מכירות פומביות של קרקעות "מתחממות" שוב

לאחרונה, שוק הקרקעות בפרברי האנוי הפך ל"לוהט" מתמיד, כאשר מכירות פומביות של קרקעות "אזלו" ללא הרף. מחירי המכירות הפומביות המוצלחות במושבים הבאים שוברים את השיאים של המושבים הקודמים.

פי 2-3 יותר מאשר באזורים מסביב

באופן ספציפי, ב-28 ביולי, מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז דאן פואנג ארגן בהצלחה מכירה פומבית של 85 מגרשים, כולל מגרש זוכה במחיר של 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, פי שניים ממחיר ההתחלה. ב-10 באוגוסט, מכירה פומבית של 68 מגרשים במחוז טאנה אואי רשמה 7,000 תיקים משתתפים, כולל מגרש זוכה במחיר של יותר מ-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, מה שהפתיע אנשים רבים.

ולאחרונה, המכירה הפומבית הרשומה בקומונה של טיין ין, במחוז הואי דוק, נמשכה כמעט 19 שעות, מה-19 באוגוסט ועד השעה 4:30 לפנות בוקר ב-20 באוגוסט. לדברי המארגנים, במכירה הפומבית של 19 מגרשים באזור לונג קהוק, בקומונה של טיין ין, השתתפו 517 לקוחות, שנרשמו 1,100 סטים של מסמכים. מכירה פומבית זו הייתה מותחת, מרגשת ומעייפת הן עבור המארגנים והן עבור עורכי המכירות הפומביות. אנשים רבים עזבו מוקדם מכיוון שחלקות אדמה רבות הוצעו במחיר גבוה מדי, בסגנון של "ניסיון לכפות את העניינים", "קנייה בכל מחיר".

בזמן שמשקיעים הציעו הצעות, מחוץ למכירה הפומבית, נכחו קבוצות ואיגודי תיווך נדל"ן רבים, שהפעילו שידור חי של וידאו בפלטפורמות המדיה החברתית כדי לדווח על האווירה סביב אזור המכירה הפומבית במטרה לנפח את המחירים ולספקולציות למטרות רווח.

כתוצאה מכך, מגרש LK03-12 (מגרש פינתי עם 3 חזיתות) בשטח של מעל 113 מ"ר הוצע במחיר של עד 133.3 מיליון דונג וייט למ"ר, גבוה פי 18 יותר ממחיר ההתחלה (7.3 מיליון דונג וייט למ"ר). למגרשים הנותרים היו מחירים מנצחים שנעו בין 97.3 ל-127.3 מיליון דונג וייט למ"ר, המגרש הזוכה הנמוך ביותר עמד על 91.3 מיליון דונג וייט למ"ר.

כמה מתווכים שנכחו אמרו שמחיר המכירה הפומבית היה גבוה בהרבה ממחיר השוק הנוכחי באזור זה. זהו גם מחיר שיא באחד ממחוזות הפרברים של האנוי.

בבוקר ה-20 באוגוסט, לאחר סיום המכירה הפומבית, המשיכו לתעד את האירועים באזור המכירות הפומביות של כפר לונג קהוק, מתווכים רבים עדיין פעלו. חלק מהמתווכים אמרו כי חלקות הקרקע נמכרו לאחר המכירה הפומבית במחירים של 300-500 מיליון דונג וייטנאמי, תלוי באזור ובמיקום. "מגרש LK03-12 (מגרש פינתי עם 3 חזיתות) בשטח של מעל 113 מ"ר זכה במחיר של 133.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ונמכר על ידי הזוכה במחיר של 300 מיליון דונג וייטנאמי. בפרט, שני המגרשים עם מחיר הזכייה הנמוך ביותר של 91.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר נמכרו במחיר של 600 מיליון דונג וייטנאמי למגרש", אמר מתווך.

מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, ציין כי תוצאות מכירות פומביות של קרקעות במחירים כה גבוהים יהפכו את עלות פינוי האתרים עבור פרויקטים חדשים ליקרה יותר. במקביל, לאנשים שבבעלותם קרקעות באזור שמסביב יש מנטליות של העלאת מחיר המכירה של אדמתם. מחיר הקרקע הגבוה הפתאומי יכול גם ליצור מגמה של ספקולציות בקרקעות, כאשר אנשים רבים ממהרים לקנות קרקעות בתקווה להרוויח מהעלייה המתמשכת במחירי הקרקעות. עם זאת, הדבר יכול לגרום למצב שבו הכסף עומד על שמריו בקרקעות, במקום להיות מופץ בפעילויות כלכליות אחרות.

לדברי מר טואן, כלי היסטוריית המחירים של Batdongsan.com.vn מראה שמחיר המכירה הפומבית של 19 מגרשים באזורי LK03 ו-LK03 בקומונה של טיאן ין, הואי דוק, גבוה פי 2-3 מהמחיר הרגיל בשוק.

שטח של 19 מגרשים נמכרו לאחרונה במכירה פומבית באזור לונג קהוק, קהילת טיין ין, מחוז הואי דוק, העיר האנוי. צילום: HUU HUNG

האם יש משהו חריג?

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), העריך כי מאז סוף השנה שעברה ועד כה, עליות מחירים מתמשכות של מגזרי נדל"ן רבים בהאנוי, במיוחד דירות שנתקעו ברמה גבוהה (המגיעות לכמעט 60 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ונוטות לקפוא על שמריהן), מה שגרם לירידה חדה בשולי הרווח של ההשקעה. עבור מגזרי הדיור הנמוכים בפרויקטים מסוימים של דיור ובאזורים עירוניים, גם הם נמצאים על סף של כמה מאות מיליוני דונג וייטנאמי למ"ר. לכן, למשקיעים רבים יש צורך לעבור לקרקעות פרבריות, שבהן קרקעות למכירה פומבית מעניינות יותר.

לדברי מר דין, כאשר החוקים החדשים הקשורים לנדל"ן נכנסו לתוקף ב-1 באוגוסט, אשר מחמירים את חלוקת הקרקעות ומכירתן, הביקוש לקרקעות פרבריות הפך מרגש יותר ויותר. בפרט, המידע שכמה מחוזות בהאנוי מתכוננים להפוך למחוזות בשנת 2025 השפיע על הפסיכולוגיה של אנשים ומשקיעים כאחד, כך שיש אלפי אנשים שהולכים למכירות פומביות של קרקעות, בעוד שמכירות פומביות רבות בסוף 2023 שקטות, ומגרשי קרקע רבים אף נאלצים לדחות את זמן המכירה הפומבית מכיוון שאין מספיק משתתפים.

בראיון לעיתונות, אמר פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר המשאבים הטבעיים והסביבה לשעבר, כי מחיר הקרקעות במכירה פומבית בפרברים של האנוי, המרוחקים 30-40 ק"מ ממרכז העיר, העולה ליותר מ-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, הוא גורם יוצא דופן. מחיר הקרקעות בפרברים עולה לרמה שאנשים לא יכולים לשאת.

עורך הדין נגוין ואן האי (לשכת עורכי הדין של האנוי) אמר כי מכירות פומביות של קרקעות צפויות להביא תועלת מיידית לתקציבים המקומיים, אך אם לא ינוהלו בקפדנות, הן עלולות לגרום לתוצאות שליליות רבות. הלקח הברור מהשנים האחרונות הוא שעלייה במחירי הקרקעות לא רק משבשת את השוק אלא גם יוצרת תנאים לספקולנטים לדחוף את מחירי הקרקעות כלפי מעלה כדי להרוויח, מה שעלול ליצור בועת נדל"ן בלתי בת קיימא.

ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל המכון הווייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן, הצהיר גם כי מחירי הקרקעות המוצעות במכירה פומבית ברובעים פרבריים של האנוי כמו ת'אן אואי, הואי דוק... גבוהים בהרבה ממחיר השוק, בין היתר עקב מניפולציה ו"אינפלציה" של קבוצות ספקולטיביות. על פי מכרזים אחרונים, קבוצת משקיעים מהאי דואונג, בק נין, בק ג'יאנג... השתתפה במכירה הפומבית ושילמו מחירים גבוהים. זהו גורם שידחוף את מחירי הבתים והנדל"ן בזמן הקרוב, ויקשה על אלו עם צרכים אמיתיים לגשת. לכן, ד"ר טראן שואן לואונג הציע שכדי למנוע ספקולציות ואינפלציה, יש צורך להגדיל את הפיקדון ל-50% מהערך המקורי ויש לקנות ולמכור את הקרקע המוצעת במכירה פומבית לאחר 1-2 שנים, לאשר אותה נוטריונית, או שאם היא מועברת במהלך התקופה הנ"ל, יחויבו מיסים גבוהים...

אנשים צריכים להיות ערניים

על פי הרישומים בפועל של כתב העיתון נגואי לאו דונג ועל פי כלי סטטיסטיקת המחירים ההיסטוריים של אתר האינטרנט batdongsan.com.vn, המחיר הממוצע של קרקעות למכירה במחוז טיין ין, במחוז הואי דוק, ברבעון השני של 2024 הוא כ-43 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של כ-48% בהשוואה לשנה שעברה. מחירי הקרקעות למכירה בקומונות הסמוכות למחוז טיין ין מתפרסמים בין 22 ל-62 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בהתאם למיקום ולנוחות התחבורה.

הריבית ומחירי הקרקעות באזורים פרבריים של האנוי עלו הודות לגורמי תכנון ופעילויות מכירות פומביות. במחצית הראשונה של 2024, קרקעות במחוזות דונג אנה, ג'יה לאם, טאצ' טאט וקואוק אואי (האנוי) רשמו עלייה בנפח החיפושים מ-48% ל-104%, ביקוש מוגבר דחף את מחירי הקרקעות באזורים פרבריים של האנוי מ-4% ל-24% בהשוואה למחצית השנייה של 2023.

מומחי נדל"ן צופים כי מעתה ועד סוף השנה, מכירות פומביות של קרקעות ימשיכו להיות פעילות גם כאשר מחירי הקרקעות החדשים לא יוחלו, וקביעת מחירי ההתחלה לפי מסגרת המחירים הנוכחית של המדינה תהיה נמוכה בהרבה מסוגי קרקעות אחרים. לכן, כדי להימנע מסיכונים לפני "החום" של מכירות פומביות של קרקעות בפרט ושל מגזרי נדל"ן בכלל עקב השפעתם והשלכותיהם של רבים מהגורמים הנ"ל, אנשים צריכים להיות ערניים לפני השקעה או צרכים אמיתיים לדיור.

היעדר כלים לייצוב מחירי הקרקעות

לדברי פרופסור דאנג הונג וו, מתווכים רבים נוהגים להתקשר לכל מקום ולשאול על רכישת נדל"ן, ולראות נדל"ן במקומות רבים כדי לעודד את מחירי השוק. היקף מכירות הפומביות של קרקעות בפרברי האנוי בימים האחרונים קטן מאוד, ולכן ספקולנטים רוצים להשתמש במכירות פומביות של קרקעות כדי לדחוף את המחירים כלפי מעלה, ולהוכיח שמחירי הקרקעות באמת עולים, מה שמוביל אנשים למחירים גבוהים. בעוד שבתים רבים ברחובות המרכזיים של האנוי סגורים וריקים מכיוון שמסחר אלקטרוני הופך פופולרי יותר ויותר, מחירי הקרקעות בפרברים עולים בחדות, מה שאומר שיש השפעה מצד הקהילה העסקית. "חסרים לנו כלים לניהול שוק הקרקעות. בשנת 2004, הממשלה אסרה על חלוקת קרקעות ומכירתן משום שחלוקת הקרקעות ומכירתן לא התאימו לתהליך הפיתוח העירוני המודרני. אנשים רבים קנו קרקעות והשאירו אותן שם. הקרקע לא הושקעה או פותחה, אך הכסף נשמר שם, מה שגרם למחיר הקרקע לעלות פי כמה. חוק עסקי הנדל"ן, שזה עתה נכנס לתוקף, אוסר גם על חלוקת קרקעות ומכירתן באזורים עירוניים מיוחדים, אזורים עירוניים מסוג 1, אזורים עירוניים מסוג 2 ואזורים עירוניים מסוג 3. הידקנו את חלוקת הקרקעות ומכירתן, אך עדיין חסר לנו הכלי היחיד, שהוא מס נדל"ן, לייצב את מחירי השוק", אמר פרופסור דאנג הונג וו.

מקור: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm