Faciliter l'accès des entreprises aux terres

Illustration : Bich Lien

Concernant la difficulté d’accès aux terrains pour les entreprises souhaitant mettre en œuvre des projets de services dans les secteurs de la santé et de l’éducation, le sous-ministre des Ressources naturelles et de l’Environnement (MONRE), Le Minh Ngan, a accordé une entrevue aux journalistes à ce sujet.

Journaliste : Monsieur, pourriez-vous nous indiquer ce que stipule la loi foncière de 2024 et ses textes d’application concernant l’attribution de terrains pour la mise en œuvre de projets fournissant des services dans les domaines de la santé et de l’éducation aux investisseurs ?

Le vice-ministre Le Minh Ngan : Comparée à la loi foncière de 2013, la loi foncière de 2024 apporte de nombreuses modifications aux dispositions relatives à l’expropriation pour cause de développement socio -économique d’intérêt national et public. L’État procède à l’expropriation lorsque cela s’avère absolument nécessaire à la mise en œuvre de projets de développement socio-économique d’intérêt national et public visant à valoriser les ressources foncières, optimiser leur utilisation, développer des infrastructures socio-économiques modernes, appliquer des politiques de protection sociale, protéger l’environnement et préserver le patrimoine culturel, dans 31 cas spécifiques énoncés à l’article 79 de la loi foncière, et ce, quelle que soit la provenance des capitaux investis, qu’ils soient issus du budget de l’État ou non. Ces projets concernent notamment les secteurs de l’éducation, de la santé, de l’éducation physique et du sport.

Concernant ces cas, l'article 124, paragraphe 5, de la loi foncière autorise également l'attribution et la location de terres sans mise aux enchères des droits d'utilisation des terres, sans appel d'offres pour sélectionner les investisseurs chargés de mettre en œuvre des projets utilisant ces terres, dans les cas où l'État récupère des terres conformément aux dispositions de l'article 79 sans utiliser de capitaux d'investissement publics ni de projets d'investissement dans le cadre d'un partenariat public-privé, dans les cas où il existe des investisseurs intéressés mais qu'un seul investisseur remplit les conditions requises pour susciter l'intérêt pour le projet, le nombre d'investisseurs intéressés doit être déterminé conformément aux dispositions de la loi sur les appels d'offres, de la loi sur l'industrie et de la gestion sectorielle.

S’il y a au moins deux investisseurs intéressés, il est nécessaire d’organiser une vente aux enchères des droits d’utilisation des terres ou un processus d’appel d’offres pour sélectionner les investisseurs afin de garantir l’équité et la transparence de l’accès aux terres, de limiter la concentration des terres entre les mains de quelques groupes d’intérêts et de veiller à ce que les ressources foncières soient allouées de manière juste et efficace, augmentant ainsi les recettes du budget de l’État.

En outre, l'article 127, paragraphe 1, de la loi foncière autorise, dans les cas où le capital du budget de l'État n'est pas utilisé et où la récupération des terres est soumise à l'article 79 de la loi foncière, dans lesquels l'investisseur choisit l'option de négocier les droits d'utilisation des terres et ne propose pas de récupération des terres, à utiliser les terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique par le biais d'un accord sur l'obtention des droits d'utilisation des terres.

Ou dans le cas où la personne ayant le droit d'utiliser un terrain a proposé un projet d'investissement qui relève du cas prévu à l'article 79 de la présente loi, mais qui est conforme au plan d'aménagement du territoire et qui a une demande de changement de destination du terrain, et si l'agence étatique compétente approuve la politique d'investissement et approuve simultanément l'investisseur conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement, alors le terrain peut être utilisé pour mettre en œuvre le projet d'investissement sans que l'État ne récupère le terrain (alinéa 6, article 127).

Ainsi, les projets fournissant des services dans les domaines de la santé et de l'éducation sont éligibles à la récupération des terres par l'État conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, sans aucune distinction quant aux sources de capitaux d'investissement.

Journaliste : Alors, quelles sont les approches foncières des investisseurs dans ce domaine, monsieur ?

Le vice-ministre Le Minh Ngan : La loi foncière de 2024 stipule que les méthodes d’accès aux terres pour les projets, y compris les projets de santé et d’éducation, sont très diverses et flexibles, en fonction de la situation réelle de mise en œuvre, et il existe également des méthodes pour soutenir et promouvoir l’investissement (attribution de terres et location de terres sans enchères ni appels d’offres).

Le vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Le Minh Ngan. Photo : Journal TN&MT

Parallèlement, il existe aussi des méthodes qui suivent les principes du marché, fondées sur la concurrence entre entreprises, garantissant l'équité et la transparence (vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, appels d'offres pour sélectionner les investisseurs chargés de mettre en œuvre des projets utilisant les terres), et des méthodes qui créent une initiative pour les entreprises (accord pour recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres ou pour posséder des droits d'utilisation des terres).

Ainsi, conformément aux dispositions de la loi foncière, l'accès des investisseurs aux droits d'utilisation des terres dans divers domaines, notamment la santé et l'éducation, est plus ouvert, créant un environnement public, transparent, équitable et favorable permettant aux investisseurs d'accéder aux terres et d'en disposer pour mener à bien des projets de développement socio-économique local, conformément aux politiques, directives et lois de l'État.

Journaliste : Certains affirment que la loi foncière de 2024 stipule que les entreprises louant des terrains à l’État ont le droit de les hypothéquer, mais l’absence de modalités d’application complique l’identification du créancier hypothécaire lors de la constitution de garanties immobilières. Quel est votre avis sur ce point ?

Le vice-ministre Le Minh Ngan : La loi foncière de 2024 stipule en détail les droits d'hypothèque des organismes économiques pour chaque type d'utilisation des terres. Ainsi, les organismes économiques qui se voient attribuer des terres par l'État moyennant des redevances d'utilisation, ou qui louent des terres moyennant un loyer unique pour toute la durée du bail, ont le droit d'hypothéquer leurs droits d'utilisation des terres et les biens qui y sont rattachés auprès d'établissements de crédit agréés au Vietnam, d'autres organismes économiques ou de particuliers, conformément aux dispositions de la loi (point d, article 33). Les organismes économiques qui louent des terres par l'État moyennant des redevances annuelles, les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger et les organismes économiques bénéficiant de capitaux d'investissement étrangers ont le droit d'hypothéquer les biens qui y sont rattachés auprès d'établissements de crédit agréés au Vietnam, d'autres organismes économiques ou de particuliers, conformément aux dispositions de la loi (point b, article 34).

La mise en œuvre de l'hypothèque conformément aux dispositions ci-dessus doit satisfaire pleinement aux conditions prévues par la loi foncière (article 45), notamment : la possession d'un certificat de droit d'utilisation du sol conforme à la réglementation ; l'absence de litige portant sur le terrain ou la résolution de tout litige par une autorité étatique compétente ; l'exécution forcée du jugement, de la décision du tribunal ou de la sentence arbitrale ; l'absence de saisie du droit d'utilisation du sol ; l'absence de mesures d'exécution forcée du jugement conformément à la loi sur l'exécution des jugements civils ; le respect de la durée d'utilisation du terrain ; et l'absence de mesures d'urgence temporaires applicables au droit d'utilisation du sol conformément à la loi.

Ainsi, le droit foncier dispose d'un système juridique relativement complet permettant aux entreprises d'exercer des droits hypothécaires liés aux droits d'utilisation des terres.

En ce qui concerne l'hypothèque lors de la mobilisation d'obligations avec des biens immobiliers en garantie, qui n'entre pas dans le champ d'application de la loi foncière mais dans celui de la loi sur les établissements de crédit, l'agence de gestion spécialisée aura ses propres arguments à ce sujet.

Journaliste : Que pensez-vous des opinions selon lesquelles la loi foncière de 2024 et les documents d’application des réglementations relatives aux prix des terrains commerciaux et de services pour le calcul des impôts utilisent des prix fonciers dans une même zone et un même emplacement multipliés par 70 à 80 %, ce qui entraîne des prix élevés pour les terrains commerciaux et de services, causant des difficultés et affectant la production et l’activité des entreprises ?

Le vice-ministre Le Minh Ngan : La loi foncière de 2024 stipule que les prix des terrains servant au calcul de la taxe d’utilisation des sols sont ceux figurant au barème foncier. L’article 12, paragraphe 1, du décret n° 71/2024/ND-CP du 27 juin 2024 du gouvernement, relatif à la réglementation des prix fonciers, précise que les prix des terrains à vocation commerciale et de services doivent obligatoirement figurer sur le barème foncier établi par le Conseil populaire provincial.

Auparavant, en application de la loi foncière de 2013, conformément aux dispositions de l'article 11, paragraphe 1, du décret n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 relatif à la réglementation des prix fonciers, les listes de prix des terrains commerciaux et de services en zone urbaine et en zone rurale figuraient parmi les éléments obligatoires des listes de prix fonciers publiées par le Comité populaire provincial. Toutefois, pour les terrains à vocation publique à usage commercial, les terrains destinés à la construction de sièges sociaux ou les terrains destinés à la construction de travaux publics, le Comité populaire provincial était autorisé à se baser sur le prix des terrains résidentiels par rapport à celui des terrains similaires situés dans la zone, conformément aux listes de prix fonciers.

Ainsi, ni la loi foncière de 2013 ni celle de 2024 ne contiennent de dispositions relatives à la détermination du prix des terrains à vocation commerciale en fonction du prix des terrains résidentiels, mais exigent des dispositions spécifiques concernant le prix de ce type de terrain dans le barème des prix fonciers...

La situation décrite ci-dessus pourrait être due au processus de mise en œuvre. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement continuera de recenser, d'analyser et de suivre attentivement ces éléments afin d'examiner, d'inspecter et de traiter rapidement les problèmes et ainsi d'adapter au mieux les politiques connexes pour une mise en œuvre optimale de la Loi foncière de 2024 dans les prochains mois.

Journaliste : Merci beaucoup, Monsieur le Ministre délégué !

Source : https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html