כיצד לפתור את הפרדוקס של שוק נדל"ן קשה, כאשר מחירי הבתים עדיין גבוהים?

[מודעה_1]

לאחרונה, פרסם משרד הממשלה הודעה על מסקנות ראש הממשלה בכנס "פתרונות להסרת קשיים בצמיחת אשראי לייצור ולעסקים, קידום צמיחה וייצוב הכלכלה המאקרו-כלכלית".

בהודעה, ראש הממשלה הטיל על משרד הבינוי לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות בשוק הנדל"ן על מנת לייעץ ולהציע באופן מיידי מדיניות מתאימה ויעילה לקידום פיתוח השוק.

במקביל, משרד הבינוי נדרש להנחות מפעלי נדל"ן לארגון מחדש של מגזרים ולהפחתת מחירי מוצרים. קיימים פתרונות מתאימים, יעילים ובזמן לארגון מחדש של מגזרים עבור אנשים עם צרכים אמיתיים, דיור ציבורי, דיור לעובדים ולאנשים בעלי הכנסה נמוכה.

פרדוקס שוק הנדל"ן הקשה, מחירי הבתים עדיין עולים בחדות

בשיחה עם נגואי דואה טין, מר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, נשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), ציין את המציאות שלמרות ששוק הנדל"ן התמודד לאחרונה עם קשיים רבים, מחירי הנדל"ן עדיין "מעוגנים" במחירים גבוהים.

אפילו קטגוריית הדירות בערים הגדולות עדיין שומר על תנופה עולה, וקבעה רמת מחירים חדשה לשיא, העולה בהרבה על הכנסתם של רוב האנשים. בניגוד לירידה במחירים ובנזילות של מוצרי קרקע, וילות, בתי חנויות, בתים טוריים ובתים טוריים.

על פי נתוני VARS, מחירי הנדל"ן עלו פי עשרות ב-10 השנים האחרונות. בשנת 2021 לבדה, מחיר הבית הממוצע גדל בשיעורים דו-ספרתיים. ריביות נמוכות ואינפלציה גבוהה כלא הם גורמים התורמים לעלייה החדה במחירי הדירות, אך הבעיה המרכזית היא הירידה בהיצע.

יחד עם זאת, הביקוש לדיור עולה בהתמדה, מה שמפעיל "לחץ" על ההיצע ודוחף את מחירי הנדל"ן לרמות חדשות ללא הרף.

על פי הערכות VARS, מדי שנה יסבול וייטנאם ממחסור של כ-300,000 יחידות דיור עקב הופעתם של משקי בית עירוניים חדשים, ובמיוחד מהצורך "לחיות בנפרד" של הדור הצעיר הנפרד ממשפחות מורחבות.

"מחסור חמור זה בוודאי ידחוף את מחירי הדיור עוד יותר כלפי מעלה", ניבא מר דין.

ד"ר לה שואן נגיה - מנהל המכון לחקר פיתוח עסקי וחבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, הביע את דעתו בנושא הנ"ל, תוך ציטוט נתונים סטטיסטיים של המכון לחקר פיתוח עסקי, ואמר כי בשני העשורים האחרונים מחירי הנדל"ן צמחו פי 4 מהר יותר מקצב הצמיחה של מחירי הזהב. זה מראה שבכל הקשר, נדל"ן הוא תמיד ערוץ השקעה אטרקטיבי.

מר נגיה הוסיף ואמר כי במבט על המציאות של שוק הנדל"ן בווייטנאם, ניתן לראות כי וייטנאם היא שוק חסר היצע, בעוד שהביקוש גבוה הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך.

"המגזר שזקוק להיצע עצום אך אין לו אותו הוא דיור בר השגה ודיור ציבורי עקב מחסור במנגנונים, קרקע והון. בחמש השנים האחרונות, הרישוי והביצוע של פרויקטים פחתו בחדות, במיוחד בשנתיים האחרונות, כמעט ולא הושקו פרויקטים חדשים, מה שהוביל להיצע הולך וגובר של נדל"ן למגורים", אמר מר נגיה.

ירידות דירוג נדל"ן: מאיפה להתחיל?

בתחזית לשנת 2024, אמר יו"ר VARS, נגוין ואן דין, כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות, במיוחד במגזר הדירות.

במקביל, מר דין הסביר גם, "מחיר הדירות הגבוה אינו נובע רק מכך שמשקיעים מנסים לשמור על מחיר גבוה, אלא גם מכך שעלויות ההשקעה והבנייה עולות עקב עליית מחירי חומרי הקלט, עלויות העבודה ועלויות הגישה הפיננסית. בנוסף, עלות יצירת קרנות קרקע גבוהה מדי ועלויות "לא ידועות" רבות עולות בעת ביצוע השקעות, בנייה ופיתוח פרויקטים, מה שמקשה על משקיעים להפחית מחירים."

בנוסף, ריביות נמוכות ואינפלציה גבוהה כלא של התקופה הקודמת היו גם גורמים שתרמו לעלייה החדה במחירי הדירות, אך ליבת הבעיה עדיין היא הירידה בהיצע.

עם זאת, מר דין ציין גם כי נדל"ן הוא מוצר מקומי מאוד, מחירי הנדל"ן יעלו בקצב שונה באזורים ובשווקים שונים, בעיקר בהתאם לאיזון בין היצע לביקוש.

בהתאם לכך, אמר מר נגוין ואן דין כי על מנת לבנות מחדש את התחום ולהפחית את עלויות המוצר, יש צורך ב"מאמצים משותפים", איחוד נקודות מבט, שיטות יישום ותיאום של נושאים ומרכיבים רבים, החל מסוכנויות ניהול ממשלתיות ועד לעסקים ולבנקים.

בפרט, המדינה צריכה ללמוד ולקצר הליכים מנהליים בנושאי השקעות ובנייה, לפתח תוכניות לחישוב אגרות שימוש בקרקע ופינוי אתרים לתמיכה בעסקים; לבנק המדינה יש תוכניות אשראי נוספות עם ריביות מועדפות למשקיעים המפתחים דיור בר השגה ולרוכשי בתים.

מצד המשקיעים, מר דין הצהיר כי עסקים צריכים גם לבחון באופן יזום את תיק פרויקטי ההשקעות שלהם, לארגן מחדש חובות באופן יזום ולתכנן תזרים מזומנים, להפחית את ציפיות הרווח, אפילו לקבל מכירה בהפסד, להשתמש ברווחים משנים קודמות כדי לשמור על הפעילות ולהתמקד באופן יזום בפלח המחירים הסבירים כדי להבטיח יכולת ספיגה בעת הבאת מוצרים לשוק.

בנוסף, ד"ר לה שואן נגיה אמר שבעתיד הקרוב, אם בשוק הנדל"ן יהיו מוצרים עם הליכים משפטיים טובים, פרויקטים עם משאבים ומחירים סבירים, הביקוש יהיה גדול מאוד.

במסגרת תחזית, מר נגיה ניתח כי השוק עשוי לבסס רמת מחירים חדשה בכיוון של צמיחה מתמשכת. עם זאת, עם "תמיכה" מצד המדיניות, מר נגיה הביע תקווה שמחירי הנדל"ן יעלו בכיוון יציב, בריא ו"מקובל".

בהתאם לכך, הדגיש המומחה כי רמת המחירים החדשה תבנה מחדש את שוק הנדל"ן בצורה היעילה ביותר, ובאותו הזמן כל עסק או משקיע שיכול לעמוד ברמת המחירים הנ"ל יוכל לשרוד. אם לא, יהיה עליו לבנות מחדש את עסקיו בהתאם לעקרונות השוק .

[מודעה_2]
מָקוֹר