לחץ כלכלי אופף, איך החוב של חברות הנדל"ן?

[מודעה_1]

לאחר שנה קשה כמו 2023, נראה היה שעסקי הנדל"ן מתקשים עקב תנודות בשוק, אך הופיע אינדיקטור חיובי מאוד: רוב ההלוואות של עסקי הנדל"ן המובילים נטו לרדת בהשוואה לתחילת השנה, דבר המראה שבתקופה הקשה ביותר, עסקי הנדל"ן עדיין היו פעילים מאוד בתשלום הלוואות.

ממש בימים הראשונים של השנה החדשה, נתוני HNX מראים כי עשרות חברות נדל"ן שילמו את חובן מאג"ח, שרובן נרכשו בחזרה באופן יזום לפני מועד הפירעון ופרעו אג"ח עבור מחזיקי אג"ח.

על פי הדוחות הכספיים לרבעון הרביעי של 2023, נכון ל-31 בדצמבר 2023, חברת המניות המשותפת של קבוצת ההשקעות הנדל"ן No Va ( Novaland , HoSE: NVL) רשמה התחייבויות של 195,874 מיליארד דונג וייט, המהוות 81% מסך נכסי החברה, ירידה של 8% בהשוואה לתחילת 2023. מתוכם, הלוואות פיננסיות היוו 57,704 מיליארד דונג וייט, ירידה של כ-7,000 מיליארד דונג וייט בהשוואה לתחילת התקופה.

מבנה החוב של נובלנד מורכב בעיקר מהלוואות אג"ח בסכום של יותר מ-38,626 מיליארד וונד, כאשר רק יותר מ-9,400 מיליארד וונד נלווים מבנקים. עם זאת, הפחתת חוב של אלפי מיליארדי וונד בנובלנד היא כמו "טיפה בים" מכיוון שהחברה משתמשת במינוף פיננסי רב מדי עם סכום חוב "עצום", בעוד שהמצב הפיננסי של החברה הולך אחורה.

בימים הראשונים של 2024, מועצת המנהלים של נובלנד הודיעה גם כי תנפיק 1.37 מיליארד מניות, שצפויות לגייס כ-13,7 מיליארד דונג וייטנאמי לצורך ארגון מחדש של חובות ופרעון התחייבויות.

בין מפעלי הנדל"ן בעלי פעילות פירעון החוב הפעילות ביותר , יש לציין את תאגיד פיתוח הנדל"ן פאט דאט (HoSE: PDR) . עד סוף שנת 2023, מפעל נדל"ן זה יסיים גם הוא את סדרת ימי הפירעון של האג"ח שלו.

בשנת 2023, פאט דאט הציבה לעצמה מטרה לטפל בכל האג"ח המצטברות עד סוף השנה הנוכחית, ולהשאיר רק חוב בנקאי והלוואות מצדדים אחרים. עד סוף 2023, על ידי רכישה חוזרת של כל 2 קבוצות האג"ח בשווי נקוב כולל של 800 מיליארד וונד, פאט דאט הורידה רשמית את חוב האג"ח המצטבר של מיזם זה ל-0.

בהתאם לכך, עד ליום 31 בדצמבר 2023, התחייבויות החברה ירדו ב-15% ל-11,490 מיליארד דונג וייט, מתוכם התחייבויות אחרות לטווח קצר היו יותר מ-3,182 מיליארד דונג וייט והתחייבויות אחרות לטווח ארוך היו 4,578 מיליארד דונג וייט. מבנה החוב היווה יותר מ-3,104 מיליארד דונג וייט מסך החוב, ירידה של 30% בהשוואה לתחילת השנה.

כמו כן, פעילה בהחזר חובות, סך החוב לתשלום עד סוף 2023 של Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) ירד ב-22% בהשוואה לתחילת השנה ל-13,226 מיליארד דונג וייטנאמי.

סך החוב הפיננסי עומד על למעלה מ-3,659 מיליארד דונג וייט, ירידה של 52% בהשוואה לתחילת השנה, ומהווה 11% מהון החברה. מתוכם, הלוואות בנקאיות לטווח ארוך מהוות למעלה מ-3,322 מיליארד דונג וייט.

בשנת 2023, Kinh Bac גם רכשה בחזרה באופן פעיל אג"ח לפני מועד הפירעון. בעבר, בין מרץ לאפריל 2023, החברה רכשה בחזרה את כל 2,000 מיליארד דונג וייטנאמי מתוך 2 קבוצות אג"ח עם הקודים KBCH2124002 ו-KBCH2124003. עד סוף מאי 2023, החברה המשיכה לרכוש בחזרה אג"ח עם קוד KBC121020 לפני מועד הפירעון.

לאחר סדרת העסקאות הנ"ל, נפח האג"ח המצטבר של Kinh Bac ירד ל-1,157 מיליארד דונג וייטנאמי. בנוגע לאגרת האג"ח KBC121020, בתחילת 2024, KBC הודיעה כי הכינה הון כדי "לצאת מחובות" האג"ח.

בנוסף, Kinh Bac מסרה גם כי יישמה אסטרטגיה של מתן עדיפות לשימוש בכל המשאבים הפיננסיים לביצוע תשלומים בזמן. מצד שני, העלייה החזקה בתזרים המזומנים מפעילות עסקית בפארקי תעשייה תורמת גם היא ליצירת מוטיבציה עבור עסקים שיהיה להם כסף לשלם חובות.

בחברת המניות המשותפת של קבוצת דאט קסאן (HoSE: DXG) , סך ההתחייבויות בסוף 2023 עמד על 14,600 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה של 10% בהשוואה לסוף השנה הקודמת. מתוכם, 11,600 מיליארד דונג וייטנאמי היו חוב לטווח קצר, וכמעט 3,000 מיליארד דונג וייטנאמי היו חוב לטווח ארוך.

מבנה החוב של דאט קסאן בסוף הרבעון הרביעי של 2023 ירד ב-8% ל-5,289 מיליארד דונג וייטנאמי. בינתיים, מיסים וחובות אחרים לתשלום למדינה גדלו ב-7% ל-798 מיליארד דונג וייטנאמי.

שנת 2023 היא שנה קשה ביותר עבור העסק, כפי שבא לידי ביטוי בצורך לפטר 1,305 עובדים בשנת 2023, מ-3,773 בסוף 2022 ל-2,468 בסוף 2023. מספר חברות הבת של דאט קסאן ירד גם הוא ל-84 חברות בלבד, מתוכן 8 חברות בנות הפועלות בתחום הנדל"ן עוברות הליכי פירוק.

בניגוד למפעלים הנ"ל, Vinhomes JSC (HoSE: VHM) רשמה צמיחה חיובית בחוב לאחר שנה וסך ההלוואות שטרם נפרעו עמד על למעלה מ-10,000 מיליארד וונד.

התחייבויותיה של Vinhomes נכון לסוף 2023 עמדו על 261,991 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 24% בהשוואה לתחילת השנה. במהלכה נרשמה צמיחה הן בחובות לטווח קצר והן בחובות לטווח ארוך, אך חובות החברה היו בעיקר חובות לטווח קצר.

החוב הפיננסי של החברה הגיע ל-56,682 מיליארד דונג וייטנאמי, מבנה החוב כולל 14,813 מיליארד דונג וייטנאמי בהלוואות לטווח קצר ויותר מ-35,689 מיליארד דונג וייטנאמי בהלוואות לטווח ארוך. חוב החברה מורכב בעיקר מהלוואות מבנקים, בנוסף, מערוץ האג"ח, Vinhomes רשמה חוב של יותר מ-9,808 מיליארד דונג וייטנאמי בסוף דצמבר 2023.

נכון לסוף שנת 2023, יחס החוב להון עצמי של Vinhomes היה פי 0.31. החוב הנותר היווה 12% מסך הון החברה.

העובדה שעסקי נדל"ן שילמו במהירות את חובותיהם בהקשר של סימני התקררות בריביות השוק, סייעה לעסקים עצמם להפחית את נטל עלויות הריבית הגבוהות בזמן ההנפקה.

בדוח תחזית ההשקעות של פברואר 2024, חברת ניירות הערך VNDirect מסרה כי צווארי הבקבוק צפויים להיחלש בהדרגה, ובכך לסייע לשוק הנדל"ן להתאושש החל מהמחצית השנייה של 2024.

"אנו מאמינים ששוק הנדל"ן למגורים עבר את התקופה הקשה ביותר, ויראה התאוששות ברורה יותר החל מהמחצית השנייה של 2024", העריך צוות הניתוח של VNDirect .

[מודעה_2]
מָקוֹר