חסימת ספקולציות בקרקעות, פרויקטים "מושעים"

החל מ-1 באוגוסט 2024, פרויקטים שפיגרו בלוח הזמנים יבוטלו ללא פיצוי. תקנה זו תיצור "ניקוי" של משקיעים, תמנע ספקולציות בקרקעות ותטפל בפרויקטים "שעולים".

פרויקט IFC One Saigon (מחוז 1, הו צ'י מין סיטי) לאחר 17 שנים עדיין לא הושלם.

צעדים נחרצים לעצירת ספקולציות בקרקעות ופרויקטים "שעונים"

פרויקט IFC One Saigon (לשעבר Saigon One Tower) הממוקם על "אדמת זהב" ממש בפינת רחוב Ham Nghi - Ton Duc Thang (רובע 1, הו צ'י מין סיטי), עדיין לא גמור לאחר תקופה קצרה של חידוש פעילות סוערת.

IFC One Saigon, שנבנה על שטח של 6,672 מ"ר, עם 5 מרתפים, 3 קומות טכניות ו-41 קומות, החלה בנייתה לפני 17 שנים, אך לאחר 5 שנים של יישום איטי, בשנת 2011, הפרויקט הופסק רשמית. לאחר חילופי בעלות רבים, IFC One Saigon לא הצליח להשלים. פרויקט זה הוזכר פעמים רבות ברשימת הפרויקטים שגורמים לעיר להיראות רע.

מול שוק בן טאן (HCMC), ממש בתחנת המטרו הסואנת מספר 1, נמצא גוש בטון גס בשם One Central Saigon (לשעבר The Spirit of Saigon). זהו קומפלקס של מרכזים מסחריים, משרדים, דירות, דירות ענק, מלונות 6 כוכבים, בשטח כולל של מעל 8,500 מ"ר, הממוקם על ריבוע בן טאן במיקום מעולה ממש במרכז רובע 1 עם 4 חזיתות. גם פרויקט זה עבר דרך בעלים רבים, אך טרם הושלם.

באופן דומה, פרויקט לנקסטר לינקולן (מחוז 4) שהושקע על ידי חברת Trung Thuy Lancaster Company Limited החל בשנת 2017, אך לאחר הבנייה התת-קרקעית, הוא היה "לא פעיל". בינתיים, פרויקט D-One Saigon (מחוז Go Vap) של חברת DHA אושר בשנת 2016, אך נכון להיום הוא עדיין מגרש ריק.

אחת הנקודות החדשות בחוק המקרקעין משנת 2024 היא להחיל סנקציות על פרויקטים שמשנים ייעודים, מכירים בזכויות שימוש בקרקע ומקבלים העברות של זכויות שימוש בקרקע, בעוד שהחוק הקודם יישם ביטול עקב הפרות רק על פרויקטים שהוקצו להם קרקע או קרקע חכורה.

אלו רק כמה מקרים של פרויקטים ש"הושעו" במשך שנים רבות בהו צ'י מין סיטי. חוק הקרקעות משנת 2013 קובע כי לאחר אישור מדיניות השקעות לפרויקט, יש לו תקופה של 12 חודשים לביצוע, או 24 חודשים אם הוארך. אם תקופה זו לא תיושם, הפרויקט יבוטל. עם זאת, ביטול פרויקטים אלה אינו פשוט, במיוחד כאשר המיזם ביצע השקעות בסיסיות על קרקע זו.

חוק הקרקעות משנת 2024 (בתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024) מכיל תקנות מחמירות רבות. לדוגמה, פרויקט השקעה שלא נעשה בו שימוש במשך 12 חודשים רצופים ממועד המסירה, או שהתקדמות השימוש בקרקע שלו מפגרת ב-24 חודשים מההתקדמות הרשומה בהחלטת ההשקעה, יבוטל.

במקרה שהקרקע לא מופעלת או שהיא מאחרת בלוח הזמנים, המשקיע מקבל ארכה של לא יותר מ-24 חודשים ועליו לשלם למדינה סכום כסף נוסף. לאחר תקופת ההארכה, אם הקרקע עדיין לא מופעלת, המדינה תדרוש אותה בחזרה ללא פיצוי עבור הקרקע, נכסים הקשורים לקרקע ועלויות השקעה בקרקע.

יש לקחת בחשבון את המקרה של "כוח עליון"

שיקום פרויקטים מושעים לשיקום משאבי קרקע הוא הכרחי ביותר, אך לדברי מומחים, יש צורך לקחת בחשבון מקרים של כוח עליון, כגון הליכים משפטיים שנמשכים שנים רבות. מכיוון שגם המפעלים עצמם רוצים להשלים הליכים משפטיים בהקדם האפשרי כדי שיוכלו לפרוס בנייה, מכירות ולהחזיר הון.

בשיחה עם כתבי עיתון דאו טו, העריך מר אנגוס ליו, יו"ר מועצת המנהלים של גמודה לנד וייטנאם, כי התקנה בנוגע לשיקום קרקעות עבור פרויקטים שלא יושמו לאחר תום תקופת ההארכה בחוק הקרקעות 2024 נועדה למנוע בזבוז משאבי קרקע. עם זאת, במקרים מסוימים, תקופת ההארכה עשויה להיות ארוכה יותר, כמו במהלך מגפת הקורונה.

מניסיונו העסקי, מר לה הוא נגה, המנכ"ל של חברת הבנייה לה טאן בע"מ, אמר כי במציאות ישנם מקרים רבים של כוח עליון. לדוגמה, עסקים אינם יכולים ליישם פרויקטים עקב הליכים איטיים הקשורים לרשויות. לכן, לדברי מר נגה, הצו המנחה את חוק הקרקעות צריך להשלים ולהבהיר תוכן זה, אחרת, במקרים רבים, עסקים "יהרגו שלא בצדק".

"ברגע שהגשנו את מסמכי הפרויקט, היינו צריכים לרשום ציר זמן, אבל אחרי שההשקעה אושרה, עדיין לא יכולנו ליישם אותה באופן מיידי, כי הגשת בקשה לרישיון השקעה והליכים אחרים ארכו שנים רבות", שיתף מר נגיה.

נקודת הפתיחה עבור עסקים המעוניינים להמשיך ביישום פרויקט כאשר ההתקדמות מאחרת בלוח הזמנים היא שהחוק קובע תנאים ליישום איטי עקב סיבות של כוח עליון כגון אסונות טבע, התקפות אויב, ואם ניתן להוכיח שהפרויקט מתעכב עקב אשמת הרשויות המוסמכות או אשמת מי שממלא תפקידים ציבוריים, החוק לא יבוטל. עם זאת, עסקים ממליצים גם שבצווים המנחים יהיו תקנות מפורטות יותר וסנקציות ספציפיות לאנשים פרטיים וארגונים הגורמים בעקיפין לפיגור בלוח הזמנים של הפרויקט.

לצד החמרת התקנות בחוק המקרקעין משנת 2024, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 כולל שינויים רבים הקשורים לתנאים הפיננסיים של משקיעים. לדוגמה, עסקי נדל"ן חייבים להיות בעלי הון עצמי של לא פחות מ-20% מסך הון ההשקעה עבור פרויקטים בהיקף שימושי קרקע של פחות מ-20 דונם, לא פחות מ-15% מסך הון ההשקעה עבור פרויקטים בהיקף שימושי קרקע של 20 דונם ומעלה, ועליהם להבטיח את היכולת לגייס הון ליישום פרויקטי השקעה.

במקרה שעסק בנדל"ן מבצע בו זמנית פרויקטים רבים, עליו להקצות הון עצמי מספיק כדי להבטיח את היחס הנ"ל של כל פרויקט ליישום כל הפרויקטים. בנוסף, חוק עסקי הנדל"ן 2023 קובע גם תנאים כגון מגבלת יתרת אשראי, אגרות חוב קונצרניות...

עם תקנות כה מחמירות, עסקים חייבים לבצע חישובים מדוקדקים לפני תחילת הפרויקט כדי למנוע השקעה לא יעילה, קיפאון בפרויקט ובזבוז משאבים.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html