מחירי הנדל"ן של האנוי נכנסים ל"משחק" חדש.

לדברי מומחים, ערכי הנדל"ן בשלב חדש זה אינם תלויים עוד בגלי ספקולציה או שמועות תכנון, אלא נקבעים על ידי היבטים משפטיים, תשתיות, קישוריות תחבורה וביקוש בפועל לדיור.

5 גורמים שקובעים את ערך הנדל"ן

בסמינר נדל"ן בבוקר ה-2 ביוני, הצהיר ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם ונשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, כי האנוי מתמודדת עם הצורך לארגן מחדש את מרחב הפיתוח שלה כדי להתמודד עם הלחץ הגובר באזור המרכז.

"שוק הנדל"ן נכנס לשלב חדש. ערך הנדל"ן אינו נקבע עוד על ידי ציפיות לטווח קצר או בועות ספקולטיביות המבוססות על שמועות תכנון, אלא חייב להיבנות על בסיס של מסגרות משפטיות ברורות, תשתיות מסונכרנות, ביקוש אמיתי ויכולת פיתוח אמיתית", הדגיש מר דין.

ד"ר נגוין דוק קיין, סגן יו"ר הוועדה הכלכלית לשעבר של האסיפה הלאומית וראש קבוצת הייעוץ הכלכלית של ראש הממשלה לשעבר, שחולק את אותה דעה, אמר כי האנוי נכנסת לשלב של ארגון מחדש מרחבי עירוני כדי ליצור קטבי צמיחה חדשים לכלכלה ולשוק הנדל"ן.

לדברי מומחים, מחירי הנדל"ן בהאנוי מונעים כעת על ידי תשתיות ומסגרות משפטיות. צילום: נגוין לה

לדבריו, החלק הצפוני של האנוי מתפתח כמוקד צמיחה אסטרטגי הודות ליתרונותיו כשער תחבורה, קישוריות אזורית, עתודות קרקע גדולות ונוכחותם של מסדרונות כלכליים, תעשייתיים ולוגיסטיים חשובים. יחד עם היווצרותו של מרכז מנהלי חדש ודרכי תשתית מרכזיות, אזור זה הופך בהדרגה מאזור התרחבות לכוח מניע חדש לפיתוח הבירה.

בהתייחסו לקריטריונים להערכת שווי נדל"ן, הצהיר מר קיין כי צמיחה כלכלית היא הגורם העיקרי במשיכת תושבים, ובכך יוצרת בסיס לעליית מחירי הקרקעות.

בנוסף, מסגרת משפטית מלאה היא גם קריטריון חשוב המסייע להגדלת ערכו של אזור עירוני.

אשראי ממשיך להיות גורם מפתח בשוק הנדל"ן. כדי למקסם את יעילותו, תיאום בין יזמים, מוסדות אשראי ורוכשי דירות נחוץ כדי ליצור מינוף פיננסי מתאים. שיעורי הריבית ממלאים תפקיד מכריע בקביעת קצב ההשקעה, שכן משקיעים מאזנים בין עלויות הון ליכולתם הפיננסית האישית.

הגורם הבא הוא שתשתיות פתוחות ייצרו ערך חדש. עם זאת, עלייה זו בערך אינה מתרחשת באופן אחיד על פני כל האזור אלא תלויה במרחק ממרכזי תחבורה, כגון תחנות מטרו, לאזורי מגורים או אמצעי תחבורה אחרים.

יתר על כן, קישוריות תחבורה היא גם קריטריון מכריע בבחירת מקום מגורים. בהתאם, ערך הנדל"ן אינו נמדד עוד במרחק גיאוגרפי אלא בזמן נסיעה. אנשים יהיו מודאגים מכמה דקות ייקח להגיע מהבית לעבודה או לגשת למרכזי בילוי לפעילויות סוף השבוע של המשפחה.

מחירי הנדל"ן בהאנוי משתנים באופן משמעותי בין אזורים שונים.

שינויים בתשתיות ובכיוון הפיתוח משתקפים בבירור גם במחירי הנדל"ן באזורים רבים בהאנוי.

בנוגע למחירי הנדל"ן באזורים מסוימים, גב' פאם טי מיין, סגנית מנהל מכון המחקר של שוק הנדל"ן בווייטנאם, ציינה כי האזור המערבי התפתח בצורה חזקה, הקרקע מוגבלת, המחירים גבוהים, ושולי הצמיחה מצטמצמים בהדרגה. נכון לעכשיו, מחירי הנדל"ן הנמוכים באזור זה נעים בין 250 ל-400 מיליון וונד/מ"ר, בעוד שדירות מתומחרות ביותר מ-80 מיליון וונד/מ"ר.

ספציפית באזור המרכז המנהלי החדש טאי הו טאי, מחירם של בתים נמוכים בפרויקטים מסוימים נע בין 480 מיליון למיליארד דונג וייטנאמי למ"ר, בעוד שמחיר הדירות נע בין 150-250 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

החלק המזרחי של האנוי חווה מחזור עליית מחירים מהיר הודות להופעתם של אזורים עירוניים גדולים ולמגמת ביזור האוכלוסייה. לדברי גב' מיין, מחירם של בתים נמוכים באזור זה נע כיום בין 180 ל-300 מיליון דונג וייט למ"ר, בעוד שדירות מתומחרות ביותר מ-70 מיליון דונג וייט למ"ר, מה שיוצר רמת מחירים חדשה עם תחרות עזה יותר ויותר.

בצפון האנוי, ההיצע החדש בחמשת החודשים הראשונים של 2026 הגיע ליותר מ-1,400 יחידות. פרויקטים רבים של בנייני קומה נמוכה במה לין רשמו מחירים של כ-80-120 מיליון וונד רנד למ"ר בלבד.

"מחירים אלה שווים לשליש עד מחצית מהמחיר באזורים סמוכים עם מיקומים דומים, ואפילו רק כחמישית מהמחיר באזור המרכז המנהלי של האגם המערבי. מה לין עשויה להיות אזור המחירים הנמוכים האחרון שנותר בהאנוי", העריכה גב' מיין.

מר לה דין צ'ונג, סגן המנכ"ל של SGO Land, ציין כי העדפות המשקיעים משתנות באופן ברור. בעוד שבעבר, הון חיפש בעיקר הזדמנויות לעליית מחירים לטווח קצר, משקיעים מתעניינים כעת יותר ויותר בפוטנציאל לפיתוח קהילתי, באיכות התפעול, במערכת האקולוגית של השירותים ובערך הניצול המעשי של הנכס.

לדבריו, מגמה זו יוצרת יתרונות לאזורים עם פיתוח עירוני מתוכנן היטב, תשתיות משולבות ויכולת לענות על צורכי דיור אמיתיים. בהקשר של קרקעות מוגבלות יותר ויותר באזורים מרכזיים ועליית מחירים באזורים רבים, אזורים עם פוטנציאל פיתוח נותר עשויים להפוך למוקד השקעות חדש במחזור הצמיחה הבא.

"עסקים צריכים לפעול כקבלנים, בעוד שהמדינה מנהלת ומפעילה ישירות דיור להשכרה." דיור להשכרה הוא מגמה בלתי נמנעת בערים גדולות, אך עסקים אינם נלהבים במיוחד עקב תקופת ההחזר הארוכה ולחצי הריבית הגבוהים. לפיתוח בר-קיימא, המדינה צריכה להוביל ישירות את פיתוח קרן הדיור להשכרה, לדברי מומחים.

מקור: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html