physique et des sports, etc.
Français En ce qui concerne ces cas, l'article 124, clause 5, de la loi foncière permet également l'attribution et la location de terres sans mise aux enchères des droits d'utilisation des terres, sans appel d'offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets en utilisant des terres pour mettre en œuvre des projets dans les cas où l'État récupère des terres comme prescrit à l'article 79 sans utiliser de capitaux d'investissement public ou des projets d'investissement dans le cadre de la méthode de partenariat public-privé dans les cas où il y a des investisseurs intéressés mais qu'un seul investisseur remplit les conditions pour susciter l'intérêt pour le projet, le nombre d'investisseurs intéressés doit être déterminé conformément aux dispositions de la loi sur les appels d'offres, de la loi sur l'industrie et la gestion du secteur.
S'il y a deux ou plusieurs investisseurs intéressés, il est nécessaire de procéder à une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres ou à un processus d'appel d'offres pour sélectionner les investisseurs afin de garantir l'équité et la transparence dans l'accès aux terres entre les investisseurs, de limiter la concentration des terres dans quelques groupes d'intérêt et de garantir que les ressources foncières sont allouées de manière juste et efficace, augmentant ainsi les recettes du budget de l'État...
En outre, l'article 127, clause 1, de la loi foncière autorise les cas où le capital du budget de l'État n'est pas utilisé et la récupération des terres est soumise à l'article 79 de la loi foncière, dans lesquels l'investisseur choisit l'option de négocier les droits d'utilisation des terres et ne propose pas de récupération des terres, pour utiliser les terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique par le biais d'un accord sur l'obtention des droits d'utilisation des terres.
Ou dans le cas où la personne ayant le droit d'utiliser le terrain propose un projet d'investissement s'il relève du cas prévu à l'article 79 de la présente loi mais est conforme à l'aménagement du territoire et a une demande de changement de l'usage du terrain et l'agence d'État compétente approuve la politique d'investissement et approuve simultanément l'investisseur conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement, alors le terrain peut être utilisé pour mettre en œuvre le projet d'investissement sans que l'État ne récupère le terrain (clause 6, article 127).
Ainsi, les projets fournissant des services dans les domaines de la santé et de l’éducation sont éligibles à la récupération foncière par l’État selon les dispositions de la loi foncière de 2024 sans aucune distinction dans les sources de capitaux d’investissement.
Journaliste : Alors, quelles sont les méthodes d’accès au foncier des investisseurs dans ce domaine, monsieur ?
Vice-ministre Le Minh Ngan : La loi foncière de 2024 stipule que les méthodes d'accès au foncier pour les projets, y compris les projets dans les secteurs de la santé et de l'éducation, sont très diverses et flexibles, en fonction de la situation réelle de mise en œuvre, et il existe également des méthodes pour soutenir et promouvoir l'investissement (attribution de terres et location de terres sans enchères ni appel d'offres).
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| Le Minh Ngan, vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement. Photo : Journal TN&MT |
Parallèlement, il existe également des méthodes qui suivent les principes du marché, basées sur la concurrence entre les entreprises, garantissant l’équité et la transparence (enchères des droits d’utilisation des terres, appels d’offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets utilisant des terres), et il existe également des méthodes qui créent l’initiative des entreprises (accord pour recevoir le transfert des droits d’utilisation des terres ou avoir des droits d’utilisation des terres).
Ainsi, conformément aux dispositions de la loi foncière, l'accès des investisseurs aux droits d'utilisation des terres dans divers domaines, notamment la santé et l'éducation, est plus ouvert, créant un environnement public, transparent, juste et favorable pour que les investisseurs puissent accéder aux terres et disposer de terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique local, conformément aux politiques, directives et lois de l'État.
Journaliste : Certains affirment que la loi foncière de 2024 stipule que les entreprises qui louent des terres à l’État ont le droit d’hypothéquer, mais qu’aucune instruction d’application n’est prévue, ce qui rend difficile l’identification du créancier hypothécaire lors de la mobilisation d’obligations avec des biens immobiliers en garantie. Quel est votre avis sur cette question ?
Vice-ministre Le Minh Ngan : La loi foncière de 2024 stipule en détail les droits hypothécaires des organisations économiques pour chaque forme d'utilisation des terres. En conséquence, les organisations économiques qui se voient attribuer des terres par l'État avec des frais d'utilisation des terres perçus, ou des terres louées avec un loyer foncier unique perçu pour toute la durée du bail ont le droit d'hypothéquer les droits d'utilisation des terres et les actifs qu'elles possèdent attachés au terrain auprès d'établissements de crédit agréés pour opérer au Vietnam, d'autres organisations économiques ou de particuliers conformément aux dispositions de la loi (point d, article 33) ; les organisations économiques qui se voient louer des terres par l'État avec des frais annuels, les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger et les organisations économiques avec des capitaux d'investissement étrangers ont le droit d'hypothéquer les actifs qu'elles possèdent attachés au terrain auprès d'établissements de crédit agréés pour opérer au Vietnam, d'autres organisations économiques ou de particuliers conformément aux dispositions de la loi (point b, article 34).
La mise en œuvre des hypothèques conformément aux dispositions ci-dessus doit satisfaire pleinement aux conditions de la loi foncière (article 45), telles que la possession de l'un des types de certificats de droit d'utilisation du sol prescrits, le terrain n'est pas en litige ou le litige a été résolu par un organisme d'État compétent, le jugement, la décision du tribunal, la décision ou la sentence de l'arbitrage est entré en vigueur ; le droit d'utilisation du sol n'est pas susceptible de saisie, d'autres mesures ne sont pas appliquées pour assurer l'exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l'exécution des jugements civils ; dans le délai d'utilisation du sol ; le droit d'utilisation du sol n'est pas soumis à des mesures d'urgence temporaires conformément aux dispositions de la loi...
Ainsi, la loi foncière dispose d’un système juridique relativement complet permettant aux entreprises d’exercer des droits hypothécaires liés aux droits d’utilisation des terres.
Quant à l'hypothèque lors de la mobilisation d'obligations avec des biens immobiliers en garantie, qui n'entre pas dans le champ d'application de la loi foncière mais dans celui de la loi sur les établissements de crédit, l'agence de gestion spécialisée aura ses propres arguments pour ce contenu.
Journaliste : Quel est votre avis sur certains avis selon lesquels la loi foncière de 2024 et les documents guidant la mise en œuvre des réglementations sur les prix des terrains commerciaux et de services pour calculer les impôts utilisent les prix des terrains dans la même zone et au même endroit multipliés par 70 à 80 %, ce qui entraîne des prix élevés des terrains commerciaux et de services, provoquant des difficultés et affectant la production et les activités des entreprises ?
Vice-ministre Le Minh Ngan : La loi foncière de 2024 stipule que le prix du terrain pour le calcul de la taxe d'utilisation du sol est le prix du terrain figurant dans la liste des prix du terrain. L'article 12, clause 1, du décret n° 71/2024/ND-CP du 27 juin 2024 du gouvernement réglementant les prix du terrain a déterminé que les prix des terrains commerciaux et de services sont des contenus obligatoires qui doivent être spécifiquement spécifiés dans la liste des prix du terrain arrêtée par le Conseil populaire provincial.
Français Précédemment, en application de la Loi foncière de 2013, conformément aux dispositions de l'article 11, clause 1, du décret gouvernemental n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 réglementant les prix des terrains, la Liste des prix des terrains commerciaux et de services en zone urbaine et la Liste des prix des terrains commerciaux et de services en zone rurale étaient deux éléments obligatoires de la Liste des prix des terrains publiée par le Comité populaire provincial. Dans le même temps, seuls les terrains à usage public à des fins commerciales, les terrains destinés à la construction de sièges d'agences et les terrains destinés à la construction de travaux publics, le Comité populaire provincial était autorisé à se baser sur le prix des terrains résidentiels par rapport au prix des terrains destinés aux sièges de bureaux et aux terrains destinés à la construction de travaux publics dans la zone voisine, comme prescrit dans la Liste des prix des terrains, pour déterminer le prix des terrains.
Ainsi, ni la loi foncière de 2013 ni la loi foncière de 2024 ne prévoient de réglementation sur la détermination du prix des terrains de services commerciaux en fonction du prix des terrains résidentiels, mais doivent préciser le prix de ce type de terrain dans la liste des prix des terrains...
Cette situation pourrait être due au processus de mise en œuvre. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement continuera d'enregistrer, d'assimiler et d'examiner ces informations afin d'examiner, d'inspecter et de traiter rapidement tout problème, afin de pouvoir ajuster les politiques concernées et ainsi mettre en œuvre au mieux la loi foncière de 2024 dans les années à venir.
Journaliste : Merci beaucoup, Monsieur le Vice-ministre !
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