État actuel des projets urbains à Thanh Hoa - Insuffisances de la capacité des investisseurs à la gestion de l'État (Partie 2) : Projets « clones » de la phase 1 du MBQH 2125

Un coin du quartier résidentiel au MBQH 8018, quartier de Quang Thang, ville de Thanh Hoa. Photo : PV

Quand le livre rouge devient un « rêve lointain »

La phase 1 du MBQH 2125, avec des centaines de ménages qui n'ont pas encore obtenu de livre rouge, n'est pas un cas isolé dans la ville de Thanh Hoa . Actuellement, dans la ville de Thanh Hoa, une série d'autres projets urbains font également que le rêve d'un livre rouge devient lointain pour les gens, même s'ils ont dépensé de l'argent pour acheter des terrains, construire des maisons et y vivre pendant de nombreuses années. Le modèle de développement « rapide et sale » de nombreux investisseurs, combiné à une gestion laxiste des autorités, a créé une situation alarmante de lacunes juridiques, de planification et de gestion.

Dans le quartier MBQH 934 de Dong Hai, la société par actions Thanh Hoa Metallurgy (aujourd'hui Viet Thanh VNC Joint Stock Corporation) a remporté l'enchère de 345 lots de terrain et a obtenu un certificat de droit d'utilisation totale du terrain pour les 345 lots. Selon le contrat signé le 5 juin 2008, Viet Thanh VNC Corporation doit achever l'investissement dans la construction de 345 maisons brutes selon le projet approuvé avant de les vendre à la population. Cependant, cette unité n'a pas rempli son engagement, profitant plutôt de la nécessité d'acheter un terrain pour mobiliser des capitaux sous la forme d'un « apport en capital d'investissement », puis le convertissant en un « contrat de transfert de droits d'utilisation du sol » avec la disposition qu'une fois que le ménage aura terminé la construction de la maison brute (selon les documents de conception fournis par l'entreprise), l'entreprise complétera les procédures pour délivrer le livre rouge.

En 2021, 26 lots avaient été construits par les ménages eux-mêmes, mais de nombreux appartements n'étaient pas construits selon les plans urbains approuvés, ce qui a entraîné des difficultés dans le processus d'évaluation et de demande de livres rouges.

M. TCQ, l'un des ménages de MB934, a déclaré : « Pendant le processus de construction de leur propre maison par les ménages, l'investisseur n'a pas inspecté, supervisé, géré et fourni des conseils supplémentaires sur la réglementation de l'État en matière de densité de construction. Une situation s'est donc produite dans laquelle certains ménages, faute de compréhension complète ou de mise à jour rapide de la nouvelle réglementation de l'État, ont construit des maisons qui n'étaient pas conformes aux plans de conception et à la densité de construction autorisée. »

La phase 1 du MBQH 2125, avec des centaines de ménages qui n'ont pas encore obtenu de livre rouge, n'est pas un cas isolé dans la ville de Thanh Hoa. Actuellement, dans la ville de Thanh Hoa, une série d'autres projets urbains font également que le rêve d'un livre rouge devient lointain pour les gens, même s'ils ont dépensé de l'argent pour acheter des terrains, construire des maisons et y vivre pendant de nombreuses années. Le modèle de développement « rapide et sale » de nombreux investisseurs, combiné à une gestion laxiste des autorités, a créé une situation alarmante de lacunes juridiques, de planification et de gestion.

À partir de 2022, après la pression des autorités, l'investisseur de ce projet MBQH commencera la construction. En mars 2025, l'entreprise n'avait achevé que la construction brute de 240 lots et il restait encore 105 lots qui n'étaient pas terminés. En ce qui concerne l'avancement de l'octroi des certificats de droit d'utilisation des terres, la société n'a achevé l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres que pour 84/345 parcelles de terrain et a soumis des demandes d'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres pour 86 parcelles de terrain. Plus de la moitié des parcelles restantes n'ont pas encore reçu de certificats de droits d'utilisation du sol, y compris 26 parcelles que les ménages avaient construites contre le plan avant 2021.

Dans le projet de zone urbaine de Nui Long combiné à la zone de réinstallation servant au déblaiement du site du projet de ceinture Est-Ouest, après 9 ans de mise en œuvre depuis 2016, le projet n'est pas encore achevé à 100 % (atteignant seulement environ 92,8 % de l'investissement total). Dans le cadre de ce projet, l'investisseur a obtenu un certificat de droit d'utilisation du sol et a remis un terrain d'une superficie résidentielle de ^{87 604,8 m2} (737 lots) sur la superficie totale du terrain résidentiel attribuée par le Comité populaire provincial de 155 772,1 m2 ( ^{1 128} lots). Toutefois, l’octroi de certificats de droits d’utilisation du sol aux acheteurs de terrains dans le cadre de ce projet reste problématique car certaines parcelles de terrain et certaines personnes construisent sans respecter la planification et la conception approuvées.

Une situation similaire s'est également produite au MBQH 8018, quartier de Quang Thang, investi par Minh Huong Investment, Construction and Trading Joint Stock Company. Un habitant de la rue Ngo Thuyen a déclaré : « Bien qu'ils aient construit une maison et vivent ici depuis de nombreuses années, ils n'ont pas encore obtenu de permis de construire et la facture d'électricité reste élevée. Vivre sans permis de construire pendant de nombreuses années a également conduit de nombreuses personnes à vivre dans l'incertitude quant à leur propriété. »

« Astuces » pour contourner la loi et ses conséquences

La réalité actuelle montre que les investisseurs dans les domaines mentionnés ci-dessus appliquent souvent le modèle de développement de projet selon le processus « rapide et facile » en 5 étapes : gagner l'enchère avec un prix élevé ; lever des capitaux auprès des acheteurs sous forme de « contrats d’apport en capital » et de « contrats de prêt » ; un investissement minimal en infrastructures, étape par étape pour réduire les coûts ; laisser les gens construire leurs propres maisons sans surveillance étroite ; prolonger le délai de délivrance des livres rouges... alors que les flux de trésorerie de ce projet peuvent être transférés pour investir dans d'autres projets.

Zone résidentielle dans le projet de la zone urbaine de Nui Long combinée à une zone de réinstallation servant au déblaiement du site pour le projet de ceinture est-ouest, ville de Thanh Hoa. Photo : PV

Selon M. Nguyen Trong H., de la ville de Thanh Hoa - un vétéran du secteur immobilier - la nature du problème réside dans le modèle commercial non durable, lorsque les investisseurs appliquent la « formule » consistant à se concentrer sur les profits à court terme, en ignorant les responsabilités à long terme et en dépendant entièrement du capital mobilisé auprès des acheteurs, créant ainsi une spirale instable. Certains projets sont bloqués et ne peuvent pas garantir leur progression en raison du manque de capacité financière des investisseurs, de capacité de gestion de projet...

Pour attirer des capitaux le plus rapidement possible, les investisseurs ont déployé de nombreuses méthodes contractuelles sophistiquées « d'évasion de la loi », généralement des contrats de prêt dans le cadre des projets MBQH 2125, Phase 1 et Phase 2 ; Projet de zone résidentielle du sud-est urbain de Dong Phat (également connu sous le nom de MB 584), quartier de Quang Thanh...; ainsi que les formes de contrats d’apport en capital ou de dépôts à long terme. Bien que ces formes n'offrent guère de protection juridique aux acheteurs, elles sont néanmoins largement acceptées en raison de la combinaison de prix attractifs, d'emplacements de choix, du manque de connaissances juridiques des gens et surtout de la mentalité de « foule » et d'« achat groupé », qui a créé une vague d'investissements irréfléchis.

L'avocate Le Thi Phuong, directrice du cabinet d'avocats Le Phuong Hoang, a analysé deux cas défavorables pour les clients lors de la participation à un contrat de prêt : Premièrement, si le contrat ne montre pas le lien entre le montant du prêt et le terrain spécifique, lorsque le prix de l'immobilier augmente, l'investisseur ne peut rembourser que le principal et les intérêts sans transférer le bien immobilier. Deuxièmement, si le contrat de prêt contient du contenu relatif à une parcelle de terrain spécifique, il peut être considéré comme une transaction fictive dissimulant la vente d’un futur bien immobilier alors que le projet n’est pas encore éligible à la vente. En cas de litige, les deux transactions peuvent être déclarées nulles par le tribunal, l'acheteur ne recevra que l'argent remboursé mais pas le bien immobilier. « L'avantage du contrat de prêt est qu'il permet aux investisseurs de lever des fonds plus rapidement sans enfreindre les conditions du marché immobilier. Cependant, les droits d'usage du terrain des acheteurs sont quasiment inexistants, car il ne s'agit en théorie que d'un prêt », a souligné l'avocate Le Thi Phuong.

Non seulement cela est désavantageux pour les acheteurs par le biais de contrats de prêt, d'apports en capital et de dépôts, mais la situation de construction spontanée de maisons, non conforme à la planification, a créé des styles architecturaux chaotiques et non synchronisés, détruisant l'esthétique urbaine et entraînant des conséquences à long terme sur l'environnement de vie urbain.

La réalité actuelle montre que les investisseurs dans les domaines mentionnés ci-dessus appliquent souvent le modèle de développement de projet selon le processus « rapide et facile » en 5 étapes : gagner l'enchère avec un prix élevé ; lever des capitaux auprès des acheteurs sous forme de « contrats d’apport en capital » et de « contrats de prêt » ; un investissement minimal en infrastructures, étape par étape pour réduire les coûts ; laisser les gens construire leurs propres maisons sans surveillance étroite ; prolonger le délai de délivrance des livres rouges... alors que les flux de trésorerie de ce projet peuvent être transférés pour investir dans d'autres projets.

Ngo Ngoc Thuc, directeur adjoint de l'Institut provincial de planification et d'architecture, a analysé : « Dans la zone urbaine, les projets précédents se limitaient à des travaux de construction sommaires sur les routes principales et les axes paysagers ; les autres zones étaient souvent réalisées par des investisseurs vendant des terrains et par des particuliers construisant eux-mêmes leurs maisons. Cette méthode est courante car, les années précédentes, la demande et le pouvoir d'achat de logements sur le marché de Thanh Hoa étaient faibles. »

Concernant le domaine de la planification et de la construction, M. Ngo Ngoc Thuc a souligné : les normes du ministère de la Construction ont des réglementations spécifiques sur les coefficients d'utilisation du sol et les retraits de construction. Cependant, en réalité, après avoir acheté des terrains dans de nombreuses zones nouvellement planifiées de la ville de Thanh Hoa, les gens construisent souvent au-delà de l'objectif, construisant 100 % de la superficie du terrain, bien au-dessus de la réglementation (il est seulement permis de construire 90 % pour les lots de moins de ^{100 m2} , 70 % pour les lots de ^{200 m2} ...). Les conséquences de cette situation non seulement rétrécissent l’espace urbain, mais affectent aussi directement la qualité du cadre de vie des habitants. Les projets de construction trop denses ont créé des zones résidentielles dépourvues d'espaces verts et d'espaces ouverts, rendant les zones urbaines étouffantes, réduisant la circulation de l'air et augmentant les températures environnementales, provoquant ainsi des impacts négatifs à long terme sur la santé et la qualité de vie des personnes.

Grâce à nos recherches, nous avons appris que, face au fait que les investisseurs n'ont pas achevé la délivrance de certificats de droit d'utilisation des terres aux habitants de certaines nouvelles zones urbaines, le Comité populaire de la ville de Thanh Hoa a pris des mesures drastiques. Le 27 mars 2025, le Comité populaire de la ville de Thanh Hoa a organisé une conférence sur cette question, avec la participation des dirigeants de la ville, des services concernés et des représentants des entreprises qui sont en retard dans la publication des livres rouges sur 9 sites de planification. La conférence a examiné les progrès réalisés dans l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres auprès des comités populaires de la ville, généralement les comités populaires n° 2349/UBND-QLDT, 1279/UBND-QLDT du quartier de Quang Hung ; 08/UB-CN Quartier Nam Ngan ; 934/UBND-QLDT, 2107/UBND-QLDT, 4074/UBND-QLDT Quartier Dong Hai ; 6804/UBND-QD Quartier Phu Son...

Il est à noter que ces MBQH durent depuis de nombreuses années, certains projets ont duré plus d'une décennie, mais de nombreux MBQH ont de faibles taux d'octroi de certificats de droits d'utilisation du sol, de nombreuses parcelles de terrain n'ont pas été construites avec des maisons brutes conformément à la réglementation ou n'ont pas été construites selon les plans urbains approuvés. Dans le processus de résolution des difficultés dans ces 9 MBQH, certaines entreprises ont coopéré activement et ont mené à bien les procédures d'octroi de certificats d'utilisation des terres aux acheteurs de terrains, mais il y avait aussi des entreprises qui étaient lentes, qui n'ont délibérément pas mis en œuvre et qui ont abandonné leurs responsabilités envers les clients qui avaient acheté des terrains.

Lors de cette conférence, le Comité populaire de la ville de Thanh Hoa a fixé la date limite pour achever la délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres à la population au 1er juillet 2025 - date à laquelle le modèle administratif au niveau du district sera modifié conformément aux directives du gouvernement central et de la province. Le chef du Comité populaire de la ville de Thanh Hoa a averti : « Passé ce délai, si les entreprises ne se conforment pas, la ville ne sera plus responsable de la délivrance de certificats distincts de droits d'utilisation des terres aux ménages. » Il s’agit d’une mesure forte, qui oblige les investisseurs à surmonter rapidement le retard accumulé depuis de nombreuses années.

Le Comité populaire de la ville de Thanh Hoa exige également que les entreprises annoncent publiquement dans les médias, affichent au Comité populaire du quartier et mettent en œuvre des solutions spécifiques avant le 30 avril 2025. Cependant, avec un important arriéré de travail et une échéance de plus en plus imminente, des inquiétudes subsistent quant à la capacité des entreprises à respecter les délais, en particulier lorsque la cause profonde de ces problèmes réside dans le modèle de développement non durable du « hit and run » qui s'est ancré dans la façon dont de nombreuses entreprises immobilières fonctionnent.

To Dung - Viet Huong

Leçon 3 : Résoudre les « problèmes » difficiles et orientations pour un développement urbain durable

Source : https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-2-nhung-du-an-nhan-ban-cua-mbqh-2125-giai-doan-1-247276.htm