La Chine expérimente un modèle permettant aux résidents de rénover eux-mêmes leurs appartements.

Face aux pressions financières et aux ajustements du marché immobilier, de nombreuses grandes villes chinoises, telles que Shenzhen, Pékin et Guangzhou, expérimentent une nouvelle approche de la rénovation urbaine : mobiliser les ressources des citoyens eux-mêmes, leur permettant d’apporter des capitaux, de participer aux idées de conception et de jouer un rôle plus proactif dans leurs espaces de vie.

Quand les citoyens sont les principaux acteurs de la régénération urbaine.

Depuis des décennies, le scénario habituel des projets de réaménagement urbain en Chine est le suivant : le gouvernement planifie, les promoteurs immobiliers investissent, les habitants sont indemnisés, puis relogés. Cette approche de démolition et de reconstruction à grande échelle a fait de nombreuses personnes des millionnaires du jour au lendemain et a créé de somptueuses villes de gratte-ciel. Cependant, avec le ralentissement du marché immobilier, cette formule éprouvée commence à montrer ses limites. De nombreux projets prennent du retard en raison de désaccords entre promoteurs et habitants, ou parce que les nouveaux plans ne correspondent pas aux besoins réels de la population.

Dans ce contexte, l'approche participative, avec le modèle de « rénovation menée par les résidents », insuffle un vent de fraîcheur aux immeubles d'habitation anciens et délabrés. Plus récemment, à Shenzhen, pôle technologique du sud de la Chine, un immeuble de plus de 40 ans a officiellement lancé son premier projet de rénovation, entrepris par les propriétaires eux-mêmes, avec l'accompagnement et le soutien juridique des autorités locales, au lieu de s'en remettre entièrement aux grandes sociétés immobilières.

Ce projet à petite échelle concerne dix ménages, tous d'anciens employés d'une école maternelle publique, installés dans un immeuble construit en 1979. D'une superficie totale d'environ 870 mètres carrés, le bâtiment est depuis longtemps en piteux état : murs délabrés, câblage électrique emmêlé et fréquentes inondations lors de fortes pluies. Au lieu d'attendre passivement une indemnisation, ces dix ménages ont décidé à l'unanimité de se réunir pour fixer une contribution, discuter des réparations nécessaires avec l'aide d'un expert et choisir directement un entrepreneur.

Complexe d'appartements à Shenzhen, construit en 1979. Photo : The Paper.

La solution aux problèmes économiques et sociaux.

L'essence de ce modèle est de renforcer le rôle et l'initiative des citoyens tout en réduisant la pression sur le budget de l'État. Bien que le coût précis du projet de Shenzhen n'ait pas été divulgué, un projet similaire mené à Guangzhou pour un bâtiment de plus de 1 700 mètres carrés a coûté environ 8 millions de yuans (soit 1,2 million de dollars américains). En moyenne, chaque ménage a déboursé environ 300 000 yuans (plus d'un milliard de dongs) pour bénéficier d'un espace de vie entièrement neuf, moderne et plus sûr sur le terrain qu'il occupait depuis de nombreuses années.

Analysant cette évolution, M. Tran Kiet, directeur du Centre pour le logement et le développement urbain et rural de l'Université Jiao Tong de Shanghai, a commenté : « Le modèle traditionnel de développement immobilier, caractérisé par des démolitions à grande échelle, des constructions à grande échelle et le relogement des résidents des anciens immeubles de faible hauteur pour construire des appartements haut de gamme destinés à la vente à des prix exorbitants, n'est plus adapté à la plupart des zones résidentielles établies de longue date sur le marché gelé actuel. »

Selon M. Tran, le fait de dépendre uniquement des ressources publiques rend difficile l'obtention d'une couverture étendue : « Si nous ne dépendons que du budget de l'État, nous ne pourrons au mieux soutenir que quelques projets pilotes pour des bâtiments gravement délabrés et dangereux, mais nous ne pourrons pas le reproduire à grande échelle. »

Comparé aux méthodes de relogement traditionnelles, le modèle favorisant l'initiative des résidents présente de nombreux avantages. Il respecte les souhaits des habitants, minimise les conflits prolongés, optimise les coûts et définit plus clairement les responsabilités des citoyens vis-à-vis de leur propriété. Dans l'immeuble de Shenzhen, bien que la surface au sol soit restée identique au plan initial, la nouvelle structure intègre des ascenseurs pour les personnes âgées, le rez-de-chaussée a été surélevé pour prévenir les inondations et les systèmes de ventilation et d'éclairage ont été entièrement modernisés.

Plan de l'immeuble après reconstruction. Photo : The Paper.

Défis liés à la mise à l'échelle

Malgré de nombreux signaux positifs et son intégration à la stratégie chinoise de rénovation urbaine, ce modèle « participatif et responsable » se heurte encore à des obstacles pratiques. Le principal défi réside dans l'échelle. Le bâtiment de Shenzhen a bénéficié de sa taille réduite, avec seulement 10 ménages. Mais pour les grands ensembles résidentiels comptant des centaines, voire des milliers de ménages, parvenir à un consensus total est très difficile. De plus, de nombreuses familles défavorisées ou personnes âgées vivant seules n'ont pas les moyens financiers de participer au projet.

Pour résoudre ce problème épineux, les experts en urbanisme estiment qu'un mécanisme de marché plus souple est nécessaire. M. Tran Kiet a proposé la solution suivante : « La clé de la reproduction des projets de rénovation autogérés réside dans la mise en place d'un mécanisme de transfert efficace. Ainsi, les propriétaires qui n'ont pas besoin ou ne peuvent pas participer à des rénovations peuvent être incités à céder leurs biens immobiliers par le biais d'un mécanisme approprié. »

Concrètement, le gouvernement pourrait faciliter l'acquisition, au prix du marché, des appartements appartenant aux résidents non participants par les fonds de développement urbain ou les entreprises locales, ou encore les aider à se reloger dans des zones de relogement plus appropriées. Ceci permettrait une répartition harmonieuse des terrains vacants entre les résidents restants, optimisant ainsi l'espace habitable sans perturber le plan d'aménagement global ni augmenter le coefficient d'occupation des sols de l'ensemble du bâtiment.

Des projets pilotes à Shenzhen, Guangzhou et Pékin ouvrent la voie à une nouvelle approche de la rénovation des immeubles d'habitation anciens en Chine. Autrefois entièrement dépendants de ressources extérieures, les résidents participent désormais activement à la construction de leurs logements. Cette approche offre une perspective intéressante sur la socialisation et la diversification des ressources dans la rénovation et la modernisation urbaines, un sujet d'intérêt pour de nombreuses grandes villes asiatiques.

Source : sixthtone.com

Source : https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm