הגן על זכויות הלקוחות!

על פי סעיף 5, סעיף 23 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, משקיעים בפרויקטים של נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות שלא יעלו על 5% ממחיר המכירה; חכירה-רכישה של בתים, עבודות בנייה ושטחי בנייה בעבודות בנייה רק ​​כאשר הם עמדו בכל התנאים לפתיחת עסק בהתאם לתקנות.

לצד התקנות בנוגע לפיקדונות, סעיף 25 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 מסדיר גם את התשלום עבור קנייה ומכירה והשכרה של בתים על הנייר. בהתאם לכך, הצדדים מבצעים מספר תשלומים והתשלום הראשון לא יעלה על 30% מהחוזה כולל הפיקדון (התקנות הישנות אינן כוללות את הפיקדון).

תשלומים עוקבים חייבים להיות בהתאם להתקדמות הבנייה אך לא יעלו על 70% משווי החוזה כאשר הבית, עבודות הבנייה ושטח הרצפה בעבודות הבנייה לא נמסרו. אם המוכר הוא ארגון בעל השקעות זרות, הוא לא יעלה על 50% משווי החוזה. אם הקונה או הרוכש בשכר לא קיבלו ספר אדום/ספר ורוד, לא יורשו לגבות יותר מ-95% משווי החוזה. השווי הנותר ישולם כאשר הקונה יקבל ספר ורוד.

פיקדון הוא הצעד הראשון בתהליך הקנייה והמכירה, המבוצע לפני חתימת החוזה. בעבר, כאשר לא היו תקנות לגבי פיקדונות לרכישת נדל"ן, מצב הפיקדון בשוק היה לא עקבי, מה שהציב סיכונים פוטנציאליים. משקיעים רבים קיבלו פיקדונות והסכימו לשריין מקום בסכומי כסף גדולים. פרויקטים מסוימים שלא היו כשירים אפילו למכירת דיור עתידי עדיין הוצעו למכירה, וקראו ללקוחות להפקיד כדי לגייס הון נוסף.

למעשה, ישנם פרויקטים רבים של דיור שגבו פיקדונות ותשלומי התקדמות מלקוחות דרך יחידות תיווך או ישירות מהמשקיע. אולם, המשקיע לא ביצע את הפרויקט או ביצע אותו באמצע הדרך ואז עצר, מה שהותיר את רוכשי הבתים במצב של המתנה.

תקנות בנושא פיקדון נדל"ן נועדו להגן על זכויותיהם של רוכשי בתים, להימנע מגביית פיקדון גדול מדי, אשר עלול להוביל להתנהגות הונאה הגורמת נזק לקונים. תקנה זו נועדה גם לפקח בצורה מחמירה יותר על ביצוע פרויקטים של נדל"ן כדי להגביל את המצב של "תפיסת גנבים בידיים חשופות", "החזקת קרקע והמתנה לזמן הנכון" של משקיעים בעלי יכולת כלכלית חלשה...

מנקודת מבטו של המשקיע, עסקי נדל"ן רבים "חסרי מנוחה" משום שבמציאות, במשך שנים רבות, רובם "משתמשים בשומן שלהם כדי לטגן את עצמם". הם מגייסים הון מקוני בתים להשקעה... כך שישנם לקוחות רבים ששילמו 95% ממחיר רכישת הבית אך אינם יודעים מתי יקבלו את מסמכי הבעלות על הבית...

או גרוע מכך, המשקיע בצרות, הלקוח לא יודע מתי יקבל את הבית! יש אפילו מצב שבו המשקיע מגייס הון ללא פיקדון עם "ערבות" מהבנק. משמעות הדבר היא שהלקוח ויזם הנדל"ן משקיעים יחד "כדי לאכול את הרווח, לשאת את ההפסד", אבל ה"לשון" תמיד שייכת ללקוח!

כדי לבנות בהדרגה שוק נדל"ן בריא, בנוסף לתקנות הנוכחיות, יש להטיל מגבלות וסנקציות נוספות המתאימים למציאות של עסקאות פיקדונות וגיוס הון, הן כדי להגן על זכויותיהם הלגיטימיות של הלקוחות והן כדי לסנן משקיעים ש"תופסים גנבים בידיים חשופות".

דונג ג'יה

מקור: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html