עסקאות נדל"ן באמצעות חוזי הלוואה: קונים מתחרטים! (מאמר אחרון)

שוק הנדל"ן עבר את השלב ה"חם" ביותר שלו. עם זאת, עסקאות נדל"ן באמצעות חוזי הלוואה עדיין קיימות, עם השלכות שלא נפתרו בן לילה. לכן, לפני שסוכנות ניהול המדינה מחמירה עוד יותר את תקנות החוק, על אנשים לשקול וללמוד היטב את תנאי חוזה ההלוואה בעת "חתימה" על עסקת נדל"ן כדי להימנע מלהיכנס ל"דילמה".

עסקאות נדל"ן באמצעות חוזי הלוואה: קונים מלאי חרטה! (חלק 1) - מה"נקודה החמה" של תוכנית קומה 584

עסקאות נדל"ן באמצעות חוזי הלוואה: קונים מתחרטים! (חלק 2) - "מלכודת" שיתוף פעולה או גיוס הון

על לקוחות לחקור ולבחור מוצרי נדל"ן בעלי מעמד משפטי ברור ומשקיעים בעלי מוניטין (בתמונה: אזור עירוני שואן הונג, רובע קוואנג טאנג, העיר טאנה הואה ). צילום: PV

"העט נופל, התרנגולת מתה"

נחזור לסיפורה של גב' LD - לקוחה שרכשה קרקע ב-MBQH 2125 שלב 2. גב' LD אמרה: "לאחר ש"הסכמתי לקנות ולמכור" עם בעל הקרקע, ניגשתי לבצע את ההליכים להעברת שם חוזה ההלוואה עם החברה. לפני חתימה על החוזה, לא חקרתי היטב את ההיבטים המשפטיים של הפרויקט, במיוחד את המידע על המוצר שאקנה (בית גולמי), אלא פשוט חשבתי שאני קונה מגרש אדמה. לא ידעתי עד כמה הליך חוזה ההלוואה יקר ערך עבור הזכות לקנות את המוצר. כאשר המשקיע הודיע ​​שעליי לבנות בית בדחיפות, הוצאתי את החוזה כדי לקרוא אותו שוב; במקביל, למדתי על הוראות החוק וגילתי שעסקאות באמצעות חוזי הלוואה הן מסוכנות מאוד. כעת, במצב "פאסיבי", משפחתי נאלצה לעשות את מה שהמשקיע ביקש."

"אם נבחן בקפידה את המידע אודות תנאי הקנייה והמכירה של דיור עתידי, כמו גם את חוקיות חוזה ההלוואה וההליכים המורכבים הכרוכים בכך, לא רק אני, אלא אנשים רבים לא יקנו קרקע בצורה זו, אלא יחפשו מגרשים בעלי מעמד משפטי ברור לביצוע עסקה" - גב' ל.ד. שיתפה עוד.

לקוח LT C, שרכש קרקע ב-MB 584, אמר, "...לפני חתימת חוזה ההלוואה, המתווך לקח אותי למשרד ההנהלה של BNB LLC כדי 'להציג' את 'ספר המשנה' והבטיח שכאשר הפרויקט יאושר, תעודת זכויות השימוש בקרקע תועבר באופן מיידי. מכיוון שסמכתי גם על המשקיע וגם על המתווך, חתמתי על חוזה הלוואה ל'קניית' שני מגרשים צמודים. כעת, אם אבנה בית, אני מודאג לאבד גם את 'הפרה וגם את האסם'; אבל אם לא אבנה, אני לא יודע מתי אוכל להחזיר את הכסף שהשקעתי...".

גם חברת BNB Company Limited, המשקיעה בפרויקט אזור המגורים והמסחר מגרש A-TM3 (בקיצור אתר A-TM3), באזור דונג הואנג וורד, טאנה הואה סיטי, "התרגשה" כאשר לקוחות הגיבו בחריפות לעסק מאפריל 2023 ועד היום. לדברי לקוחות רבים של אתר A-TM3, המשקיעה גילתה סימנים של עמימות לגבי מידע על המוצר, ובמיוחד "פרסמה" קרקעות למכירה אך "הפיכה אותן" לבתים לא גמורים; במקביל, היא מאלצת לקוחות לשלם סכומי כסף לא סבירים כאשר הם רוצים להשקיע בבניית בית משלהם.

עם זאת, בזמן שהמיזם גייס הון בצורת חוזה הלוואה, לתוכנית A-TM3 הייתה החלטה המאשרת את תוצאות בחירת המשקיעים, ובהחלטה מס' 3345/QD-UBND, מיום 21 באוגוסט 2019 של ועדת העם המחוזית, היה מידע ברור לגבי היקף הפרויקט והתוצר היה דיור לא גמור, עם גימור חיצוני. חתימה "בטעות" על חוזים אלה, הלקוחות נאלצו לקבל זאת, משום שגם אם רצו לממש את החוזה, החזרת הכסף שהושקע אינה קלה, במיוחד בהקשר של שוק הנדל"ן האיטי ועסקים המתמודדים עם קשיים כמו היום.

בעבר, עיתון Thanh Hoa קיבל גם עתירה לסיוע ממספר משקי בית בנונג קונג, מחוזות ת'יו הואה, בעיר Thanh Hoa, בנוגע ל"רכישת" קרקע במסגרת חוזה הלוואה. אולם, בעת מסירת הקרקע ל"קונה", הקרקע הייתה מאוכלסת על ידי מישהו אחר.

לדברי עורך הדין לה טי פואנג, מנהל חברת עורכי הדין לה פואנג הואנג בע"מ, בלשכת עורכי הדין במחוז טאנה הואה, קיימות שתי צורות של חוזי הלוואה, ובשני המקרים, הלקוחות נמצאים בעמדת נחיתות.

ראשית, במקרה שחוזה ההלוואה אינו מכיל תוכן המראה כי סכום ההלוואה קשור לשווי הקרקע, הרכוש הצמוד לקרקע בפרויקט של הלווה, לחוזה ההלוואה אין את הערך המחייב לפיו הלווה (שהוא גם המשקיע בפרויקט) חייב להעביר למלווה את זכויות השימוש בקרקע, רכוש ספציפי הצמוד לקרקע. חוזה זה הוא פשוט חוזה הלוואה אזרחי, הסיכון הוא שכאשר הנדל"ן זכאי להעברה ומחיר הנדל"ן עולה, לטובתו האישית, המשקיע אינו חותם על חוזה העברת נדל"ן אלא מסכים רק להחזיר את הקרן והריבית (אם בכלל) למלווה, מה שמוביל להפסד כספי עבור המלווה.

שנית, החוזה מכיל תוכן המציג את הקשר בין סכום ההלוואה לבין המגרש/קרקע, הבית בפרויקט של הלווה. חוזה ההלוואה עשוי להיות מקרה של עסקה מזויפת, המסתירה את העסקה בפועל שהיא עסקת מכירת נדל"ן שנוצרה בעתיד (נכון לעכשיו הפרויקט אינו כשיר למכירה על פי הוראות החוק). בחוזה זה, אם מתעוררת מחלוקת, ואחד משני הצדדים מביא את התיק לבית המשפט, קיים סיכון שגם העסקה המזויפת (שהיא עסקת הלוואה) וגם העסקה המוסתרת (שהיא עסקת מכירת נדל"ן) יוכרזו כבטלות על ידי בית המשפט. התוצאה המשפטית היא שהמלווה (הקונה) מקבל רק את הכסף בחזרה אך אינו מקבל את הנדל"ן.

למד את החוק בעיון

עם זאת, כערוץ השקעה פוטנציאלי, נדל"ן שייווצר בעתיד טומן בחובו סיכונים פוטנציאליים רבים אם הקונה לא יבדוק בקפידה את חוקיות הפרויקט כדי להבטיח עסקאות חוקיות.

החוק כולל כעת תקנות ספציפיות מאוד לגבי צורות עסקאות נדל"ן. לדברי מר וו טהאן בין, סגן מנהל מחלקת הבנייה של טהאן הואה, לאחר כניסת החוק לעסקי נדל"ן לתוקף, מחלקת הבנייה אימצה צורות רבות של תעמולה והפצה לארגונים וליחידים כדי לעמוד בהוראות החוק בנוגע לעסקאות נדל"ן, במיוחד נדל"ן שייווצר בעתיד.

בהתאם לכך, על פי סעיף 55 לחוק המקרקעין מס' 66/2014/QH13, התנאים להפעלת מקרקעין שיוקמו בעתיד הם מסמכים על זכויות שימוש בקרקע, מסמכי פרויקט, שרטוטי בנייה שאושרו על ידי הרשויות המוסמכות, היתרי בנייה במקרים בהם נדרש היתר בנייה, מסמכים על אישור השלמת בניית תשתית טכנית התואמת את התקדמות הפרויקט; במקרה של בנייני דירות או בניינים לשימוש מעורב עם מטרות מגורים שיוקמו בעתיד, חייב להיות רישום של אישור השלמת יסודות הבניין. בנוסף לכך, לפני מכירה, השכרה או קנייה של דיור שיוקם בעתיד, על המשקיע להגיש הודעה בכתב לסוכנות ניהול הדיור המחוזית על כך שהדיור זכאי למכירה או השכרה-רכישה.

בנוסף לכך, סעיף 19 לצו מס' 99/2015/ND-CP קובע גם את חתימתם של חוזי גיוס הון לפיתוח דיור מסחרי. בהתאם, חתימתם של חוזי גיוס הון להשקעה בבניית דיור מסחרי יכולה להתבצע רק באמצעות הטפסים הקבועים בסעיפים 2, 3 ו-4, סעיף 69 לחוק הדיור, ועליה לעמוד בתקנות הבאות: צדדים המשתתפים בתרומת הון, שיתוף פעולה בהשקעות, שיתוף פעולה עסקי, מיזמים משותפים ועמותות רשאים לחלק רווחים (במזומן או במניות) רק על סמך יחס תרומת ההון כפי שסוכם בחוזה; משקיעים אינם רשאים להשתמש בטפס גיוס ההון הקבוע בסעיף זה או בצורות אחרות של גיוס הון כדי לחלק מוצרי דיור או לתת עדיפות לרישום, פיקדון וזכות לרכישת דיור או לחלק זכויות שימוש בקרקע בפרויקט עבור הצד המגייס את ההון.

לקוחות רבים הבונים בתים בפרויקט אזור המגורים והמסחר מגרש A-TM3, דונג הואנג וורד, טאנה הואה סיטי מודאגים משום שאינם יודעים מתי המשקיע יבצע את ההליכים להנפקת תעודת זכות שימוש בקרקע. צילום: PV

מר וו טאן בין ממליץ: "בעת עסקאות נדל"ן, לקוחות צריכים להבין בבירור את הוראות החוק, ובמיוחד את המסמכים המשפטיים של הפרויקט, את יכולת המשקיע ואת התקנות בנוגע לתנאים לקנייה ומכירה של הון לפיתוח דיור עתידי כדי להימנע מסיכונים בעת מעורבות בפרויקטים בעלי מעמד משפטי לא ברור."

עם זאת, במציאות, כדי "להתחמק" מתקנות הניהול של המדינה, משקיעים משתמשים ב"טריקים" רבים ושונים, וברוב המקרים, רכישה ומכירה של דיור עתידי או גיוס הון נעשים באמצעות עסקאות אזרחיות במושגים של "חוזי הלוואה", "פיקדונות", "חוזי שיתוף פעולה"... "לסוכנויות ניהול המדינה אין בסיס לנהל צורות אלה של עסקאות", הוסיף מר וו טאן בין.

עם ההתרגשות של שוק הנדל"ן בטאנה הואה, מוצרי נדל"ן תמיד יקרים כמו "שרימפס טרי". רוב הפרויקטים נמכרו ו"עברו דרך" משקיעים משניים רבים מאז שהיו "על הנייר"; אך לפי נתונים ממשרד הבנייה, רק 30 מתוך 104 פרויקטים שאושרו למדיניות השקעה קיבלו הודעה ממשרד הבנייה כזכאים לקנייה, מכירה או גיוס הון, מה שמוכיח את העובדה שסיטואציה של "עקיפת החוק" קנייה ומכירה הייתה נפוצה למדי. למרבה המזל, פגשנו משקיע בעל מוניטין שהשתמש בהון המגויס למטרה הנכונה, וזכויות הלקוח הובטחו. במקרה של מפגש עם משקיע "ידוע לשמצה" ש"לקח" את הכסף כדי להשקיע בפרויקט אחר, העובדה שהלקוח לא קיבל את מוצר הנדל"ן או נתקל בצרות בהמשך הותירה למעשה השלכות רבות.

לנוכח הבעיות העומדות בפני הלקוחות כיום, ובמיוחד הקצאת קרקע חופפת ועיכוב במתן אישורי זכות שימוש בקרקע, עורך הדין לה טי פואנג, מנהל חברת עורכי הדין לה פואנג הואנג בע"מ, בלשכת עורכי הדין של מחוז טאנה הואה, מייעץ: בנוגע לעובדה שהמשקיע טרם השלים את ההליכים למתן אישורי זכות שימוש בקרקע לקונה, ייתכן שנתגלע סכסוך בין שני הצדדים. במקרה ששני הצדדים אינם יכולים לנהל משא ומתן ולהתפייס, הקונה יכול להגיש תביעה נגד המוכר בבית המשפט לצורך פתרון. במקרה של אותה חלקת קרקע שבה המשקיע חותם על חוזה הלוואה עם רישום משאלות, או אף חותם על חוזה מכירה עם לקוחות רבים, קיימים סימנים של הפקעה הונאה של נכסים כפי שנקבע בסעיף 174 לחוק העונשין 2015, שתוקן ותוספת בשנת 2017; לקוחות במקרה זה צריכים להגיש עתירה לסוכנות החקירות המשטרתית לצורך קבלה ופתרון.

קבוצת כתבים

מקור: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm