מכירות פומביות של קרקעות מתחממות שוב.

לאחרונה, שוק הקרקעות בפרברי האנוי הפך ללוהט מתמיד, כאשר מכירות פומביות של קרקעות נמכרות באופן עקבי. מחירי ההצעות המוצלחות בכל מכירה פומבית נוספת שוברים ללא הרף את השיאים של הקודמת.

פי 2-3 יותר מהאזור שמסביב

באופן ספציפי, ב-28 ביולי, מרכז פיתוח הקרקעות של מחוז דאן פואנג קיים בהצלחה מכירה פומבית של 85 מגרשים, כולל מגרש אחד שהגיע להצעה מנצחת של 100 מיליון דונג וייט למ"ר, כפול ממחיר ההתחלה. ב-10 באוגוסט, מכירה פומבית של 68 מגרשים במחוז טאנה אואי רשמה עד 7,000 בקשות, כאשר מגרש אחד זכה במחיר של מעל 100 מיליון דונג וייט למ"ר, מה שהפתיע רבים.

לאחרונה, מכירה פומבית שוברת שיאים בקומונה של טיאן ין, מחוז הואי דוק, נמשכה כמעט 19 שעות, מה-19 באוגוסט ועד השעה 4:30 לפנות בוקר ב-20 באוגוסט. לדברי המארגנים, המכירה הפומבית של 19 חלקות אדמה באזור לונג קהוק בקומונה של טיאן ין משכה 517 משתתפים, עם 1,100 בקשות שהוגשו. המכירה הפומבית הייתה מתוחה, מורטת עצבים ומתישה הן עבור המארגנים והן עבור המציעים. רבים עזבו מוקדם מכיוון שכמה חלקות הוצעו במחירים גבוהים מדי, מונעים על ידי ניסיון נואש לרכוש את הקרקע בכל מחיר.

בזמן שהמשקיעים הגישו הצעות, מחוץ לאזור המכירה הפומבית, נכחו קבוצות רבות של תיווך נדל"ן, ששידרו סרטונים בשידור חי בפלטפורמות המדיה החברתית כדי לדווח על האווירה סביב אזור המכירה הפומבית במטרה לנפח את המחירים ולספקולציות למטרות רווח.

כתוצאה מכך, מגרש LK03-12 (מגרש פינתי עם שלוש חזיתות רחוב) בשטח של מעל 113 מ"ר הוצע במחיר של עד 133.3 מיליון דונג וייט למ"ר, גבוה פי 18 יותר ממחיר ההתחלה (7.3 מיליון דונג וייט למ"ר). למגרשים הנותרים היו הצעות זוכות שנעו בין 97.3 ל-127.3 מיליון דונג וייט למ"ר, כאשר ההצעה הזוכה הנמוכה ביותר עמדה על 91.3 מיליון דונג וייט למ"ר.

כמה מתווכים שנכחו במקום ציינו כי מחיר ההצעה הזוכה היה גבוה משמעותית ממחיר השוק הנוכחי באזור. זהו גם מחיר שיא עבור רובע פרברי של האנוי.

בבוקר ה-20 באוגוסט, לאחר סיום המכירה הפומבית, נמשכו תצפיות רבות על מתווכי נדל"ן באתר המכירות הפומביות בכפר לונג קהוק. חלק מהמתווכים אמרו כי חלקות הקרקע שהוצעו למכירה נמכרו מחדש במחיר של 300-500 מיליון דונג וייטנאמי, תלוי באזור ובמיקום. "ההצעה הזוכה לחלקה LK03-12 (חלקה פינתית עם 3 חזיתות רחוב), בגודל של מעל 113 מ"ר, הייתה 133.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, והמציע הזוכה מוכר אותה כעת מחדש תמורת 300 מיליון דונג וייטנאמי. שתי המגרשות עם ההצעות הזוכות הנמוכות ביותר של 91.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר נמכרות מחדש תמורת 600 מיליון דונג כל אחת", אמר אחד המתווכים.

מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, ציין כי מחירי המכרזים הגבוהים של קרקעות יהפכו את עלויות פינוי הקרקעות עבור פרויקטים חדשים ליקרים יותר. במקביל, אנשים המחזיקים בקרקעות באזור שמסביב צפויים להעלות את מחירי המכירה של אדמתם בהתאם. העלייה הפתאומית במחירי הקרקעות עלולה גם ליצור מגמה של ספקולציות בקרקעות, כאשר אנשים רבים ממהרים לקנות קרקעות בתקווה להרוויח מעליית המחירים המתמשכת. עם זאת, הדבר עלול להוביל למצב שבו הכסף קשור בקרקעות במקום להסתובב בפעילויות כלכליות אחרות.

לדברי מר טואן, כלי היסטוריית המחירים של Batdongsan.com.vn מראה כי ההצעות הזוכות עבור 19 מגרשים באזורי LK03 ו-LK03 של קהילת טיאן ין, מחוז הואי דוק, היו גבוהות פי 2-3 ממחיר השוק השורר.

האזור ובו 19 חלקות אדמה נמכר לאחרונה במכירה פומבית באזור לונג קהוק, קהילת טיין ין, מחוז הואי דוק, האנוי. צילום: HUU HUNG

האם יש משהו חריג?

לדברי מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), מאז סוף השנה שעברה, מגזרי נדל"ן רבים בהאנוי חווים עליות מחירים חדות באופן רציף, במיוחד מחירי הדירות שנותרו גבוהים (הגיעו לכמעט 60 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ומראים סימני קיפאון), מה שגרם לירידה משמעותית בשולי הרווח של ההשקעה. עבור דיור נמוך בפרויקטים מסוימים של דיור ובאזורים עירוניים, המחירים עומדים גם על כמה מאות מיליוני דונג וייטנאמי למ"ר. לכן, משקיעים רבים מחפשים לעבור למגרשי קרקע באזורים פרבריים, כאשר קרקעות למכירה פומבית מושכות תשומת לב רבה יותר.

לדברי מר דין, עם חוקי הנדל"ן החדשים, שנכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט, המחמירים את התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן, הביקוש לקרקעות פרבריות הפך תוסס עוד יותר. בפרט, החדשות שכמה מחוזות בהאנוי מתכוננים להפוך למחוזות עירוניים עד 2025 השפיעו על הפסיכולוגיה של התושבים והמשקיעים כאחד, מה שהוביל שאלפי אנשים השתתפו במכירות פומביות של קרקעות, בעוד שמכירות פומביות רבות בסוף 2023 היו חסרות משמעות, וחלק מהמגרשים אף נאלצו להידחות עקב מספר משתתפים לא מספיק.

בראיון לעיתונות, הצהיר פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר המשאבים הטבעיים והסביבה לשעבר, כי מחירי המכרז הזוכים לקרקעות בפרברים של האנוי, הממוקמים 30-40 ק"מ ממרכז העיר, העולים ליותר מ-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, הם יוצאי דופן. מחירי הקרקעות באזורים אלה מנופחים באופן מלאכותי לרמות שאינן ניתנות להרשות לעצמם עבור רוב האנשים.

עורך הדין נגוין ואן האי (לשכת עורכי הדין של האנוי) טוען כי מכירות פומביות של קרקעות צפויות להביא תועלת מיידית לתקציבים המקומיים, אך אם לא ינוהלו בקפדנות, הן עלולות להוביל לתוצאות שליליות רבות. הלקח הברור משנים קודמות הוא שניפוח מלאכותי של מחירי הקרקעות לא רק משבש את השוק אלא גם יוצר הזדמנויות לספקולנטים להעלות את המחירים עוד יותר למטרות רווח, מה שעלול להוביל לבועת נדל"ן בלתי בת קיימא.

ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל המכון הווייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן, ציין גם כי קרקעות שנמכרו במכירה פומבית ברובעים פרבריים של האנוי כמו ת'אן אואי והואי דוק... נמכרו במחירים גבוהים בהרבה משווי השוק, בין היתר עקב מניפולציות ואינפלציה של קבוצות ספקולטיביות. הוא התבונן במכירות פומביות אחרונות, וציין את ההשתתפות וההצעות הגבוהות של משקיעים ממחוזות האי דואונג, בק נין ובק ג'יאנג. זהו גורם שידחוף את מחירי הקרקעות והנדל"ן כלפי מעלה בתקופה הקרובה, ויקשה על בעלי צרכים אמיתיים לגשת לשוק. לכן, ד"ר טראן שואן לואונג הציע שכדי למנוע ספקולציות ואינפלציה, יש להגדיל את סכום הפיקדון ל-50% מהערך ההתחלתי, ויש לקנות, למכור או לאשר קרקעות שנמכרו במכירה פומבית רק לאחר 1-2 שנים, או אם נמכרות מחדש בתוך תקופה זו, יש להחיל מס גבוה יותר.

אנשים צריכים להיות ערניים.

על פי תצפיות של כתבים מעיתון נגואי לאו דונג וסטטיסטיקות מחירים היסטוריות מאתר batdongsan.com.vn, מחיר המבוקש הנפוץ למגרשי קרקע במחוז טיאן ין, במחוז הואי דוק, ברבעון השני של 2024 היה כ-43 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עלייה של כ-48% בהשוואה לשנה שעברה. מחירי המבוקש למגרשי קרקע בקומונות שכנות נעו בין 22 ל-62 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, בהתאם למיקום ולקישוריות התחבורה.

העניין והמחירים של מגרשים בפאתי האנוי עלו עקב גורמי תכנון ופעילויות מכירה פומבית. במחצית הראשונה של 2024, חיפושי מגרשים במחוזות דונג אן, ג'יה לאם, טאצ' טאט וקואוק אואי (העיר האנוי) עלו ב-48%-104%, והביקוש המוגבר הזה דחף את מחירי הקרקעות ברובעים פרבריים אלה ב-4% ל-24% בהשוואה למחצית השנייה של 2023.

מומחי נדל"ן צופים כי מכירות פומביות של קרקעות ימשיכו להיות פעילות מעתה ועד סוף השנה, מכיוון שטרם יושם מחירון הקרקעות החדש. קביעת מחיר התחלתי על סמך מסגרת המחירים הנוכחית שנקבעה על ידי המדינה תביא למחיר נמוך בהרבה בהשוואה לסוגי קרקעות אחרים. לכן, כדי להימנע מסיכונים בצל ה"חום" של מכירות פומביות של קרקעות בפרט, ושוק הנדל"ן בכלל, עקב השפעתם והשלכותיהם של גורמים רבים, אנשים צריכים לנקוט משנה זהירות לפני שהם משקיעים או שוקלים צורך אמיתי בדיור.

היעדר כלים לייצוב מחירי הקרקעות.

לדברי פרופסור דאנג הונג וו, מתווכי נדל"ן רבים מבצעים שיחות טלפון בכל מקום ושואלים על רכישת קרקעות ובתים, ומבקרים בנכסים במקומות רבים כדי לנפח באופן מלאכותי את מחירי השוק. היקף המכירות הפומביות של קרקעות בפאתי האנוי בימים האחרונים היה קטן מאוד, ולכן ספקולנטים רוצים להשתמש במכירות פומביות אלה כדי להעלות את המחירים, ולהדגים שמחירי הקרקעות באמת עולים ולהוביל אנשים לעבר מחירים גבוהים יותר. בינתיים, נכסים רבים ברחובות ראשיים במרכז האנוי נסגרים עקב הפופולריות הגוברת של המסחר האלקטרוני, בעוד שמחירי הקרקעות בפרברים עולים בחדות, דבר המצביע על השפעת קהילת העסקים. "חסרים לנו הכלים לנהל את שוק הקרקעות. בשנת 2004, הממשלה אסרה על חלוקת קרקעות ומכירתן משום שהדבר לא היה תואם לפיתוח עירוני מודרני. אנשים רבים קנו קרקעות ולאחר מכן השאירו אותן לא מפותחות. הקרקע לא הושקעה או פותחה, אלא פשוט הצטבר בה כסף, מה שגרם למחירי הקרקעות לנסוק. חוק עסקי הנדל"ן שחוקק לאחרונה אוסר גם על חלוקת קרקעות ומכירתן בערים מיוחדות, ערים מסוג 1, ערים מסוג 2 וערים מסוג 3. החמרנו את התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן, אך עדיין חסר לנו הכלי היחיד, מס נדל"ן, לייצב את מחירי השוק", הצהיר פרופסור דאנג הונג וו.

מקור: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm