דירות בהאנוי מאבדות "צורה", מגבילות את מספר העסקאות בשנה עבור יחידים העוסקים בעסקי נדל"ן

שוק הנדל"ן בהאנוי רשם ירידה בעניין ובמספר הנכסים המוצעים למכירה, מחסור בדיור ציבורי בשני אזורים עירוניים מיוחדים, ויחידים העוסקים בעסקי נדל"ן אינם מורשים לקנות ולמכור יותר מ-10 פעמים בשנה... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

עדכוני נדל"ן: במאי 2024, שוק הדירות בהאנוי היה השוק היחיד עם צמיחה, בעוד שרוב השוק והסוגים האחרים ירדו בעניין. (צילום: לינה אן)

מספר הדירות המוצעות למכירה בהאנוי ירד ב-9%

לפי נתוני שוק מאתר Batdongsan.com.vn , במאי 2024, שוק הדירות בהאנוי היה הסגמנט היחיד שצמח, בעוד שרוב הסגמנטים וסוגי הנדל"ן האחרים ירדו בעניין. באופן ספציפי, העניין בסגמנט הדירות בשוק הקנייה והמכירה במאי גדל ב-9%, ושוק השכירות גדל ב-6%.

ראוי לציין כי ביוני, שוק הדירות בהאנוי לא הצליח עוד לשמור על תנופת הצמיחה כמו במאי, כאשר רמת העניין נותרה זהה לחודש הקודם ומספר הנכסים המוצעים למכירה ירד ב-9%. גם בשוק ההשכרה, שוק הדירות בהאנוי רשם התפתחויות לא כל כך חיוביות כאשר רמת העניין עלתה רק במעט ב-4% אך מספר הנכסים המוצעים למכירה ירד מעט ב-4%.

לפי Batdongsan.com.vn , הירידה בשוק הדירות בהאנוי היא חלק מהירידה הכללית בשוק הנדל"ן בהאנוי, כאשר רמת העניין בשוק כולו ירדה ב-9% ומספר הנכסים המוצעים למכירה ירד ב-6%. כמעט כל המחוזות בהאנוי ירדו ב-3 עד 19%.

לא רק דירות, אלא גם מגזרים וסוגים אחרים רשמו ירידה בעניין ובמספר הנכסים המוצעים למכירה. באופן ספציפי, בהשוואה לחודש הקודם, בשוק הקנייה והמכירה, העניין בבתים פרטיים בהאנוי ירד ב-16%, מספר הנכסים המוצעים למכירה ירד ב-3%; העניין במגרשים ירד ב-16%, מספר הנכסים המוצעים למכירה נותר זהה, אותם נתונים עבור מגזר הבתים עם חזית רחוב בהאנוי היו 14% ו-10% בהתאמה. שוק הווילות בהאנוי אינו טוב יותר, עם ירידה של 11% בעניין וירידה של 12% במספר הנכסים המוצעים למכירה.

בשוק השכירות, דירות ופנסיונים הם שני הסגמנטים היחידים שחוו עלייה בעניין, עם נתונים ספציפיים של 4% ו-5%. עם זאת, מספר הנכסים המוצעים למכירה בשני סגמנטים אלה ירד, דבר המצביע על כך שההיצע בחודש האחרון לא היה רב, עם ירידה ספציפית של 4%.

עבור בתים פרטיים להשכרה, רמת העניין ומספר הנכסים המוצעים למכירה ירדו שניהם ב-7%. עבור בתים דו-משפחתיים, רמת העניין ירדה ב-13%, מספר הנכסים המוצעים למכירה גדל ב-6%. רמת העניין עבור משרדים ירדה ב-9%, מספר הנכסים המוצעים למכירה ירד ב-15%.

סקר שנערך על ידי Batdongsan.com.vn רשם כי רמת המחירים בשוק הדירות בהאנוי עולה מעט או נותרה זהה בהשוואה למאי 2025. באופן ספציפי, מחיר המכירה של דירות בפרויקט Hei Tower עלה מעט מ-4.9 - 5.2 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה עבור דירות 2 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה ל-4.950 - 5.3 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה.

המחיר הממוצע של דירות 3 חדרי שינה הוא בין 5.3 מיליארד דונג ומעלה. בפרויקט קומפלקס הפוליקו, מחירן של דירות 2 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה עלה מ-4.1-4.3 מיליארד דונג לדירה ל-4.2-4.4 מיליארד דונג לדירה. דירות 3 חדרי השינה בפרויקט בוהמיה רזידנס עדיין מוצעות למכירה במחיר של 7-7.3 מיליארד דונג לדירה.

מחירי השכירות של קרקעות תעשייתיות באזור הצפון צפויים להמשיך ולעלות.

המחצית הראשונה של 2024 המשיכה לרשום התפתחויות חיוביות בשוק הנדל"ן של פארקי התעשייה. פעילויות היבוא-יצוא והייצור המשיכו להראות סימני התאוששות כאשר סך מחזור היבוא-יצוא גדל ב-15.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד והגיע ל-368.53 מיליארד דולר.

דו"ח הרבעון השני של CBRE קבע כי עבור שוק הקרקעות התעשייתיות, מחירי הקרקעות התעשייתיות בשווקי Tier 1 בצפון עלו מעט ב-0.3% בהשוואה לרבעון הקודם וב-4.5% בהשוואה לאותה תקופה, והגיעו לממוצע של 134 דולר/מ"ר/תקופה שנותרה. שטח הקליטה בששת החודשים הראשונים של 2024 הגיע ליותר מ-220 דונם, מה שסייע לשיעור התפוסה בצפון לשמור על 83%, עלייה של 0.4 נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יצרני אלקטרוניקה ממשיכים להוביל את השוק הצפוני עם עסקאות גדולות מצד Victory Giant או Foxconn בבק נין .

עבור שוק המחסנים המוכנים בצפון, במחצית הראשונה של 2024, היו כ-225,000 מ"ר של מחסנים מוכנים שהושלמו בשווקי Tier 1, מתוכם שטח המפעלים המוכנים היווה 95%. שטח הקליטה של ​​מפעלים מוכנים היה גם הוא יוצא דופן וגבוה פי 4 יותר משטח הקליטה של ​​מחסנים מוכנים. עד סוף הרבעון השני של 2024, שיעור התפוסה של מפעלים מוכנים הגיע ל-89%; בינתיים, המחסנים באזור הצפון שמרו על סף תפוסה של 79%.

מחיר השכירות של מפעלים מוכנים הגיע ל-4.9 דולר למ"ר/חודש, עלייה של 1.9% לעומת השנה הקודמת, ומחיר השכירות של מחסנים מוכנים הגיע ל-4.6 דולר למ"ר/חודש, ירידה של 1.0% לעומת השנה הקודמת. תעשיות האלקטרוניקה, המוליכים למחצה, הרהיטים והלוגיסטיקה היו השוכרים המובילים של מחסנים/מפעלים מוכנים בצפון במחצית הראשונה של השנה.

CBRE צופה כי בשלוש השנים הקרובות, מחירי השכירות של קרקעות תעשייתיות צפויים לעלות ב-5-8% בשנה בצפון. בינתיים, מחירי השכירות של מחסנים/מפעלים מוכנים צפויים לעלות מעט ב-1-4% בשנה.

בממוצע, בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי חסרות מעל 50,000 יחידות דיור מדי שנה. (צילום: קה טואי)

מחסור בהיצע דיור ציבורי בשני אזורים עירוניים מיוחדים

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), נכון לעכשיו, בשני אזורים עירוניים מיוחדים, האנוי והו צ'י מין סיטי, היצע הדיור הציבורי עדיין מועט.

VARS ציין כי מספר הדיור הציבורי הרשומים ביעד פיתוח הדיור לשנת 2024 של שתי הערים הללו עדיין נמוך מאוד בהשוואה לביקוש בפועל. החל מאמצע הרבעון הראשון של 2024, בוועידה לפריסת הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030", ציין שר הבינוי נגוין טאן נגי כי בשנת 2024, בהאנוי נרשמו רק כ-1,181 דירות, בהו צ'י מין סיטי יותר מ-3,700 דירות.

בינתיים, נתוני מחקר של VARS מראים כי בממוצע, בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי חסרות מעל 50,000 יחידות דיור מדי שנה. לכן, גם אם תוכניות הפיתוח של שתי הערים הללו מיושמות במלואן, היצע הדיור הציבורי עדיין לא יכול לענות על צורכי הדיור הדחופים של שני אזורים עירוניים מיוחדים אלה.

לכן, VARS מאמינה כי על מנת לפתח את מגזר הדיור הציבורי, במיוחד בשני האזורים העירוניים המיוחדים, בנוסף לאישור מיידי של חבילת האשראי בסך 140 טריליון וונד (עם 4 בנקים מסחריים פרטיים נוספים שנרשמו גם הם להשתתף עם 5,000 מיליארד וונד לבנק) שהותאמה בכיוון מועדף יותר, על סוכנות ניהול המדינה לעקוב מקרוב ולהבטיח הכנה מלאה של התנאים ליישום התקנות החדשות.

באופן ספציפי, חוק הדיור 2023 וצו מס' 100/2024/N-CP המפרט מספר סעיפים בחוק הדיור בנושא פיתוח וניהול של דיור ציבורי ייכנסו לתוקף בו זמנית החל מה-1 באוגוסט. זהו מסדרון משפטי סינכרוני, המאפשר את המשך קידום השלמת פרויקטים של דיור ציבורי שהחלו בערים עם ביקוש גבוה לדיור כמו האנוי והו צ'י מין סיטי.

במקביל, כדי להבטיח יישום תקין של יעדי המדיניות ולהימנע מניצול מדיניות ונהלים שליליים, יש צורך לפרסם ולנהל שקיפות בנוגע לרכישה ומכירה של דיור ציבורי; לעקוב מקרוב ולהבטיח שהנושאים הנכונים נקבעים בקנייה, השכרה ורכישה בשכר דירה.

בשני האזורים העירוניים המיוחדים, כדי שיהיה מימון קרקע לפיתוח דיור ציבורי, נדרשת התערבות רבה יותר מצד סוכנות ניהול המדינה. תכנון מימון הקרקע לבניית דיור ציבורי חייב להבטיח שהוא עונה על הביקוש העצום של העיר.

בנוסף, כדי לקדם צמיחה ולהבטיח ביטחון סוציאלי, יש צורך במדיניות מועדפת יותר למשקיעים המפתחים דיור מסחרי בר השגה - הציע VARS.

יחידים העוסקים בעסקי נדל"ן אינם רשאים לקנות ולמכור יותר מ-10 פעמים בשנה.

החל מ-1 באוגוסט, עסקי נדל"ן קטנים אינם רשאים לבצע עסקאות יותר מ-10 פעמים בשנה ולפחות מ-300 מיליארד וונד לחוזה.

ההוראות הנ"ל מפורטות בצו מס' 96/2024/ND-CP (צו 96) המפרט מספר סעיפים בחוק עסקי הנדל"ן.

הצו קובע בבירור את הדרישות עבור יחידים העוסקים בעסקי נדל"ן בקנה מידה קטן. לפיכך, יחידים העוסקים בעסקי נדל"ן בקנה מידה קטן אינם נדרשים להכין פרויקט השקעה.

מספר העסקאות מוגבל לפחות מ-10 פעמים בשנה וכל חוזה אינו עולה על 300 מיליארד וונד. במקרה של עסקה אחת בשנה, הערך אינו נספר.

על פי חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, יחידים העוסקים בעסקי נדל"ן בקנה מידה קטן אינם חייבים להקים עסק, אך חייבים להצהיר ולשלם מיסים.

באופן דומה, ארגונים המוכרים או משכירים בתים, עבודות בנייה או חלק משטח הבנייה שלא למטרות עסקיות מוגבלים גם הם במספר המכירות וחייבים גם להצהיר ולשלם מיסים.

לפיכך, התקנה החדשה הגבילה במיוחד את מספר העסקאות ואת ערך החוזה במקרה זה. זוהי נקודה חדשה בהשוואה לקודמתה משום שהתקנה הישנה לא ציינה את התנאים ליחידים לעסוק בעסקי נדל"ן בקנה מידה קטן.

מומחים רבים סבורים כי הגדרה ברורה של קריטריונים ליחידים העוסקים בעסקי נדל"ן בקנה מידה קטן תגביל את הספקולציות וה"גלישה" בשוק.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html