חסימת ספקולציות בקרקעות ופרויקטים תקועים.

החל מ-1 באוגוסט 2024, פרויקטים שפיגרו בלוח הזמנים יבוטלו ללא פיצוי. תקנה זו תיצור "טיהור" של משקיעים, תמנע ספקולציות בקרקעות ותטפל בפרויקטים תקועים.

פרויקט IFC One Saigon (מחוז 1, הו צ'י מין סיטי) נותר לא גמור לאחר 17 שנים.

לנקוט בפעולה נחרצת כדי לרסן את ספקולציות הקרקעות ופרויקטים תקועים.

פרויקט IFC One Saigon (שנקרא בעבר Saigon One Tower), הממוקם במתחם נדל"ן יוקרתי בפינת הרחובות Ham Nghi ו-Ton Duc Thang (רובע 1, הו צ'י מין סיטי), נותר לא גמור למרות תקופה קצרה של השקה מחודשת ומתוקשרת.

IFC One Saigon, שנבנה על מגרש של 6,672 מ"ר, עם קנה מידה של 5 קומות מרתף, 3 קומות טכניות ו-41 קומות עיליות, החלה בנייתה לפני 17 שנה, אך לאחר 5 שנים של יישום איטי, הפרויקט הופסק רשמית בשנת 2011. למרות מספר חילופי בעלות, IFC One Saigon נותר לא גמור. בניין זה הוזכר שוב ושוב ברשימות של פרויקטים הפוגעים במראה העיר.

מול שוק בן טאן (הו צ'י מין סיטי), ממש ליד תחנת המטרו התוססת קו 1, ניצב מבנה בטון גס בשם One Central Saigon (לשעבר The Spirit of Saigon). זהו קומפלקס שימושים מעורבים הכולל קניון, משרדים, דירות יוקרה, ומלון 6 כוכבים, המשתרע על שטח כולל של למעלה מ-8,500 מ"ר. הוא נמצא במיקום מעולה בלב רובע 1, עם ארבע חזיתות רחוב. הפרויקט החליף ידיים מספר פעמים, אך תאריך סיום טרם נראה באופק.

באופן דומה, פרויקט לנקסטר לינקולן (מחוז 4), שהושקע על ידי חברת Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., החל בשנת 2017, אך לאחר השלמת הבנייה התת-קרקעית, היא נעצרה. ופרויקט D-One Saigon (מחוז Go Vap) על ידי חברת DHA, שאושר בשנת 2016, נותר רק חלקת אדמה ריקה עד היום.

אחד המאפיינים החדשים של חוק המקרקעין משנת 2024 הוא החלת סנקציות על פרויקטים הכרוכים בהמרת שימוש בקרקע, הכרה בזכויות שימוש בקרקע והעברת זכויות שימוש בקרקע, בעוד שחוקים קודמים יישמו רק שיקום קרקע עקב הפרות בפרויקטים שבהם הוקצה או הוחכרה קרקע.

האמור לעיל הן רק כמה דוגמאות לפרויקטים שנתקעו במשך שנים רבות בהו צ'י מין סיטי. חוק הקרקעות משנת 2013 קובע כי לאחר אישור החלטת מדיניות השקעה, לפרויקט יש 12 חודשים ליישום, או 24 חודשים אם הוארך. אם הוא לא יבוצע בתוך תקופה זו, הפרויקט יבוטל. עם זאת, ביטול פרויקטים אלה אינו פשוט, במיוחד כאשר המיזם כבר ביצע השקעות בסיסיות בקרקע.

חוק הקרקעות משנת 2024 (בתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024) מכיל תקנות מחמירות יותר. לדוגמה, פרויקטים של השקעה שלא ינוצלו במשך 12 חודשים רצופים ממועד המסירה, או שהתקדמות השימוש בקרקע שלהם מפגרת ב-24 חודשים כפי שצוין בהחלטת ההשקעה, יבוטלו.

במקרים בהם הקרקע לא מופעלת או שהפרויקט מתעכב, המשקיע עשוי לקבל ארכה של לא יותר מ-24 חודשים ועליו לשלם למדינה סכום נוסף התואם את תקופת ההארכה. לאחר תקופת ההארכה, אם הקרקע עדיין לא מופעלת, המדינה תחזיר אותה ללא פיצוי עבור הקרקע, נכסים הקשורים לקרקע ועלויות השקעה.

יש לקחת בחשבון את האפשרות של "כוח עליון".

שיקום פרויקטים תקועים לצורך שיקום משאבי קרקע הוא חיוני, אך מומחים סבורים כי יש לקחת בחשבון נסיבות של כוח עליון, כגון הליכים משפטיים ממושכים. הסיבה לכך היא שעסקים עצמם רוצים להשלים הליכים משפטיים במהירות האפשרית כדי להתחיל בבנייה, במכירות ובשיקום הון.

בשיחה עם כתב מעיתון Investment Newspaper, העריך מר אנגוס ליו, יו"ר מועצת המנהלים של Gamuda Land Vietnam, כי הרגולציה בנושא שיקום קרקעות עבור פרויקטים שלא יושמו לאחר תום תקופת ההארכה בחוק הקרקעות משנת 2024 נועדה למנוע בזבוז משאבי קרקע. עם זאת, במקרים מסוימים, תקופת ההארכה יכולה להיות ארוכה יותר, למשל, במהלך מגפת הקורונה.

בהתבסס על ניסיונו העסקי, מר לה הואו ​​נגיה, מנכ"ל חברת הבנייה לה טאן בע"מ, אמר כי במציאות, ישנם מקרים רבים של כוח עליון. לדוגמה, עסקים אינם יכולים ליישם פרויקטים עקב עיכובים בהליכים הקשורים לרשויות הרלוונטיות. לכן, לדברי מר נגיה, הצו המנחה את חוק הקרקעות צריך להשלים ולהבהיר תוכן זה; אחרת, במקרים רבים, עסקים "ייהרגו" ​​שלא בצדק.

"ברגע שהגשנו את בקשת הפרויקט, היינו צריכים לציין לוח זמנים, אבל אפילו לאחר שההשקעה אושרה, לא יכולנו להתחיל ביישום באופן מיידי מכיוון שקבלת רישיונות השקעה והליכים אחרים אורכים שנים רבות", שיתף מר נגיה.

התפתחות חיובית עבור עסקים המעוניינים להמשיך ביישום פרויקטים כאשר מתרחשים עיכובים היא שהחוק קובע תנאים לעיכובים עקב אירועי כוח עליון כמו אסונות טבע או מלחמה. יתר על כן, אם ניתן להוכיח שהעיכוב נבע מאשמת הרשויות או האחראים על אכיפת החוק, הפרויקט לא יבוטל. עם זאת, עסקים מציעים גם כי הצווים המנחים צריכים לקבוע תקנות מפורטות יותר וסנקציות ספציפיות עבור יחידים וארגונים האחראים בעקיפין לעיכובים בפרויקטים.

לצד תקנות מחמירות יותר בחוק המקרקעין משנת 2024, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 מציג שינויים רבים הקשורים לדרישות הפיננסיות של משקיעים. לדוגמה, עסקי נדל"ן חייבים להיות בעלי הון עצמי של לא פחות מ-20% מסך הון ההשקעה עבור פרויקטים בשטח של פחות מ-20 דונם, ולא פחות מ-15% מסך הון ההשקעה עבור פרויקטים בשטח של 20 דונם ומעלה, ועליהם להבטיח את היכולת לגייס הון לביצוע פרויקט ההשקעה.

במקרים בהם עסק נדל"ן מבצע מספר פרויקטים בו זמנית, עליו להקצות הון עצמי מספיק כדי להבטיח את היחס הנ"ל עבור כל פרויקט על מנת להשלים את כל הפרויקטים. יתר על כן, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 קובע גם תנאים כגון מגבלות אשראי, אג"ח קונצרניות וכו'.

עם תקנות כה מחמירות, עסקים חייבים לשקול היטב את כל הגורמים לפני שהם מתחילים בפרויקט, תוך הימנעות מהשקעות לא יעילות ומפוזרות שעלולות להוביל לעיכובים בפרויקט ובזבוז משאבים.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html