הגנה על זכויות הלקוחות!

על פי סעיף 5, סעיף 23 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, משקיע בפרויקט נדל"ן רשאי לגבות מקדמה שלא תעלה על 5% ממחיר המכירה; ולרכוש באמצעות חכירה בתים, עבודות בנייה או שטח רצפה בתוך עבודות בנייה כאשר כל התנאים להפעלתם כפי שנקבעו, מולאו.

לצד התקנות בנוגע לפיקדונות, סעיף 25 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 קובע גם את התשלום עבור קנייה ומכירה או רכישה-חכירה של בתים על הנייר. בהתאם לכך, הצדדים מבצעים תשלומים בתשלומים מרובים, כאשר התשלום הראשון לא יעלה על 30% מסכום החוזה, כולל הפיקדון (התקנה הישנה לא כללה את הפיקדון).

תשלומים עוקבים חייבים להיות בהתאם להתקדמות הבנייה, אך לא יעלו על 70% משווי החוזה לפני מסירת הבית, פרויקט הבנייה או שטח הרצפה במסגרת פרויקט הבנייה. אם המוכר הוא ארגון עם הון השקעות זר, התשלום לא יעלה על 50% משווי החוזה. אם הקונה או החוכר טרם קיבלו תעודת בעלות על הקרקע, לא ניתן לגבות יותר מ-95% משווי החוזה. השווי הנותר ישולם כאשר הקונה יקבל את תעודת הבעלות על הקרקע.

פיקדון הוא הצעד הראשון בתהליך הקנייה והמכירה, והוא מתבצע לפני חתימת החוזה. בעבר, לפני שהיו תקנות לגבי פיקדונות נדל"ן בתוקף, מצב הפיקדונות בשוק היה לא עקבי והציב מספר סיכונים. יזמים רבים קיבלו פיקדונות גדולים והסכמי הזמנה. חלק מהפרויקטים אף הציעו יחידות דיור בבנייה אך עדיין ביקשו פיקדונות מלקוחות כדי לגייס הון נוסף.

במציאות, פרויקטים רבים של דיור גבו פיקדונות ותשלומים בתשלומים מלקוחות באמצעות חברות תיווך או ישירות מהיזמים. עם זאת, היזמים נכשלו ביישום הפרויקט או התחילו אותו באמצע ואז עצרו, מה שהותיר את רוכשי הבתים ממתינים לשווא.

תקנות הנוגעות לפיקדונות לרכישה ומכירה של נדל"ן נועדו להגן על זכויותיהם של רוכשי בתים, ולמנוע גביית פיקדונות גדולים מדי שעלולים להוביל לפעילות הונאה ולגרום להפסדים לקונים. תקנות אלו נועדו גם לפקח בצורה הדוקה יותר על יישום פרויקטים של נדל"ן כדי להגביל את הנוהג של יזמים בעלי יכולת פיננסית חלשה העוסקים בפרקטיקות כמו "התחלה מאפס" או "אגירת קרקעות והמתנה לזמן הנכון".

מנקודת מבטם של היזמים, עסקי נדל"ן רבים חשים אי נוחות משום שבמציאות, במשך שנים רבות, רובם משתמשים בכספם האישי כדי לממן את השקעותיהם. הם מגייסים הון מרוכשי בתים כדי להשקיע... ולכן לקוחות רבים שילמו 95% ממחיר הרכישה אך אינם יודעים מתי יקבלו את מסמכי הנכס שלהם...

או גרוע מכך, היזם נתקל בקשיים, והלקוחות אינם יודעים מתי יקבלו את בתיהם! ישנם אף מקרים בהם יזמים מגייסים הון מבלי לדרוש פיקדון, עם "ערבות" של בנק. משמעות הדבר היא שגם הלקוח וגם יזם הנדל"ן מעורבים בהשקעה, וחולקים את הרווחים וההפסדים, אך הלקוח תמיד נושא בסופו של דבר בנטל ההפסדים!

כדי לבנות בהדרגה שוק נדל"ן בריא, בנוסף לתקנות הקיימות, יש צורך באילוצים וסנקציות נוספים המתאימים למציאות של עסקאות פיקדונות וגיוס הון, על מנת להגן על זכויותיהם הלגיטימיות של הלקוחות ולסלק משקיעים חסרי מצפון.

דונג ג'יה

מקור: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html