Pourquoi le marché immobilier vietnamien est-il atone tout en restant attractif pour les investisseurs étrangers ?

En attente de l'approbation des principaux cadres juridiques du marché.

D'après l'analyse de Savills, l'un des facteurs qui contribuent à la forte attractivité du Vietnam auprès des investisseurs étrangers est sa population importante, qui dépasse les 100 millions d'habitants. À elles seules, Hô Chi Minh-Ville et Hanoï comptent plus de 10 millions d'habitants. Il en résulte une demande relativement élevée en logements et en espaces de bureaux dans ces deux villes.

De plus, l'engagement du gouvernement vietnamien à attirer les investissements directs étrangers (IDE) et à soutenir les parcs industriels a rendu le marché vietnamien attractif pour les investisseurs étrangers.

Mme Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, a évalué : Forte de son expérience auprès d'investisseurs étrangers, son point de vue sur le marché immobilier vietnamien peut être divisé en deux grandes orientations.

Pourquoi le marché immobilier vietnamien est-il calme mais toujours attractif pour les investisseurs étrangers ? (Figure 1) — Le marché immobilier vietnamien demeure très attractif pour les investisseurs étrangers, et ce pour plusieurs raisons. (Photo : LD)

Premièrement, on distingue les investissements au niveau des projets et ceux au niveau des entreprises. Du point de vue des entreprises, les investisseurs privilégient les sociétés immobilières cotées en bourse. Malgré certains défis persistants sur le marché vietnamien, tels que les procédures juridiques, le Vietnam continue d'attirer les investisseurs étrangers grâce à sa forte croissance économique et à son système politique stable.

Malgré un PIB modeste, le fort taux de croissance du Vietnam ces dernières années a attiré l'attention des investisseurs, notamment en période de crise. Cependant, la complexité du régime juridique de la propriété immobilière résidentielle au Vietnam freine encore la participation des investisseurs particuliers étrangers sur le segment moyen et haut de gamme.

Le foncier semble se raréfier dans les grandes villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï. Cependant, le gouvernement a récemment accru ses investissements publics dans les projets urbains et d'infrastructures des villes satellites entourant ces deux métropoles.

De ce fait, les investisseurs nationaux ont pu participer à des projets d'envergure plus importante qu'auparavant. Les investisseurs possédant d'importantes réserves foncières dans les villes satellites sont prêts à investir, notamment en 2024, profitant d'une politique monétaire favorable, de taux d'intérêt accessibles et de perspectives d'expansion dans le secteur immobilier.

« Les investisseurs attendent actuellement un cadre juridique plus favorable pour promouvoir le développement et proposer des produits répondant aux besoins sociaux », a souligné Mme Hang.

Le marché affiche des tendances positives.

D'après Mme Hang, le marché immobilier entre dans un nouveau cycle de développement. Fin 2023, le marché affiche globalement des évolutions positives, mais des défis persistent.

Depuis début 2023, le gouvernement est intervenu activement et de manière continue pour lever les obstacles et les difficultés du marché. À titre d'exemple, citons le décret n° 08/2023/ND-CP, la résolution n° 33/NQ-CP, la décision n° 338/QD-TTg, le décret n° 10/2023/ND-CP, la circulaire n° 02/2023/TT-NHNN, la dépêche officielle n° 1376/CD-TTg et la dépêche officielle n° 965/CD-TTg.

Parallèlement, l'Assemblée nationale a adopté la loi de 2023 sur les transactions immobilières et la loi de 2023 sur le logement en novembre 2023. Le projet de loi foncière amendée de 2023 constitue un projet législatif majeur qui nécessite un examen approfondi et un contrôle de qualité avant son adoption prochaine. Le nombre de nouveaux projets et l'offre de logements neufs se sont améliorés, mais de façon marginale ; la situation de pénurie de logements persiste.

Au cours du second semestre 2023, le marché a connu une amélioration de la liquidité dans plusieurs projets d'appartements qui combinaient de nombreux facteurs positifs tels que des promoteurs réputés, des produits correspondant à leur niveau de qualité avec des tailles raisonnables, une bonne qualité de livraison attendue, un bon emplacement, un statut juridique garanti, des équipements complets et pratiques, et des politiques de vente attractives comprenant des échéanciers de paiement prolongés et un soutien des taux d'intérêt… cependant, le nombre de tels projets d'appartements n'était pas important.

Les prix élevés du logement affectent également la liquidité. Par ailleurs, les préoccupations juridiques liées à l'inachèvement des projets, même après le paiement intégral des factures par les clients, constituent également des facteurs ayant un impact sur le volume des transactions.

« Au cours de l'année écoulée, les entreprises immobilières ont profondément restructuré leurs portefeuilles de projets, amélioré leurs solutions aux problèmes de trésorerie et atténué la forte pression exercée par la consolidation du marché. Ce processus de restructuration est généralement long et nécessite encore du temps pour être mis en œuvre », a déclaré Mme Hang.

À l'aube de 2024, le marché reste confronté à de nombreux défis qu'il convient de relever avant qu'une véritable reprise puisse se dessiner. En 2024, la loi foncière amendée, si elle est adoptée, donnera un élan considérable au marché, de même que la loi de 2023 sur les transactions immobilières et la loi de 2023 sur le logement, qui entreront en vigueur début 2024.

De nombreuses questions restées sans réponse trouveront des réponses claires cette année. L'offre s'améliorera progressivement. L'augmentation des investissements dans les infrastructures et les fortes perspectives de croissance économique stimuleront la demande immobilière dans tous les segments.

Il est toutefois nécessaire de remédier efficacement au déséquilibre entre l'offre et la demande, en proposant des produits plus abordables et des modèles commerciaux diversifiés afin de répondre à un large éventail de besoins. Par ailleurs, la réduction des prix des produits est actuellement difficile, mais si elle était réalisée, elle attirerait davantage d'acheteurs. Le gouvernement a mis en œuvre de nombreuses mesures nécessaires pour stimuler le marché.

« Les promoteurs doivent également faire de même en ce moment, en mettant en œuvre diverses mesures pour réduire leur dépendance au financement bancaire en levant des fonds auprès d'autres canaux tels que les partenariats d'investissement, la restructuration de portefeuille et l'allongement des échéanciers de paiement afin de réduire la pression financière sur les acheteurs, encourageant ainsi les décisions d'investissement et assurant la réussite à toutes les étapes », a ajouté Mme Hang.

Source