עם הלחצים הפיננסיים הגוברים, מהו מצב החוב הנוכחי של חברות נדל"ן?

למרות שנה מאתגרת כמו 2023, שבה נראה היה שעסקי הנדל"ן מתקשים עקב תנודות בשוק, צץ אינדיקטור חיובי מאוד: רוב ההלוואות של חברות נדל"ן מובילות נטו לרדת בהשוואה לתחילת השנה, דבר המראה שגם בתקופה הקשה ביותר, עסקי הנדל"ן עדיין היו פרואקטיביים מאוד בפירעון הלוואותיהם.

ממש בימים הראשונים של השנה החדשה, נתוני HNX מראים כי עשרות חברות נדל"ן הסלימו את חוב האג"ח שלהן, בעיקר הודות לרכישה חוזרת יזומה של האג"ח לפני מועד הפירעון וסילקו אותן עבור מחזיקי האג"ח.

על פי הדוחות הכספיים לרבעון הרביעי של 2023, נכון ל-31 בדצמבר 2023, חברת Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , HoSE: NVL) רשמה התחייבויות של 195,874 מיליארד דונג וייט, המהווים 81% מסך נכסי החברה וירידה של 8% בהשוואה לתחילת 2023. מתוכם, חוב פיננסי היווה 57,704 מיליארד דונג וייט, ירידה של כ-7,000 מיליארד דונג וייט בהשוואה לתחילת התקופה.

מבנה החוב של נובלנד מורכב בעיקר מהלוואות אג"ח בסכום כולל של למעלה מ-38,626 מיליארד דונג וייטנאמי, כאשר רק למעלה מ-9,400 מיליארד דונג וייטנאמי הן הלוואות בנקאיות. עם זאת, הפחתת חוב של אלפי מיליארדי דונג בנובלנד היא עדיין טיפה בים, שכן החברה משתמשת במינוף פיננסי מופרז עם נטל החוב העצום שלה, בעוד שמצבה הפיננסי מידרדר.

בימים הראשונים של 2024, מועצת המנהלים של נובלנד הודיעה גם כי תנפיק 1.37 מיליארד מניות, שצפויות לגייס כ-13,700 מיליארד וונד לארגון מחדש של חובות ולפירעון חובות שטרם נפרעו.

חברות רבות רוכשות בחזרה באופן אגרסיבי אג"ח לפני מועד הפדיון.

מבין חברות הנדל"ן , חברת Phat Dat Real Estate Development Joint Stock Company (HoSE: PDR) הייתה הפעילה ביותר בהחזר חובות. עד סוף שנת 2023, חברת נדל"ן זו גם השלימה את סדרת תשלומי החוב שלה.

בשנת 2023, פאט דאט הציבה לעצמה יעד להסדיר את כל חובות האג"ח עד סוף השנה, ולהשאיר רק חובות בנקאיים והלוואות מצדדים אחרים. עד סוף 2023, על ידי רכישה חוזרת של כל שתי המנות של אג"ח בשווי נקוב כולל של 800 מיליארד וונד, פאט דאט הפחיתה רשמית את חוב האג"ח שלה לאפס.

בהתאם לכך, נכון ל-31 בדצמבר 2023, התחייבויות החברה ירדו ב-15% ל-11,490 מיליארד דונג וייט, מתוכם התחייבויות אחרות לטווח קצר הסתכמו ביותר מ-3,182 מיליארד דונג וייט והתחייבויות אחרות לטווח ארוך הסתכמו ב-4,578 מיליארד דונג וייט. הלוואות היוו למעלה מ-3,104 מיליארד דונג וייט מסך החוב, ירידה של 30% בהשוואה לתחילת השנה.

בנוסף, תוך פירעון חובות באופן פעיל, סך ההתחייבויות של Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) נכון לסוף 2023 ירד ב-22% בהשוואה לתחילת השנה, ל-13,226 מיליארד דונג וייטנאמי.

סך החוב הפיננסי עומד על למעלה מ-3,659 מיליארד דונג וייט, ירידה של 52% בהשוואה לתחילת השנה, המהווה 11% מהון החברה. מתוכם, הלוואות בנקאיות לטווח ארוך מהוות למעלה מ-3,322 מיליארד דונג וייט.

בשנת 2023, Kinh Bac גם ביצעה רכישה חוזרת פעילה של אג"ח לפני המתוכנן. בעבר, במרץ-אפריל 2023, החברה רכשה בחזרה את מלוא 2,000 מיליארד דונג וייטנאמי של שתי מנות אג"ח עם קוד KBCH2124002 ו-KBCH2124003. עד סוף מאי 2023, החברה המשיכה לרכוש בחזרה אג"ח עם קוד KBC121020 לפני המתוכנן.

בעקבות העסקאות הנ"ל, נפח האג"ח המצטבר של Kinh Bac ירד ל-1,157 מיליארד דונג וייטנאמי. בנוגע להנפקת האג"ח KBC121020, KBC הצהירה בתחילת 2024 כי הכינה את הכספים הדרושים ל"פירעון" האג"ח.

בנוסף, Kinh Bac הצהירה כי יישמה אסטרטגיה המעניקה עדיפות לשימוש בכל המשאבים הפיננסיים לביצוע תשלומים בזמן. יתר על כן, העלייה החזקה בתזרים המזומנים מפעילות פארק התעשייה תרמה גם היא לספק לחברה את הכספים לפרוע את חובותיה.

בחברת המניות המשותפת של קבוצת דאט קסאן (HoSE: DXG) , סך ההתחייבויות בסוף 2023 הסתכמו ב-14,600 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה של 10% בהשוואה לסוף השנה הקודמת. מתוכם, 11,600 מיליארד דונג וייטנאמי היו חוב לטווח קצר, וכמעט 3,000 מיליארד דונג וייטנאמי היו חוב לטווח ארוך.

מבנה החוב של דאט קסאן בסוף הרבעון הרביעי של 2023 ירד ב-8% ל-5,289 מיליארד דונג וייטנאמי. בינתיים, מיסים ותשלומים אחרים למדינה גדלו ב-7% ל-798 מיליארד דונג וייטנאמי.

שנת 2023 הייתה שנה קשה ביותר עבור החברה, כפי שהודגם בבירור בצורך לפטר 1,305 עובדים בשנת 2023, מ-3,773 בסוף 2022 ל-2,468 בסוף 2023. מספר חברות הבת של דאט קסאן ירד גם הוא ל-84 חברות בלבד, מתוכן 8 חברות בנות הפועלות בתחום הנדל"ן נמצאות בהליכי פירוק.

יחס החוב להון עצמי של Vinhomes הוא פי 0.31, כאשר החוב הסופי מהווה 12% מסך ההון.

בניגוד לחברות שהוזכרו לעיל, חברת Vinhomes Joint Stock Company (HoSE: VHM) רשמה צמיחה חיובית בחוב לאחר שנה, כאשר סך ההלוואות שטרם נפרעו עלה על 10,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

התחייבויותיה של Vinhomes נכון לסוף שנת 2023 הסתכמו ב-261,991 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 24% בהשוואה לתחילת השנה. צמיחה נרשמה הן בחוב לטווח קצר והן בחוב לטווח ארוך, אך רוב חוב החברה נותר לטווח קצר.

החוב הפיננסי של החברה הגיע ל-56,682 מיליארד דונג וייטנאמי, כאשר מבנה החוב כולל 14,813 מיליארד דונג וייטנאמי בהלוואות לטווח קצר ומעל 35,689 מיליארד דונג וייטנאמי בהלוואות לטווח ארוך. רוב חוב החברה מגיע מבנקים; בנוסף, Vinhomes רשמה חוב של מעל 9,808 מיליארד דונג וייטנאמי מהנפקות אג"ח נכון לסוף דצמבר 2023.

נכון לסוף שנת 2023, יחס החוב להון עצמי של Vinhomes היה פי 0.31. החוב הנותר היווה 12% מסך הון החברה.

העובדה שעסקי נדל"ן מסלקים במהירות את חובותיהם על רקע סימנים של התקררות בריביות השוק, סייעה להם להפחית את נטל עלויות הריבית הגבוהות שנגרמו בזמן ההנפקה.

בדוח תחזית ההשקעות שלה מפברואר 2024, חברת ניירות הערך VNDirect הציעה כי הקלת צווארי הבקבוק צפויה לסייע לשוק הנדל"ן להתאושש החל מהמחצית השנייה של 2024.

"אנו מאמינים ששוק הנדל"ן למגורים עבר את השלב הקשה ביותר שלו ויראה התאוששות ברורה יותר החל מהמחצית השנייה של 2024", העריך צוות הניתוח של VNDirect .

מָקוֹר: https://www.nguoiduatin.vn/ap-luc-tai-chinh-bua-vay-vay-no-cua-cac-cong-ty-bds-dang-nhu-the-nao-a650966.html