מחירי מכירות פומביות של קרקעות גבוהים ובעקבותיהם ביטולי פיקדון הופכים לדבר שבשגרה

(CLO) מכירות פומביות של קרקעות עם סימנים של אי סדרים הן במחירי הזכייה והן במספר בקשות הרישום עדיין נמשכות משום שפסיכולוגיה ספקולטיבית וציפיות לעליות מחירי נדל"ן ממשיכות להישמר.

בעבר, באוגוסט, דעת הקהל הייתה סוערת ללא הרף עקב מכירות פומביות של קרקעות בפרברים של האנוי כמו ת'אן אואי והואי דוק, עם מספר רב של רישומים, תקופות מכירה פומבית ארוכות והצעות מחיר מנצחות, גבוהות פי עשרות ממחיר ההתחלה. התפתחות ותוצאה זו נמשכו במכירות פומביות קרקע אחרונות בהא דונג ובת'ונג טין.

בהתאם לכך, ב-19 באוקטובר, מחוז הא דונג מכר בהצלחה 27 מגרשים במחוזות פו לואונג, ין נגיה ודואונג נוי. ראוי לציין שלאחר 14 סבבים, הלקוח שזכה במחיר הגבוה ביותר נקבע כבעל סכום של עד 262 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, גבוה פי 8 ממחיר ההתחלה; גם המחיר הנמוך ביותר שזכה היה גבוה פי 5.8, והגיע ל-133 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

מכירה פומבית של קרקעות בהא דונג התקיימה ב-19 באוקטובר. (צילום: VV)

ב-22 באוקטובר, בת'ונג טין, לאחר 16 שעות של מכירה פומבית עזה, 19 מתוך 40 מגרשים השייכים לפרויקט התשתית הטכנית של הקרקע שהוצעה במכירה פומבית בקהילת ואן דיאם, מחוז ת'ונג טין, האנוי, נמכרו בהצלחה גם הם, עם המחיר הגבוה ביותר שעמד על 52,864 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; המחיר הנמוך ביותר היה 24,384 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר עם מחיר התחלתי של 3,864 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. 21 מגרשים שנותרו לא נמכרו בהצלחה משום שמשתתפי המכירה הפומבית הפרו את התקנות.

מחירי מכירות פומביות של קרקעות גבוהים ובעקבותיהם ביטולי פיקדון הופכים לדבר שבשגרה

איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARs) מסר כי למרות התערבות הרשויות, בסופו של דבר, המכירות הפומביות לא השתנו, ואפילו מחירי הקרקעות המוצעות במכירה פומבית ממשיכים לעלות.

ראשית, לגבי מחיר ההתחלה. מחיר ההתחלה עדיין נמוך מאוד, נמוך בהרבה ממחיר השוק שנקבע בהתאם מלא לתקנות הנוכחיות, המחושב לפי מקדם K כפול מחירון הקרקעות של העיר.

"הוועדה העממית המקומית עדיין מתבססת על מחירי הקרקעות הישנים משנת 2020, בתוקף עד 31 בדצמבר 2025. המחיר ההתחלתי ישתנה רק כאשר האנוי תפרסם מחירי קרקעות חדשים", אמרו VARs.

שנית, מחירי הקרקעות במכירות פומביות ממשיכים לעלות משום שהביקוש לנדל"ן, במיוחד מוצרים המובטחים כחוק בעלי פוטנציאל צמיחה ברור, כגון קרקעות המוצעות למכירה פומבית, גבוה מאוד.

למעשה, באזורים כמו הואי דוק או הא דונג, הפוטנציאל לפיתוח עירוני יחד עם פיתוח תשתיות יוצר ציפיות גדולות בקרב משקיעים. משקיעים רבים מוכנים לשלם מחירים גבוהים כדי להחזיק במוצרים בכמות מוגבלת זו, למרות שהמחיר עשוי לעלות בהרבה על הערך האמיתי של הקרקע.

בנוסף, עם הציפייה שערך הקרקע ימשיך לעלות בעתיד, קונים עשויים לקבל מחירים גבוהים בהרבה מהשווי הרגיל.

בפרט, עליית המחירים הגבוהה נובעת מהעובדה ששוק הנדל"ן בהאנוי צומח "בחום" עם היצע מוגבל, מחיר השוק הראשוני קובע באופן מתמיד רמה גבוהה חדשה יחד עם ציפיות להתרחבות העיר ולתשתיות התנועה.

סיבה חשובה נוספת למחיר הזוכה הגבוה היא התנהגות של תשלום מחיר גבוה יותר ולאחר מכן ויתור על המקדמה, אי תשלום ההצעה הזוכה, אפילו נכונות להתעלם מהסיכונים, מילוי התחייבויות במכרז כדי להכשיר את מחיר הזוכה במטרה "לנפח את המחיר", ויצירת רמת מחירים "וירטואלית" כבסיס להעלאת מחירי מגרשים קשורים למטרות רווח.

למרות שהרשויות התערבו לבדוק, פעולה זו נועדה בעיקר להבטיח את השקיפות והחוקיות של תהליך המכירה הפומבית, וקשה להתערב במחירי השוק.

מחירי מכירות פומביות של קרקעות גבוהים במיוחד, ולאחר מכן ביטולי פיקדון, הופכים ל"מקרה שכיח". (צילום: ST)

מכיוון שבכלכלת שוק, הצדדים המעורבים בעסקאות קנייה ומכירה פועלים לפי עקרון ההסכמה ההדדית. הם יכולים לבטל לחלוטין את הפיקדון ללא הוכחה. וזה בלתי נמנע שהם ידחפו את המחיר כאשר סחורות כלשהן נמוכות בשוק.

"התיוג הנוכחי של התנהגויות אלו כספקולציות ואינפלציה של מחירים נובע גם מרגשות. לווייטנאם אין מסמכים משפטיים המגדירים התנהגות זו כבסיס לטיפול בה", קבעו VARs.

יתר על כן, על פי התקנות הנוכחיות, אנשים שזוכים במכירה פומבית אך לא משלמים את מלוא הסכום תוך 120 יום כפופים לקנס "קל למדי", הכולל ביטול התוצאות בלבד ואובדן הפיקדון שלהם - שהוא נמוך מאוד בשל מחיר ההתחלה הנמוך.

החוק המתוקן למכירות פומביות של נכסים החמיר את התקנות עבור הזוכים במכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, אך תקנות אלו לא ייכנסו לתוקף עד ה-1 בינואר 2025. עם זאת, גם כאשר התקנות החדשות ייכנסו לתוקף, לאור מצב ההיצע-ביקוש הנוכחי והחום של שוק הנדל"ן בהאנוי, האפשרות להמשך שיאי מחירים חדשים במכירות הפומביות הקרובות היא גבוהה מאוד ותהפוך בהדרגה ל"מקרה יומיומי במחוז". מכיוון שהמנטליות הספקולטיבית עדיין קיימת והציפיות לעליות מחירי הנדל"ן ממשיכות להישמר.

יש צורך באמצעים חזקים יותר.

כדי להבטיח שתהליך המכירה הפומבית יהיה הוגן ושקוף, תוך צמצום ספקולציות ואינפלציה במחירים, VARS מציע מספר המלצות.

ראשית, מארגני המכירות הפומביות צריכים לבדוק מקרוב ולהבטיח שכל תהליכי ונהלי המכירה הפומבית תואמים את התקנות החוקיות הנוכחיות.

שנית, על סוכנויות ניהול המדינה להמשיך ולפקח מקרוב על כל "מהלך" של המכירות הפומביות כדי לנקוט באמצעים מתקנים בזמן כאשר מזהים סימנים של "חוסר יציבות".

במקביל, יש לשקול יישום מיידי של התאמות במנגנונים, במדיניות ובתקנות מחמירות יותר הקשורות לפעילות זו כדי לכוון אותה במהירות בכיוון הנכון.

בפרט, יש לשקול את הקנס על נטישת פיקדון כגבוה יותר. לפיכך, ה"תמורה" בין "רווחים להפסדים" של אנשים המשתתפים במכירה הפומבית גדלה, ובכך מגבילה במידה מסוימת את "המגמה הספקולטיבית" באמצעות פעילויות מכירה פומבית.

שלישית, המדינה צריכה לנקוט צעדים חזקים יותר גם נגד מקרים של זכייה במכרזים אך "העברתם" בזמן קצר. בפרט, הדבר החשוב ביותר, על פי VARS, הוא עדיין צוואר הבקבוק באספקת הדיור.

יש לנקוט בקרוב בצעדים פרואקטיביים ומעשיים כדי "לפתוח" את חסימות היצע הדיור. בפרט, סקירה ופתרון של פרויקטים שנתקעו בסוגיות משפטיות הן הדרך המהירה ביותר לסייע בהזרמת היצע נוסף לשוק.

"כאשר ההיצע יעלה בהדרגה על הביקוש, השוק יתאים את עצמו אוטומטית והמחירים באופן כללי ומחירי המכירות הפומביות בפרט יהיו קרובים יותר לערך האמיתי של הנכס", הדגישו VARs.

מקור: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html