Créer la transparence et garantir l'accès à la terre

NDO - La politique d'impôt sur le revenu des personnes physiques relative aux transferts de biens immobiliers est toujours sujette à controverse lorsqu'il s'agit de garantir les recettes budgétaires tout en évitant de créer une charge pour la population. En particulier, la méthode fiscale actuelle présenterait encore de nombreuses lacunes, conduisant à de fausses déclarations de valeurs transactionnelles, entraînant des pertes fiscales et des distorsions du marché.

Les méthodes d’imposition présentent encore de nombreuses lacunes.

Selon le ministère des Finances , pour que la politique fiscale reflète correctement la nature des transactions économiques, la détermination du revenu imposable provenant des transferts immobiliers doit être basée sur la formule : taux d'imposition multiplié par le revenu imposable, dans laquelle le revenu imposable est calculé en divisant le prix de vente par le total des coûts connexes.

Le ministère des Finances estime nécessaire d'étudier la possibilité de fixer à 20 % le taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques issu des transferts de biens immobiliers et de droits d'usage du sol, afin de le rapprocher de celui de l'impôt sur les sociétés. Cependant, l'application de cette méthode requiert deux conditions importantes : une base de données retraçant l'historique des transactions foncières, reflétant la valeur réelle, une réglementation claire des frais déductibles et des conditions de preuve, ainsi que le prix de revient du bien immobilier transféré.

Le problème est que, bien que l'administration fiscale dispose des données historiques des transactions depuis 2018, le prix de transfert enregistré dans le contrat ne reflète toujours pas la valeur réelle. Il demeure difficile de contrôler l'honnêteté des déclarations des acheteurs et des vendeurs. Parallèlement, la collecte des documents justifiant les frais de transfert et les coûts en capital n'est pas simple.

Des coûts facilement identifiables, tels que les coûts d'achat, de construction et de réparation, peuvent être comptabilisés, mais des dépenses comme les frais de courtage, les intérêts et les indemnités sont difficiles à prouver. Cela constitue un obstacle majeur au calcul du bénéfice réel des transactions immobilières. En particulier dans les cas où le bien immobilier a été acquis il y a longtemps, hérité ou donné, le coût initial est quasiment impossible à déterminer.

À ce propos, l'expert économique Nguyen Tri Hieu a expliqué que l'une des raisons de la distorsion du marché immobilier vietnamien réside dans l'application inefficace de la taxe foncière. Actuellement, les taxes foncières comprennent principalement la taxe d'utilisation des terres non agricoles, l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) sur les transferts de propriété et les droits d'enregistrement. Parallèlement, de nombreux pays développés comme les États-Unis, le Japon ou la Corée du Sud appliquent une taxe foncière annuelle sur la valeur des biens immobiliers, contribuant ainsi à réguler le marché et à créer une source de revenus durable pour le budget de l'État.

L'absence d'un système fiscal immobilier raisonnable a favorisé la spéculation et la thésaurisation, provoquant une hausse des prix de l'immobilier inabordable pour ceux qui en ont réellement besoin. Sans pression fiscale, de nombreux investisseurs préfèrent « thésauriser » plutôt que de s'engager dans des transactions immobilières ou de les exploiter. Cela réduit l'offre, fait grimper les prix et crée un marché malsain. Parallèlement, l'État se prive d'importantes sources de revenus, tout en continuant de dépendre fortement de l'impôt sur les sociétés et de la TVA.

Par conséquent, selon M. Nguyen Tri Hieu, une réforme de la fiscalité immobilière est nécessaire pour limiter la spéculation. L'une des solutions envisageables est l'imposition d'un impôt progressif sur les résidences secondaires et les résidences secondaires. Cette méthode permet de contrôler la thésaurisation et n'affecte pas les acquéreurs. Par ailleurs, une politique d'exonération et de réduction d'impôts devrait être mise en place pour les logements sociaux et les logements destinés aux personnes à faibles revenus afin de garantir l'accès au logement des groupes vulnérables. Parallèlement, la collecte des impôts devrait être décentralisée vers les collectivités locales, contribuant ainsi à créer une source budgétaire pour le développement des infrastructures et des services publics en milieu urbain.

Renforcer la gestion et connecter les données fiscales

Analysant les lacunes de la politique actuelle de l'impôt sur le revenu des particuliers, l'expert Phan Huu Nghi, directeur adjoint de l'Institut de banque et de finance (Université nationale d'économie) a souligné qu'il existe actuellement deux méthodes de calcul de l'impôt : la première méthode est une taxe de 2 % sur la valeur totale de la transaction, la deuxième méthode est une taxe de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

La première méthode, bien que simple, crée une importante faille fiscale lorsque de nombreuses personnes déclarent délibérément des prix inférieurs au prix réel afin de réduire les impôts. Cela entraîne non seulement des pertes budgétaires, mais nuit également à la transparence du marché.

En revanche, la deuxième méthode, qui applique une taxe de 20 % sur la différence entre les prix d’achat et de vente, reflète plus précisément le bénéfice réel mais peine à déterminer le prix de revient, notamment pour les transactions qui ont eu lieu il y a de nombreuses années.

Pour remédier à cette situation, M. Phan Huu Nghi a proposé de renforcer la gestion des déclarations de prix afin de garantir l'exactitude de l'enregistrement de la valeur transactionnelle. Ainsi, si l'acheteur enregistre intentionnellement un prix bas pour échapper à la taxe, il aura des difficultés à revendre, car le prix d'achat indiqué sur les documents est trop bas, ce qui peut entraîner une augmentation de la taxe à payer lors de la transaction suivante. De plus, des sanctions sévères devraient être appliquées en cas de fausse déclaration de valeur transactionnelle afin d'assurer la transparence du marché.

Une autre solution importante est de mettre en œuvre une interconnexion de données entre les agences notariales, fiscales et de gestion foncière pour mieux contrôler les valeurs des transactions.

Selon M. Nghi, grâce à un système de données transparent, l'État peut comparer les prix du marché et détecter les cas de déclarations inférieures à la réalité. Parallèlement, il est nécessaire d'étudier et de compléter la réglementation afin de déterminer les dépenses raisonnables lors du calcul du revenu imposable, évitant ainsi aux contribuables des difficultés à justifier leurs dépenses réelles.

De manière générale, la réforme de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers doit poursuivre deux objectifs : accroître la transparence, éviter les pertes fiscales et créer les conditions d'un développement stable du marché. Par conséquent, des ajustements doivent être apportés afin que les impôts reflètent les bénéfices réels, limitant ainsi la situation de « double prix » dans les transactions immobilières.

Cependant, sa mise en œuvre doit s'appuyer sur une feuille de route raisonnable, éviter les perturbations soudaines et garantir les droits de ceux qui ont réellement besoin d'acquérir un logement. Car la réforme de la fiscalité immobilière n'est pas seulement un enjeu financier, elle est également liée au développement durable du marché.

Correctement appliqué, l'impôt sur le revenu des personnes physiques contribuera à réduire la spéculation, à stabiliser les prix de l'immobilier et à créer une source stable de recettes pour le budget, au lieu de dépendre excessivement d'autres impôts. Plus important encore, la politique fiscale doit s'inscrire dans un écosystème de gestion synchrone, du contrôle des déclarations de prix à la vérification des transactions, en passant par la création d'une base de données transparente, afin de garantir l'équité entre les acheteurs, les vendeurs et l'État.

Source : https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html